Решение № 7035 от 12.06.2015 г. на ВАС по адм. д. № 7589/2014 г.

Решение № 7035 от 12.06.2015 г. на ВАС по адм. д. № 7589/2014 г., III о., докладчик председателят Панайот Генков Производството е образувано по жалби на Верка Радева Велкова, Владимир Георгиев Владимиров, Маргарита Георгиева Георгиева, Цветанка Радева Ангелова, Рада Радева Иванова и Димитър Рашков Димитров срещу Решение № 811 на Министерския съвет на Република България от 21.12.2013 г. за отчуждаване на имоти и части от имот - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 (идентичен с км 16+540), участък от км 0+000 до км 15+100" на територията на област София (ДВ, бр. 2/2014 г., стр. 67) в частта относно определеното обезщетение за следните недвижими имоти:

• имот с идентификатор 68134.8641.37, с № по КВС 24037, земеделска територия, намиращ се в землището на кв. "Враждебна", ЕКАТТЕ 99136, с обща площ 3,861 дка, от които подлежащи на отчуждаване 1,551 дка, с определено обезщетение в размер на 31 085 лева;

• имот с идентификатор 68134.8621.27, с № по КВС 126027, земеделска територия, намиращ се в землището на кв. "Враждебна", ЕКАТТЕ 99136, с обща площ 3,043 дка, от които подлежащи на отчуждаване 2,132 дка, с определено обезщетение в размер на 42 739 лева;

• имот с идентификатор № 68134.8641.31, с № по КВС 24031, земеделска територия, намиращ се в землището на кв. "Враждебна", ЕКАТТЕ 99136, с обща площ 3,083 дка, от които подлежащи на отчуждаване 1,381 дка, с определено обезщетение в размер на 27 678 лева.

Жалбоподателите искат изменение на решението в обжалваната част чрез увеличаване размера на обезщетението. С жалбата се оспорва и датата на възлагане на оценката, съответно дванадесетмесечният период преди възлагането й, във връзка с което и законосъобразността на оценките на имотите, дадени от административния орган.

Ответникът - Министерският съвет на Република България, чрез процесуалния си представител оспорва жалбата като неоснователна.

Заинтересованите страни - министърът на регионалното развитие и благоустройството, министърът на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура", чрез процесуалните си представители се присъединяват към становището на ответника.

Настоящият състав на Върховния административен съд - трето отделение, намира жалбата като подадена от надлежна страна и в срока по чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост (ЗДС) за процесуално допустима, а разгледана по същество - за неоснователна.

С Решение № 811 на Министерския съвет на Република България от 21.12.2013 г. е решено отчуждаване на имот с идентификатор 68134.8641.37, с № по КВС 24037, земеделска територия, намиращ се в землището на кв. "Враждебна", ЕКАТТЕ 99136, с обща площ 3,861 дка, от които подлежащи на отчуждаване 1,551 дка, с определено обезщетение в размер на 31 085 лева. В решението е отбелязано, че имотът е собственост на Костадин, Рашко и Васил Димитрови. По делото е представено удостоверение, видно от което наследници на Раде Димитров Тодоров са Верка Радева Велкова, Рада Радева Иванова, Димитър Рашков Димитров, Цветанка Радева Ангелова, Маргарита Георгиева Георгиева, Владимир Георгиев Владимиров и Невена Николайчова Ангелова. Представено е и удостоверение за идентичност на лице с различни имена, от което се установява, че името Раде Димитров Тодоров и името Рашко Димитров (фамилно) са имена на едно и също лице. С определение от съдебно заседание, проведено на 16.03.2015 г., съдът е заличил от списъка на лицата за призоваване заинтересованата страна Невена Николайчова Ангелова, тъй като, видно от представеното удостоверение вх. № 292/2002 г. на Софийския районен съд, същата се е отказала от наследството на Марийка Иванова Буховска - съпруга на наследодателя.

С процесния административен акт е решено отчуждаване на имот с идентификатор 68134.8621.27, с № по КВС 126027, земеделска територия, намиращ се в землището на кв. "Враждебна", ЕКАТТЕ 99136, с обща площ 3,043 дка, от които подлежащи на отчуждаване 2,132 дка, с определено обезщетение в размер на 42 739 лева. В приложение № 1 към Решение № 811/21.12.2013 г. на МС имотът е посочен като собственост на Рада Радева Иванова, Цветанка Радева Ангелова, Димитър Рашков Димитров, Маргарита Георгиева Георгиева, Владимир Георгиев Владимиров и Верка Радева Велкова.

Третият имот, подлежащ на отчуждаване - предмет на настоящия спор, с идентификатор № 68134.8641.31, с № по КВС 24031, земеделска територия, намиращ се в землището на кв. "Враждебна", ЕКАТТЕ 99136, с обща площ 3,083 дка, от които подлежащи на отчуждаване 1,381 дка, с определено обезщетение в размер на 27 678 лв., е отбелязан в приложение № 1 като собственост на Рада Радева Иванова.

Към делото са представени доказателства, събрани редовно в производството пред административния орган, които на основание чл. 171, ал. 1 от АПК имат доказателствена сила и пред съда. В изготвената оценка определеният изпълнител е посочил, че оценката на земеделските земи се състои в определяне на равностойно парично обезщетение на имоти (части от имоти) по смисъла на чл. 32 от ЗДС, като вследствие на предоставено удостоверение и копие от всички вписани сделки с имоти - реални пазарни аналози - от съдията по вписванията, отговарящи на изискванията на чл. 32, ал. 2 от ЗДС, е приложена законовата уредба, визирана в чл. 32, ал. 3, т. 1 и 2 от ЗДС, т. е. метод за изготвяне на възложената оценка са пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в едно и също землище (по КВС) с отчуждаваните. Към оценката е приложена и таблица, по която е определена "крайна оценка" на отчуждените имоти.

По искане на жалбоподателите е допусната съдебно-оценителна експертиза. Вещото лице е представило заключение в четири варианта. Първият вариант е за периода от 13.09.2011 г. до 13.09.2012 г. с подварианти: 1. за землище Враждебна и 2. за землище Враждебна и други землища в район "Кремиковци". Вторият вариант на експертизата е за периода от 13.09.2011 г. до 13.09.2012 г. с включен като аналог нотариален акт № 153, т. II, д. № 1876 от 16.02.2012 г. с два подварианта: 1. за землище Враждебна и 2. за землище Враждебна и други землища в район "Кремиковци". Третият вариант е за периода от 30.01.2012 г. до 30.01.2013 г. с подварианти: 1. за землище Враждебна и 2. за землище Враждебна и други землища в район "Кремиковци". В четвъртия вариант вещото лице за периода от 30.01.2012 г. до 30.01.2013 г. е включило нотариален акт № 153, т. II, д. № 1876 от 16.02.2012 г. отново с два подварианта: 1. за землище Враждебна и 2. за землище Враждебна и други землища в район "Кремиковци".

Настоящият съдебен състав възприема втори подвариант на първи вариант на експертизата поради следните съображения:

На първо място, оценката е възложена на оценител от Агенция "Пътна инфраструктура" с договор № РД-37024 от 13.09.2012 г. Законът не изисква някакво допълнително действие, при изпълнението на което оценката да се счита за възложена. Именно поради това съдът приема, че оценката се възлага със сключването на договора. Поради това и на основание § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС в случаите, когато е възможно определянето на пазарна цена, тя трябва да е осреднената цена от цената на всички възмездни сделки с имоти, сключени в срок от 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, или в случая в периода 13.09.2011-13.09.2012 г. Останалите варианти са изготвени за периоди, различни от относимия.

Не следва да се вземат предвид и всички първи подварианти, в които при оценяването на процесните имоти са включени само сделките с имоти, намиращи се в землище "Враждебна". По силата на ТР № 3 от 23.03.2015 г. по тълкувателно дело № 6 от 2014 г. на ОСК на ВАС за градовете с районно деление относими към определянето на равностойно парично обезщетение са онези вписани сделки с имоти с подобни характеристики на отчуждавания, които се намират в един и същ район като съставна административно-териториална единица на общината, включително когато се касае за земеделски земи и горски територии. Следователно като пазарен аналог следва да се ползват и сделките с имоти, находящи се и в други землища на район "Кремиковци".

Съдът не възприема и втори и четвърти вариант на експертизата с включени при изготвянето на оценката на отчуждаваните имоти писмени доказателства, представени с молби от 5.11.2014 г., 6.11.2014 г. и 4.03.2015 г., а именно: 1. нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти № 153, т. II, д. № 1876 от 16.02.2012 г.; 2. пазарна оценка от 9.01.2012 г. на "Явлена Импакт" ООД за определяне на справедлива пазарна стойност на имоти № 079021, 079022, 079023, 079025 и 079026, намиращи се в гр. София, кв. "Враждебна", която да послужи за обезпечение по кредит, и 3. нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 7, т. Х, дело № 1869 от 16.02.2012 г.

Относно нотариален акт № 153, т. II, д. № 1876 от 16.02.2012 г. съдът счита, че с последното изменение на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС (ДВ, бр. 105 от 2014 г.) законодателят изрично е предвидил, че ипотеката, за да се ползва като пазарен аналог, трябва да обезпечава покупко-продажба на имот, а не вземане на банката. Видно от съдържанието на нотариалния акт, "Уникредит Булбанк" АД предоставя на "РИС-ВВ" ЕООД инвестиционен кредит в определен размер, за обезпечаването на който в полза на банката е учредена договорна ипотека върху пет имота (земеделски земи) в землище Враждебна и един имот в землище Челопечене. Следователно тази ипотека не влиза в обхвата на ипотеките, които могат да се ползват като пазарен аналог при определяне на равностойното парично обезщетение.

От съдържанието на представената пазарна оценка, изготвена от "Явлена Импакт" ООД за петте поземлени имота - предмет на учредената договорна ипотека, обезпечаваща банков кредит, се установява, че използваните от оценителя пазарни аналози се отнасят за сделки, извършени през 2006 г. При това положение оценката не може да се интерпретира като пазарна цена на недвижими имоти, формирана в релевантния период 13.09.2011-13.09.2012 г., и да се използва за определянето на справедливо и равностойно парично обезщетение за отчуждените имоти.

Неотносим пазарен аналог е и представеният по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 7, т. Х, дело № 1869 от 16.02.2012 г., тъй като с него е извършена покупко-продажба на имоти с различни характеристики от характеристиките на отчуждаваните имоти, а именно става въпрос за складови халета.

Тъй като в процесния случай определеното с експертизата равностойно парично обезщетение за отчуждените части и от трите процесни имота е по-малко от това, изчислено от административния орган, то жалбата на Верка Радева Велкова, Владимир Георгиев Владимиров, Маргарита Георгиева Георгиева, Цветанка Радева Ангелова, Рада Радева Иванова и Димитър Рашков Димитров следва да бъде отхвърлена. Съдът приема, че административният орган е дал вярна и правилна оценка на отчуждените части от имотите, която ще следва да бъде оставена в сила.

Водим от горното, Върховният административен съд - трето отделение,