Решение № 13710 от 17.11.2014 г. на ВАС по адм. д. № 1607/2014 г.

Решение № 13710 от 17.11.2014 г. на ВАС по адм. д. № 1607/2014 г., III о., докладчик съдията Пламен Петрунов Производството е по чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост /ЗДС/, образувано по жалба на Маргарита Трайкова Глухарска срещу решение № 811/21.12.2013 г. на Министерския съвет за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 /идентичен с км 16+540/, участък от км 0+000 до км 15+100, на територията на област София, постановено на основание чл. 34а, ал. 1 във връзка с чл. 34б ЗДС и § 1 ДР на ЗДС. В жалбата се поддържа, че решението следва да се отмени в частта, с която е определено дължимото парично обезщетение за отчуждената част от имот /нива/, с № 68134.8725.36 по ККР и № 9116093036 по КВС, находящ се в землището на Бенковски, Столична община и за отчуждената част от имот с № 68134.8673.23 по ККР и № 15023 по КВС, находящ се в землище "Малашевци", Столична община, собственост на жалбоподателката и заинтересованите страни, физически лица. Твърди се, че размера на определеното обезщетение е занижен, като не съответства на действителната стойност на имотите. Ответникът по жалбата Министерски съвет на РБ взема становище, че оценката на дължимото обезщетение за отчуждените части от имотите, определена от административния орган на основание чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС, е обективна и е съобразена с изискването на закона за равностойно парично обезщетение. Заинтересованите страни - министърът на регионалното развитие, министърът на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура" поддържат становище за неоснователност на жалбата и законосъобразност на решението в оспорената му част. Заинтересованите страни Снежанка Младенова Колева, Васил Младенов Младенов, Неделчо Младенов Младенов, Теменужка Младенова Диканчева, Лилия Николаева Паскова, Румен Николаев Младенов, Стоил Йорданов Младенов, Георги Йорданов Стоилов, Григор Иванов Григоров, Диляна Григорова Накова, Санка Петрова Иванова, Елена Петрова Нинова, Михаил Стоилов Младенов и Стефка Трайкова Петрова, редовно призовани, не се явяват и не са взели становище. Върховният административен съд, трето отделение, на основание проверката по чл. 159 АПК за допустимостта на жалбата, приема, че жалбата е подадена от надлежна страна и в срока по чл. 38, ал. 1 от ЗДС, поради което е допустима. Разгледана по същество е неоснователна по следните съображения: В процедура по чл. 34а във връзка с чл. 33 и чл. 34б от ЗДС с решение № 811/21.12.2013 г. на Министерския съвет са отчуждени имоти с идентификатор № 68134.8725.36, находящ се в землище Бенковски, Столична община и имот с идентификатор № 68134.8673.23, находящ се в землище "Малашевци", Столична община, които имоти преди влизане в сила на ПУП имат предназначение и се ползват като земеделска земя - ниви /орна земя/. Имотите се отчуждават от наследодателя на жалбоподателката и заинтересованите страни, физически лица Стоил Младенов Стоичков, видно от удостоверение за наследници № 630/24.03.2014 г. на Район "Сердика", Община Столична. Правото им на собственост се установява от представените решения на Поземлена комисия Сердика с № 107/20.05.1999 г. и № 110/21.06.1999 г. Видно от представените скици на поземлените имоти, издадени от СГКК гр. София с № № 15-98231-08/8.04.2014 г. и 1598228-08/8.04.2014 г. отчуждаваните имоти попадат съответно в район Кремиковци, Бенковски, м. "Могилата" и в район Кремиковци, Малашевци,, м. "Влах камък" в територия с предназначение земеделска и начин на трайно ползване - нива. За отчуждената площ 1.453 дка от имот с № 68134.8725.36 е определено обезщетение в размер на 1094 лева, а за отчуждената площ 2.232 дка от имот № № 68134.8673.23 1840 лева. Размерът на обезщетенията е определен по реда на чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС, във вр. с § 1а, т. 2 и т. 4, буква "в" от ДР на ЗДС при приета липса на пазарни аналози за землища "Бенковски" и "Малашевци", Община Столична, в които се намират имотите. Независимо от оплакванията в жалбата, съдът е длъжен да провери законосъобразността на административния акт в оспорената му част на всички основания по чл. 146 от АПК а именно компетентност на органа, формата на акта, спазването на административнопроизводствените правила по издаването му, материалноправната законосъбразност и целта на закона. Решението е издадено от компетентен орган, Министерски съвет на РБ съгласно чл. 34а, ал. 1 от ЗДС, тъй като отчуждаването на имотите - частна собственост е предназначено за изграждането на национален обект, в който случай отчуждаването се извършва с решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на финансите, както е процедирано в конкретния случай. Същото е със съдържанието, посочено в чл. 34б от ЗДС, визирана е държавната нужда, за която се отчуждават имотите, видът, местонахождението, размерът, стойността на обезщетението и техните собственици. Спазени са и административно-производствените правила за вземане на решението посочени в чл. 34, 34а, 34б, ал. 2 от ЗДС. Заинтересованото ведомство е направило мотивирано искане за отчуждаване до министъра на финансите и до министъра на регионалното развитие, като към него са приложени документите, изброени в чл. 34, ал. 2 от ЗДС, които от своя страна са направили предложение за отчуждаване на имотите до Министерски съвет на РБ с приложен към него съвместен доклад. Налице е и оценка на имотите, извършена от лицензиран оценител на имоти. Оспореното решение е съгласувано и е обнародвано в ДВ, бр. 2 от 7.01.2014 г. При така установеното се налага извод, че решението на МС за отчуждаване на части от процесните имоти, в това число и относно определеното обезщетение е издадено в необходимата форма и при законоустановеното съдържание, както и при спазване на административнопроизводствените правила за издаването му. Относно размера на определеното парично обезщетение за имота, по искане на жалбоподателката е назначена съдебно-оценителна експертиза, която е депозирала писмено заключение. В заключението са дадени два варианта за ПИ с № 68134.8673.23, за кв. "Малашевци". Първият е по четири вписани сделки, от които два нотариални акта за покупко-продажба на идеални части от недвижими имоти, нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот и ипотека, които актове формално отговарят на изискванията на ЗДС визирани в чл. 32, ал. 2 ЗДС, в който вариант е определено равностойно парично обезщетение в размер на 324 164 лева за отчуждения имот. Вторият е изготвен въз основа на две сделки, при изключване на тези за покупко-продажба на ид. ч. от имоти, при който вариант определеното обезщетение е в размер на 244094 лева. За имот № 68134.8725.36, кв. Бенковски въз основа на две вписани сделки равностойното парично обезщетение е определено на сума в размер от 46 566 лв. Заключението не е оспорено от страните и е прието от съда. При преценката на събраните по селото доказателства съдът намира жалбата за неоснователна. Предмет на оспорване е стойността на определеното парично обезщетение, като се твърди, че същото е занижено и не съответства на действителната стойност на имотите. Съгласно разпоредбата на чл. 32, ал. 2 от ЗДС равностойното парично обезщетение за отчуждени принудително имоти се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробен устройствен план, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждането на национален обект, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се б близост до отчуждавания. Не се твърди по делото не се и установява имотите, предмет на делото да са урегулирани с подробен устройствен план преди този, предвиждащ изграждането на обекта, за който се извършва отчуждаването. От представените скици се установява, че попадат по кадастралната карта в земеделска територия и са с начин на трайно ползване нива. Легална дефиниция на понятието "пазарни цени" е дадена в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС - това са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Целта на посоченото неизчерпателно изброяване е да се обхванат възможно най-широк кръг правни сделки, които отговарят на определените от закона критерии, за да бъде определено справедливо парично обезщетяване за имота и бъдат защитени интересите на засегнатите собственици като същите бъдат възмездени парично с цена близка до цената, която биха получили при свободно договаряне, при отсъствие на каквато и да било принуда. Законът е дефинирал и понятието "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания", като по отношение на процесните съгласно § 1а, т. 4, б. "в" от ДР на ЗДС това са тези, находящи се в едно и също землище в земеделските територии. При така изведените законови критерии съдът намира, че определените обезщетения от вещото лице, в посочените в заключението варианти, по сравнителния метод на оценяване по чл. 32, ал. 2 ЗДС и § 1а, т. 2 и т. 4, буква "в" от ДР на ЗДС е неприложимо в настоящия случай, а обезщетенията следва да се определят по реда на чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи, както е сторено от административния орган, по следните съображения: При приложението на посочената нормативна уредба съдът намира, че представените по делото и използвани от вещото лице пазарни аналози не покриват законовите критерии. За определяне на равностойното парично обезщетение за отчуждения имот в кв. Малашевци са ползувани от вещото лице четири пазарни аналога. Първите два от тях, сделки, обективирани в н. а. № 17 и н. а. № 18 от 4.09.2012 г. са за продажба на ид. ч. от имоти и по съществото си не представляват сделки с подобни характеристики. Техен предмет е продажбата на ид. части от по 0.050 дка, при което същата не дава реална представа за цената на имота. Не може да се приеме продажбата на незначителна част от имот за продажба на такъв с подобни характеристики по смисъла на даденото от закона легално определение. Сделката по н. а. № 161 от 21.12.05.2011 г. е за покупко-продажба на земеделска земя-нива, находяща се в землище "Малашевци", м. "Сухата река", район "Подуяне" и касае продажба на имот с подобни характеристики, но не отговаря на изискването на § 1а, т. 4, б. "в" от ДР на ЗДС, а именно да е извършена с имот, намиращи се в близост до отчуждения, такъв разположен в едно и също землище в земеделските територии. В случая тази сделка касае имот който е в друг район, различен от този, в който се намира отчуждения, а именно района има собствена територия, включваща и част от землището на населеното място. Не следва да се кредитира заключението и в частта му, с която е ползван като относим пазарен аналог договорната ипотека с посочен материален интерес 782 332 лв. Същата не е представена по делото при изричните указания и дадена възможност от съда на страните да представят своевременно доказателства относно наличие на пазарни свидетелства за извършени сделки за имоти със сходни характеристики. Независимо от това, дори и при наличието на договора за ипотека съгласно чл. 32, ал. 2 от ЗДС равностойното парично обезщетение следва да се определи въз основа на осреднени цени от сделки, т. е. за определяне на пазарна цена са необходими, не една, а поне две реално сключени сделки. В случая дори и да се приеме, че договорната ипотека е сделка по смисъла на чл. 32, ал. 2 от ЗДС тя не може да характеризира пазара на земеделски земи за да послужи като база за сравнение и определяне на средна пазарна цена на този пазар. Ето защо настоящият състав приема, че в случая е неприложим сравнителния метод на оценяване по пазарни аналози по реда на чл. 32, ал. 2 ЗДС. За определяне на дължимото се равностойно обезщетение за отчуждената част от имот с идентификатор № 68134.8725.36, находящ се в землище Бенковски, като пазарни аналози вещото лице е ползвало сделката по нот. акт № 160 от 23.05.2012 г. и апорт от 14.03.2012 г. Според настоящия съдебен състав апортът не може да бъде използван като пазарен аналог при определяне на стойността на обезщетението при отчуждаване. От неизчерпателното изброяване на видовете сделки в § 1а, т. 2 ДР на ЗДС следва, че законодателят възприема като пазарен аналог, сделките, цената по които се формира на свободния пазар. Апортът не е типична сделка за пазара. При апорта, стойността на апортираната вещ се определя не в резултат от търсенето и предлагането на съответната вещ на пазара в съответния период, а се определя с помощта на вещи лица - чл. 72, ал. 2 от ТЗ. По тези съображения съдът приема, че апорт на поземлен имот не могат да бъде пазарен аналог, въз основа на които да се изчисли справедливото обезщетение за отчуждавания имот. При посоченото по-горе, че съгласно чл. 32, ал. 2 от ЗДС равностойното парично обезщетение следва да се определи въз основа на осреднени цени от сделки, т. е. за определяне на пазарна цена са необходими не една, а поне две реално сключени сделки, в случая пазарна цена по този ред не може да бъде формирана тъй като в землище "Бенковски", район "Сердика", СО има изповядана само една сделка от свободния пазар на земеделски имоти и само по нея не може да бъде определена средна пазарна цена. Осреднена цена по смисъла на ЗДС не може да се получи от една сделка защото цената й е равна на нейната цена, а не на средна такава от две и повече сделки. Една сделка при това не може да характеризира пазара на земеделски земи, за да може да послужи като база за сравнение и определяне на средна пазарна цена на пазара на земеделските земи. В случая отчуждените имоти следва да се оцени по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи по чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС по наредбата по чл. 36, ал. 2 от ЗСПЗЗ както правилно е процедирал и административният орган при определяне цената им. Административният орган е определил равностойното парично обезщетение в съответствие с изискванията на Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи. Оценяването по този ред е законосъобразно тъй като няма вписани сделки, отговарящи на параметрите на ЗДС за землището, в което се намират процесните имоти. С оглед гореизложеното съдът намира жалбата за неоснователна, поради което следва да бъде отхвърлена. Водим от горното, Върховният административен съд, трето отделение,