Решение № 4843 от 29.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 1136/2014 г.

Решение № 4843 от 29.04.2015 г. на ВАС по адм. д. № 1136/2014 г., III о., докладчик съдията Таня Куцарова Производството е по чл. 145 от Административнопроцесуалния кодекс и чл. 38 от Закона за държавната собственост.

Образувано по жалба на "Петрол" АД със седалище гр. София срещу Решение № 815 на Министерски съвет от 21.12.2013 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Път II-18 "Софийски Околовръстен път" от км 59+400 до км 61+629.18 и от км 0+000 до км 0+780" на територията на област София (публ. ДВ, бр. 2 от 07.01.2014 г.).

Жалбоподателят обжалва административния акт в частта относно определените отчуждаване на следните недвижим имоти описани в Приложение № 1 към т. 1 на решението: 1.пореден № 11 от приложение към решението - поземлен имот с идентификатор 68134.2808.1842, ЕКАТТЕ 68134, урбанизирана територия с начин на трайно ползване: за бензиностанция и газостанция, с обща площ 3047 кв. м, от които отчуждени 1452 кв. м, стойност на паричното обезщетение 65 282,00 лева; 2.пореден № 19 - поземлен имот с идентификатор 68134.2808.2108, ЕКАТТЕ 68134, урбанизирана територия с начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с обща площ 2495 кв. м, от които отчуждени 8 кв. м, стойност на паричното обезщетение 356,00 лева.

Твърди се, че определеното от адимнистративния орган обезщетение е незаконосъобразно, не са приложени посочените в Закона за държавната собственост методи на оценка, което води до незаконосъобразност на същата.

Иска се изменение на административния акт в частта относно определеното за собственика обезщетение за отчуждените от него имоти.

Ответникът - Министерски съвет на Република България и заинтересованите страни министър на регионалното развитие, министър на финансите и Агенция "Пътна инфраструктура" оспорват жалбата като неоснователна. Твърдят, че решението на МС законосъобразно е определило размера на обезщетението, следващо се на собственика.

От събраните по делото доказателства, Върховният административен съд приема за установено от фактическа страна следното:

С обжалваното решение се отчуждават два имота на жалбоподателя, както следва:

• поземлен имот с идентификатор 68134.2808.1842, ЕКАТТЕ 68134, урбанизирана територия с начин на трайно ползване: за бензиностанция и газостанция, с обща площ 3047 кв. м, от които отчуждени 1452 кв. м.;

• поземлен имот с идентификатор 68134.2808.2108, ЕКАТТЕ 68134, урбанизирана територия с начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с обща площ 2495 кв. м, от които отчуждени 8 кв. м.

По допустимостта на жалбата:

Собствеността на жалбоподателя върху процесните имоти се установява от представените по делото нот. акт I 132, томII, рег. 3477, дело № 122 от 20.07.2001 г. / стр. 136/ и нот. акт I 131, томI, рег. № 3476, дело № 121 от 20.07.2001 г. / стр. 140/.

Жалбата е подадена на 21.01.2014 г. е в срока по чл. 149, ал. 1 от АПК. Налице е пряк и личен интерес от оспорване, същото е извършено в сроковете, визирани в АПК, поради което жалбата е допустима и следва да се разгледа по същество.

По основателността на жалбата:

Предмет на оспорване е размерът на обезщетението, определено от административния орган, който е резултат от приложения от адимнистративния орган законов метод за оценка на имотите. Въпросът за законосъобразността на отчуждаването, извършено за задоволяване на държавна нужда по реда на Глава трета от ЗДС, не е предмет на оспорване.

Съгласно чл. 32,, ал. 1 от ЗДС имоти и части от имоти - собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение.

Равностойното парично обезщетение по ал. 1 се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. Законът регулира изрично възможността паричното обезщетение да бъде определено съобразно законови критерии, като въвежда легално определение на понятията "Равностойно парично обезщетение" и "Пазарни цени" за целите на прилагане на този закон.

За равностойно парично обезщетение по смисъла на този закон, съобразно § 1а от ДР на ЗДС се приема цената на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон, а пазарни цени са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека - обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните 20 вписани сделки. Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки.

Законът за устройство на територията в своята глава втора прави разграничение между предназначението на териториите и конкретното предназначение на имотите. Съгласно чл. 7 ЗУТ предназначението на териториите се определя от общите устройствени планове, концепциите и схемите за пространствено развитие и могат да бъдат урбанизирани територии (населени места и селищни образувания), земеделски територии, горски територии, защитени територии, нарушени територии за възстановяване, територии, заети от води и водни обекти, и територии на транспорта. Конкретното предназначение на имотите, според чл. 8 ЗУТ се определя от подробния устройствен план за тях.

От разпоредбите на ЗУТ става ясно, че предназначението на имотите в урбанизираните територии / чл. 8, т. 1 ЗУТ/ за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции, за озеленени площи и озеленени връзки между тях и териториите за природозащита, за декоративни водни системи (каскади, плавателни канали и други), за движение и транспорт, включително за велосипедни алеи и за движение на хора с увреждания, за техническа инфраструктура, за специални обекти и други, може да бъде определено в рамките на кръга, очертан от закона, само ако за тях е влязъл в сила подробен устройствен план.

Съобразно изричното правило на § 1а, т. 2а от ДР на ЗДС пазарната цена за имот, подлежащ на отчуждаване, който е включен в обхвата на урбанизирана територия съобразно действащ устройствен план, но e бил неурегулиран, преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, се определя като за имот без предвидено застрояване и се съобразява с установения траен начин на фактическо ползване на имота.

С оглед на тази правна уредба, при търсенето и сравняването на сделки, служещи като пазарни аналози, характеристиките на имот в урбанизирана територия, за който няма влязъл в сила ПУП ще се сравняват само с такива на други имоти в урбанизирана територия, без ПУП. В тези случаи имотите, по силата на закона /§ 1а, т. 2а от ДР на ЗДС/, ще се третират като имоти без предвидено застрояване и в кръга на характеристиките за сравнение ще бъде трайният начин на фактическо ползване на имота.

Съгласно разпоредбата на чл. 32, ал. 3 ЗДС в случай че не могат да се определят пазарните цени на имоти с подобни характеристики поради липса на извършени по-малко от две сделки в съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение се определя по реда на: правилника за прилагане на Закона за държавната собственост - за имоти в урбанизираните територии и устройствени зони; наредбата по чл. 36, ал. 2 от Закона за собствеността и ползуването на земеделските земи - за земеделски земи; наредбата по чл. 86, ал. 2 от Закона за горите - за горските територии;

С обжалваното решение Министерският съвет е извършил оценка на отчуждаемите от жалбоподателя имоти, като въз основа на нея е определил размер на обезщетението както следва: за ПИ 68134.2808.1842, ЕКАТТЕ 68134, урбанизирана територия, с начин на трайно ползване: за бензиностанция и газостанция, с обща площ 3047 кв. м, от които отчуждени 1452 кв. м, стойност на паричното обезщетение 65 282,00 лева; за ПИ с идентификатор 68134.2808.2108, ЕКАТТЕ 68134, урбанизирана територия с начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с обща площ 2495 кв. м, от които отчуждени 8 кв. м, стойност на паричното обезщетение 356,00 лева.

Видно от оценителския доклад, находящ се административната преписка, използваният от административния орган метод на оценка е не методът на сравняване на пазарни аналози, при липса на пазарни аналози, приложими за определяне на оценката по сравнителен метод, а - този по чл. 32, ал. 3, т. 1 от ЗДС - определяне на същата съобразно удвоената данъчна оценка за имоти в урабнизирана територия.

В хода на съдебното производство по искане на жалбоподателя е била изготвена съдебно - оценителна експертиза, която в основното си заключение оценява имотите, предмет на отчуждаване по метода, използван от административния орган - чл. 32, ал. 1, т. 1 ЗДС. Допусната, изслушана и приета е и допълнителна експертиза, която е извършила сравнение по метода, посочен в § 1а т. 2 ДР на ЗДС. Вещото лице е извършило сравнение на цените на следните сделки: нот. акт № 64, том II от 20.11.2012 г., нот. акт № 70 от 23.11.2012 г., нот. акт № 96, от 21.12.2012 г. и нот. акт № 97 от 20.12.2012 г. Сравнявайки цените, посочени в тези актове вещото лице е дало осреднена цена на кв. м. площ на имоти, рбанизирана територия в Столична община, район "Връбница" за относимия период чл. 32 ЗДС, като е изчислило същата на 149.50 лв. Въз основа на нея оценката за първия от двата отчуждаеми имота е определена на 217 074 лв. За втория от двата имота цената е определена на 1196 лв.

Ответникът и заинтересованите страни са оспорили допълнителното заключение на вещото лице, твърдейки, че изследваните сделки не отговарят на изискванията на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС. Според тях имотът по нот. акт № 6420.11.2012 г., който е част от УПИ, не е със същите характеристики на отчуждаваните, които не са урегулирани имоти в урбанизирана територия. Същото възражение е направено и за имота по нот. акт № 70 от 23.11.2012 г. Предмет на сделката по нот. акт № 96 от 21.12.2012 г. са три поземлени имота, находящи се в урбанизирана територия, за които е определена обща цена, а възражението се отнася до това, че предназначението на имотите е различно от това на процесните отчуждавани имоти. Според тези страни различното предназначение на имотите предопределя липсата на сходни характеристики и води до различие в цената им. Сделката по нот. акт 97/20.12.2012 г. е между физически лица, които не са търговци е не отговаря на изискванията на закона.

С оглед събраните доказателства, твърденията и възраженията на страните, спорният въпрос по делото е кой е приложимият метод за определяне на пазаранта цена на отчуждаваните имоти, отговорът на който зависи от това дали са установени пазарни аналози, отговарящи на изискванията на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС.

По безспорен начин по делото е установено че, предмет на отчуждаване са части от имоти, които са включени в урбанизирана територия, но за които няма одобрен подробен устройствен план. С оглед на това, както се посочи и по-горе, следва да се приложи правилото на § 1, т. 2а пазарната цена на имотите да се изчисли като имоти без предвидено застрояване, като бъде съобразен трайният начин на фактическото им ползване. Именно това са характеристиките на имотите, които следва да бъдат налице за сравнение по правилото на чл. 32, ал. 2 ЗДС.

Видно от съдържанието на първите два нот. акт - нот. акт № 64, том II от 20.11.2012 г., нот. акт № 70 от 23.11.2012 г. предмет на сделките са имоти, които част от УПИ, т. е. те самите са част от урегулирани имоти. Това обстоятелство сочи, че те сравняваните имоти по тези два акта не са имоти със сходни характеристики по смисъла на чл. 32, ал. 2 ЗДС.

Сделката по нот. акт № 97 от 20.12.2012 г. е между физически лица, което противоречи на изискването проне една страна по нея да е търговец - § 1а, т. 2 ДР на ЗДС.

Сделката по нот. акт нот. акт № 96, от 21.12.2012 г. е за имоти, които са в урбанизирана територия и за които не е изработен ПУП. В този случай, след като по правилото пна § 1а, т. 2а имотите следва да се считат за имоти без предвидено застрояване, за квалифицирането им като имоти със сходни характеристики ще е от значение установеният траен начин на фактическо ползване. Задължение на жалбоподателя, по чието искане сделката е включена като пазарен аналог за изследване е да установи установеният траен начин на фактическо ползване на имотит, . Такова установяване по делото не е извършено. Това е пречка съдът да установи дали имотът по нот. акт № 96, от 21.12.2012 г. е имот със сходни на процесните отчуждавани имоти характеристики. Сделката по нот. акт № 96, от 21.12.2012 г. не може да бъде изследвана и по друга причина. тя е в противоречие с правилото на § 1а осредняването да се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки.

Предвид изложеното, съдът намира, че обсъдените в допълнителното заключение на вещото лице сделки не могат да бъдат квалифицирани като относими пазарни аналози и пазарната цена на отчуждаванети имоти не може да се извърши по метода в чл. 32, ал. 2 ЗДС. При това положение приложеният от административния орган метод по по чл. 32, ал. 3, т. 1 от ЗДС - определяне на пазарнвата цена съобразно удвоената данъчна оценка за имоти в урабнизирана територия е законосъобразно приложен. За имотите в урбанизираната територия, при липсата на пазарни аналози, тове е предвиденият в закона метод, който адимнистративният орган законосъобразно е изпълнил. Предвид изложеното, обжалваният адимнистративен акт се явява законосъобразен, а жалбата против него е неоснователна. Като такава същата следва да се отхвърли. Водим от горното, Върховният административен съд