Решение № 591 от 05.10.2026 г. на ВКС по гр. д. № 2873/2025 г.

Производството е по чл. 290-293 ГПК. Образувано е по касационна жалба с вх. № 53018/30.04.2025г., подадена от Т. И. Б. и В. М. Н., чрез процесуалния представител адвокат А. Т. от САК, срещу решение №1523 от 14.03.2025г. по в.гр.д.№11571/2024г. на Софийски градски съд, ГО, ІІ-Ж състав, с което решението на първоинстанционния съд е отменено и вместо това е признато за установено на основание чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл. 67 ЗС по отношение на П. Г. И., М. Г. И., Г. М. И., С. Г. И. и Х. И. И., че В. М. Н. и Т. И. Б. не са титуляри на право на строеж за изграждане на самостоятелен обект - магазин №2, находящ се в [населено място], [улица], на партера на сградата, със застроено площ 35.50 кв.м., състоящ се от търговска зала и баня-тоалетна, при съседи: двор, гараж №11, входно фоайе на вход Б на сградата, ателие от вход Б, гараж №6, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата, която е предвидено да се изгради като жилищна сграда, състояща се от мазета, гаражи, магазини, седем жилищни етажа и ателиета, находяща се в УПИ [№], [№], [№] в кв. 49-Б, местност „Зона Б-17“ по влезлия в сила план на [населено място], представляващ ПИ с идентификатор [№] по КККР, одобрени със заповед № РД-18-49/16.09.2015г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: [населено място], район „И.“,[жк], [улица], поради погасяването на правото на строеж по давност с изтичането на петгодишен срок, считано от 07.03.2007г. до 07.03.2012г., в рамките на който същото не е упражнено. В касационната жалба се поддържа, че постановеното от въззивния съд решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Според касаторите при постановяване на обжалваното решение въззивният съд не е оценил правилно фактите и обстоятелствата и в нарушение на съдопроизводствените правила не е ценил представения в хода на производството в първата инстанция констетивен протокол за степен на завършеност на строежа, не е съобразил извършваните в хода на строителството действия от страна на ищците по предявения иск. Молят обжалваното решение да бъде отменено. Претендират присъждане на направените по делото разноски. Допълнителни съображения излагат в проведеното по делото открито съдебно заседание. В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК ответниците по касационна жалба изразяват становище, че жалбата е неоснователна по изложените в отговора съображения. Допълнителни съображения излагат в проведеното по делото открито съдебно заседание. Претендират присъждане на направените по делото разноски. С определение №2389/11.05.2026г., постановено по настоящето дело, въззивното решение на Софийски градски съд е допуснато до касационно обжалване по въпроса при предявен иск за установяване, че право на строеж за конкретен обект в многоетажна сграда, състояща се от множество обекти, е погасено по давност, представлява ли факт от значение за спорното право, който съдът следва да вземе предвид при постановяване на решението си, че с нарочен акт по реда на чл. 181, ал. 3 ЗУТ, издаден в хода на производството, е констатирано, че сградата, в която се намира обектът, е завършена до фаза „груб строеж“. По така поставения въпрос настоящият състав приема, че при предявен иск за установяване, че правото на строеж за конкретен обект в многоетажна сграда, състояща се от множество обекти, е погасено по давност, издаването на нарочен акт по реда на чл. 181, ал. 3 ЗУТ в хода на производството представлява факт с правно значение за спора, който съдът следва да съобрази по реда на чл. 235, ал. 2 ГПК, когато това следва от особеностите на отношенията между спорещите страни в следния смисъл: Както е прието в т. 1 на ТР №1 от 04.05.2012г. по тълк.д.№1/2011г. на ОСГК на ВКС, смисълът на понятието "упражняване на правото на строеж", употребено в чл. 67 ЗС, когато е учредено с единен договор за част от обектите в сграда, състояща се от множество самостоятелни обекти включително и при последващо прехвърляне на правото на строеж на други лица, е изграждането на грубия строеж на сградата или съответния етап, за който е издадено разрешението за строеж. След като сградата е вече завършена в „груб строеж“, правото на строеж е реализирано за всеки един от обектите, от които тази сграда се състои и въз основа на това лицето, в чиято полза правото на строеж е било учредено, респ. прехвърлено след първоначалното учредяване, е придобило правото на собственост върху съответния обект. Действително давностният срок по чл. 67 ЗС според приетото в т. 2 на ТР №1 от 04.05.2012г. по тълк.д.№1/2011г. на ОСГК на ВКС, започва да тече от момента, в който договорът за учредяването му породи действие, независимо от всякакви последващи прехвърляния и обикновено е изтекъл към момента на предявяването на иска, но при разрешаване на спора дали правото е погасено по давност съдът следва да съобрази особеностите на отношенията между спорещите страни и на хипотезата, към която този давностен срок намира приложение. Давностният срок в чл. 67 ЗС е предвиден в полза на собственика на земята, тъй като правото на строеж, макар и учредено от самия него, ограничава неговите права, вкл. възможността за застрояване. Когато собственикът на земята е учредил право на строеж въз основа на договор, с който наред с това е договорил срещу учредяването на правото на строеж за част от обектите в сградата, да получи без допълнително заплащане част от останалите обекти, които суперфициарят да изгради за своя сметка, от значение е и обстоятелството какви промени с настъпили в правоотношението по негова воля след сключването на договора за учредяване на правото на строеж, какви действия, имащи значение за реализирането на правата по договора собственикът на земята е извършвал до предявяването на иска. Особено когато тези негови действия, обусловени от собствения му интерес, са насочени към изпълнението на договора, което би имало за последица придобиване на право на собственост от страна на собственика на земята върху определените за него обекти. От съществено значение в подобна хипотеза е и дали правата по договора се упражняват добросъвестно. Върховният касационен съд, като разгледа касационната жалба при съобразяване на поддържаните касационни основания, оплаквания и правни доводи, приема следното: П. Г. И., М. Г. И., Г. М. И. (починал след подаване на касационната жалба и заместен от своите наследници по закон П. Г. И. и М. Г. И.), С. Г. И. и Х. И. И. в качеството си на лица, притежаващи идеални части от УПИ-[№], [№], [№] в кв.49-Б, местност Зона Б-17 по плана на [населено място], са предявили срещу В. М. Н. и Т. И. Б. иск за признаване за установено, че ответниците не притежават правото на строеж за магазин №2, находящ се в [населено място], [улица] поради погасяването му по давност. В подадения в срока по чл. 131 ГПК отговор ответниците са оспорили така предявения иск, като са поддържали, че към предявяването на иска магазинът е изграден на „груб строеж“, като сградата е изградена до пета плоча. При условията на евентуалност са заявили, че са придобили правото на собственост върху магазина по давност. От фактическа страна по делото е прието за безспорно установено, че предявилите иска лица са собственици на идеални части от недвижимия имот, като на 07.03.2007г. са учредили в предвидената в закона нотариална форма за действителност (н.а. №26, том І, н.д.№25/2007г.) в полза на „ЕР ЕР Билдинг“ Прим“ ЕООД с променено наименование „В.“ ЕООД, право на строеж за построяване на жилищна сграда на седем етажа (УПИ [№], [№], [№] по плана на [населено място], местност „Зона Б-17“, представляващ понастоящем ПИ с идентификатор [№]) срещу задължението на дружеството да проектира и построи за своя сметка, със свои материали в полза на учредителите част от обектите в сградата, като учредителите са дали съгласие дружеството да продава свободно и при цена, каквато реши, правото на строеж за обектите извън тези, за които са си запазили правото на строеж, описани подробно в договора. За строителството на сградата е било издадено Разрешение за строеж №361/19.05.2006г. за строителството на обект „Жилищна сграда на М+5+А, М+6+А, с гаражи, кафе-аперетив, магазини, ателиета и П.Г.“ Установено е, че с договор за продажба на право на строеж от 23.06.2008г. (н.а.№13, том ІІ, н.д.№201/2008г.) суперфициарят „В.“ ЕООД е прехвърлил на В. М. Н. и Т. И. Б. правото на строеж за построяване на магазин №2, находящ се в партера на сградата, която е предвидено да се изгради като жилищна сграда, състояща се от мазета, гаражи, магазини, седем жилищни етажа и ателиета. С договор за строителни услуги от 30.06.2008г. В. М. Н. и Т. И. Б. са възложили на „С. проект“ ООД строителните дейности, необходими за предаване на магазина в годно за ползване състояние. Установено е също така, че с договор за прехвърляне на правото на строеж срещу задължение за извършване на строителство от 19.05.2011г. (н.а.№76, том І, н.д.№66/2011г.) „В.“ ЕООД е прехвърлило на „Детелина проект“ ООД правото на строеж върху посочените в договора обекти, намиращи се в жилищната сграда на М+5+А, М+6+А, с гаражи, кафе-аперетив, магазини, ателиета и подземни гаражи, срещу задължението приемателят по сделката да построи за своя сметка обектите на учредителите по право на строеж, подробно описани в договора за продажба на правото на строеж от 23.06.2008г. Със заповед № РД-09-50-1068/28.07.2011г. на главния архитект на Столична община издаденото разрешение за строеж на сградата е презаверено на основание чл. 153, ал. 3 ЗУТ. Впоследствие разрешението за строеж е презаверено на същото основание и със заповед №РА51-233/07.11.2018г. Въз основа на заключението на изслушаната по делото СТЕ на в.л.М. е прието за установено, че изграждането на сградата е започнало на 17.07.2006г., като към момента на подаване на исковата молба (11.08.2022г.) сградата не е била завършена до етап „груб строеж“ – в периода от 19.04.2022г. до 24.11.2022г. в сградата са били изградени стоманобетонни плочи на четвъртия етаж включително, т.е. до подовата плоча на четвъртия етаж, като по делото е представен констативен протокол, съставен от служители на районната администрация, за степен на завършеност на строежа с дата 07.03.2023г., съгласно който строежът е изпълнен до 5-та плоча включително и се изпълнява кофражът за 6-та плоча. На 26.09.2023г. е съставен акт образец 14 за приемане на конструкцията на сградата относно строеж: „Седем етажна сграда с подземни гаражи, гаражи, магазини, кафе-сладкарница и КОО в партерен етаж и ателиета в подпокривното пространство, с местонахождение УПИ [№], [№], [№], като е констатирано, че носещата конструкция на строежа е в състояние да понесе по време на последващото изпълнение на СМР, както и при експлоатацията му всички постоянни, временни и особени натоварвания съгласно проекта и действащата нормативна уредба, и е разрешено изпълнението на довършителните работи. При тези данни първоинстанционният съд е отхвърлил така предявения иск, като е приел, че изграждането на сградата, в която се намира процесният магазин, до етап „груб строеж“, констатирано с нарочен акт по реда на чл. 181, ал. 3 ЗУТ, съставен в хода на производството (на 26.09.2023г.), представлява факт от значение за спорното право, който следва да бъде взет предвид от съда при постановяване на решението съгласно чл. 235, ал. 3 ГПК и именно предвид осъществяването на този факт предявеният иск е неоснователен, тъй като с изграждането на постройката в груб строеж правото на строеж се трансформира в право на собственост и не може да се установява погасяване на правото, което вече не съществува в този вид. Въззивният съд е приел този извод за неправилен. Изложил е съображения, че след като към датата на подаване на исковата молба (11.08.2022г.) правото на строеж е било погасено, поради което собственикът на земята се е позовал на давността преди правото на строеж да е било упражнено, то суперфицията е погасена в полза на собственика на земята. Съобразено е, че с т. 2 на ТР №1 от 29.03.2012г. на ОСГК са дадени задължителни разяснения, че давностният срок по чл. 67 ЗС започва да тече от момента, в който договорът за учредяването му породи действие, независимо от всякакви последващи прехвърляния, т.е. петгодишният давностен срок по чл. 67 ЗС тече от един и същи момент както за първоначалния титуляр на учреденото право на строеж, така и за лицата, на които той впоследствие прехвърля това право за отделни обекти в сградата. Посочено е, че в този смисъл приобретателите на правото на строеж, когато не са получили правото си от сключен договор със собственика на земята, а от прехвърляне на правото от друг суперфициар, са обвързани от изтеклия давностен срок. Съобразено е, че правото на строеж според същото тълкувателно решение, се счита упражнено тогава, когато е завършена цялата сграда в груб строеж, а не тогава, когато са изградени отделните обекти в нея (гаражи, магазини, апартаменти и др.), като изключение от това правило е допустимо само в хипотезата на чл. 152, ал. 2 ЗУТ - когато разрешението за строеж е издадено за отделни етапи на строежите, които могат да се използват самостоятелно, а за жилищните сгради и за отделни етажи от сградата, при условие, че се завърши архитектурно-пространствено и фасадно оформяне на всеки етап от строителството. Прието е, че в случая давностният срок за упражняване на правото на строеж на жилищната сграда, в т.ч. на обектите в нея, е започнал да тече от датата на сключване на договора за учредяване на правото на строеж от 07.03.2007г. и е изтекъл на 07.03.2012г., т.е. преди подаване на исковата молба, по която е образувано настоящето дело - 11.08.2022г, като към тази дата жилищната сграда не е била построена до степен „груб строеж“ по смисъла на § 5, т. 46 ДР на ЗУТ и едва в хода на производството на 26.09.2023г. за сградата е бил издаден акт за приемане на конструкцията. Възраженията на ответниците по иска (сега касатори), че към датата на подаване на исковата молба са упражнили правото на строеж за магазин №2 до степен „груб строеж“ и поради това правото на строеж не е погасено по давност в полза на собствениците на земята, са приети за неоснователни от една страна по причина, че това твърдение в производството по делото не е доказано, а от друга предвид обстоятелството, че срокът за упражняване на правото на строеж за цялата сграда е изтекъл на 07.03.2012г., т.е. преди подаване на исковата молба. Съобразено е, че в производството не са били наведени доводи за спиране или прекъсване на давността за упражняване правото на строеж върху сградата, поради което е прието, че несъмнено към датата на подаване на исковата молба (11.08.2022г.) правото на строеж е било погасено. За неоснователно е прието и възражението на ответниците по иска (сега касатори), че за упражняване правото на строеж върху магазин №2 са били обвързани от строителството на цялата сграда, върху който процес не са могли да повлияят, по съображения, основани на разясненията, дадени в ТР №1/2011г. на ОСГК на ВКС, според които ако в петгодишния срок сградата не е завършена до покрив, правото на строеж ще се погаси по давност изцяло, а не само за незавършените обекти. Така постановеното от въззивния съд решение е валидно и процесуално допустимо, но по същество неправилно. При постановяването му не са обсъдени всички имащи значение за изхода от правния спор факти и обстоятелства, чието осъществяване е установено по делото, не са съобразени правните им последици, което е довело и до неправилно приложение на материалния закон (чл. 67 ЗС). На първо място въззивният съд не е съобразил, че предявилите иска лица притежават само идеални части от правото на собственост върху земята и в този смисъл предявеният от тях отрицателен установителен иск би бил основателен (при основателност на твърденията, че правото на строеж за процесния магазин е погасено по давност) само за идеална част от правото на строеж. Въззивният съд, макар да е посочил в решението си, че издаденото през 2006г. разрешение за строеж №361/19.05.2006г. е било неколкократно презаверявано от главния архитект на Столична община, не е съобразил правното значение на този факт, като изцяло е игнорирал обстоятелството по чия молба разрешението е било презаверявано. А данните по делото в тази насока са следните: На 05.05.2011г. в Н.-СО е постъпила молба с вх.№АП-94-В-21 за презаверяване на разрешение за строеж №361/19.05.2006г., подадена от Х. И. И. като пълномощник на всички собственици и заинтересовани страни. На същата дата (19.05.2011г.) „В.“ ЕООД прехвърля на „Детелина проект“ ООД правото на строеж за част от обектите (апартамент №2 на първи етаж във вход А; апартамент №4 на първи етаж във вход А; апартамент №5 на първи етаж във вход А; апартамент №6 на втори етаж във вход А; апартамент №10 на втори етаж във вход А, апартамент №11 на трети етаж във вход А, апартамент №15 на трети етаж във вход А, апартамент №16 на четвърти етаж във вх.А; апартамент №21 на пети етаж във вход А; апартамент №26 на ІV етаж във вход А; апартамент №35 на първи етаж във вход Б; апартамент №36 на първи етаж във вход Б; апартамент №37 на първи етаж във вход Б; апартамент №43 на 3 етаж във вход Б; апартамент №53 на пети етаж във вход Б; ателие №5 на първи подпокривен етаж във вход А; ателие на първи подпокривен етаж във вход А; ателие №8 на първи подпокривен етаж във вход Б; ателие №9 на първи подпокривен етаж във вход Б; гараж №1 на партерния етаж във вход А; гараж №2 на партерния етаж във вход А; гараж №5 на партерния етаж във вход Б; гараж №9 на партерния етаж във вход А; подземен гараж №6 в сутерена на сградата във вход А и др. Посочено е, че „Детелина проект „ООД поема задължението да построи обектите на учредителите за своя сметка. Част от тези обекти собствениците на терена са запазили за себе си при първоначалното учредяване на правото на строеж – Т. П. Г., наследодател на ищците Г. М. И., П. Г. И. и М. Г. И., си е запазила правото на строеж за апартамент 53. Подавайки искането за презаверяване на разрешението за строеж за обектите, които са запазили за себе си, тези собственици на терена са поискали строежът на сградата да продължи и след изтичането на 5-годишния срок, чрез изграждане на етажи над партера на сградата, на който се намира процесния магазин №2. По този начин самите собственици на терена са се съгласили строежът на сградата да бъде завършен 5 години след подаване на искането за презаверяване, т.е. към 2016г. Последващите искания за презаверяване през 2018г. са подадени от инвеститора, по отношение на които следва да се отбележи и следното: Съгласно чл. 153, ал. 5 ЗУТ (в редакцията към ДВ, бр. 101/2015 г., сега - ал. 11) отказът за презаверка на разрешението за строеж се съобщава по реда на АПК на заинтересуваните лица по чл. 149, ал. 2 ЗУТ и подлежи на обжалване по реда на чл. 215 от закона в 14-дневен срок от съобщаването. Нормата е с процесуален характер и предвид липсата на преходна разпоредба, уреждаща висящите производства, следва да се приложи и по отношение на настоящото производство. Заинтересовани лица по смисъла на чл. 149, ал. 2 ЗУТ са възложителят, собствениците и носителите на ограничени вещни права в поземления имот. Приема се обаче, че на съдебно обжалване не подлежат единствено и само отказите за презаверка на разрешенията за строеж с изтекъл срок, с оглед нормата на чл. 153, ал. 5 ЗУТ - налице е позитивен акт, уважаващ искането за удължаване на срока на процесното разрешение за строеж и той се разглежда по общите правила за оспорване по АПК. От това презаверяване собствениците на земята са се възползвали предвид обстоятелството, че строежът на сградата е продължил след 2018г. и до предявяването на иска (11.08.2022г.), според заключението на изслушаната по делото СТЕ, са били изградени стоманобетонни плочи на четвъртия етаж включително, т.е. до подовата плоча на четвъртия етаж, а до 07.03.2023г. е бил изпълнен до 5-та плоча включително и се е изпълнявал кофражът за 6-та плоча. Установено е също така, че на 26.09.2023г. е съставен акт образец 14 за приемане на конструкцията на сградата относно строеж: „Седем етажна сграда с подземни гаражи, гаражи, магазини, кафе-сладкарница и КОО в партерен етаж и ателиета в подпокривно пространство, с местонахождение УПИ [№], [№], [№] “, като е констатирано, че носещата конструкция на строежа е в състояние да понесе по време на последващото изпълнение на СМР, както и при експлоатацията му всички постоянни, временни и особени натоварвания съгласно проекта и действащата нормативна уредба, и е разрешено извършването на довършителните работи. Следва да се отбележи също така, че към подадените през 2018г. искания за презаверяване на разрешението за строеж са били приложени и нотариално заверени декларации, които също потвърждават желанието на собствениците на земята изграждането на сградата да продължи. На тези релевантни за спора факти и обстоятелства ответниците по предявения иск (сега касатори) са се позовали в хода на производството, вкл. в отговора на въззивната жалба, като са ангажирали и доказателства в тази насока, поради което въззивният съд е бил длъжен да ги обсъди, доколкото съдържат воля за отказ от вече изтекла давност. Съобразявайки правното значение на тези факти и обстоятелства предвид посочените по-горе особености в отношенията по повод строителството на сградата, а именно смесения характер на сключения на 07.03.2007г. договор, извършените в хода на строителството презаверявания на разрешението за строеж със съгласието на собствениците на земята, продължаващото и към момента на предявяването на иска строителство, при което е продължило изграждането и на обектите, които собствениците на земята са запазили за себе си при сключването на договора, настоящият състав приема, че позоваването на изтеклата давност по отношение на учреденото през 2007г. право на строеж, вкл. предвид обстоятелството, че в хода на производството сградата е завършена в груб строеж, е неоснователно. Обстоятелството, че исковата молба е била вписана, в случая е ирелевантно, тъй като вписването не препятства осъществяването на фактическия състав на предвиденото в чл. 64 ЗС придобивно основание. Постановеното от въззивния съд решение е неправилно, поради което и на основание чл. 293, ал. 2 ГПК следва да бъде отменено и вместо това предявеният от М. Г. И., П. Г. И., С. Г. И. и Х. И. И. иск бъде отхвърлен като неоснователен. На основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на Т. И. Б. и В. М. Н. следва да бъдат присъдени направените по делото разноски в размер на 4621.50 евро, от които 1636.13 евро за производството пред първоинстанционния съд, 1380.48 евро за производството пред въззивния съд и 1604.89 евро за производството пред ВКС. По изложените по-горе съображения, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение