Решение № 6546 от 3.06.2015 г. на ВАС по адм. д. № 7468/2014 г.

Решение № 6546 от 3.06.2015 г. на ВАС по адм. д. № 7468/2014 г., III о., докладчик съдията Румяна Лилова Производството е по реда на чл. 38 от Закона за държавната собственост (ЗДС). Образувано е по жалба, подадена от Стефанка Найденова Велева, Мария Найденова Петрова, Найден Георгиев Найденов, Петър Георгиев Стоянов и Калионка Найденова Коцева, чрез упълномощения адв. Стоян Андреев, срещу Решение № 811 от 21.12.2013 г. (Решение № 811) на Министерския съвет на Република България (МС на РБ) за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 (идентичен с км 16+540), участък от км 0+000 до км 15+100, на територията на област София, в частта досежно определеното обезщетение в размер на 42730,00 лв. за отчуждаваната част в размер на 2,132 дка от следния недвижим имот, целият с площ от 2,219 дка, а именно имот с идентификатор 68134.8640.37 по Кадастралната карта и регистър (ККР) и № 26037 по Картата на възстановената собственост (КВС), находящ се в гр. София, кв. Враждебна, местност "Крива бара", район "Кремиковци", с начин на трайно ползване нива (орна земя). На мястото на починалата в хода на съдебното производство жалбоподателка Мария Найденова Петрова, като жалбоподатели, наред с посочените по-горе такива, с нарочно определение са конституирани нейните наследници Нели Тодорова Лазова и Любка Тодорова Зикатанова, като Петрова е заличена в това й качество. В жалбата се твърди, че обезщетението е силно занижено и не е определено въз основа на пазарните цени на имотите в същото землище. Иска се Решение № 811, в обжалваната част, да бъде изменено, като бъде увеличен размера на паричното обезщетение. Ответникът МС на РБ, чрез упълномощен процесуален представител, изразява становище за неоснователност на жалбата в придружителното писмо. В съдебно заседание, по същество, иска отхвърлянето й като неоснователна и недоказана. Представя подробно писмено становище. Иска кредитирането на вариант втори от основното заключение на приетата по делото съдебно - оценителна експертиза (СОЕ). Заинтересованите страни - министърът на регионалното развитие и благоустройството, министърът на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура", чрез упълномощени процесуални представители, също искат отхвърляне на жалбата. Молят да бъде кредитиран същия вариант на СОЕ. Представените след съдебното заседание, в което делото е обявено за решаване, писмени бележки и писмена защита съответно от процесуалния представител на жалбоподателите и една от заинтересованите страни, не следва да се обсъждат, доколкото видно от протокола, съставен за проведеното на 18.05.2015 г. съдебно заседание съдът не е дал такава възможност в съответствие с разпоредбата на чл. 149, ал. 3 от Гражданския процесуален кодекс, във вр. с чл. 144 АПК и не са представени със съответния брой преписи според броя на страните. Върховният административен съд, състав на трето отделение, след проверка на допустимостта на жалбата, приема, че е подадена от надлежни страни и в срока по чл. 38, ал. 1 ЗДС, поради което е процесуално допустима. Разгледана по същество е неоснователна. С Решение № 811, прието на заседание по Протокол № 52 от 21.12.2013 г., за държавна нужда, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 +100" на територията на област София, са отчуждени имоти и части от имоти, частна собственост, намиращи се в землището на гр. София, квартали "Бенковски", "Требич", "Илиенци", "Орландовци", "Малашевци" и "Враждебна", Столична община, област София, подробно описани в приложението към т. 1 от решението по местонахождение, вид, обща площ и подлежаща на отчуждаване такава, стойност на паричното обезщетение и собственици. Съгласно приложение към т. 1 от решението, в землище Враждебна, ЕКАТТЕ 99136, Столична община, земеделска територия, се отчуждава имот, собственост на Найден Митов Шарков, с идентификатор № 68134.8640.37 по ККР, с площ на отчуждаваната част 2,132 дка и площ на целия имот 2,219 дка и начин на трайно ползване "ниви (орна земя)". Жалбоподателите се легитимират като собственици на имота, част от който е отчуждавания, въз основа на Решение № 3280 от 21.01.1999 г., издадено от Поземлена комисия - община "Кремиковци", гр. София, с което по т. 2 правото на собственост върху имота е възстановено на наследниците на Найден Митов Шарков в съществуващи (възстановими) стари реални граници. Жалбоподателите са наследници на Шарков, видно от Удостоверение за наследници с изх. 159 от 30.01.2014 г. на Найден Митов Стоянов, Удостоверение за идентичност на лице с различни имена с изх. № 210 от 21.02.2014 г. и Удостоверение за наследници на Мария Найденова Петрова от 23.06.2014 г. За имотите - предмет на отчуждаване по Решение № 811 е изготвена Експертна оценка от независим оценител за определяне на равностойно парично обезщетение на поземлени имоти в земеделска и урбанизирана територия, възложена от Агенция "Пътна инфраструктура" на "Сървей груп" ЕООД с договор, изведен от агенцията по изх. № РД - 37 - 24 от 13.09.2012 г. Засегнати са територии от парцеларен план на Северна скоростна тангента, в това число за землище Враждебна, ЕКАТТЕ 99136 и от регулационен план на гр. София - м. НПЗ "Илиенци - Изток" и м. НПЗ "Илиенци - запад". По аргумент от § 1а, т. 2 от Допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДС в случаите, когато е възможно, пазарната цена, трябва да е осреднената цена от цената на всички възмездни сделки с имоти, сключени в срок от 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и при условията на същата разпоредба. В настоящия случай релевантният период е 13.09.2011 г. - 13.09.2012 г. Видно от експертната оценка относно обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400/16+540, засягащ землищата на кв. Требич, кв. Мировяне, кв. Илиенци, кв. Бенковски, кв. Орландовци, кв. Малашевци и кв. Враждебна, гр. София - участък от км 0+000 до км 15+100, за Враждебна (район Кремиковци, СО), ЕКАТТЕ 99136, оценката е изготвена при съобразяване на осреднена цена съгласно чл. 32, ал. 4 ЗДС относно земите земеделска територия. От посоченото в раздел VII "Анализ на информацията и избор на оценителски подход" от експертната оценка, част 1.6. относно землище Враждебна, ЕКАТТЕ 99136, подобект "Поземлени имоти в земеделска и нарушена територия в землище Враждебна - 99136, район "Кремиковци", СО, се установява, че е определена от оценителския екип по чл. 32 ЗДС осреднена цена за землището, предвид наличието на достатъчен брой сделки с поземлени имоти (три пазарни аналога). В табличен вид като приложение е определено равностойното парично обезщетение на тези имоти, представляващи земеделска територия в землище Враждебна, ЕКАТТЕ 99136, СО. С оглед направеното оспорване на размера на обезщетението, по искане на жалбоподателите е назначена и изслушана съдебно-оценителна експертиза (СОЕ). Представени са основно и допълнителни заключения, в които вещото лице дава варианти за оценка на равностойното парично обезщетение за отчуждаваната част от процесния имот. При така установеното от фактическа страна, настоящият състав на Върховния административен съд, трето отделение, приема от правна страна следното: Жалбата е неоснователна. Подвариант първи от вариант първи и от вариант втори от основното заключение на СОЕ, както и вариант 1 и 2 от допълнителната СОЕ, представена на 15.05.2015 г. съдът не кредитира, доколкото се установява, че те са изготвени при съобразяване на пазарни аналози за сделки само в "землището" на кв. Враждебна в район "Кремиковци". Предвид това противоречат на § 1а, т. 4, б. "а" от Допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДС и на Тълкувателно решение № 3 от 23.03.2015 г. по тълк. д. № 6/2014 г. на Общото събрание на I и II колегия на ВАС, съгласно които в големите градовете с районно деление "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания" са имотите, разположени в един и същ район, съответно относими са вписани сделки с имоти с подобни характеристики на отчуждавания, намиращи се в един и същ район като съставна административно-териториална единица на общината, включително когато се касае за земеделски земи и горски територии. В спорната хипотеза това е район "Кремиковци". Подвариант втори от вариант първи от основното заключение на СОЕ и вариант 1а и 2а от допълнителната СОЕ, представена на 15.05.2015 г. са изготвени при съобразяване на неотносими, според настоящия състав, пазарни аналози, наред с тези, които отговарят на установените в ЗДС изисквания. Тъй като при изготвянето им са съобразени като пазарни аналози цесия, сделки с идеални части от недвижими имоти, нотариален акт, който обективира сделка с имот, част от който е отчужден и ипотека, която не обезпечава покупко - продажба на имот, съдът не кредитира и този вариант. Съдът не приема за пазарни аналози Договор за цесия от 8.12.2011 г., Нотариален акт № 24 от 28.02.2015 г. и Нотариален акт № 013 от 16.02.2012 г. за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот. Договорът за цесия има предмет, различен от предвидения в § 1а от ДР на ЗДС, поради което не може да се използва за пазарен аналог. Сделката, обективирана в Нотариален акт № 24 касае продажбата на недвижим имот, целият с обща площ 1000,00 кв. м., от които 950,00 отчуждени съгласно Решение на МС № 777 от 30.11.2007 г., предвид което не обективира сделка за имот с подобни характеристики на отчуждавания. В този смисъл се явява неотносим пазарен аналог досежно изчисляването на паричното обезщетение. Сделката, обективирана в Нотариален акт № 013 от 16.02.2012 г. е за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти. Актът е във връзка със сключен договор за инвестиционен кредит между "Уникредит Булбанк" АД и едно търговско дружество и не покрива изискванията на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС. Той не обективира ипотека, която обезпечава покупко-продажба на имот, каквото условие поставя ЗДС с оглед възприемането й като пазарен аналог. От Нотариален акт № 013 от 16.02.2012 г. се установява, че "Уникредит Булбанк" АД предоставя при условията на посочения там Договор за банков инвестиционен кредит от 15.02.2012 г. такъв в общ размер на 845095,00 евро на упоменатото в акта дружество, като именно за обезпечаване на всички вземания на кредитора по посочения договор за банков инвестиционен кредит и Общите условия на банката, и всички последващи анекси, в това число главница, лихви и разноски, това дружество учредява договорна ипотека върху посочените в акта имоти, без да е отразено всеки един от посочените имоти каква стойност от кредита обезпечава. Направените изводи не се променят предвид представената по делото пазарна оценка на част от ипотекираните имоти № 079021, 079022, 079023, 079025 и 079026, извършена от "Явлена - импакт" ООД, Нотариален акт № 011 от 16.02.2012 г. и договор за банков инвестиционен кредит. Видно от последния кредитът има за цел както финансиране до 80% от покупната стойност на складови халета, така и финансиране до 80% на разходи за ремонт на кранове, халета, преместване на производствена база, покупка, транспорт и монтаж на два 5-тонни крана. Съгласно Нотариален акт № 011 от 16.02.2012 г. само част от продажната цена се заплаща с банков кредит, разрешен на дружеството от "Уникредит Булбанк" АД, без да е индивидуализиран, като сумата ще бъде преведена от банката едва след представяне в банката от страна на купувача на редица документи, между които и вписана законна ипотека в нейна полза върху имотите, описани в този нотариален акт, която може да се разглежда като надлежно обезпечение. Не се приемат за относими пазарни аналози и Нотариален акт № 17 от 4.09.2012 г., Нотариален акт № 18 от 4.09.2012 г. и Нотариален акт № 114 от 2.07.2012 г., доколкото обективират сделки с идеални части от недвижими имоти. Те не са типични за пазара, не дават възможност да се изчисли реалната цена за единица площ при цена на целия имот и са изрично изключени по аргумент от § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС (публ. ДВ, бр. 105/2014 г.). Не се кредитира от настоящия състав и заключението на допълнителната СОЕ, представено на 23.03.2015 г., което дава варианти на оценка за периоди, различни от посочения по - горе релевантен период. Изисквания във връзка с определяне датата на възлагане на оценката не са установени, но при спазване принципа за равностойното парично обезщетение тази дата следва да позволява определянето именно на такова. В настоящия случай, въпреки че спорното решение за отчуждаване е прието на 21.12.2013 г., а периодът на изследване на пазарните аналози е 13.09.2011 г. - 13.09.2012 г., посоченият принцип не е нарушен. Обезщетението се определя въз основа на законовите критерии и не е в компетентността на съда да определи друг период на изследване на пазарните аналози. Не се кредитира от съда и представената на 30.03.2015 г. допълнителна СОЕ, изготвена при съобразяване на Нотариален акт № 127 от 23.12.2011 г. и Нотариален акт № 66 от 23.12.2011 г., както и Нотариален акт № 24 от 28.02.2012 г. и Нотариален акт № 13 от 16.02.2012 г. Първите два акта, чието съдържание е служебно известно на настоящия състав, обективират сделки между физически лица, предвид което не отговарят на изискванията, установени в ЗДС. Относно другите два акта съображения бяха изложени по-горе в настоящото решение. При изготвянето на подвариант втори от вариант втори от основното заключение на СОЕ са съобразени пазарни аналози, които са в съответствие с изискванията на ЗДС, с изключение на сделката, обективирана в Нотариален акт № 24 от 28.02.2012 г. Съображенията на настоящия състав по отношение на тази сделка бяха изложени по-горе. Предвид това съдът кредитира само частично анализа, направен от вещото лице, касаещ относимите пазарни аналози по този вариант на основното заключение на СОЕ като не приема за пазарен аналог Нотариален акт № 24 от 28.02.2012 г. При изключване на използвания от вещото лице пазарен аналог, посочен по-горе, средната пазарна цена е в размер на 13212,39 лв./дка или за отчуждаваната част от имота равностойното обезщетение е в размер на 28168,82 лв. (по-ниско от определеното от административния орган в размер на 42730,00 лв.) След като определеното обезщетение (при изключване от съда на неприложимия пазарен аналог) за отчуждавания имот е в размер по-нисък от определения с Решение № 811, то не е налице основание за изменението му, в частта относно отчуждената част от процесния имот, чрез претендираното в жалбата увеличение. По изложените по-горе причини, Решение № 811, в оспорената част, е законосъобразно, а жалбата следва да се отхвърли като неоснователна, доколкото забраната за влошаване положението на жалбоподателите не допуска намаляване размера на определеното обезщетение. При този изход на спора присъждане на разноски на жалбоподателите не се следва. По изложените съображения и на основание чл. 172, ал. 2 АПК Върховният административен съд, състав на трето отделение,