Решение № 139 от 17.07.2019 г. на ВКС по гр. д. № 4375/2018 г.

Решение № 139 от 17.07.2019 г. на ВКС по гр. д. № 4375/2018 г., III г. о., ГК, докладчик председателят Мария Иванова Производството е по чл. 290 ГПК. ВКС разглежда касационната жалба на Т. и Б. А. срещу въззивното решение на Апелативен съд София по гр. д. № 6423/17 г., с което на осн. чл. 87, ал. 3 ЗЗД, поради неизпълнение на задължението на купувачите за заплащане на цената, е развален договор за продажба на недв. имот – апартамент в С., сключен с нот. акт №.. /... г. между С. Т. и Т. Т., като продавачи и касаторите, като купувачи. Обжалването е допуснато на осн. чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следните процесуален и материалноправни въпроси: Следва ли да се обсъдят всички доводи на страните и представените в тази насока доказателства? Във връзка с искането за разваляне на договора на осн. чл. 87, ал. 3 ЗЗД, доколко неизплатената част от цената на имота / 5 880 лв. / се явява незначителна в сравнение с изплатената сума за имота / ЗЗ 000 евро/, съгл. разпоредбата на чл. 87, ал. 4 ЗЗД? Как се формира цената на недвижим имот, определена с предварителен договор за строителство и прехвърляне на собствеността върху този имот – само въз основа на окончателния договор в нотариална форма или сумарно по цената, записана в предварителния договор и по нотариалния акт?. В касационната жалба се правят и в съдебно заседание се поддържат оплаквания за неправилност – незаконосъобразност и необоснованост, на обжалваното въззивно решение, иска се отмяната му и връщането на делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд. Ответниците по жалба С. Т. и Т. Т. я оспорват като неоснователна по подробно изложени в отговора на жалбата и в писмена защита съображения. ВКС като разгледа жалбата, намира следното: По въпросите, по които е допуснато обжалването: По първия от поставените въпроси в практиката на ВКС е утвърдено трайното разбиране, изразено в р. по гр. д. № 196/14 г. на трето г. о. и цитираните в него други решения в същия смисъл, че събр. изискванията на чл. 12 и чл. 235 ГПК съдът е длъжен да определи правилно предмета на спора и обстоятелствата, които подлежат на изясняване като обсъди всички доказателства по делото и доводите на страните. Той е длъжен да прецени всички правнорелевантни факти, от които произтича спорното право и трябва да обсъди в мотивите на решението си всички доказателства, въз основа на които намира едни от тях за установени, а други за неосъществили се. Освен това трябва да бъдат обсъдени и всички доводи на страните, които имат значение за решаване на делото. По останалите два въпроса в практиката на ВКС – р. по гр. д. № 273/12 г. на четвърто г. о. и р. по гр. д. № 5600/14 г. на четвърто г. о. се приема, че поначало въпросът, дали частичното неизпълнение е съществено за кредиторовия интерес, се решава съобразно конкретно установените по делото факти и е в пряка зависимост от вида на договора и дължимите по него престации. Именно поради многообразието на договорите и особеностите на изпълнение на поетите с тях задължения, законодателят не е уредил общ за всички съглашения критерий, при който неизпълнението да се счита съществено. Изрична уредба обаче този въпрос е намерил при договора за продажба на изплащане, при който неизпълнението от страна на купувача е основание за разваляне на договора тогава, когато надхвърля 1/5 част от цената на вещта (чл. 206, ал. 1 от ЗЗД), т. е. неизпълнение над 20 % на престацията на приобретателя при този договор се третира от законодателя като съществено. По аналогичен начин следва да се подходи тогава, когато дължимият резултат от страна по двустранен договор е за изработка на вещ. Критерият следва да е същият, тъй като основанието на престацията на отчуждителя (учредяване на право на строеж) е да получи готов продукт на определена стойност. Когато в един договор се съдържат елементи, както на договор за изработка по чл. 258 ЗЗД, така и на предварителен договор за покупко-продажба, сделката явно е насочена към постигане на една цел – построяване на обектите и тяхното транслиране в патримониума на възложителя/купувач; клаузите не могат да съществуват самостоятелно един от друг, трябва да се разглеждат в тяхната взаимозависимост и връзка. Изпълнението на обещанието за продажба на недвижим имот не може да бъде изпълнено преди построяване на обектите – целта е поръчващият да стане собственик на изработеното след заплащане на съответната цена, а в нея се включва, както стойността на построените обекти, които се прехвърлят, така и възнаграждението по изработката; преди изграждане на обекта, няма предмет на уговорената продажба. Съгл. ППВС № 3/73 г. по системата на облигационното право на Република България основен принцип е изпълнението на поетите по договора задължения, постигането на тези реални цели, които страните са преследвали със сключването на договора. С оглед на това при спорове във връзка с неизпълнение на договорите следва да се изхожда от възможностите за тяхното изпълнение и да се допуска развалянето им само в случаите, когато неизпълнението е толкова съществено, че прави невъзможно постигането на договореното... Израз на същото основно начало е и разпоредбата на чл. 87, ал. 4 ЗЗД, според която не се допуска разваляне на договор, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. В този случай преценката за това дали частичното неизпълнение е незначително в сравнение с интересите на кредитора следва да се извърши не с оглед субективното отношение на последния към интереса му и към неизпълнената част от задължението на длъжника, а от обективните дадености. Цитираната във връзка с въпросите трайна практика на ВКС по чл. 290 ГПК се споделя напълно от настоящия състав на ВКС. По същество на спора: За да уважи иска за разваляне на договора за продажба на апартамента, поради значително неизпълнение на задължението на купувачите за цената, въззивният съд е приел, че съгласно договора за продажба, оформен с нот. акт № 168/22.12.2004 г. продавачите Т. продават на купувача А. / през време на брака му с Б. А. / процесния ап. № 8 в [населено място], район "Л. " със застроена площ от 69, 80 кв. м. за сумата 26030 лв. Получили са в брой при подписване на договора 20150 лв., а остатъкът в размер на 5 880 лв. е следало да получат в срок от 10 дни от връчването на разрешението за ползване на сградата. В този срок купувачите не са изпълнили задължението да заплатят остатъка от цената, не искат срок за изпълнение и не заявяват готовност за престиране. С оглед посочената в окончателния договор, скл. с нотариалния акт продажна цена по договора между страните от 26030 лв. следва да се приеме, че неизплатената част от нея в размер на 5880 лв. /повече от 1/5 от цената/ представлява съществено неизпълнение от страна на длъжниците, с оглед целия интерес на кредиторите. Плащанията на купувачите - възложители по предварителния договор, сключен между страните на 16.04.04 г., на договорената цена на СМР в общ размер от ЗЗ 000 евро, не се отразява на задълженията им по окончателния договор за продажба на изградения имот. Договорът за строителство на имота е различен от договора за продажба на изграденото в груб строеж жилище. ВКС не споделя тези изводи: На 16.04.04 г. страните са сключили предварителен договор за изграждане/ строителство/ на апартамент и продажба. Договорена е цена на СМР от общо 36 000 евро, платима на части: 12 000 евро при подписване на договора, 21 000 евро при завършване на сградата в груб строеж с покрив и снабдяването на възложителя/ купувач с нот. акт за собственост на обекта в груб строеж и 3 000 евро / с левова равностойност 5 880 лв. / при предаване на обекта с разрешение за ползване. От представените от ответниците и неоспорени от ищците разписки се установява, че първата вноска е платена на 16.04.04 г., а втората – на 22.12.04 г. На същата дата е сключен с нот. акт №.. /... г. договор за продажба на изградения в груб строеж апартамент за сумата от 26 030 лв., от които продавачите са получили 20 150 лв. Двата договора – за изработка и продажба на апартамент от 16.04.04 г. и този за продажбата на апартамента в груб строеж от 22.12.04 г. са взаимно свързани – насочени са към една цел. Целта и тук / както в цитираната по –горе практика на ВКС/ е поръчващият да стане собственик на изработеното след заплащане на съответната цена, а в нея се включва както стойността на построените обекти, които се прехвърлят, така и възнаграждението по изработката. С оглед така установените отношения на страните ВКС намира, че неизпълнената част от задължението за заплащане на цената на изградения и продаден апартамент не е значителна за интереса на кредитора – той е получил договорените за изграждането на обекта ЗЗ 000 евро и 20 150 лв. при продажбата му – и съгл. чл. 87, ал. 4 ЗЗД не предпоставя разваляне на договора. Този резултат съответства на посочения в ППВС № 3/73 г. принцип за изпълнението на поетите по договора задължения и постигането на тези реални цели, които страните са преследвали със сключването на договора. Жалбата е основателна – обжалваното въззивно решение е неправилно / незаконосъобразно и необосновано/. То следва да бъде отменено и тъй като не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия/ арг. от чл. 293, ал. 3 ГПК/спорът трябва да се реши по същество от ВКС с отхвърляне на иска по изложените по-горе съображения. Поради изложеното ВКС на РБ, трето г. о. Р Е Ш И: ОТМЕНЯ въззивното решение на Апелативен съд София по гр. д. № 6423/17 г. от 6.07.18 г. и вместо него постановява: ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от С. Д. Т. и Т. Р. Т. срещу Т. С. А. и Б. Г. А. иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД – за разваляне на сключения между страните, като продавачи и купувачи, с нот. акт №.. /... г. на нотариус Ш., договор за продажба на недвижим имот – апартамент № 8, в жилищна сграда в [населено място], район "Л. ", [улица], на трети надпартерен етаж, с площ от 69, 80 кв. м. и описани в нот. акт граници. ОСЪЖДА Т. Р. Т. и С. Д. Т. да заплатят на Б. Г. А. и Т. С. А. разноски в размер на 513 лв. -държавна такса за производството пред ВКС и 1200 лв. – адвокатско възнаграждение. Решението е окончателно.