Решение № 154 от 28.04.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5817/2007 г.

Решение № 154 от 28.04.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5817/2007 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Лидия Рикевска Производство по чл. 218а и сл. ГПК (отм.) вр. с § 2, ал. 3 от ПЗР на ГПК.

С решение от 02.08.2006 г. по гр. д. № 727/05 г. Районен съд гр. С. е признал за установено по исковете на Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Б. В. и И. А. К. срещу М. М. П. и "Т" ООД гр. С., че договор от 28.01.1997 г. обективиран в нот. акт № 96 от 27.01.1997 г. с който "Т" ООД продал на М. П. апартамент № 11 на 5 ет. със застроена площ 70.41 кв. м., мазе № 4 със застроена площ 4.50 кв. м., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, е нищожен поради невъзможен предмет. Признал е за установено по отношение на М. П. и "Т" ООД, че Е. Р., Ц. Р., П. В. и И. К. са собственици по приращение на процесния апартамент.

С решение от 29.06.2007 г. по гр. д. № 4406/06 г. Софийски градски съд е оставил в сила първоинстанционното решение.

Срещу решението на въззивния съд е подадена жалба от М. П. Оплакванията развити в касационната жалба са, че решението е неправилно поради нарушение на материалния закон, на съществени процесуални правила и е необосновано.

О. по касация Е. Р., Ц. Р., П. В. и И. К. оспорват жалбата.

Ответникът по касация "Т" ООД не взема становище.

Касационната жалба е допустима. Подадена е в срок от легитимирано лице, насочена е срещу решение което подлежи на касационно обжалване и отговаря на изискванията по чл. 218в ГПК (отм.).

Върховният касационен съд, след като прецени съвкупността на всички събрани по делото доказателства, взема предвид наведените съображения и с оглед очертаните в жалбата пороци на решението, приема за установено следното:

За да остави в сила първоинстанционното решение въззивният съд е приел че искът по чл. 26, ал. 2 пр. 1 ЗЗД е основателен, тъй като договорът имал невъзможен предмет - към момента на продажбата апартаментът не бил изграден в груб строеж. Петият етаж бил завършен през 1999 г., а плочата на шести етаж била излята след като "Т" ООД напуснал строежа. Съдът е приел, че ищците са предявили и установителен иск за собственост. След разваляне на договора с "Т" ООД те придобили обратно правото си на собственост, което не било ограничено с вещно право на строеж. Като собственици на земята те били и собственици и на постройките върху нея, включително и на апартамента продаден на ответницата. Изложил е съображения, че поради нищожността на сделката касатора не може да се позова на разпоредбата на чл. 88, ал. 2 ЗЗД.

В жалбата се твърди че установителния иск за собственост бил неоснователен. Договорът не бил нищожен на посоченото основание, тъй като имал предмет и с него ответницата се легитимирала като собственик. Касае се за продажба на бъдещ обект, независимо че сградата не била изградена в груб строеж към момента на продажбата, тъй като имало одобрени строителни книжа и строежът бил започнал. Ответницата не била страна във водените дела по чл. 87ал. 3 ЗЗД и по отношение на закупения от нея апартамент договорът не е бил развален. Договорът и бил вписан преди вписване на исковите молби за разваляне на договора и била налице хипотезата на чл. 88, ал. 2 ЗЗД.

Решението е допустимо. Доводът направен и във въззивната жалба че съдът се произнесъл по установителен иск за собственост с който не бил сезиран, е неоснователен. В исковата молба ищците са изложили твърдения са собственици на процесния апартамент по приращение и за нищожност на сделката с ответницата поради липса на предмет. В петитума на иска са записали, че искат от съда да установи че са съсобственици на имота и въз основа на това основание да се обяви нищожността на договора за покупко- продажба поради липса на предмет, след което да се отменят нотариалния актове № 96 от 28.01.1997 г. С оглед на уточнения петитум и страни, следва да се приеме, че съдът е бил сезиран с иск по чл. 97, ал. 1 ГПК (отм.) вр. с чл. 92 ЗС, по чл. 26 ал. 2 пр. 1 ЗЗД и по чл. 431, ал. 2 ГПК (отм.).

Не се спори че ищците са наследници на Т. Р., починал на ..** г., както и че са съсобственици на парцел ** от кв. 10 с площ 382 кв. м. С нот. акт № 196 от 07.03.1996 г. ищците учредили в полза на "Т" ООД правото на строеж в дворното място, срещу задължението да изгради със собствени средства конкретно посочени обекти върху които ищците взаимно си учредили право на строеж. Срокът за строителство бил договорен на 18 м., считано от учредяване правото на строеж.Установено е, че разрешението за строеж е издадено на 03.04.1996 г., а строителната линия е определена на 17.04.1996 г. Не се спори, че "Т" ООД е започнал строежа на сградата. С нот. акт № 96 от 28.01.1997 г. "Т" ООД продал на ответницата П процесния апартамент № 11. П. 2001 г. ищците предявили искове срещу "Т" ООД по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, като е безспорно, че исковите молби са вписани след продажбата на апартамента. С решения на СРС договорът от 07.03.1996 г. бил развален. На 09.04.2004 г. било издадено второ разрешение за строеж и той бил завършен от фирма " Г. б.".

О. спор между страните е дали продажба между "Т" ООД и ответницата има предмет, а от тук и дали договорът за продажба е нищожен. Съгласно чл. 183 ЗЗД продажбата е договор, с който продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на вещ или друго право срещу определена цена. Според чл. 26, ал. 2 пр. 1 ЗЗД, нищожни са договорите които имат невъзможен предмет. Договорът ще е с невъзможен предмет тогава, когато липсва вещ като обект на правоотношението. В закона няма дефиниция на понятието "вещ" която може да бъде предмет на продажба, но този въпрос е изяснен в правната теория. Тя приема, че обект на продажба може да бъде всеки обособен предмет създаден от природата или от човека, който може да задоволява потребности. Отново правната теория приема, че могат да бъдат продавани и бъдещи вещи, под отлагателно условие или безусловно. В първия случай цената се заплаща ако вещта възникне, а във втория случай купувачът договаря на свой риск. Продажбата в този случай е алеаторна, тъй като предметът на продажбата е бъдещо събитие.Условие за сключване на този вид продажба е вещта да бъде достатъчно индивидуално определена, за да може да има определяем предмет на продажба. Само ако продаваната вещ не може да бъде определена индивидуално, тогава ще липсва предмет и договорът за продажба ще бъде нищожен.

Настоящият състав счита, че въззивният съд не е преценил процесната продажба с оглед статута на апартамента като бъдеща вещ. В процесния договор се съдържат белези с които апартаментът е определен и те са достатъчни за да послужат за установяване волята на продавача кой е имотът който е продаден на ответницата. Съдът обаче е следвало да назначи техническа експертиза която да извърши проверка в архитектурния проект, в документацията на строителя и в общинската служба, като изясни дали проектът в достатъчна степен индивидуализира с точни параметри апартамента до такава степен, че да не се създава съмнение за идентичността на жилището, дали проектът съответствува на апартамента описан в договора за продажба и с построения, да посочи различните етапи в строителството на блока, като съобрази нормите на действуващия към този момент ЗТСУ (отм.) и актовете за неговото приложение. При новото разглеждане на иска съдът трябва на основание чл. 20 ЗЗД да даде тълкуване на тази клауза в договора от 07.03.1996 г., с която ищците са дали на "Т" ООД право да преотстъпва учреденото му право на строеж на трети лица които не се явяват купувачи на обекти от строящата се сграда само с писмено съгласие на собствениците, като прецени дали тази клауза може да се тълкува в смисъл, че ищците са дали съгласие "Т" ООД да сключва договори за продажба на бъдещи обекти с трети лица. Едва след изясняване на спора за нищожността на договора за продажба съдът може да се произнесе по установителния иск за собственост по приращение.

Неправилното определяне на относимите към спора доказателства и необсъждането им, както и свързаните с тях доводи на страните, са съществено процесуално нарушение по чл. 188, ал. 1 ГПК (отм.) и е основание за касационна отмяна.

Водим от горното и на основание чл. 218ж ГПК (отм.), ВКС