Решение № 6212 от 28.05.2015 г. на ВАС по адм. д. № 6494/2014 г.

Решение № 6212 от 28.05.2015 г. на ВАС по адм. д. № 6494/2014 г., III о., докладчик съдията Румяна Лилова Производството е по реда на чл. 38 от Закона за държавната собственост (ЗДС). Образувано е по жалба, подадена от Златко Радков Симеонов, Ганка Методиева Симеонова, Татяна Иванова Симеонова-Коларова, Радослав Иванов Симеонов, Стоянчо Траянов Мицев и Емил Славчов Стоянов срещу Решение № 811 от 21.12.2013 г. (Решение № 811) на Министерския съвет на Република България (МС на РБ) за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 (идентичен с км 16+540), участък от км 0+000 до км 15+100, на територията на област София, в частта досежно определеното обезщетение в размер на 202224,00 лв. за отчуждаваната част в размер на 10,090 дка от следния недвижим имот, целият с площ от 15,432 дка, а именно: поземлен имот (ПИ) с идентификатор 68134.8632.11 по Кадастралната карта и регистър (ККР) и № 25011 по Картата на възстановената собственост (КВС), находящ се в гр. София, кв. Враждебна, район "Кремиковци", с начин на трайно ползване нива. Като жалбоподател в съдебното производство, наред с посочените по-горе жалбоподатели, е конституирана и Славена Йорданова Михова с Определение № 23.07.2014 г. предвид присъединяването на адм. д. № 6833 по описа на Върховния административен съд (ВАС) за 2014 г. с Определение № 7645 от 9.06.2014 г., постановено по адм. д. № 6833/2014 г. Жалбоподателите се легитимират като собственици на посочения имот въз основа на Решение № 1199 от 21.01.1999 г., издадено от Поземлена комисия - община "Кремиковци", гр. София, с което правото на собственост на имота, част от който е отчуждавания, е възстановено на наследниците на Йордан Стоянов Попов в съществуващи стари реални граници (т. 1). Твърдят, че обезщетението е силно занижено и не е определено въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до имота, част от който се отчуждава. Искат Решение № 811, в обжалваната част, да бъде изменено, като бъде увеличен размерът на паричното обезщетение, при съобразяване на действителната пазарна цена на отчуждаваната част от имота. Представят писмени защити. Ответникът МС на РБ, чрез упълномощен процесуален представител, изразява становище за неоснователност на жалбата в придружителното писмо. В съдебно заседание оспорва жалбата. По същество иска отхвърлянето й като неоснователна и недоказана. Представя подробно писмено становище. Заинтересованите страни - министърът на регионалното развитие и благоустройството, министърът на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура", чрез упълномощени процесуални представители, поддържат становище за неоснователност на жалбата. По делото е постъпила писмена защита от адв. Рангелов, като процесуален представител на министъра на регионалното развитие и благоустройството, в която излага подробно становище за неоснователност на жалбата. Върховният административен съд, състав на трето отделение, след проверка на допустимостта на жалбите, приема, че са подадени от надлежни страни и в срока по чл. 38, ал. 1 ЗДС, поради което са процесуално допустими. Разгледани по същество са неоснователни. С Решение № 811, прието на заседание по Протокол № 52 от 21.12.2013 г., за държавна нужда, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 +100" на територията на област София, са отчуждени имоти и части от имоти, частна собственост, намиращи се в землището на гр. София, квартали "Бенковски", "Требич", "Илиенци", "Орландовци", "Малашевци" и "Враждебна", Столична община, област София, подробно описани в приложението към т. 1 от решението по местонахождение, вид, обща площ и подлежаща на отчуждаване такава, стойност на паричното обезщетение и собственици. Съгласно приложение към т. 1 от решението, в землище Враждебна, ЕКАТТЕ 99136, Столична община, земеделска територия, се отчуждава имот, собственост на Йордан Стоянов Попов, с идентификатор № 68134.8632.11 по ККР, с площ на отчуждаваната част 10,090 дка и площ на целия имот 15,432 дка и начин на трайно ползване "ниви (орна земя)". Правото на собственост върху имота е възстановено на наследниците на Попов по силата на Решение № 1199 от 21.01.1999 г., издадено от Поземлена комисия - община "Кремиковци", гр. София (т. 1). Жалбоподателите са наследници на Попов, видно от Удостоверение за наследници с изх. 121 от 23.01.2014 г. Съгласно приложена по делото Скица № 15-132094 от 8.05.2014 г. от Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. София, поземлен имот с идентификатор 68134.8632.11, част от който е отчуждавания, попада в Столична община, район "Кремиковци", кв. "Враждебна", с трайно предназначение на територията - "земеделска" и начин на трайно ползване "нива". От представеното Удостоверение за характеристики на имот, издадено от Общинска служба "Земеделие" - Панчарево от 12.05.2014 г. се установява, че посоченият имот е на 492 метра разстояние от населено място, на 958 м. разстояние до път и е неполивен. Страните по делото не спорят, че имотът, част от който е отчуждавания, попада в земеделска територия и към датата на приемане на решението за отчуждаване се ползва като нива. За имотите - предмет на отчуждаване по Решение № 811 е изготвена Експертна оценка от независим оценител за определяне на равностойно парично обезщетение на поземлени имоти в земеделска и урбанизирана територия, възложена от Агенция "Пътна инфраструктура" на "Сървей груп" ЕООД с договор, изведен от агенцията по изх. № РД-37-24 от 13.09.2012 г. Засегнати са територии от парцеларен план на Северна скоростна тангента, в това число за землище Враждебна, ЕКАТТЕ 99136 и от регулационен план на гр. София - м. НПЗ "Илиенци - Изток" и м. НПЗ "Илиенци - запад". По аргумент от § 1а, т. 2 от Допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДС в случаите, когато е възможно, пазарната цена, трябва да е осреднената цена от цената на всички възмездни сделки с имоти, сключени в срок от 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и при условията на същата разпоредба. В настоящия случай релевантният период е 13.09.2011 г. - 13.09.2012 г. Видно от експертната оценка относно обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400/16+540, засягащ землищата на кв. Требич, кв. Мировяне, кв. Илиенци, кв. Бенковски, кв. Орландовци, кв. Малашевци и кв. Враждебна, гр. София - участък от км 0+000 до км 15+100, за Враждебна (район Кремиковци, СО), ЕКАТТЕ 99136, оценката е изготвена при съобразяване на осреднена цена съгласно чл. 32, ал. 4 ЗДС относно земите земеделска територия (л. 89, гръб от делото). От посоченото в раздел VII "Анализ на информацията и избор на оценителски подход" от експертната оценка, част 1.6. относно землище Враждебна, ЕКАТТЕ 99136, подобект "Поземлени имоти в земеделска и нарушена територия в землище Враждебна - 99136, район "Кремиковци", СО, се установява, че равностойното парично обезщетение за поземлените имоти в земеделска територия е определено от оценителския екип по чл. 32 ЗДС (определяне на осреднена цена за землището) предвид наличието на достатъчен брой сделки с поземлени имоти (три пазарни аналога). В табличен вид като приложение е посочено определеното равностойното парично обезщетение на тези имоти, представляващи земеделска територия в землище Враждебна, ЕКАТТЕ 99136, СО. С оглед направеното оспорване на размера на обезщетението, по искане на жалбоподателите е назначена и изслушана съдебно-оценителна експертиза (СОЕ). Представени са основно и допълнително заключения, в които вещото лице дава варианти за оценка на равностойното парично обезщетение за отчуждаваната част от процесния имот. При така установеното от фактическа страна, настоящият състав на Върховния административен съд, трето отделение, приема от правна страна следното: Жалбите са неоснователни. Основното заключение на СОЕ е разработено в три варианта, а допълнителното заключение - в пет варианта. Видно от заключението на основната СОЕ и разпита на вещото лице в съдебното заседание на 9.02.2015 г. се установява, че то, във всичките му варианти, е изготвено по пазарни аналози, представени по делото от административния орган и касаещи само сделки относно имоти в "землището" на Враждебна (към момента на приемане на обжалваното решение - квартал на гр. София) в район "Кремиковци". Така представеното заключение на основната СОЕ е оспорено от процесуалните представители на представляваните в това съдебно заседание жалбоподатели. То не се кредитира от съда във всичките му варианти. Същото противоречи на § 1а, т. 4, б. "а" от Допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДС и на Тълкувателно решение № 3 от 23.03.2015 г. по тълк. д. № 6/2014 г. на Общото събрание на I и II колегия на ВАС, съгласно които в големите градовете с районно деление "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания" са имотите, разположени в един и същ район, съответно относими са вписани сделки с имоти с подобни характеристики на отчуждавания, намиращи се в един и същ район като съставна административно-териториална единица на общината, включително когато се касае за земеделски земи и горски територии. В спорната хипотеза това е район "Кремиковци". Допълнителната СОЕ (във всичките й варианти) е изготвена, както на база представени от административния орган пазарни аналози, така и при съобразяване представените от жалбоподателите такива. Установява се от констативно-съобразителната част на допълнителната СОЕ, че вариант първи (по таблица 4) е изготвен на база таблица 1 от основното заключение и допълнителните доказателства, внесени от жалбоподателите. Не са взети предвид пазарни аналози - сделки с предмет идеални части, а само покупко - продажби и ипотеки. По този вариант експертизата дава осреднена цена 52586,00 лв./дка, а за отчуждаваната част от имота - 530593,00 лв. При изготвянето на вариант втори на допълнителната СОЕ (таблица 4.1.) са добавени два пазарни аналога към тези по таблица 4, които обаче, касаят сделки с идеални части от имоти. По този вариант експертизата дава осреднена цена 78229,00 лв./дка, а за отчуждаваната част от имота - 789331,00 лв. Вариант трети практически повтаря вариант първи на допълнителното заключение. Изготвянето на вариант четвърти е въз основа на таблица 6, която от своя страна е изготвена въз основа на таблица 4.1. при изключване на сделките с идеални части от имоти и ипотечните кредити. По този вариант експертизата дава осреднена цена 14230,00 лв./дка, а за отчуждаваната част от имота - 143581,00 лв. Вариант пети от допълнителното заключение на СОЕ е изготвен въз основа на таблица 4.1. с изключване на сделките с идеални части от имоти и актове с обща цена за имотите. По този вариант експертизата дава осреднена цена 49346,00 лв./дка, а за отчуждаваната част от имота - 497901,00 лв. Като взе предвид информацията, която се съдържа в приложените към експертизата таблици, посочени по-горе, съдът констатира че по всеки от вариантите вещото лице е съобразило по т. 2 от съответната таблица - договор за цесия от 5.12.2011 г., без пети вариант, изготвен въз основа на таблица 7. При извършените по тази таблица изчисления обаче, е взет предвид договор за ипотека по Нотариален акт № 13 от 16.02.2012 г. От всички така представени варианти на допълнителната СОЕ, настоящият състав на ВАС, трето отделение кредитира само частично анализа, направен от вещото лице, касаещ относимите пазарни аналози по вариант четвърти и пети, като не приема за пазарни аналози съобразените от вещото лице Договор за цесия от 5.12.2011 г. и Нотариален акт № 24 от 28.02.2015 г. (по четвърти вариант), както и последният акт и Нотариален акт № 13 от 16.02.2012 г. за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти (по пети вариант). Договорът за цесия има предмет, различен от предвидения в § 1а от ДР на ЗДС, поради което не може да се използва за пазарен аналог. Сделката, обективирана в Нотариален акт № 24 касае продажбата на недвижим имот, целият с обща площ 1000,00 кв. м., от които 950,00 отчуждени съгласно Решение на МС № 777 от 30.11.2007 г., предвид което не обективира сделка за имот с подобни характеристики на отчуждавания. В този смисъл се явява неотносим пазарен аналог досежно изчисляването на паричното обезщетение. Сделката, обективирана в Нотариален акт № 013 от 16.02.2012 г. е за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти. Актът е във връзка със сключен договор за инвестиционен кредит между "Уникредит Булбанк" АД и едно търговско дружество и не покрива изискванията на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС. Той не обективира ипотека, която обезпечава покупко-продажба на имот, каквото условие поставя ЗДС с оглед възприемането й като пазарен аналог. От Нотариален акт № 013 от 16.02.2012 г. се установява, че "Уникредит Булбанк" АД предоставя при условията на посочения там Договор за банков инвестиционен кредит от 15.02.2012 г. такъв в общ размер на 845095,00 евро на упоменатото в акта дружество, като именно за обезпечаване на всички вземания на кредитора по посочения договор за банков инвестиционен кредит и Общите условия на банката, и всички последващи анекси, в това число главница, лихви и разноски, това дружество учредява договорна ипотека върху посочените в акта имоти. Направените изводи не се променят предвид представената по делото пазарна оценка на част от ипотекираните имоти № 079021, 079022, 079023, 079025 и 079026, извършена от "Явлена - импакт" ООД, Нотариален акт № 011 от 16.02.2012 г. и писмо, от което се установява целта на договора за кредит. Съгласно Нотариален акт № 011 от 16.02.2012 г. само част от продажната цена се заплаща с банков кредит, разрешен на дружеството от "Уникредит Булбанк" АД, без да е индивидуализиран, като сумата ще бъде преведена от банката едва след представяне в банката от страна на купувача на редица документи, между които и вписана законна ипотека в нейна полза върху имотите, описани в този нотариален акт, която може да се разглежда като надлежно обезпечение. При изключване на използваните от вещото лице пазарни аналози, посочени по-горе, относимите пазарни такива, както по четвърти, така и по пети вариант на допълнителната СОЕ са едни и същи. Въз основа на извършеното от съда пресмятане, средната пазарна цена е в размер на 13233,23 лв./дка или за отчуждаваната част от имота равностойното обезщетение е в размер на 133523,29 лв. (по-ниско от определеното от административния орган в размер на 202224,00 лв.) Останалите варианти на допълнителната СОЕ съдът не кредитира, доколкото вещото лице е съобразило неотносими пазарни аналози, освен обсъдените по-горе, изключени от съда от кредитираните варианти на допълнителната СОЕ. Не отговарят на установените в закона изисквания Нотариален акт № 95 от 23.07.2012 г. за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот, тъй като ипотеката не обезпечава покупко - продажба на имот, а всички вземания на "Уникредит Булбанк" АД по Договор за стандартен кредит за оборотни средства. Следва да се изключат също така Нотариален акт № 17 от 4.09.2012 г. и № 18 от 4.09.2012 г., доколкото обективират, според заключението, сделки с идеални части от недвижими имоти. Те не са типични за пазара и са изрично изключени по аргумент от § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС (публ. ДВ, бр. 105/2014 г.). След като определеното обезщетение (при изключване от съда на неприложимите пазарни аналози) за отчуждавания имот е в размер по-нисък от определения с Решение № 811, в обжалваната му част, то не е налице основание за изменението му, в частта относно отчуждената част от процесния имот, чрез претендираното в жалбата увеличение. По изложените по-горе причини, Решение № 811, в обжалваната част, е законосъобразно, а жалбата следва да се отхвърли като неоснователна, доколкото забраната за влошаване положението на жалбоподателите не допуска намаляване размера на определеното обезщетение. При този изход на спора присъждане на разноски на жалбоподателите, претендирали такива, не се следва. По изложените съображения и на основание чл. 172, ал. 2 АПК Върховният административен съд, състав на трето отделение,