Решение № 10976 от 15.10.2024 г. на ВАС по адм. д. № 5193/2024 г.

Производството е по реда на чл. 208 - чл. 228 от Административнопроцесуалния кодекс /АПК/. Образувано е по касационна жалба на Общински съвет Луковит, подадена чрез упълномощен адвокат А. Асланян, против решение 373 от 21.02.2024 г., постановено по адм. дело 398/2023 г. по описа на Административен съд - Ловеч. С жалбата се релевират касационни основания по смисъла на чл. 209, т. 3 АПК неправилност на решението поради постановяването му в нарушение на материалния закон. Според касационния жалбоподател съдът неправилно е приел, че определената от административния орган пазарна цена на имота не е съобразена с изискванията на закона и приложимата Наредба за реда, придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество от 29.08.2013 г. на Общински съвет Луковит /НРПУРОИ, Наредбата/. Поддържа, че след като цената за продажбата на 8/9 идеални части от имот с идентификатор 43058.700.51 е в размер на 120% от размера на данъчната оценка, то общинският съвет е приел оспореното решение в съответствие с изискванията на чл. 41, ал. 1 от Закона за общинската собственост /ЗОС/, в специфичната хипотеза на продажба на урегулиран поземлен имот, върху които е построена сграда при условията на чл. 43, ал. 1 НРПУРОИ. Касаторът акцентира на обстоятелството, че с оглед невъзможността Община Луковит да ползва и да се разпорежда свободно със своя урегулиран поземлен имот, върху който има законно построена сграда на друг собственик и са налице условията на чл. 35, ал. 2 ЗОС и чл. 43, ал. 1 от Наредбата, оспорения административен акт е съобразен с приетата от общинския съвет политика такива имоти да се продават на стойност равна на 120% от данъчната им оценка. В подкрепа на това твърдение представя Извлечение от регистъра на продажбите на имоти - общинска собственост на лица, собственици на законно построени сгради върху тях, за периода 2016 - 2023 година. Направено е искане за отмяна на обжалваното съдебно решение и постановяване на решение по същество на спора, с което да се отхвърли подадената от областния управител на област Ловеч жалба срещу решение 557 от 20.09.2023 г. на Общински съвет Луковит. Претендира се присъждане на направените по делото разноски. Ответникът областният управител на област Ловеч, оспорва касационната жалба с депозирано по делото писмено възражение и в представена чрез упълномощен главен юрисконсулт В. Иванова писмена защита. Пледира за отхвърляне на жалбата и за оставяне в сила на обжалваното съдебно решение по съображения, че в ЗОС и в приложимата наредба липсват разпоредби, които да дават възможност на общинския съвет да определя продажна цена, по-ниска от определената от независимия оценител оценка. Представителят на Върховна прокуратура дава мотивирано заключение за неоснователност на касационната жалба, като счита, че съдът правилно е приел незаконосъобразност на административния акт поради нарушение на чл. 41, ал. 2 ЗОС. Според участващия по делото прокурор правилно съдът е приложил законовото изискване продажбата да се извърши по пазарна цена, не по-ниска от данъчната оценка, а незаконосъобразно Общински съвет - Луковит е определил по-ниска цена от пазарната. Поддържа, че пазарната оценка на продавания имот е задължителна, независимо че продажбата се извършва на основание чл. 35, ал. 3 ЗОС, тъй като посоченият специален ред изключва провеждане на търг или конкурс при продажбата на имота, но не и приложението на чл. 41, ал. 2 ЗОС. Като прецени доводите на страните и правнорелевантните факти, Върховният административен съд, четвърто отделение, намира касационната жалба на Общински съвет Луковит за ПРОЦЕСУАЛНО ДОПУСТИМА - подадена от надлежна страна в преклузивния срок, визиран в чл. 211, ал. 1 АПК. Разгледана по същество касационната жалба е ОСНОВАТЕЛНА по следните съображения: С обжалваното решение 373 от 21.02.2024 г. е отменено като незаконосъобразно решение 557/20.09.2023 г., взето с протокол 72/20.09.2023 г. на Общински съвет - Луковит, по направеното оспорване от областен управител на област Ловеч; Общински съвет Луковит е осъден да заплати на областен управител на област Ловеч сумата 100.00 лева юрисконсултско възнаграждение. За да постанови този резултат съдът е приел от фактическа страна, че с решение 557/20.09.2023г., взето с протокол 72/20.09.2023 г., в проведено на 20.09.2023 г. заседание, Общинският съвет Луковит, на основание чл. 21, ал. 1, т. 8 от Закона за местното самоуправление и местната администрация /ЗМСМА/, чл. 35 и 41 ЗОС, чл. 36, ал. 1 и ал. 2 и чл. 42, чл. 79 и чл. 91 НРПУРОИ: 1. Дава съгласие 8/9 идеални части от недвижим имот частна общинска собственост с идентификатор 43058.700.51 по КККР на [населено място], с площ от 375 кв.м., да бъде предложен за продажба на А. Р. М.; 2. Приема за сведение изготвената пазарна оценка в размер на 4030.00 лева и Определя пазарна цена на целия имот в размер на 1470.60 лева, представляваща 120% от размера на данъчната оценка; 3. Възлага на Кмета на Община Луковит да сключи договор за продажба с А. Р. М. за 8/9 идеални части от недвижим имот частна общинска собственост с идентификатор 43058.700.51 по КККР на [населено място], с площ от 375 кв. метра. Процесното решение е прието по предложение с изх. 01-2311/05.09.2023 г. на кмета на Община Луковит във връзка с подадено заявление с вх. 02-3220/14.08.2023 г. на А. Р. М. от [населено място] за закупуване на описания имот, а към предложението са приложени Нотариален акт за продажба на недвижим имот 135 от 09.08.2023г., Нотариален акт за собственост върху недвижим имот въз основа на обстоятелствена проверка 134 от 09.08.2023 г., Скица на поземления имот 15-945020/01.09.2023г., Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 ДОПК, както и Експертна оценка от 01.09.2023г., изготвена от Ц. С. оценител, вписан в Регистъра на независимите оценители. Първостепенният съд е установил още, че със заповед РД-07-160 от 03.10.2023г. на областния управител на област Ловеч, на основание чл. 32, ал. 2 от Закона за администрацията и чл. 45, ал. 4 ЗМСМА, решението на Общински съвет Луковит е върнато за ново обсъждане и в срока по чл. 45, ал. 7 ЗМСМА общинският съвет не е насрочил заседание, на което да преразгледа върнатото решение. При така установеното от фактическа страна, от правна страна съдът е счел, че с приемането на решение 557/20.09.2023 г., взето с протокол 72/20.09.2023 г., Общински съвет - Луковит е нарушил закона, по-конкретно разпоредбата на чл. 41, ал. 2 ЗОС. Според съда нормата на чл. 36, ал. 1 НРПУРОИ обвързва разпоредителните сделки с имоти и вещи частна общинска собственост с определената по реда на чл. 22, ал. 3 ЗОС пазарна оценка, изготвена от оценител, отговарящ на изискванията на Закона за независимите оценители, а съгласно следващите алинеи на чл. 36 от наредбата, общинският съвет може да определи и по-висока оценка, ако в закон е установено друго, като следи и одобрява изготвената пазарна оценка да не бъде по-ниска от данъчната оценка на имота. В мотивите на обжалваното решение е отразено, че след като общинският съвет следи и одобрява изготвената пазарна оценка да не бъде по-ниска от данъчната оценка на имота, то следва да се приеме, че както законодателят в разпоредбите на ЗОС, така и съответният общински съвет, са възприели данъчната оценка на един имот за абсолютна минимална величина, под стойностите на която не могат да се извършват разпоредителни сделки. По съображения основани на нормите на чл. 22, ал. 2 и чл. 41, ал. 2 ЗОС, първостепенният съд е формирал извод, че не съществува законова възможност общинският съвет по своя воля да редуцира пазарната оценка, определена по реда на чл. 22, ал. 3 ЗОС, независимо че цената не е определена в по-нисък размер от данъчната оценка. Развити са мотиви за необходимостта от доказан интерес за общината от разпореждането с имот общинска собственост като основание за предприемане на действия по продажба, както и за липсата на задължение за предприемане разпоредителни действия само поради изразено от трето лице желание за закупуването на конкретен имот. По тези решаващи изводи съдът е отменил решение 557/20.09.2023 г., взето с протокол 72/20.09.2023 г. на Общински съвет Луковит, по направеното оспорване от областен управител на област Ловеч. Според настоящия съдебен състав обжалваното решение е валидно и допустимо, но е неправилно постановено. Като основателни се преценяват доводите на касатора, че обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон, тъй като формираните от съда правни изводи не съответстват на приложимите разпоредби на ЗОС и Наредбата за реда, придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество от 29.08.2013 г. на Общински съвет Луковит. Настоящият съдебен състав не споделя становището, че общинските съвети са ограничени във възможността си да определят пазарна оценка на имоти - общинска собственост, предмет на решение за разпореждане по реда на чл. 35 ЗОС. С нормата на чл. 41, ал. 2 ЗОС е регламентиран редът за определяне на цената на имота, предмет продажбата, а именно, че пазарните цени се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл. 22 ал. 3, освен ако в закон е предвидено друго. При така заложените от законодателя правила не може да се приеме, че за компетентния административен орган е въведено ограничение да определи пазарна цена под определената от оценител пазарна оценка на имота. В изречение първо на чл. 41, ал. 2 ЗОС е регламентирано единствено ограничение за извършване на разпоредителна сделка на цена под данъчната оценка на имота, но не и на пазарна цена под определената от оценителя пазарна оценка. Законодателят е направил разграничение на понятията пазарна цена и пазарна оценка, като е приел, че втората служи на административния орган като база за определяне на първата, но не и че напълно следва да съответства на нея. Противното разбиране би изключило възможността и необходимостта от произнасяне на общинския съвет по определяне, а не одобряване на пазарна цена на имот, който следва да бъде продаден по реда на чл. 35 ЗОС. Ако е било предвидено такова ограничение, то би било формулирано изрично от законодателя по начина, по който е регламентирана забраната за разпореждане на цена под данъчната оценка на имота, т.е. че разпоредителни сделки с имоти или с вещни права върху имоти - общинска собственост, следва да се извършват по пазарни цени, не по-ниски от пазарна оценка на оценител. В случая такова ограничение не е налице и не следва да се извежда от съда по тълкувателен път. По делото не е спорно, че конкретната разпоредителна сделка се извършва по реда на чл. 35, ал. 3 ЗОС, според който нормативен текст продажба на земя - частна общинска собственост, на собственика на законно построена върху нея сграда, се извършва от кмета на общината без търг или конкурс по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2. В приложимата НРПУРОИ липсва регламентация, различна от анализираната по-горе. Според чл. 36, ал. 1 от подзаконовия нормативен акт оценката на оценител на имоти е определена като база за осъществяване на разпореждане с имоти и вещи - частна общинска собственост, а не като цена, на която следва да се осъществят действия от този вид и именно поради това в ал. 2 на цитираната разпоредба е предвидено, че оценките не могат да бъдат по- ниски от данъчните оценки на имотите. По силата на чл. 36, ал. 6 НРПУРОИ Общински съвет Луковит има задължение да следи и одобрява изготвената пазарна оценка да не бъде по-ниска от данъчната оценка на имота, но одобряването на изготвената пазарна оценка не ограничава възможността и правомощията му да реализира продажбата на цена, която е различна от дадената от независимия оценител. Настоящата касационна инстанция споделя изложените от жалбоподателя доводи, че при наличието на условията на чл. 35, ал. 3 ЗОС, възможностите на Община Луковит да ползва и да разпорежда свободно със своя урегулиран поземлен имот са силно ограничени. В качеството си на орган за местно самоуправление и при изпълнение на вменените му от закона правомощия, общинският съвет, чрез своите членове и действащи при осъществяване на правомощията му структурни и организационни звена, може и следва да взема самостоятелни решения по управление на общинското имущество, в това число и за разпореждане с имоти общинска собственост. В случая, при осъществяване на тази си дейност, съветът се е съобразил както със специфичните особености на конкретния имот, така и с интересите на общината да се разпореди с него в полза на собственика на законно построена сграда. Видно от представеното с касационната жалба Извлечение от регистъра на продажбите на имоти - общинска собственост на лица, собственици на законно построени сгради върху тях, за периода 2016 - 2023 година, при определяне на пазарната цена са съобразени параметрите на извършените продажби, за които по идентичен начин цената представлява 120% от размера на данъчната оценка, независимо че за всички описани имоти пазарните оценки надвишават тази стойност. Частично могат да бъдат споделени изводите на първостепенния съд, че въведеният от ЗОС пазарен принцип задължава общинския съвет да дава разрешение за продажба на общински имоти, само когато е налице доказан интерес за общината. Този интерес обаче следва да бъде преценяван както с оглед реалната цена на съответния имот, така и при отчитане на неговите специфики - в случая при съобразяване наличието на собственост на трето лице на законно построена върху имота сграда. Като е приел оспорването на областния управител за основателно, първостепенният съд е постановил решението си в противоречие с приложимия материален закон, поради което като неправилно съдебното решение следва да бъде отменено, а жалбата на областния управител на област Ловеч отхвърлена. При този изход на спора и на основание чл. 143, ал. 3 АПК в полза на касатора следва да бъдат присъдени своевременно претендираните от него разноски за производството пред настоящата съдебна инстанция. Същите са доказани по основание и размер и възлизат на 1370 лева. На основание на горното и на чл. 221, ал. 2, изречение първо, предложение второ и чл. 222, ал. 1 АПК, Върховният административен съд, четвърто отделение,