Решение № 7518 от 22.06.2015 г. на ВАС по адм. д. № 3584/2014 г.

Решение № 7518 от 22.06.2015 г. на ВАС по адм. д. № 3584/2014 г., III о., докладчик съдията Албена Радославова Производството е образувано по жалба на Иван Георгиев Димитров, Симеон Георгиев Димитров, Марика Иванова Гроздева и Димитър Иванов Димитров, като наследници на Иван Димитров Здравков, чрез адв. В. Велинова, срещу решение № 811 на Министерски съвет на Република България от 21.12.2013 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавнa нуждa за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 (идентичен с км 16+540), участък от км 0+000 до км 15+100" на територията на област София (Обн., ДВ, бр. 2 от 7.01.2014 г.), в частта му, с която е определено обезщетението за следните имоти:

• имот с идентификатор 68134.501.96, урбанизирана територия, намиращ се в землището на кв. "Бенковски", ЕКАТТЕ 99116, район "Сердика" при Столична община, целият с площ от 0,428 дка - отчужден изцяло с определено парично обезщетение в размер на 19 964 лв.

• имот с идентификатор 68134.501.1236, урбанизирана територия, намиращ се в землището на кв. "Бенковски", ЕКАТТЕ 99116, район "Сердика" при Столична община, целият с площ от 1,040 дка, от които се отчуждават 0,998 дка с определено парично обезщетение в размер на 46 553 лв.

Жалбоподателите поддържат, че определената цена като обезщетение за отчуждените имоти е силно занижена и не съответства на пазарните цени.

Ответникът по жалбата - Министерски съвет чрез процесуалния си представител поддържа становище за неоснователност на жалбата.

Заинтересованите страни - министърът на регионалното развитие и благоустройството, министърът на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура" чрез процесуалните си представители оспорват жалбата и искат отхвърлянето й като неоснователна.

Настоящият състав на Върховния административен съд, трето отделение, намира жалбата като подадена от надлежни страни и в срока по чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост (ЗДС) за процесуално допустима, а разгледана по същество - за основателна.

С решение № 811 на Министерски съвет на Република България от 21.12.2013 г. е решено отчуждаване на имот с идентификатор 68134.501.96, собственост на жалбоподателите, урбанизирана територия, намиращ се в землището на кв. "Бенковски", ЕКАТТЕ 99116, район "Сердика" при Столична община, с площ от 0,428 дка, с определено парично обезщетение в размер на 19 964 лв., както и на 0,998 дка от имот с обща площ от 1,040 дка с идентификатор 68134.501.1236, урбанизирана територия, намиращ се в землището на кв. "Бенковски", ЕКАТТЕ 99116, район "Сердика" при Столична община, с определено парично обезщетение в размер на 46 553 лв.

Към делото са представени доказателства, събрани редовно в производството пред административния орган, които на основание чл. 171, ал. 1 от АПК имат доказателствена сила и пред съда. В изготвената оценка определеният изпълнител е посочил, че същата е извършена по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи, чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС за земеделските земи и удвоената данъчна оценка на ПИ, чл. 32, ал. 3, т. 1 за урбанизираните територии. В оценката са отразени условията и методиката, при които тя е изготвена, като е приложена и таблица, по която е определена "крайна оценка" на отчуждените имоти.

По искане на жалбоподателите е допусната съдебно-оценителна експертиза със следните задачи:

1. каква е "пазарната цена" на:

• имот с идентификатор 68134.501.96, урбанизирана територия, намиращ се в землището на кв. "Бенковски", ЕКАТТЕ 99116, район "Сердика" при Столична община, целият с площ от 0,428 дка - отчужден изцяло.

• имот с идентификатор 68134.501.1236, урбанизирана територия, намиращ се в землището на кв. "Бенковски", ЕКАТТЕ 99116, район "Сердика" при Столична община, целият с площ от 1,040 дка, от които отчуждени 0,998 дка.

1. въз основа на установената "пазарна цена" да се определи размерът на равностойното парично обезщетение за отчуждените части от горепосочените имоти.

1. ако "пазарна цена" не може да бъде определена, да се даде заключение за размера на дължимото обезщетение, определен съгласно чл. 32, ал. 3, т. 1 от ЗДС.

След изготвяне на заключението с определение от 26.01.2015 г. съдът е допуснал допълнителна задача към вещото лице да изготви отново заключението по поставените задачи като вземе предвид представените с молба от 26.01.2015 г. писмени доказателства за наличието на пазарни аналози.

Вещото лице е представило съдебно-оценителна експертиза в четири варианта. Първият вариант е по 6 вписани сделки с включен между тях апорт. Вторият вариант на експертизата е изготвен въз основа на 5 вписани сделки без включен апорт. Третият вариант се базира на 4 вписани сделки с включен апорт без ипотеки. В четвъртия вариант вещото лице се позовава на 3 вписани сделки, между които е и договор за прехвърляне на собственост на основание чл. 17, ал. 5 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), без да са включени апорт и ипотеки.

С протоколно определение от 2.02.2015 г. съдът е дал ход на делото по съществото на спора. В срока за произнасяне и предвид възражение в писмени бележки на процесуалния представител на заинтересованата страна Агенция "Пътна инфраструктура" съдът е установил, че делото не е изяснено от фактическа страна, поради което е отменил дадения ход по същество и е допуснал изслушване на допълнителна задача към експертизата- размерът на равностойното парично обезщетение за процесните имоти да бъде определен, като не се взема предвид като пазарен аналог договор за прехвърляне на собственост на основание чл. 17 от ЗУТ.

По така поставената допълнителна задача вещото лице е дало заключение в четири варианта, както следва: първи вариант - 5 вписани сделки с включен апорт; втори вариант - 4 вписани сделки без включен апорт; трети вариант - 3 вписани сделки с включен апорт без ипотеки; четвърти вариант - 2 вписани сделки без апорт и ипотеки. И в четирите варианта е изключен като пазарен аналог договорът по чл. 17 от ЗУТ.

Настоящият съдебен състав възприема четвъртия вариант на последната експертизата по следните съображения:

Апортът, включен в първия и третия вариант на заключението, не може да бъде използван като пазарен аналог при определяне на стойността на обезщетението при отчуждаване. От неизчерпателното изброяване на видовете сделки в § 1а, т. 2 ДР на ЗДС следва, че законодателят възприема като пазарен аналог сделките, цената по които се формира на свободния пазар. Апортът не е типична сделка, отразяваща състоянието на пазара. При апорта стойността на апортираната вещ се определя не в резултат от търсенето и предлагането на съответната вещ на пазара в съответния период, а се определя с помощта на вещи лица - чл. 72, ал. 2 от ТЗ. По тези съображения съдът приема, че апортът на недвижим имот не може да се ползва като пазарен аналог, въз основа на който да се изчислява справедливото обезщетение за отчуждаваните имоти.

Законодателят изрично е предвидил ипотеката в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС, съгласно който (посл. изм. ДВ, бр. 105 от 2014 г.) "пазарни цени" са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека - обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. За да се ползва като пазарен аналог, ипотеката следва да обезпечава покупко-продажба на имот, а не вземане на банката. Видно от приложените по делото нотариални актове за учредяване на договорна ипотека, банката отпуска кредит, за обезпечаването на който е учредена ипотека върху определени имоти. Следователно тези ипотеки не влизат в обхвата на ипотеките, които могат да се ползват като пазарни аналози при определяне на равностойното парично обезщетение.

Договорът за прехвърляне на собственост на основание чл. 17, ал. 5 от ЗУТ от 30.09.2011 г. също следва да се третира като неотносим пазарен аналог, тъй като такава сделка не дава ясна представа за осреднените пазарни цени на имотите, предлагани на свободния пазар по смисъла на ЗДС. С този договор се уреждат сметки по регулация, като предмет на същия е ПИ, който е предмет на промяната на ПУП, с който се оформя УПИ, т. е. не са еднакви характеристиките на имотите - предмет на отчуждаването и тези - предмет на урегулирането по ЗУТ. Отделно от гореизложеното оценката в случая се изготвя специално за нуждите на производството по чл. 16 и сл. от ЗУТ във връзка с изготвянето на ПУП за населеното място или за част от него.

По изложените съображения, настоящият състав приема, че следва да кредитира и възприеме размера на посочения във вариант четвърти на приетата по делото допълнителна съдебно-оценителна експертиза размер на дължимото парично обезщетение и да измени административното решение съобразно този размер.

Водим от горното, Върховният административен съд, трето отделение,