Решение № 6211 от 28.05.2015 г. на ВАС по адм. д. № 6829/2014 г.

Решение № 6211 от 28.05.2015 г. на ВАС по адм. д. № 6829/2014 г., III о., докладчик съдията Румяна Лилова Производството е по реда на чл. 38 от Закона за държавната собственост (ЗДС).

Образувано е по жалба, подадена от Мими Иванова Китева, Росица Георгиева Георгиева и Йордан Цветанов Николов, чрез адв. Караджова, срещу Решение № 811 от 21.12.2013 г. (Решение № 811) на Министерския съвет на Република България (МС на РБ) за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 (идентичен с км 16+540), участък от км 0+000 до км 15+100, на територията на област София, в частта относно определеното обезщетение, както следва:

1. за имот с с идентификатор 68134.8641.61, с номер по Картата на възстановената собственост (КВС) № 24061, земеделска територия, намиращ се в землището на "Враждебна", ЕКАТТЕ 99136, с площ от 1,041 дка, с определено обезщетение в размер на 20864,00 лв., отчужден от Йордан Цветанов Николов;

1. за имот с идентификатор 68134.8632.26, с № по КВС 25026, земеделска територия, намиращ се в землището на "Враждебна", ЕКАТТЕ 99136, с обща площ от 1,137 дка, от които подлежащи на отчуждаване 0,988 дка, с определено обезщетение в размер на 19801,00 лв., и

• имот с идентификатор 68134.8640.39, с № по КВС 26039, земеделска територия, намиращ се в землището на "Враждебна", ЕКАТТЕ 99136, с площ от 4,511 дка, с определено обезщетение в размер на 90409,00 лв. и двата отчуждени от Иван Георгиев Василев и

1. за имот с идентификатор 68134.8632.93, с № по КВС 25093, земеделска територия, намиращ се в землището на "Враждебна", ЕКАТТЕ 99136, с обща площ от 2,946 дка, от които подлежащи на отчуждаване 1,537 дка, с определено обезщетение в размер на 30805,00 лв., отчужден от Георги Василев Петров.

В жалбата се твърди, че размерът на обезщетението е няколко пъти по-нисък от пазарните цени за имотите в района на Кремиковци. Административният орган не е спазил законовите рамки за определяне на пазарните цени на имотите, подлежащи на отчуждаване. Иска се Решение № 811, в обжалваната част, да бъде изменено, като бъде увеличен размерът на паричното обезщетение при съобразяване на действителната пазарна цена на имотите и отчуждаваната част от тях. На 12.03.2015 г. по делото е постъпила молба от адв. Караджова, в която се изразява становище по експертизата, моли се кредитирането на варианти 1, 3 или 4 и се заявява искане за присъждане на разноски.

Ответникът МС на РБ, чрез упълномощен процесуален представител, изразява становище за неоснователност на жалбата в придружителното писмо. По същество иска отхвърлянето й като неоснователна и недоказана.

Заинтересованите страни - министърът на регионалното развитие и благоустройството, министърът на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура", чрез упълномощени процесуални представители, поддържат становище за неоснователност на жалбата.

Заинтересованите страни Цветанка Венова Василева и Красимир Иванов Георгиев не изразяват становище по жалбата. С молба, депозирана в съда на 16.03.2015 г., чрез процесуалния им представител, искат изменението на Решение № 811, в обжалваната част, при съобразяване на заключението на вещото лице, в частта му, в която са съобразени всички пазарни аналози.

По делото е постъпила писмена защита от адв. Попова, като процесуален представител на министъра на регионалното развитие и благоустройството, в която излага подробно становище за неоснователност на жалбата. Моли да бъде кредитиран вариант 11 от приетата по делото съдебно-оценителна експертиза (СОЕ), доколкото съответства на изискванията на чл. 32, ал. 2 ЗДС.

Върховният административен съд, състав на трето отделение, след проверка на допустимостта на жалбата, приема, че е подадена от надлежни страни и в срока по чл. 38, ал. 1 ЗДС, поради което е процесуално допустима.

Разгледана по същество е неоснователна.

С Решение № 811, прието на заседание по Протокол № 52 от 21.12.2013 г., за държавна нужда, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0 + 000 до км 16 + 400 (идентичен с км 16 + 540), участък от км 0 + 000 до км 15 +100" на територията на област София, са отчуждени имоти и части от имоти, частна собственост, намиращи се в землището на гр. София, квартали "Бенковски", "Требич", "Илиенци", "Орландовци", "Малашевци" и "Враждебна", Столична община, област София, подробно описани в приложението към т. 1 от решението по местонахождение, вид, обща площ и подлежаща на отчуждаване такава, стойност на паричното обезщетение и собственици. Съгласно приложение към т. 1 от решението, в землище Враждебна, ЕКАТТЕ 99136, Столична община, земеделска територия, се отчуждават имоти и части от имоти, както следва:

1. от Йордан Цветанов Николов - имот с пореден № 32, с идентификатор 68134.8641.61, с номер по КВС № 24061, земеделска територия, посочен в решението като находящ се землище "Враждебна", ЕКАТТЕ 99136, с начин на трайно ползване "ниви (орна земя)", с площ от 1,041 дка, с определено обезщетение в размер на 20864,00 лв.;

1. от Иван Георгиев Василев, чийто наследник е жалбоподателката Мими Китева и други лица - част от имот с пореден № 53, с идентификатор 68134.8632.26, с № по КВС 25026, земеделска територия, посочен в решението като находящ се землище "Враждебна", ЕКАТТЕ 99136, с начин на трайно ползване "ниви (орна земя)", с обща площ от 1,137 дка, от които подлежащи на отчуждаване 0,988 дка, с определено обезщетение в размер на 19801,00 лв. и

• имот с пореден № 98, с идентификатор 68134.8640.39, с № по КВС 26039, земеделска територия, посочен в решението като находящ се землище "Враждебна", ЕКАТТЕ 99136, с начин на трайно ползване "ниви (орна земя)", с площ от 4,511 дка, с определено обезщетение в размер на 90409,00 лв.;

1. от Георги Василев Петров, чийто наследник е жалбоподателката Росица Георгиева и други лица - част от имот с пореден № 66, с идентификатор 68134.8632.93, с № по КВС 25093, земеделска територия, посочен в решението като находящ се землище "Враждебна", ЕКАТТЕ 99136, с обща площ от 2,946 дка и начин на трайно ползване "ниви (орна земя)", от които подлежащи на отчуждаване 1,537 дка, с определено обезщетение в размер на 30805,00 лв.;

Правото на собственост върху имота, предмет на отчуждаване от Йордан Цветанов Николов (по т. 1 по-горе) се установява за лицето от Нотариален акт за собственост на недвижими имоти, придобити по реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) и чрез договори за доброволна делба № 74 от 13.12.2011 г. Съгласно приложена по делото Скица № 5334 от 30.01.2014 г. от Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. София, поземлен имот с идентификатор 68134.8641.61 попада в Столична община, район "Кремиковци", "Враждебна", местност "Гусева крива бара", с трайно предназначение на територията - "земеделска" и начин на трайно ползване "нива".

Правото на собственост върху имота и частта от имота, предмет на отчуждаване от Иван Георгиев Василев (по т. 2 по-горе), чийто наследник е жалбоподателката Мими Китева, съгласно Удостоверение за наследници изх. № 186 от 7.02.2014 г., издадено от СО, се установява за лицето от Договор за доброволна делба от 29.04.2011 г.

Принадлежността на правото на собственост върху част от имота, предмет на отчуждаване от Георги Василев Петров, чийто наследник е жалбоподателката Росица Георгиева, съгласно Удостоверение за наследници изх. № 186 от 7.02.2014 г., и на Тана Георгиева Николова, съгласно Удостоверение за наследници № 127 от 2.04.2013 г., издадени от СО, се установява също от посочения Договор за доброволна делба от 29.04.2011 г. Съгласно приложена по делото Скица № 72339 от 3.12.2013 г. от Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. София, поземлен имот с идентификатор 68134.8632.93, част от който е отчуждавания, попада в Столична община, район "Кремиковци", "Враждебна", местност "Ганева воденица", с трайно предназначение на територията - "земеделска" и начин на трайно ползване "нива".

За имотите - предмет на отчуждаване по Решение № 811 е изготвена Експертна оценка от независим оценител за определяне на равностойно парично обезщетение на поземлени имоти в земеделска и урбанизирана територия, възложена от Агенция "Пътна инфраструктура" на "Сървей груп" ЕООД с договор, изведен от агенцията по изх. № РД-37-24 от 13.09.2012 г. Засегнати са територии от парцеларен план на Северна скоростна тангента, в това число за землище Враждебна, ЕКАТТЕ 99136 и от регулационен план на гр. София - м. НПЗ "Илиенци - Изток" и м. НПЗ "Илиенци - запад". По аргумент от § 1а, т. 2 от Допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДС в случаите, когато е възможно, пазарната цена, трябва да е осреднената цена от цената на всички възмездни сделки с имоти, сключени в срок от 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и при условията на същата разпоредба. В настоящия случай релевантният период е 13.09.2011 г. - 13.09.2012 г. Видно от експертната оценка относно обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400/16+540, засягащ землищата на кв. Требич, кв. Мировяне, кв. Илиенци, кв. Бенковски, кв. Орландовци, кв. Малашевци и кв. Враждебна, гр. София - участък от км 0+000 до км 15+100, за Враждебна (район Кремиковци, СО), ЕКАТТЕ 99136, оценката е изготвена при съобразяване на осреднена цена съгласно чл. 32, ал. 4 ЗДС относно земите земеделска територия (л. 100, гръб от делото). От посоченото в раздел VII "Анализ на информацията и избор на оценителски подход" от експертната оценка, част 1.6. относно землище Враждебна, ЕКАТТЕ 99136, подобект "Поземлени имоти в земеделска и нарушена територия в землище Враждебна - 99136, район "Кремиковци", СО, се установява, че равностойното парично обезщетение за поземлените имоти в земеделска територия е определено от оценителския екип по чл. 32 ЗДС (определяне на осреднена цена за землището) предвид наличието на достатъчен брой сделки с поземлени имоти (три пазарни аналога). Като приложение в табличен е посочено изчисленото равностойното парично обезщетение за имотите, представляващи земеделска територия в землище Враждебна, ЕКАТТЕ 99136, СО.

С оглед направеното оспорване на размера на обезщетението, по искане на жалбоподателите е назначена и изслушана СОЕ. Представено е заключение, в което вещото лице дава дванадесет варианта за оценка на равностойното парично обезщетение за отчуждаваните имоти и части от имоти.

При така установеното от фактическа страна, настоящият състав на Върховния административен съд, трето отделение, приема от правна страна следното:

Жалбата е неоснователна.

Първи вариант на заключението на СОЕ приема пазарна стойност в размер на 34789,00 лв./дка и конкретно въз основа на нея посочва пазарна стойност за всеки от имотите и частите от имоти, предмет на отчуждаването, при съобразяване на всички открити пазарни аналози от вещото лице, между които такива, които обективират сделки за идеални части от имоти, в това число постановление на частен съдебен изпълнител, договори за ипотека, за които не се установява, че обезпечават покупко-продажбата на имот, договор за прехвърляне и придобиване на вземания и нотариален акт, обективиращ сделка с имот, част от който е отчужден.

Вариант втори от заключението на СОЕ използва тези пазарни аналози, въз основа на които е изготвен вариант първи, но само тези от тях, относими към кв. Враждебна на район "Кремиковци". Приета е пазарна стойност в размер на 19762,00 лв./дка и конкретно въз основа на нея е посочена пазарна стойност за всеки от имотите и частите от имоти, предмет на отчуждаването.

За изготвянето на вариант трети на заключението на СОЕ са съобразени всички, послужили за изготвянето на вариант първи пазарни аналози, при изключване на пазарните аналози, представляващи сделки за покупко-продажба на идеални части от имоти. Приета е от експертизата пазарна стойност в размер на 21576,00 лв./дка. и конкретно въз основа на нея е посочена пазарна стойност за всеки от имотите и частите от имоти, предмет на отчуждаването.

Вариант четвърти от заключението на СОЕ е изготвено въз основа на използваните при изготвянето вариант първи пазарни аналози, но само тези от тях, които са относими към сделки за имоти в кв. Враждебна на район "Кремиковци", с изключение на покупко-продажбите на идеални части от имоти. Приета е от експертизата пазарна стойност в размер на 20810,00 лв./дка и конкретно въз основа на нея е посочена пазарна стойност за всеки от имотите и частите от имоти, предмет на отчуждаването.

Вариант пети е изготвен на база всички пазарни аналози във Враждебна с изключване на ипотеките. Приета е от експертизата пазарна стойност в размер на 12381,00 лв./дка и конкретно въз основа на нея е посочена пазарна стойност за всеки от имотите и частите от имоти, предмет на отчуждаването.

Вариант шести е изготвен на база всички пазарни аналози във Враждебна с изключване на ипотеките и сделките за идеални част от имоти. Приета е от експертизата пазарна стойност в размер на 13103,00 лв./дка и конкретно въз основа на нея е посочена пазарна стойност за всеки от имотите и частите от имоти, предмет на отчуждаването.

Вариант седми е изготвен на база всички пазарни аналози във Враждебна с изключване на ипотеките, цесията и сделките за идеални части от имоти, в това число постановление на частен съдебен изпълнител. Приета е от експертизата пазарна стойност в размер на 12743,00 лв./дка и конкретно въз основа на нея е посочена пазарна стойност за всеки от имотите и частите от имоти, предмет на отчуждаването.

Вариант осми е изготвен на база всички пазарни аналози във Враждебна с изключване на ипотеките и цесията. Приета е от експертизата пазарна стойност в размер на 11994,00 лв./дка и конкретно въз основа на нея е посочена пазарна стойност за всеки от имотите и частите от имоти, предмет на отчуждаването.

Вариант девети е изготвен на база всички пазарни аналози в район "Кремиковци" с изключване на ипотеките. Приета е от експертизата пазарна стойност в размер на 31494,00 лв./дка. и конкретно въз основа на нея е посочена пазарна стойност за всеки от имотите и частите от имоти, предмет на отчуждаването.

Вариант десети е изготвен на база всички пазарни аналози в район "Кремиковци" с изключване на ипотеките и цесията. Приета е от експертизата пазарна стойност в размер на 32322,00 лв./дка и конкретно въз основа на нея е посочена пазарна стойност за всеки от имотите и частите от имоти, предмет на отчуждаването.

Вариант единадесети е изготвен на база всички пазарни аналози в район "Кремиковци" с изключване на ипотеките, сделките с идеални части от имоти, в това число постановлението на частен съдебен изпълнител, посочени конкретно за варианта, и цесията. Приета е от експертизата пазарна стойност в размер на 13268,00 лв./дка и конкретно въз основа на нея е посочена пазарна стойност за всеки от имотите и частите от имоти, предмет на отчуждаването.

Вариант дванадесети е изготвен на база всички пазарни аналози в район "Кремиковци" с изключване на ипотеките, сделките с идеални части от недвижими имоти, в това число постановлението на частния съдебен изпълнител. Приета е от експертизата пазарна стойност в размер на 13564,00 лв./дка и конкретно въз основа на нея е посочена пазарна стойност за всеки от имотите и частите от имоти, предмет на отчуждаването.

Варианти втори, четвърти, пети, шести, седми и осми не се кредитират от съда, тъй като са изготвени по пазарни аналози, относими към сделки относно имоти само в кв. Враждебна и в този смисъл противоречи на § 1а, т. 4, б. "а" от Допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДС и на Тълкувателно решение № 3 от 23.03.2015 г. по тълк. д. № 6/2014 г. на Общото събрание на I и II колегия на ВАС, съгласно които в големите градовете с районно деление (какъвто е гр. София) "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания" са имотите, разположени в един и същ район, съответно относими са вписани сделки с имоти с подобни характеристики на отчуждавания, които се намират в един и същ район като съставна административно-териториална единица на общината, включително когато се касае за земеделски земи и горски територии. В спорната хипотеза това е район "Кремиковци".

Варианти първи, трети, девети, десети и дванадесети също не се кредитират от съда, тъй като всеки един от тях е изготвен при съобразяване на един или повече неотносими пазарни аналози - сделки с идеални части от имоти, в това число постановление на частен съдебен изпълнител, ипотеки, за които по делото не е установено, че обезпечават покупко - продажбата на имот и цесия.

Съдът не приема за пазарни аналози съобразените в тези варианти от вещото лице Договор за цесия от 8.12.2011 г., Нотариален акт № 24 от 28.02.2015 г. и Нотариален акт № 13 от 16.02.2012 г., Нотариален акт № 7 от 23.01.2012 г., Нотариален акт № 95 от 23.07.2012 г. и Нотариален акт № 70 от 3.07.2012 г. - последните четири за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот. Договорът за цесия има предмет, различен от предвидения в § 1а от ДР на ЗДС, поради което не може да се използва за пазарен аналог. Сделката, обективирана в Нотариален акт № 24 касае продажбата на недвижим имот, целият с обща площ 1000,00 кв. м., от които 950,00 отчуждени съгласно Решение на МС № 777 от 30.11.2007 г., предвид което не обективира сделка за имот с подобни характеристики на отчуждавания. В този смисъл се явява неотносим пазарен аналог досежно изчисляването на паричното обезщетение. Сделката, обективирана в Нотариален акт № 013 от 16.02.2012 г. е за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти. Актът е във връзка със сключен договор за инвестиционен кредит между "Уникредит Булбанк" АД и едно търговско дружество и не покрива изискванията на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС. Той не обективира ипотека, която обезпечава покупко-продажба на имот, каквото условие поставя ЗДС с оглед възприемането й като пазарен аналог. От Нотариален акт № 013 от 16.02.2012 г. се установява, че "Уникредит Булбанк" АД предоставя при условията на посочения там Договор за банков инвестиционен кредит от 15.02.2012 г. такъв в общ размер на 845095,00 евро на упоменатото в акта дружество, като именно за обезпечаване на всички вземания на кредитора по посочения договор за банков инвестиционен кредит и Общите условия на банката, и всички последващи анекси, в това число главница, лихви и разноски, това дружество учредява договорна ипотека върху посочените в акта имоти. Не отговаря на установените в закона изисквания и Нотариален акт № 95 от 23.07.2012 г. за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот, тъй като ипотеката не обезпечава покупко-продажба на имот, а всички вземания на "Уникредит Булбанк" АД по Договор за стандартен кредит за оборотни средства. Нотариален акт № 7 от 23.01.2012 г. също не отговаря на установените изисквания, доколкото ипотеката не обезпечава покупко-продажба на имот, а обезпечава описаните в раздели първи и втори от нотариалния акт банков кредит и банкова гаранция. Нотариален акт № 70 от 3.07.2012 г. също не отговаря на установените в закона критерии, доколкото ипотеката е учредена за обезпечаване на която и да е част от вземанията на "Райфайзенбанк (България)" ЕАД към едно търговско дружество по отпуснат кредит по Договор за револвиращ банков кредит. Не са относими, също така, Нотариален акт № 17 от 4.09.2012 г. и Нотариален акт № 18 от 4.09.2012 г., доколкото обективират, според заключението, сделки с идеални части от недвижими имоти. Те не са типични за пазара и са изрично изключени по аргумент от § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС (публ. ДВ, бр. 105/2014 г.).

По изложените по-горе съображения искането на жалбоподателите, заявено в представената по делото молба, депозирана на 12.03.2015 г. от адв. Караджова за кредитиране на заключението на СОЕ в неговите варианти първи, трети или четвърти, е неоснователно.

Вариант единадесети е изготвен на база всички пазарни аналози в район Кремиковци, при изключване на ипотеките, сделките с идеални части от имоти, в това число постановлението на частен съдебен изпълнител (посочени конкретно в заключението), и цесията. Настоящият състав на ВАС, трето отделение кредитира само частично анализа, направен от вещото лице, касаещ относимите пазарни аналози по вариант единадесети на СОЕ, тъй като не приема за пазарен аналог съобразения от вещото лице Нотариален акт № 24 от 28.02.2015 г. и Нотариален акт № 114 от 2.07.2012 г. Сделката, обективирана в Нотариален акт № 24 от 2012 г. не следва да се взима предвид по изложените по-горе съображения. Посоченият Нотариален акт № 114 от 2.07.2012 г. касае сделка с идеални части от недвижим имот и неправилно е съобразен от вещото лице по изложените по-горе причини. Предвид това приетата от експертизата пазарна стойност в размер на 13268,00 лв./дка се коригира от съда на 13558,25 лв./дка и конкретно въз основа на нея са изчислени от съда пазарните стойности за всеки от имотите и частите от имоти, предмет на отчуждаването, както следва: за ПИ 68134.8641.61 - пазарна стойност на имота 14114,14, вместо приетата от експертизата 13812,00 лв.; за отчуждаваната част от ПИ 68134.8632.26 - пазарна стойност на имота 13395,55 лв., вместо приетата от експертизата 13109,00 лв.; за отчуждаваната част от ПИ 68134.8632.93 - пазарна стойност на имота 20839,03 лв., вместо определената от експертизата 20393,00 лв. и за ПИ 68134.8640.39 - пазарна стойността на имота 61161,27 лв., вместо определената от експертизата 59852,00 лв., при стойности определени от административния орган в размери, както следа: за ПИ 68134.8641.61 - стойност на паричното обезщетение 20864,00 лв.; за отчуждаваната част от ПИ 68134.8632.26 - стойност на паричното обезщетение 19801,00 лв.; за ПИ 68134.8632.93 - стойност на паричното обезщетение 30805,00 лв. и за ПИ 68134.8640.39 - стойност на паричното обезщетение 90409,00 лв.

След като определеното обезщетение (при изключване от съда на неприложимите пазарни аналози) за отчуждаваните имоти е в размер по-нисък от определения с Решение № 811, в оспорената му част, то не е налице основание за изменението им, в частта относно имотите и отчуждените части от имоти, чрез претендираното в жалбата увеличение. По изложените по-горе причини, Решение № 811, в оспорената част, е законосъобразно, а жалбата следва да се отхвърли като неоснователна, доколкото забраната за влошаване положението на жалбоподателите не допуска намаляване размера на определеното обезщетение.

При този изход на спора присъждане на разноски на жалбоподателите не се следва.

По изложените съображения и на основание чл. 172, ал. 2 АПК Върховният административен съд, състав на трето отделение,