Решение № 14674 от 30.11.2017 г. на ВАС по адм. д. № 7889/2016 г.

Решение № 14674 от 30.11.2017 г. на ВАС по адм. д. № 7889/2016 г., III о., докладчик съдията Светлана Борисова Производството е по чл. 208 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс /АПК. Образувано е по касационна жалба от "В. В.-74" ЕООД, гр. Д., представлявано от управителя Ж. Г. В., против решение № 88/3.05.2016 г. по адм. д. № 324/2015 г. на Административен съд - Х.. В жалбата поддържа, че решението е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Оспорва мотивите на съда, че наемното правоотношение е било прекратено законосъобразно. Позовава се на определение по адм. д. № 882/2014 г. на АС - Х., потвърдено от ВАС. С., че не са налице предпоставките на чл. 65 от ЗОС за издаване на процесната заповед и иска решението да бъде отменено. В съдебно заседание се представлява от адв. Иванов, който моли да се уважи касационната жалба. Претендира разноски за двете инстанции. Ответникът по жалбата - кметът на О. Д., редовно призован, не изпраща представител. Представителят на Върховна административна прокуратура дава заключение за основателност на касационната жалба. Неправилен е изводът на съда, че процедурата по прекратяване на наемното правоотношение е изпълнена от административния орган, и че оспорената заповед е издадена при наличие на предвидените в чл. 65, ал. 1 ЗОС материалноправни предпоставки. Съгласно чл. 15, ал. 3 ЗОС, наемните правоотношения по чл. 14, ал. 3 и ал. 7 се прекратяват по реда на ЗЗД. В чл. 87 ЗЗД е предвидено едностранно прекратяване на договора от страна на кредитора след даване на подходящ срок за изпълнение. Когато договорът е в писмена форма, предупреждението трябва да е писмено. В нарушение на закона, наемодателят не е дал на дружеството подходящ срок на изпълнение. Нещо повече, изрично е посочил, че наемното правоотношение се прекратява от 1.01.2015 г. Предвид изложеното, наемното правоотношение не е прекратено съобразно чл. 15, ал. ЗОС и процесната заповед е издадена без да са осъществени посочените в нея материалноправни предпоставки. Върховният административен съд, III отделение, в настоящия състав, намира, че касационната жалба е подадена от надлежна страна в срока по чл. 211, ал. 1 от АПК, и е процесуално допустима. Разгледана по същество е основателна. Административен съд - Х. е сезиран с жалба на "В. В. -74" ЕООД, със седалище и адрес на управление гр. Д., представлявано от управителя Ж. Г. В., срещу заповед № РД-06-929/27.05.2015 г. на кмета на О. Д., с която на основание чл. 65, ал. 1 от Закона за общинската собственост /ЗОбС/, от дружеството се изземва недвижим имот - общинска собственост, поради това, че го владее без правно основание. С обжалваното решение, съдът е отхвърлил жалбата. Приел е, че оспорената заповед е издадена от компетентен орган, в изискуемата форма и съдържа посочване на фактически и правни основания за издаването й, в съответствие с приложимия материален закон. Съдът приема, че е налице валидно прекратяване на наемното правоотношение от зам. -кмета на общината, предвид заповед за заместване № РД-о6-1871/4.12.2014 г., издадена от кмета на О. Д., приложена към административната преписка. Според съда, на жалбоподателя не е следвало да му се изпрати предизвестие за прекратяване на наемното правоотношение. В хипотезата на т. 3 б. "б" от Раздел IV на наемния договор изрично е предвидено, че прекратяването на същия се извършва без предизвестие. С оглед тези съображения, съдът е приел, че наемното правоотношение по договор рег. № ОС-464 от 13.08.2010 г. е прекратено, считано от 1.01.2015 г. и към момента на издаване на оспорената заповед, нареденият за изземване имот се ползва без правно основание. Решение е неправилно поради нарушение на материалния закон. От фактическа страна по делото е установено, че с договор рег. № ОС-464 от 13.08.2010 г. община Д. е отдала под наем на "В. В. -74" ЕООД - гр. Д. обект - частна общинска собственост, представляващ 260 кв. м. от промишлена сграда /склад/, състояща се от един етаж, цялата с площ от 782 кв. м. с идентификатор 21052.1010.54.5, с адрес гр. Д., промишлена зона Марийно, разположена в имот с идентификатор 21052.1010.54. Имотът е отдаден под наем за срок от 10 години срещу месечен наем в размер 100.42 лв. без ДДС, платим в края на месеца от 25-то до 30-то число. С писмо рег. инд. № ОС-23-1522/5.12.2014 г. на кмета на О. Д. дружеството - наемател е уведомено, че към момента има просрочени задължения за периода 01.09.2014 г. - 30.11.2014 г., в т. ч. наем и такса ел. енергия. В писмото е посочено, че на основание раздел IV т. 3/б/ изр. 2 от Договора за наем на общински обект, сключен на 13.08.2010 г., договорът се прекратява считано от 1.01.2015 г. Писмото е подписано от заместник-кмет на О. Д., съгласно заповед за заместване № РД-о6-1871/4.12.2014 г., издадена от кмета на О. Д.. Писмото е получено от адресата си на 06.12.2014 г., видно от приложената куриерска разписка. С писмо рег. инд. ОС-23-1522#1/8.12.2014 г. управителят на дружеството - Ж. В. е погасила всички просрочени задължения. В писмото е посочила, че възразява срещу едностранното прекратяване на договора за наем на общински обект "Промишлена сграда /склад/" в кв. "Марийно", както и че е редовен платец към О. Д., а еднократното забавяне на задълженията е изключение. В тази връзка е поискала запазване на договорните отношения. В отговор на писмото е изпратено друго такова с рег. инд. ОС-23-1522#2/11.12.2014 г., в което е посочено, че договорът за наем за процесния обект е прекратен от датата на получаване на писмо с рег. индекс ОС-23-1522/5.12.2014 г., като към тази дата основанието за прекратяване е съществувало, въпреки извършеното плащане, поради което в указания срок - 1.01.2015 г., следва обекта да бъде освободен. Писмото е получено от управителя на дружеството на 12.12.2014 г., видно от представената куриерска разписка. На 17.12.2014 г. дружеството е подало жалба до Административен съд - Х. срещу писмо рег. инд. ОС-23-1522/5.12.2014 г., по която е образувано адм. д. № 882/2014 г. Жалбата на дружеството е оставена без разглеждане и производството по делото е прекратено. С определение № 2618/11.03.2015 г. по адм. д. № 2659/2015 г. на ВАС определението на АС-Х. е оставено в сила. Впоследствие е издадена процесната заповед № РД-929/27.05.2015 г., с която кметът на О. Д. на основание чл. 65 от ЗОС е наредил от "В. В. -74" ЕООД, гр. Д. да се изземе недвижим имот - частна общинска собственост, представляваща 260 кв. м. от Промишлена сграда /склад/ - кв. Марийно, гр. Д., поради това, че дружеството го владее без правно основание. Съдът е назначил по делото съдебно-икономическа експертиза, която да прецени договорите за наем на обекти - частна общинска собственост. От приложената справка - приложение № 1 към заключението е видно, че има действащи договори за наем, по които наемните задължения не са плащани редовно, като се констатира и над 60 дни просрочие. В справка - приложение № 2 към заключението, вещото лице посочва плащанията, извършени от дружеството - жалбоподател за периода от 1.08.2010 г. до 8.03.2016 г. Необосновани и постановени при нарушение на материалния закон са изводите на съда за валидно прекратяване на договора за наем с писмо рег. инд. ОС-23-1522/05.12.2014 г., издадено от кмета на община Д.. Договорът за наем за процесния имот е сключен между кмета на О. Д. на правно основание чл. 14, ал. 1-3 от Закона за общинската собственост /ЗОбС/. Съгласно чл. 15, ал. 3 ЗОбС, наемните правоотношения по чл. 14, ал. 3 и 7 се прекратяват по реда на Закона за задълженията и договорите. В случая е неприложима разпоредбата на чл. 238 ЗЗД, поради това, че договорът за наем е с определен срок. С писмо рег. инд. ОС-23-1522/5.12.2014 г., кметът на О. Д. е прекратил едностранно договора за наем с дружеството поради неплащане на наемната цена за повече от един месец и поради системното й неплащане в срок - основание по чл. 15, ал. 1, т. 1 ЗЗД. Изричното препращане към разпоредбите на ЗЗД, уредено в чл. 15, ал. 3 ЗОбС, налага преценка доколко в случая са спазени разпоредбите на чл. 79 и сл. ЗЗД, уреждащи неизпълнение на облигационно задължение. Съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Доказателствата по делото установяват, че след като е получил писмото на кмета на О. Д. на 6.12.2014 г., управителят на дружеството е погасил всички задължения по договора още на 8.12.2014 г. След като плащането е прието от общината, изпълнението на това задължение не е било безполезно за общината, по смисъла на чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Даването на подходящ срок за изпълнение на дружеството, е обосновано и с изводите на вещото лице по делото. Дори и с известно закъснение, дружеството - касационен жалбоподател е изплащало до момента всички свои задължения, свързани с процесния общински имот. В приложение № 1 към заключението си, вещото лице е посочило изрично задълженията по всички договори за наем към общината. Много от наемателите на О. Д. имат задължения с просрочие над 60 дни, но договорите с тях не са прекратени. С оглед на това касационната инстанция приема, че като не е дал подходящ срок за изпълнение на задължението за заплащане на наем, кметът на О. Д. незаконосъобразно е прекратил договора за наем от 13.08.2010 г., сключен с "В. В.-74" ЕООД, гр. Д., за обект - частна общинска собственост, представляващ 260 кв. м. от промишлена сграда /склад/, състояща се от един етаж, цялата с площ от 782 кв. м. с идентификатор 21052.1010.54.5, с адрес гр. Д., промишлена зона "Марийно". С оглед на това, дружеството държи имота на правно основание - валиден договор за наем. Издадената заповед за изземване на имота по чл. 65 ЗОС е незаконосъобразна, и следва да бъде отменена. Поради изложените съображения решението на АС - Х. следва да бъде отменено и делото да бъде решено по същество с отмяна на обжалваната заповед № РД-06-929/27.05.2015 г. на кмета на О. Д.. На дружеството следва да бъдат присъдени разноските за двете инстанции. Водим от горното и на основание чл. 221, ал. 2, предл. първо от АПК, Върховният административен съд, трето отделение,