Решение № 179 от 20.11.2023 г. на ВКС по г.д. № 20238002100519/2023 г.

Производството е по чл. 290 - 293 ГПК. До касационно обжалване е допуснато решение № 316/07.10.2022 г. по гр.д. № 400/2022 г. в частта, с която Окръжен съд – Русе, потвърждавайки решение № 194/18.02.2022 г. по гр.д. № 1949/2021 г. на Районен съд – Русе по исковете на Б. Б. Е. и С. Л. Е. срещу Е. Ф. Е. и Е. З. И. на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД е прогласил за нищожен договора за аренда от 24.06.2015 г. по отношение на новообразувания имот №... с площ от 6 дка в землището на [населено място] поле, обл...., в м. „.....“, представляващ по скица имот №..... с площ 6002 кв. м. в землището на [населено място] поле, реална част от нивата от 12 дка, предмет на договора, и на основание чл. 108 ЗС е осъдил Е. З. И. да предаде имота на съпрузите Б. и С. Е.. Решението е допуснато до касационно обжалване по следните въпроси: 1. Нищожен ли е на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД договор за аренда на земеделска земя, в който арендната вноска е значително по-ниска от пазарната, срокът е 30-годишен и няма уговорка (клауза), която предвижда механизъм за индексация на арендната вноска при трайно изменение в икономическите условия за производство на земеделска продукция, настъпило в срока на договора? и 2. Длъжен ли е въззивният съд да се произнесе по възраженията, с които ответникът своевременно е оспорил иск по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, когато те са пренесени и като оплаквания във въззивната жалба срещу първоинстанционното решение? По материалноправния въпрос: В мотивите към ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк.д. № 2/2015 г. ОСГТК на ВКС се изясни, че договорът за аренда на земеделска земя урежда обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделската земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик. Съществена специфика на земеделската земя е, че при ползването (обработването) й тя дава плодове. Това обяснява режимът на специално правно регулиране, създаден със Закона за аренда в земеделието. Законът урежда договора за аренда на земеделска земя и/или недвижими и движими вещи за земеделско производство и отразява неговите особености, а този договор е институционализиран (именуван). Съгласно § 1 от ДР на ЗАЗ за неуредените в този закон въпроси по за арендното правоотношение се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство, т.е. Общата част на Закона за задълженията и договорите за тези договори. Следователно за отговора има значение практиката на Върховния касационен съд по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. В нея еднозначно се приема, че договорът е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, когато противоречи с основните морални принципи и ценности, върху които се консолидира обществото и които са в основата на обществения ред. Противоречието трябва да е в степен договорът да ги отрича. Така законът придава значение на неписаните, но общозначими морални правила, и свързва порока по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД с най-тежката гражданско-правна санкция – договор, който ги накърнява, е нищожен (не поражда действие). В чл. 9 ЗЗД е другото придадено в закона правно значение на неписаните морални правила. Те са единият ограничител на свободата на договаряне, равностоен с другия й ограничител - повелителните норми на закона. Поради това в установяване на основанието по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД съдът не се ограничава до формалното съдържание на договора, а е длъжен да прецени всички негови характеристики и когато те създават съмнение да е нищожен на това основание - да ги обсъди комплексно с всички обстоятелства, съпътстващи сключването му. От изложеното следва, че основанието по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД не е налице, когато клаузи от именуван договор съответстват на правните норми, изграждащи неговия институт, когато това, което страните не са уговорили, урежда самият закон, т.е. договорът има и нормативно съдържание, а при каузалния възмезден договор - когато уговорената основна престация не е сведена практически до нулева стойност. Основен елемент на договора за аренда е задължението на арендатора да извърши в срок арендното плащане, като арендната вноска се уговаря в пари и/или в земеделски продукти (чл. 8 ЗАЗ). За преценката дали страните са свели задължението по чл. 8 ЗАЗ практически до нулева стойност, съдът е длъжен да отчете всички характеристики на договора, но и да приложи принципа на автономия на волята. Договорът за аренда е каузален, възмезден, а при тези договори чл. 9 ЗЗД допуска известна обективна нееквивалентност в насрещните престации (така Решение № 277/26.01.2015 г. по гр. д. № 1962/2014 г. IV-то ГО, Решение №24/09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/2015 г. на III-то ГО и цитираните в него). Следователно само договор за аренда, в който страните са свели основното задължение на арендатора по чл. 8 ЗАЗ практически до нулева стойност, е нищожен. С първото изменение на чл. 4 ЗАЗ отпадна максималният 50-годишен срок на този договор. За него законът предвижда само минимален срок, включително възможност да е пожизнен. Следователно уговореният 30-годишен срок в арендния договор съответства на института.