Решение № 3216 от 24.03.2015 г. на ВАС по адм. д. № 7577/2014 г.

Решение № 3216 от 24.03.2015 г. на ВАС по адм. д. № 7577/2014 г., III о., докладчик съдията Емилия Георгиева Производството е по реда на чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост /ЗДС/. Образувано е по жалба на Валентин Николов Велинов, Алексей Недялков Иванов, Кристина Недялкова Русинова, Любомир Николов Карчев, Валентин Николов Карчев и Светлин Николов Карчев, всичките наследници на Стоян Стоичков Карчев, както и по жалба на Борислав Ставрев Христов и Иванка Ставрева Здравкова наследници също на Стоян Стоичков Карчев, жалбоподатели по присъединеното за съвместно разглеждане с настоящето административно дело № 8201/2014 г. на Върховния административен съд. Оспорено е решение № 811 на МС от 21.12.2013 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавнa нуждa за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 (идентичен с км 16+540), участък от км 0+000 до км 15+100" на територията на област София (Обн., ДВ, бр. 2 от 7.01.2014 г.), в частта, с която се отчуждават 2.888 дка от имот с идентификатор 68134.8610.22, представляващ нива, целият с площ от 7.000 дка в землището на Враждебна, район Кремиковци, Столична община, за който е определено парично обезщетение в размер на 57 881 лв. Оспорващите намират определеното обезщетение за занижено по размер и искат от съда да измени решението на МС в тази част и да определи по-висока стойност на паричното обезщетение, съобразно пазарната стойност на имота. В съдебно заседание, чрез пълномощник - адвокат Павлова и адвокат Владимиров поддържат жалбата, представят доказателства. Ответникът по оспорването - Министерски съвет оспорва жалбата, намира решението за законосъобразно и иска от съда да отхвърли оспорването. По делото са конституирани като заинтересовани страни - министърът на регионалното развитие и благоустройството, министърът на финансите и агенция "Пътна инфраструктура" /АПИ/, които чрез процесуалните си представители оспорват жалбата и искат от съда да отхвърли оспорването. Като заинтересовани страни са конституирани и останалите наследници на общия наследодател - Пламен Николов Спасов, Росен Николов Спасов, Надка Янкова Стефчова и Невенка Василева Тасева, които не се явяват и не се представляват. Върховният административен съд, трето отделение, в настоящия съдебен състав намира, че жалбата е подадена от надлежна страна и в срока по чл. 38, ал. 1 от ЗДС, поради което е допустима. Разгледана по същество е неоснователна при следните съображения: От събраните по делото доказателства, както и от тези, представени пред административния орган се установи, че с писмо вх. № 04-19-198 от 11.12.2013 г. до министъра на регионалното развитие и министъра на финансите, председателят на АПИ е поискал да бъде започната процедура по отчуждаване на имоти и части от имоти за държавна нужда за изграждане на обект: "Северна скоростна тангента". Към искането са приложени: заповед № РД-02-2374 от 24.09.2012 г. на зам. министъра на РРБ, с която е одобрен подробен устройствен план (ПУП) - парцеларен план, влязло в сила решение № ОВОС № 6-3 от 18.04.2012 г., финансова обосновка, доклад за определяне на съответно равностойно парично обезщетение при отчуждаване, актуални скици и документи за собственост. Видно от направеното отбелязване върху заповед № РД-02-14-2374 от 24.09.2012 г. е, че е влязла в законна сила на 24.10.2012 г. Във връзка с това обстоятелство, по делото не са представени доказателства в обратния смисъл - за оспорване на заповедта. Със съвместен доклад от министъра на регионалното развитие и министъра на финансите, внесен в МС с писмо изх. № 03-07-182 от 19.12.2013 г. е представен и проект за решение за отчуждаване на имоти - частна собственост за реализиране на държавна нужда - изграждане на посочения обект. С решение на МС № 302 от 20.04.2012 г. обект "Северна скоростна тангента" е обявен за такъв с национално значение, а път "Северна скоростна тангента", който е част от Трансевропейски транспортен коридор № 10 за национален обект. На свое заседание, МС е приел решение № 811 от 21.12.2013 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 /идентичен с км 16+540/, участък от км 0+000 до км 15+100" на територията на област София. В приложение към точка 1 от решението са описани имотите, които се отчуждават в землището на Враждебна, район Кремиковци, описан под номер 199 в приложението към РМС е процесния имот, съсобствен на оспорващите с идентификатор по ККР 68134.8610.22 целият с площ от 7.000 дка, от който се отчуждават 2.888 дка и е определен размер на паричното обезщетение от 57 881 лева. Като собственик на имота в РМС е посочен Стоян Стоичков Карчев, чийто наследници са жалбоподателите, съгласно удостоверение за наследници изх. № 321 от 15.10.2013 г. С договор № РД-37-24 от 13.09.2012 г. АПИ е възложила на лицензиран оценител да изготви оценка на имотите, необходими за реализиране на описания обект. За изпълнение на възложената поръчка, лицензираният оценител е ползвал удостоверения за пазарни аналози, съгласно чл. 32 от ЗДС от Службата по вписванията, като са изискани и взети предвид при оценката сделки, които отговарят на законовите изисквания и отразяват състоянието на пазара за период от една година преди възлагане на оценката, а именно - 13.09.2011 г. до 13.09.2012 г. В доклада към експертната оценка, определеният оценител е описал сделките, представляващи пазарни аналози, предоставени от Службата по вписвания с Удостоверение изх. № 23 от 15.01.2013 г. и Удостоверение № 24-00-979 от 18.05.2013 г. За имота на оспорващите оценителят е приложил оценка, съгласно чл. 32, ал. 2 от ЗДС, като е определил осреднена цена на имотите за землището на Враждебна по представените от Агенция по вписванията пазарни аналози. Експертната оценка на лицензирания оценител е предадена на възложителя АПИ с приемо-предавателен протокол от 10.12.2013 г. Посочената цена за имота, предмет на оспорването е възприета от административния орган и е определена като обезщетение на собствениците на отчуждения имот. В настоящето производство е оспорен размерът на определеното от административния орган обезщетение и по искане на оспорващите е допусната съдебно-оценителна експертиза, която да даде заключение за пазарната цена на имота, предмет на отчуждаване. Експертизата е изготвена от вещо лице, което отговаря на изискванията, посочени в § 1а, т. 3 от ДР на ЗДС да бъде "оценител на имоти". Експертното заключение от представени в съдебно заседание пазарни аналози е прието от съда и не е оспорено от страните. Съдът го цени като компетентно и безпристрастно и въз основа на него установи следните обстоятелства: за релевантният дванадесетмесечен период от 13.09.2011 г. до 13.09.2012 г. от представените пазарни аналози за процесните имоти вещото лице е изготвило няколко варианта на заключение в зависимост от месторазположението на имотите, предмет на сделките и процесния. Имотът на оспорващите е земеделска земя и се намира в землището на квартал Враждебна, район Кремиковци. Вещото лице е посочило варианти със сделки само за квартал Враждебна и сделки за целия район Кремиковци. Предмет на тези сделки, които са приети като пазарни аналози е земеделска земя, каквато е по своето предназначение и тази, предмет на отчуждаване. Отделните варианти на съдебната експертиза са в зависимост и от спецификата на отделните сделки. Вещото лице е предложило средна пазарна цена за имотите, респективно за отчуждаваната част на процесния имот като е взело предвид сделките в отделните варианти, включително такива с идеални части от недвижим имот и ипотеки, обезпечаващи банкови кредити за предоставяне на кредитна линия. При така установените обстоятелства, от правна страна съдът установи: Оспореното решение е прието от компетентен административен орган в кръга на неговите правомощия и при спазване на административнопроизводствените правила за издаването му, предвидени в чл. 34а от ЗДС. Съгласно чл. 32 от ЗДС имоти и части от имоти - собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение. В случая на собствениците на отчуждените имоти е предвидено парично обезщетение за отчуждената част от собствеността им. Равностойното парично обезщетение се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания - чл. 32, ал. 2 ЗДС. Пазарни цени, съгласно определението на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС /в приложимата редакция по процедурата на отчуждаване преди изменението с ДВ, бр. 105/2014 г./ са осреднените цени на всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождение на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани 20 сделки. Целта на законодателя е при определяне на справедливата пазарна цена да се вземат предвид данните от поне 20 сделки, които са неизчерпателно изброени в текста на закона, за да бъдат защитени интересите на засегнатите собственици, които да бъдат обезщетени за принудителното им отчуждаване на собствен недвижим имот с цена, каквато биха получили при свободно договаряне на пазара на недвижими имоти. В ал. 2, 3 и 4 на същия текст е посочен реда и критериите за определяне на равностойно парично обезщетение, като то се определя в съответствие с предназначението на имота преди влизане в сила на ПУП, съответно преди одобряването на ПУП, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. За определяне пазарната стойност на отчуждената част от имотите административният орган е приложил критерии за имоти в близост до отчуждавания тези сделки, които са извършени с имоти, които се намират в едно и също землище с отчуждавания и които са с подобни характеристики, а именно земеделски имоти. В случая предмет на отчуждаване е имот, който се намира в землището на квартал Враждебна, който е част от административно-териториалната структура на град София. Съгласно разпоредбата на § 1а, т. 4 ДР ЗДС имоти в близост до отчуждавания са тези, които се намират в един и същ район в големите градове с районно деление, в един и същ квартал в другите градове или населени места или селищни образувания и в едно и също землище в земеделските територии и горските територии. Няма спор по делото за предназначението на имота, предмет на отчуждаване, че представлява земеделска територия - нива. Спорен е въпросът по териториалния обхват и предмета на сделките, възприети като пазарни аналози при изчисляване на осреднена пазарна стойност за определяне на равностойното парично обезщетение. Съгласно чл. 10 от Закона за административно-териториалното устройство на Република България /ЗАТУРБ/ в столицата и градовете с население над 300 000 души се създават райони като административно-териториални единици. Територията на района, според чл. 11 от същия закон, е част от територията, включена в строителните и землищните граници на града. Следователно в територията на района се включват както урбанизираните, така и териториите, които са земеделски или горски по предназначението си. Това означава, че за имотите, предмет на това оспорване, които се намират в землищните граници на град с районно деление, какъвто е гр. София и които представляват земеделска територия следва да се определи равностойно парично обезщетение съобразно пазарните аналози за сделки с имоти по § 1а, точка 4, буква "а". Имот с идентификатор № 68134.8610.22 е в землището на квартал Малашевци и е в границите на район Кремиковци. Следователно пазарните аналози следва да са за сделки, отговарящи на законовите изисквания, сключени със земеделски земи, които се намират на територията на район Кремиковци. Освен това сделките следва да са сключени в релевантния, съгласно § 1а, т. 2 ДР ЗДС дванадесетмесечен период - 13.09.2011 г. - 13.09.2012 г. и да отговарят на посочените изисквания. Видно е от приетото по делото експертно заключение и допълнителното от съдебно заседание, че са използвани сделки, които не отговарят на законовите изисквания и следва да се изключат при формиране на решението за полагащото се обезщетение за отчуждения имот. Не следва да се вземат предвид и представените пазарни аналози по н. а. № 95/2012 г., № 114/2012 г., № 17/2012 г. и н. а. № 18/2012 г., тъй като се учредява договорна ипотека за отпускане на банков кредит или предмет на сделката са идеални части от недвижим имот. В нотариалните актове за договорна ипотека, която обезпечава банков кредит не е отразено всеки един от посочените имоти каква стойност от кредита обезпечава. Освен това договорите за банков кредит не са типичните за пазара сделки, които да отразяват пазарния механизъм на търсене и предлагане, който по най-адекватния за икономическата конюнктура начин определя пазарната цена на един недвижим имот. Сделките с идеални части следва да бъдат изключени, тъй като тези сделки имат за предмет незначителна идеална част от имота, при която цената многократно надвишава пазарната стойност за сделки с други имоти, намиращи се в близост до отчуждавания. Тези сделки не са типични за пазара и не дават възможност да се изчисли реалната цена за единица площ при цена на целия имот. Не случайно, съобразно съдебната практика, законодателят е изменил в тази посока и текста на § 1а, т. 2 от ДР ЗДС с ДВ, бр. 105/2014 г., който е приложим съгласно § 9, ал. 1 ПЗР ЗДС по отношение на процедурните правила за започналите производства по отчуждаване. При това положение вариантът, който отговаря на законовите изисквания за относими сделки е този, който представлява вариант четвърти от експертно заключение, което е прието в съдебно заседание и е неоспорено от страните. Съгласно този вариант вещото лице е използвало само сделки, представляващи пазарни аналози, които отговарят на законовите изисквания, като са изключени сделките с идеални част и тези за договорна ипотека, обезпечаващи банков кредит. Вещото лице е посочило осреднена цена за декар в размер на 12 916.90 лева, като за отчуждената част от 2.888 дка от имот № 68134.8610.22 стойността на обезщетението възлиза в размер на 37 300 лева. Размерът на обезщетението, което е определил административният орган в оспореното решение за този имот е в размер на 57 881 лева. Определеният размер на парично обезщетение за отчуждената част от собствения на оспорващите имот е по-висок от този, който е посочен от вещото лице. Предвид на това оспорването е неоснователно и следва да се отхвърли. Предвид изхода на спора и тъй като ответника и заинтересованите страни не са направили искане за присъждане на разноски, както и не са представили списък за такива, съдът не присъжда в това производство разноски. По изложените съображения и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК Върховният административен съд, трето отделение