Решение № 274 от 6.01.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1720/2015 г.

Решение № 274 от 6.01.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1720/2015 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Любка Богданова Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на [фирма] [населено място], подадена чрез адвокат Д. П. срещу въззивно решение № 571 от 4.12.2014 г. по гр. д. № 1087/2014 г. на Старозагорския окръжен съд, с което е отменено решение № 73 от 17.01.2014 г. по гр. д. № 1570/2013 г. на Старозагорския районен съд и е отхвърлен предявеният от [фирма], [населено място] срещу Църковно настоятелство при храм "Света Б.", [населено място] иск за заплащане на сумата 24 000 лв., представляваща част от разходите за извършени подобрения, свързани с изработка, доставка и монтаж на дограма; преграждащи стени от гипсокартон; водопроводна инсталация; канализация; ел. инсталация; мазилки; подови настилки; облицовки; санитарни прибори в сервизни помещения; частична ограда в дворното място, за периода 2009 г. - 2012 г., представляващи преустройства и реконструкция на двуетажна сграда, находяща се в УПИ ХII 5508-а, кв. 9 по плана на [населено място], който имот е бил отдаден под наем, съобразно договор за наем от 20.03.2003 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 26.03.2013 г. до изплащане на вземането като неоснователен и недоказан. Ответната страна - Църковно настоятелство при храм "Света Б.", [населено място], в писмен отговор на касационната жалба, подаден чрез адвокат К. К. изразява становище, че обжалваното решение е правилно и следва да се остави в сила. Претендира разноски за касационното производство. С определение № 670 от 15.06.2015 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса приложима ли е нормата на чл. 59, ал. 1 ЗЗД във връзка с подобрения извършени в недвижим имот, предмет на прекратен договор за наем. Върховният касационен съд, състав на III г. о., като взе предвид, че касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК срещу подлежащ на обжалване акт на въззивен съд, намира същата за допустима. За да отмени решението на първоинстанционния съд, с което е уважен искът по чл. 59 ЗЗД, и го отхвърли, Старозагорският окръжен съд е приел, че не са налице елементите от фактическия състав на неоснователното обогатяване. Според съда отношенията между страните са договорни- приложима е разпоредбата на чл. 11.5 от договора за наем от 20.03.2003 г. Липсва съгласие на собственика на имота за извършването на претендираните реконструкции и подобрения. Не са налице доказателства за влагането на закупените материали в процесния имот. По поставения правен въпрос настоящият съдебен състав намира следното: С обжалваното решение Старозагорският окръжен съд е приел, че предявения от жалбоподателя срещу Църковно настоятелство при храм "Св. Б. " иск за заплащане на сумата 24 000 лв., представляваща част от разходите за извършени подобрения за периода 2009 г. - 2012 г., представляващи преустройство и реконструкция на двуетажна сграда, находяща се в УПИ ХII 5508-а, кв. 9 по плана на [населено място], който имот е бил отдаден под наем съобразно договор за наем от 20.03.2003 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 26.03.2013 г. до окончателното изплащане на вземането е неоснователен. Изложил е съображения, че отношенията между страните са договорни- приложима е разпоредбата на чл. 11.5 от договора за наем от 20.03.2003 г. Липсва съгласие на собственика на имота за извършването на претендираните реконструкции и подобрения. Не са налице доказателства за влагането на закупените материали в процесния имот. Настоящият съдебен състав намира, че на поставения правен въпрос е дадено разрешение в постановено по реда на чл. 290 ГПК решения на ВКС- решение № 81 от 10.02.2010 по гр. д. № 3445/2008 г. на IV г. о., решение № 34 от 2.04.2009 г. по гр. д. № 683/2008 г. на II т. о. и др. В тях е прието, че когато правоотношенията са породени от договор /като договор за наем, за заем, за послужване/ или от друг правен акт отговорността на наемодателя за следващото се на наемателя обезщетение за направени разходи е не за всички разходи, а само за ония, с които наемодателят се е обогатил за сметка на наемателя. В този случай правоотношенията им следва да се уредят съобразно разпоредбата на чл. 59 ЗЗД. От данните по делото се установява, че между страните е бил сключен договор за наем на 20.03.2003 г., като наемното правоотношение е прекратено на 20.03.2013 г. Спорът между страните е за правата на наемателя за извършените от него подобрения в наетия имот по време на договора за наем, за периода 2009 г. - 2012 г. В договора за наем, въз основа на който наемателя е извършил реконструкции, преустройства и подобрения на вещ- УПИ ХII-5508-а, кв. 9, с площ от 700 кв. м., заедно с построената в него двуетажна масивна сграда, намиращ се в [населено място], [улица] уговорено същите да се извършват само с писмено съгласие на църковното настоятелство. В т. 11.5 е посочено, че всички преустройства и подобрения направени с писмено съгласие на наемодателя ще бъдат заплатени от наемателя и прихванати от дължимия наем. Установено е също така, че [община] с разрешение за строеж от 24.10.2003 г. на основание чл. 148 ЗУТ е разрешила на църковното настоятелства строеж на пета категория "Телевизионно студио", фотостудио и огради, като извърши предвидените в одобрения инвестиционен проект преустройства и изграждания на двуетажната сграда, посочена в договора за наем. От приложеното т. д. № 378/2006 г. на СтОС се установява, че на 21.01.2008 г. страните са постигнали споразумения по силата на което жалбоподателят-ищец е заявил, че няма претенции към ответното църковно настоятелство относно направените от дружеството наемател подобрения в имота на наемодателя и няма да претендира заплащане на същите. Установено е също така, че по повод заявление от 1.02.2010 г. от ответното църковно настоятелство до директора на Дирекция "Строителство и инвестиции" в [община], при извършената проверка е констатирано, че от наемателя е излята бетонна плоча върху аварийния изход на подземния етаж и е започнало строителство върху стари основи на паянтова стопанска постройка. От приетата по делото съдебно техническа експертиза е установено, че през периода на действие на договора за наем наемателя е извършил ремонт и преустройство, като преустройството е изпълнено съгласно одобрени и съгласувани инвестиционни проекти, като е дадена стойността на извършения ремонт и преустройства на наетия имот за периода на действие на договора. С оглед дадения отговор на поставения правен въпрос решението на въззивния съд е постановено в нарушение на материалния закон. Отношенията на страните следва да се уредят по правилата на чл. 59 ЗЗД, респ. ищцовото дружество има право да получи по-малката от двете стойности: на обедняването на дружеството /извършените разходи за ремонт и преустройства/ и на обогатяването на ответното църковно настоятелство /увеличената стойност на имота, в случай че стойността на подобренията е по-висока. При определяне на обезщетението в размер на разходите, с което наемателят се е обеднил, съдът следва да съобрази както клаузите на наемния договор, че ремонта, преустройствата и подобренията в наетия имот се извършват с писмено съгласие на наемодателя, че църковното настоятелство е съгласувало с компетентните органи идейния проект за обект: телевизионно студио, фотостудио и офис - преустройство на съществуващата двуетажна жилищна сграда, то е дало своето съгласие за извършването на ремонта и преустройството на наетия обект. В заключението си вещото лице е посочило, че преустройството е изпълнено съгласно одобрени и съгласувани инвестиционни проекти. Съдът с оглед заявената претенция за направени разходи за периода 2009 г. -2012 г. и даденото от вещото лице заключение за цялостната стойност на извършения ремонт и преустройство на наетия обект през периода на действие на договора, следва да прецени, че за част от извършените подобрения между страните по делото на 21.01.2008 г. е сключено споразумение. Както и, че отговорността на наемодателя за следващото се на наемателя обезщетение за направени разходи е не за всички разходи, а само за ония, с които наемодателят се е обогатил за сметка на наемателя. Тъй като точното приложение на материалния закон изисква да бъдат извършени допълнителни процесуални действия - събиране на нови доказателства /експертиза/ за реално направените от наемателя разходи за извършените подобрения през процесния период, които съдът да съпостави с увеличената стойност на имота, за да присъди разходите, в случай, че стойността на подобренията е по-висока, то настоящата инстанция намира, че са налице предпоставките на чл. 293, ал. 3 ГПК, и въззивното решение следва да се отмени, а делото да се върне за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд. Водим от горното Върховният касационен съд, състав на III г. о.