Решение № 6805 от 7.7.2022 г. на ВАС, IV о.

Производството е по реда на чл. 208 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс /АПК/. Образувано е по касационна жалба, подадена от Общински съвет-Хитрино /ОбС-Хитрино/, чрез процесуалния му представител адвокат Б. Геронтиев, против решение 4/14.01.2022 г., постановено по адм. дело 181/2021 г. на Административен съд-Шумен /АС-Шумен/, в частта, в която административният съд изменя решение 44, взето по протокол 4/20.05.2021 г. на ОбС-Хитрино, в частта, по която от ОбС е завишена изготвената от независим оценител, пазарна оценка на 232/545 идеални части /ид.ч./ от застроен урегулиран поземлен имот /УПИ/ III - обществено обслужващи дейности, в кв. 48 по плана на [населено място], община Хитрино, актуван с акт за частна общинска собственост /АЧОС/ 2780/20.09.2012 г., определяйки цена за тези идеални части от описания имот в размер на сумата от 1 757лв без ДДС. В касационната жалба са релевирани доводи за неправилност на решението, по които се претендира отмяната му в обжалваната част, ведно с присъждане на разноски за двете съдебни инстанции. По делото е приложена за разглеждане и частна жалба, подадена от К. Мустафа, от [населено място], чрез процесуалния му представител адвокат Ж. Койчева, срещу горепосоченото решение 4/14.01.2022 г. на АС-Шумен, постановено по адм. дело 181/2021 г., в частта му, имаща характер на определение и с която е прекратено производството по делото в частта му по жалбата на лицето срещу акта на ОбС-Хитрино, в частта, с която общинският съвет решава община Хитрино да продаде 232/545 ид.ч. от процесния застроен УПИ и възлага на кмета на община Хитрино да издаде съответна заповед и да сключи договор за продажба. По пространно изложените в частната жалба, съображения за неправилността на прекратителната част от решението, се претендира отмяната й, както и присъждане на разноски. Ответникът по касационната жалба - К. Мустафа, от [населено място], чрез процесуалния си представител адвокат Ж. Койчева, в писмен отговор изразява становище за неоснователността й и претендира присъждане на разноски по представен списък, ведно с доказателства за извършването им. Касаторът, в качеството си на ответник по частната жалба, в представено по делото възражение по чл. 232 АПК навежда съображения за нейната неоснователност и прави искане за оставянето й без уважение, ведно с присъждане на разноските за производството по частната жалба, в размер на 600лв, за извършване на които представя доказателства с молба по делото от 28.03.2022 г. Представителят на Върховна административна прокуратура, взел участие в настоящото производство дава мотивирано заключение за неоснователност и на двете жалби. По касационната жалба, подадена от Общински съвет-Хитрино: Върховният административен съд, в настоящия състав на четвърто отделение, приема касационната жалба за допустима, като подадена от надлежна страна в срока по чл. 211, ал. 1 АПК, а разгледана по същество - за основателна, по следните съображения: С решение 4/14.01.2022 г., постановено по адм. дело 181/2021 г., в обжалваната му с касационната жалба част, АС-Шумен изменя решение 44, взето по протокол 4/20.05.2021 г. на ОбС-Хитрино, в частта му, с която ОбС-Хитрино завишава пазарната оценка, изготвена от независимия оценител на недвижими имоти, земеделски земи и трайни насаждения инж. К. Вичева-Желева, от 21 800лв без ДДС, на 41 000лв без ДДС, за 232/545 ид.ч. от процесния УПИ и определя цена за посочените идеални части от имота в размер на сумата от 1 757лв без ДДС. За да постанови този резултат първостепенният съд приема, че изготвената в административното производство оценка е необосновано завишена и не отговаря на изискванията да представя справедлива пазарна стойност на оценявания обект. Според съда приложение в случая намират разпоредбите на чл. 41, ал. 2 и чл. 22 ЗОбС и по-специално изискването по ал. 5 от чл. 22, оценката да бъде определена въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. В тази връзка от АС-Шумен са приобщени три съдебно-оценъчни експертизи /СОЕ/, със задача към всяка от тях, да се определи пазарната цена на 232/545 ид.ч. от процесния УПИ по метода на пазарните аналози /сравнителен метод/, като се изследват пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до продавания имот. От доказателствата по делото се установява, че според вещите лица и трите приети по делото СОЕ са изготвени по метода на пазарните аналози, независимо, че и тримата експерти изтъкват в заключенията си липсата на сведения за осъществени скорошни сделки с имоти със сходни на процесния имот характеристики и намиращи се в близост до него. След кратка съпоставка в мотивите на решението на приетите по делото експертизи, АС-Шумен достига до извода, че размерът на пазарната оценка трябва да бъде определен въз основа на заключението на третата СОЕ, изготвена според съда компетентно и обективно от вещото лице С. Бънков, за оценка в размер на 1 757лв, в който смисъл е и постановеното решение, в атакуваната му от ОбС-Хитрино част. На първо място следва да се посочи, че необосновано и в нарушение на материалния закон, в обжалваното решение е прието, че приложение в случая намират всички правила съгласно чл. 22 ЗОбС, доколкото нито в Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество /НРПУРОИ/, приета от ОбС-Хитрино, нито в ЗОбС, са предвидени правила, способи и методи за изчисляване на пазарната оценка в хипотези като процесната. Административното производство по издаване на атакувания пред АС-Шумен акт на ОбС-Хитрино се развива по реда на чл. 41, ал. 2 ЗОбС, според който разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти - общинска собственост, се извършват по пазарни цени, не по-ниски от данъчните оценки на имотите. Пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3 ЗОбС, освен ако в закон е предвидено друго. Систематичното място на чл. 41, ал. 2 ЗОбС е в Глава четвърта, с наименование "Придобиване и разпореждане с имоти и вещи - общинска собственост", като съдебната практика последователно приема, че единствената препратка към Глава трета "Принудително отчуждаване на имоти - частна собственост, за общински нужди" от ЗОбС, е по отношение на чл. 22, ал. 3 ЗОбС, а именно - че оценяването се извършва от оценители, отговарящи на изискванията на Закона за независимите оценители /ЗНО/. Двете горепосочени глави от закона уреждат самостоятелно различните правоотношения, от една страна - тези по принудителното отчуждаване, а от друга - на придобиване и разпореждане с имоти общинска собственост /в този смисъл и решения 9018/07.07.2020 г. по адм. дело 122482020 г. и 11369/01.09.2020 г. по адм. дело 1534/2020 г. на ВАС/. Поради това, прилагането по аналогия на правилата за определяне на равностойно парично обезщетение, относими към производствата по принудителното отчуждаване на имоти спрямо определянето на пазарната цена при разпоредителни сделки с имоти - частна общинска собственост е в нарушение на материалния закон и не намират нормативна опора изводите на първоинстанционния съд, че в случая е приложима чл. 22, ал. 5 ЗОбС. След като в глава четвърта от ЗОбС и в НРПУРОИ, приета от ОбС-Хитрино липсват други правила за определяне на пазарната оценка и единственото законово изискване по отношение на оценката е да бъде изготвена от оценител, отговарящ на изискванията на ЗНО, то определянето на пазарната цена на процесния имот следва да се извърши по правилата на Българските стандарти за оценяване /БСО/, утвърдени от Общото събрание на Камарата на независимите оценители в България /КНОБ/, в които са предвидени различни подходи и методи за извършване на оценки, в частност - на оценки на недвижими имоти. Следва да се отбележи, че използваният в разглеждания случай метод на пазарните сравнения /аналози/, е само един от утвърдените в БСО методи за извършване на оценка, по отношение на който в стандартите е посочено, че се основава на ценова информация, получена от надеждни източници, а самият сравнителен подход извежда стойност, като сравнява обекта, предмет на оценката, с идентични или сходни обекти, за които е налична ценова информация. В БСО са изброени и случите, при които използването на сравнителния подход чрез метода на пазарните аналози, е подходящ и това са: случаите, при които оценителят разполага с достоверни данни за действителни сделки с идентични или сходни/подобни на оценявания обект недвижими имоти; случаите, при които оценителят разполага с достоверни данни за идентични или сходни на оценявания обект/актив - недвижим имот, които са активно търгувани в условията на текущата /към датата на оценката/ икономическа среда; както и случаите, при които обектът и предметът на оценката са обичайни и сделки за покупко-продажба с подобни на оценявания обект характеристики са чести в условията на конкретната пазарна обстановка. Но данните по делото сочат, че в случая не е налице никоя от посочените три хипотези, при които използването на сравнителния метод е удачно и препоръчително за изготвяне на актуална и надеждна оценка. Ето защо, според настоящия състав, определеният от съда размер на пазарната оценка на имота почива върху незаконосъобразно и необосновано извършена оценка по сравнителния подход, чрез прилагане на метода на пазарните аналози, за точното, обективно, актуално и достоверно изготвяне на която, както за вещите лица в съдебното производство, така и за оценителя в административното производството, не са налице достатъчно сравнителни данни за надлежното прилагане на метода, съобразно изискванията на БСО. Наред с горното, решението в обжалваната част е неправилно доколкото преценката на административния съд се основава на погрешно кредитирана по делото СОЕ, при липсата на пълно установяване на релевантните за спора факти. В съответствие с установената съдебна практика първостепенният съд приема, че достоверна пазарна цена на разглеждания имот би дал методът на пазарните аналози, при който предмет на сравнение са имоти със сходни характеристики и намиращи се в същото населено място. Съдът обаче е следвало да отчете конкретните факти по делото в т.ч. характеристиките и местоположението на процесния имот, както и че в поставения за разглеждане случай не е подходящо да бъде използван този метод на пазарните аналози, доколкото още в оценителния доклад в административното производство, а и впоследствие във всяка от изготвените и приети по делото експертизи, е упоменато, че не се откриват скорошни сделки на имоти със сходни характеристики в близост до оценявания имот и като цяло пазарът на недвижимите имоти в [населено място] не е активен. Независимо от това, трите приети по делото СОЕ са изготвени по метода на пазарните аналози, без наличието на сравнителни данни за имоти със сходни характеристики, в близост до оценявания имот, поради което и съдът е следвало да положи допълнителни усилия за изясняване на релевантните за спора факти, относими към определянето на пазарната оценка, като събере допълнителни доказателства, включително при необходимост да назначи служебно ново вещо лице, с допълнителни и/или нови задачи, като преформулира поставената задача, възлагайки използването и на други подходи/методи за оценяване, а при необходимост - да изслуша по реда на чл. 171, ал. 1 АПК независимият оценител, изготвил пазарната оценка на имота в административното производство. Още повече като се има предвид огромното разминаване между определената от оценителя в административното производство пазарна оценка в размер на 21 800лв без ДДС и оценките от СОЕ, причините за което разминаване са останали неизяснени, независимо от приобщените по делото доказателства и изготвените три съдебни експертизи. В неправилно кредитираното от съда заключение на третата от тях, вещото лице изтъква, че при метода на пазарните аналози сравняваните имоти следва да са сходни, аналогични на оценявания по местонахождение, площ и предназначение, независимо от което, същото вещо лице изгражда оценката си въз основа на намиращите се в кориците на делото, три броя нотариални актове за продажби на недвижими имоти /листи 42, 43 и 63/, обективиращи сделки с имоти, които /с изключение на критерия за местонахождение/ не отговарят на критериите за сравнение, нито имат сходни черти с оценявания УПИ. Посоченото вътрешно противоречие в третата СОЕ е изцяло игнорирано от административния съд при обсъждане на експертизата в мотивите на решението, като единствено е съобразено, че вещото лице е приложило корекционен коефициент, отчитащ стойностите на инфлация в страната предвид отдалечените дати на сравняваните сделки, без обаче да се установява начина, по който е определен използваният от него корекционен коефициент. Изложеното налага извода, че неправилно АС-Шумен възприема като основа за определяне на пазарната цена на процесния имот, третата приета по делото СОЕ, което опорочава направените от него крайни изводи, а оттам и решението в обжалваната му част, се явява необосновано и постановено в противоречие с приложимия материален закон. По тези съображения настоящият съдебен състав приема, че решението в тази му част следва да бъде отменено. Доколкото съобразно чл. 220 АПК настоящата инстанция не може да сама да установи фактите от значение за определяне на пазарната оценка на процесния УПИ, за чието изследване не са достатъчни само писмени доказателства, в случая са налице предпоставките по чл. 222, ал. 2, т. 2 АПК. Така, след отмяната на решението в обжалваната му част, делото следва да бъде върнато за ново разглеждане от друг състав на АС-Шумен, който да определи пазарната цена на 232/545 ид.ч. от процесния УПИ съобразно БСО, утвърден от КНОБ, чрез назначаването на нова СОЕ, която да не бъде ограничена само до използването на метода на пазарните аналози и да отчете актуалните към датата на изготвяне на експертизата, пазарни цени на недвижимите имоти, със сходни на процесния УПИ характеристики и в близост до подлежащия на оценка имот, който, както се установява от доказателствения материал по делото се намира в идеалния център на [населено място], в непосредствена близост до сградата на общината, търговски обекти, офиси и заведения за обществено хранене. При този изход на спора, въпросът относно разноските следва да бъде решен от административния съд при новото разглеждане на делото съгласно разпоредбата на чл. 226, ал. 3 АПК. По частната жалба на К. Мустафа: Настоящият съдебен състав намира, че частната жалба, като подадена от легитимирано лице в срока по чл. 230 АПК, е допустима, а разгледана по същество - неоснователна. Съставът не споделя изложените от АС-Шумен мотиви, според които актът на ОбС-Хитрино, в частта му, в която общинският съвет разрешава продажбата на 232/545 ид.ч. от процесния УПИ, на частния жалбоподател не представлява подлежащ на обжалване индивидуален административен акт, а оттам и че жалбата в тази й част е недопустима съгласно чл. 159, т. 1 АПК. Но правилно административният съд отчита, че в случая не е налице правен интерес от оспорването на частта от акта на ОбС-Хитрино, жалбата срещу която е оставена без разглеждане, като недопустима. Съгласно чл. 147 АПК право да оспорват административните актове имат гражданите и организациите, чиито права, свободи или законни интереси са нарушени или застрашени от тях, или за които те пораждат задължение. Това предполага да е налице пряк и непосредствен правен интерес от обжалването, като абсолютна процесуална предпоставка за допустимост на жалбата. Неблагоприятно засягане е всяка правна последица от административен акт, състояща се в прекратяване или ограничаване на съществуващи субективни права, създаване на нови или разширяване на съществуващи правни задължения, както и хипотезите на невъзможност за упражняване на субективни права, за които законът предвижда издаване. Никоя от тези предпоставки не е налице в конкретния случай, поради което обосновано е прието от административния съд, че по отношение на К. Мустафа не е налице правен интерес от оспорване на решението на ОбС-Хитрино, в частта, в която е решено процесният имот да му бъде продаден и е възложено на кмета на общината да издаде заповед и да сключи договора за продажба. Актът на ОбС-Хитрино в посочената част не засяга неблагоприятно частния жалбоподател, а евентуалната й отмяна не би му донесла някаква полза, независимо, че постановяването й е ненужно с оглед вече постановеното по същия спор, решение 140/27.08.2020 г. по адм. дело 218/2020 г. на АС-Шумен, потвърдено с решение 3084/09.03.2021 г. по адм. дело 12367/2020 г. на Върховния административен съд, с което изрично е определен органът, компетентен да постанови решение по заявеното от частния жалбоподател искане за закупуване на процесния имот при условията на чл. 35, ал. 3 ЗОбС. По тези съображения частната жалба е неоснователна, а оспореното решение в прекратителната му част, имаща характер на определение, следва да бъде оставено в сила при направената от състава корекция на мотивите. С оглед изхода на спора, основателно се явява заявеното от ОбС-Хитрино, искане за присъждане на разноски за изплатено адвокатско възнаграждение за защита и съдействие в производството по частната жалба. Същото е установено, в размер на 600лв по представените с молба от 28.03.2022 г., договор за адвокатска защита и съдействие, платежно нареждане за извършен банков превод и фактура. Предвид своевременно направеното от частния жалбоподател с молба от 17.05.2022 г., възражение за прекомерността на платеното възнаграждение и съобразно обема на реално осъществената процесуална защита по частната жалба, както и действителната фактическа и правна сложност на спора, К. Мустафа следва да бъде осъден да заплати на община Хитрино сумата от 200лв, представляваща намален от съда при условията на чл. 78, ал. 5 ГПК във връзка с чл. 11 Наредба 1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, размер на изплатеното възнаграждение за защита и съдействие по частната жалба. Водим от горното и на основание чл. 222, ал. 2 АПК, Върховният административен съд, четвърто отделение,