Решение № 16800 от 19.12.2011 г. на ВАС по адм. д. № 10007/2011 г.

Решение № 16800 от 19.12.2011 г. на ВАС по адм. д. № 10007/2011 г., III о., докладчик съдията Таня Куцарова Производството е по реда на чл. 145 от Административнопроцесуалния кодекс / АПК/ и чл. 32 и сл. от Закона за държавната собственост и е образувано по жалбата на Мария Костова Дервенкова, Велина Костова Дервенкова, двете като наследници на Коста Георгиев Димитров, Константин Иванов Георгиев, Еленка Иванова Бойчева и Васил Иванов Георгиев, против решение № 536 от 15.07.2011 г. на Министерския съвет на Република България, обн. в ДВ, бр. 57 от 26.07.2011 г., за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Автомагистрала "Марица" Оризово - Капитан Андреево от км 114+000 до км 117+345.10 и реконструкция на ел. кабел 20 KV, кабел САХкТ и реконструкция на водопроводи на територията на община Свиленград, област Хасково". Жалбоподателите обжалват административното решение в частта относно определеното обезщетение за недвижим имот с № 020095, намиращ се в землището на с. Капитан Андреево, местност "Голям чифлик", с обща площ 17 042 кв. м, от които отчуждени 2 889 кв. м, като поддържат, че определената цена като обезщетение за отчуждения им имот е занижена и не съответства на пазарните цени. Желаят изменение нарешението в обжалваната част. Ответникът - Министерски съвет на Република България, и заинтересованите страни - Министерство на финансите, Министерство на Регионалното развитие и благоустройството, Агенц-ия "Пътна инфраструктура" чрез процесуалните си представители оспорват основателността на жалба и молят съдът да постанови решение, с което да отхвърли предявената жалба. Жалбата е подадена в срока по чл. 149, ал. 1 от АПК от лица, адресати на оспорвания административен акт, поради което е допустима за разглеждане по същество. С оглед събраните по делото писмени доказателства и заключението на вещото лице по изслушаната съдебно-оценителна експертиза относно размера на пазарната стойност на имота, предмет на отчуждаване, съдът намира за установено от фактическа страна страна следното: Жалбоподателите Мария Костова Дервенкова, Велина Костова Дервенкова, двете като наследници на Коста Георгиев Димитров, както и жалбоподателите Константин Иванов Георгиев, Еленка Иванова Бойчева и Васил Иванов Георгиев са собственици на процесния имот, представляващ нива с площ от 17042 кв. м., четвърта категория, находяща се в м. "Голям чифлик", представляваща имот № 20095 по плана на земеразделяне . Собствеността им върху имота е установена по делото с решение № 02004 от 13.09.1999 г. на ОСЗ - гр. Свиленград, издадено на ос. чл. 18ж от ППЗСПЗЗ, както договор за доброволна делба № 7, том I, рег. 138, н. д. № 7/2001 г. От процесния имот с обжалваното решение за израждане на инфраструктурния обект се отчуждава част с площ от 2889 кв. м., оценена от административния орган на 1118 лв. Предмет на съдебния контрол, съгласно наведените в жалбата доводи е законосъобразното извършване на оценката от административния орган и нейния размер, за който жалбоподателите твърдят, че е занижен и не отговаря на изискването на чл. 32, ал. 2 от ЗДС. Съгласно чл. 32, ал. 1 и ал. 2 от ЗДС отчуждаването на имоти или части от тях за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, се извършва след предварително и равностойно обезщетение, което се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на ПУП или преди одобряване на ПУП, предвиждащ изграждането на национален обект, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. Съгласно чл. 32, ал. 3 от ЗДС в случай че не могат да се определят пазарните цени на имоти с подобни характеристики поради липса на извършени сделки в съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение се определя по реда на: 1. Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост - за имоти в урбанизираните територии и устройствени зони; 2. Наредбата по чл. 36, ал. 2 от Закона за собствеността и ползуването на земеделските земи - за земеделски земи; 3. Наредбата по чл. 86, ал. 2 от Закона за горите - за горските територии. Разпоредбата на § 1а от Допълнителните разпоредби на ЗДС дава легално определение на понятието "равностойно парично обезщетение", което е цената на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон, установен е и законовия механизъм за определянето му, а "пазарните цени ", термин, употребен в чл. 32, ал. 2 от ЗДС са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождение на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани 20 сделки. Видно от представената по делото преписка, ответната страна и заинтересованите страни, не представят изричен акт, с който е извършено възлагане на оценката на отчуждаемите имоти. В съдебно заседание инвеститорът на обекта представя писмо, подписано от председателя на Управителния съвет на Агенцията до дружеството, желаещо да му бъде възложено извършване на оценката, от съдържанието на което става ясно че Агенцията приема предложената оферта относно стойността на услугата - оценка на имотите и срока за извършването й. Писмото е от датата 2.06.2011 г. и според представителя на заинтересованата страна, това следва да се счита за дата на възлагане на оценката. От значение за съдебния спор е датата на възлагане на оценката, тъй като това е относимият, съгласно § 1 а, т. 2 от ДР на ЗДС, момент за преценка на сделките за определяне на пазарната цена. Въпреки че от съдържанието на представеното писмо, което не представлява изричен акт за възлагане по смисъла на закона, съдът намира, че същото може да бъде преценено като възлагателен за оценката акт, доколкото удостоверява началния за отчитане едногодишен законов срок. В преписката обаче не се представя отделен акт, обективиращ извършената оценка на конкретния имот, не се представят и мотиви на оценителя, от които да се установи по какъв от посочените в закона - чл. 32, ал. 2 или чл. 32, ал. 3 от ЗДС методи е извършена оценката. Впрочем за размера на обезщетението, определено от административния орган, може да се съди единствено от приложението към обжалваното решение, съдържащо в табличен вид всички подлежащи на отчуждаване имоти в съответния участък на обекта и съответното, според органа, обезщетение. Освен това в преписката липсват данни от кого е извършена оценката и дали оценителят, който я е извършил отговаря на изискването на новата разпоредба на § 1а, т. 3 от ДР на ЗДС, съгласно която "Оценител на имоти" е лице, което: а) има необходимото образование и професионална квалификация за оценяване на имоти; б) в зависимост от предназначението на имота притежава правоспособност на независим оценител по смисъла на Закона за независимите оценители за извършване на съответната оценка; в) има поне три години професионален опит за оценяване на имоти; г) не е служител на инвеститора, не е заинтересован от отчуждаването и не е роднина по права линия без ограничения, по съребрена линия до четвърта степен и по сватовство до втора степен на страните по отчуждаването. С оглед представените в преписката доказателства относно начина определяне на оценката и нейния размер, съдът намира, че определената от административния орган оценка от 1118 лв. за частта от 2889 кв. м от имот № 20095 по кадастралния план на местността "Голям чифлик", землище на с. Капитан Андреево, е определена в противоречие на изисквания на на ЗДС. На първо място административният акт, относно размера на оценката не съдържа мотиви - фактически и правни основания за така определената оценка, което е пречка съдът да извърши контрол за законосъобразното прилагане на посочените в закона методи. В съдебно заседание инвеститорът на обекта представя писмо от 11.05.2011 г., с което, на осн. чл. 32, ал. 4 от ЗДС е изискал от Службата по вписвания към Районен съд - Свиленград удостоверение относно наличието или липсата на сделки с характеристики, отговарящи на изискванията на чл. 32 от ЗДС. В преписката не представя исканото удостоверение, поради което съдът следва д приеме, че такова не е било издадено от страната на законово задължената за това Служба по вписвания. На следващо място, по делото не се представят доказателства относно правоспособността на оценителя, ангажиран от административния орган за извършване на оценката на отчуждаваните имоти. С изменението на ЗДС, ДВ, бр. 87/2010 г. са въведени нови строги правила, чрез които да се определят лицата, компетентни да извършат оценка на имотите за целите на отчуждаванията по този ред. Законът въвежда легално определение на понятието "оценител на имоти" по смисъла на този закон, на което задължително следва да отговарят както оценителят, ангажиран от административния орган, така и оценителят - вещо лице, назначен от съда в хода на обжалването. Предвид тези обстоятелства, съдът намира, че незаконосъобразното извършване на оценката, приета от административния орган - липса на мотиви, неустановяване на приложимия метод и недоказаност на правоспособността на оценителя, което е част от предмета на спора, представлява основание да се приеме и наличие на незаконосъобразност на оспорваното решение, което по принцип води до неговата отмяна и връщане на административната преписка на органа за извършване на нова процедура по оценка на имота с обосноваване на приложения метод от компетентен оценител. По искане на жалбоподателя, в хода на съдебното производство е допусната съдебно-оценителна експертиза, за вещо лице по която е назначен експерт от списъка, утвърден по реда на ЗСВ, обн. ДВ бр. 47 от 22.06.2010 г. и бр. 48 от 25.06.2010 г. Експертът притежава правоспособност за оценка на земеделски земи по чл. 6, ал. 1, т. 8 от Закона за независимите оценители и отговаря на останалите изисквания на закона, посочени в § 1а, т. 3 от ДР на ЗДС. От заключението на приетата по делото съдебно-оценителна експертиза се установява, че в относимия по § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС едногодишен срок от датата на възлагане на оценката, е налична само една сделка, отговаряща на изисквания същата норма, за да послужи като пазарен аналог. Това е покупко-продажба, извършена с нот. акт № 141, т. II, рег. № 2556, дело № 276 от 19.05.2011 г., който се представя по делото като доказателство. Съгласно тази сделка, 1 кв. м. се оценява на 0.90 лв. или за цялата отчуждавана част от имота на жалбоподателите сумата за обезщетение се равнява на 2600 лв. За сравнение следва да се посочи, че административният орган е оценил 1 кв. м. на 0.38 лв. Оценката, извършена от вещото лице е оспорена от ответната страна и заинтересованите страни поради обстоятелството, че в основата на същата стои само една сделка. Според становището на тези страни, при наличие на една сделка, не може да се приложи сравнителният метод, липсва база за сравнение, което стои в основата на правилото, установено в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС. В подкрепа на това становище се представя съдебна практика - решение № 13010 от 3.11.2011 г. по адм. д. № 5728/2010 г. и решение № 9827 от 14.07.2010 г. по адм. д. № 5790/2010 г., в които Върховният административен съд е приел, че наличието на една сделка е пречка за прилагане на законово предписания сравнителен метод. Настоящата съдебна инстанция, въпреки наведените възражения, намира, че обжалваното решение на Министерския съвет следва да се измени в посока увеличение на определеното обезщетение от 1118 лв., съобразно цената, определена от вещото лице по приетата съдебно-оценителна експертиза със следните аргументи: Действително прилагането на сравнителен метод при определянето на пазарни цени, предполага сравнение на две и повече сделки, извършени в относимия едногодишен период. В настоящия случай такива не са налични, но е налице една сделка, извършена на свободния пазар, от юридически лица - търговци по см. на Търговския закон. Както се установява от съдържанието на приложения нотариален акт, сделката не е сключена при регулирани цени - от една страна, а по делото липсват данни, цените по сделката да са определени спекулативно - от друга. Видно от съдържанието на нотариалния акт, цената на тази сделка надвишава данъчната оценка на имота, която е 503.50 лв. От този анализ на доказателствата относно цената на сделката, обсъдена от вещото лице, следва да се направи извод, че сделката, обективирана в представения нотариален акт може да послужи за определяне на оценката на процесния имот. Сделката, послужила като пазарен аналог отговаря на всички изисквания на ЗДС и нейното игнориране не намира опора в закона, още повече, понятието "едно" като брой на сделките се покрива от понятието "всички" сделки, употребено от § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС. Съдът намира, че съдебната практика по въпроса за броя на сделките за определяне на пазарните цени е нееднаква, съдът в немалко случаи е постановявал решението си въз основа на един пазарен аналог - напр. решение № 2241/18.02.2010 г. по адм. д. № 2214/2009 на ВАС. Предвид изложеното, обжалваното решение следва да се измени, като обезщетението за отчуждения имот следва да се увеличи от 1118 лв. на 2600 лв. В полза на жалбоподателя следва да се присъдят и направените по делото разноски в размер на 800 лв. Мотивиран от изложеното, Върховният административен съд