Решение № 1104 от 12.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4858/2007 г.

Решение № 1104 от 12.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4858/2007 г., II г. о., докладчик председателят Светла Цачева Производство по чл. 218е, ал. 1 ГПК (отм.) вр. с чл. 218а, б. "б" ГПК (отм.) вр. с § 2, ал. 3 ГПК. С решение на В. апелативен съд от 24.04.2007 г. по гр. д. № 80/2007 г. е оставено в сила решение на В. окръжен съд от 4.12.2006 г. по гр. д. № 1835/2005 г., с което е отхвърлен иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС, предявен от И. Ж. И. от гр. В. против Ж. Л. К. и Ф. З. К., двете от гр. В. за изкупуване на 3,5597 % ид. части от недвижим имот, съставляващ хотел в гр. В., бул. "С." № хх, включващ партерен етаж и хотелска част от седем етажа с обща застроена площ на сградата 2064,79 кв. м, ведно със съответните ид. части от сградата и от дворното място, върху което е изградена - УПИ в кв. 715 по плана на трети подрайон на гр. В. Касационна жалба против решението на В. апелативен съд е постъпила от И. Ж. И. с оплаквания за постановяването му при необоснованост и съществени нарушения на съдопроизводствените правила и на материалния закон - касационни основания по чл. 218б, ал. 1, б. "в" от ГПК. Поддържа се, че ограничавайки процесуалните права на страната, съдът не е приел като доказателства по делото нот. акт № 157/2004 г.; нот. акт № 67/2004 г., удостоверение № А* от 9.06.2006 г., както и преписи от протоколите за разпит на ответниците по преписка № 473/2006 г. на В. окръжна прокуратура - доказателства, установяващи обема на права на собственост, както и действителната воля на страните при сключване на сделките по нот. акт № 6/2004 г. и нот. акт № 19 от 2004 г. Поддържа се, че съдът е формирал необосновани изводи за невъзможност на предмета на сделката по нот. акт № 19/2004 г., въпреки, че договорът е произвел действие, като правата на купувача са се конвертирали в права за идеална част от притежавания от продавача обект; че при липса на доказателства, че продавачите са предложили на ищеца да закупи съответната ид. част от обекта при същите условия, съдът е отхвърлил претенцията по чл. 33, ал. 2 ЗС, въпреки възникналото за ищеца право да изкупи продадената с договора по нот. акт № 6/2004 г. ид. част на посочената в договора цена. Ответницата по касационната жалба Ф. З. К. я оспорва и моли да бъде оставено в сила въззивното решение. Ответницата Ж. Л. К. не взема становище по касационната жалба. Касационната жалба е постъпила своевременно в срока по чл. 218в, ал. 1 ГПК (отм.) и е процесуално допустима. При проверка на обжалваното решение с оглед изложените отменителни основания и съобразно изискванията на чл. 218ж ГПК (отм.), Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение, намира, че жалбата е неоснователна по следните съображения: В обжалваното решение на В. апелативен съд е прието за установено, че с договор по нот. акт № 196/1998 г. ищецът И. Ж. И. е закупил от ЕООД "Ф.", гр. В. право на строеж за обекти в предвидената за застрояване сграда в гр. В., бул. "С." № х пет броя магазини на втория етаж с обща застроена площ 78,50 кв. м или 3,8018 % от общата разгърната застроена площ на сградата. Строителството на сградата не е било изпълнено по първоначално одобрения проект от 15.10.1997 г., предвиждащ обектите по нот. акт № 196 от 1998 г., а съгласно одобрен проект от 17.02.2002 г., съобразно който е било издадено и разрешението за строеж с промяна на предназначението на обектите - административно жилищната сграда е променена в хотел, нощен бар, лоби бар и магазини на партерния етаж. С договор по нот. акт № 19/2004 г. ЕООД "Ф" е продало на първата ответница по делото Ж. Л. К. апартамент № Х на четвъртия етаж от сградата с площ от 74,5 кв. м за сумата 51754,30 лв., какъвто обект не е бил предвиден по проекта от 17.02.2002 г., нито е изпълнен на място. Вместо апартамент са изпълнени хотелски стаи с обща баня и тоалет, съставляващи 3,5597 % от разгърнатата застроена площ на сградата, неотговарящи на изискванията за самостоятелен обект на собственост, както по изпълнение на място, така и по проект. С договор от 2004 г., обективиран в нот. акт № 6/2004 г., Ж. Л. К. е продала на втората ответница по делото Ф. З. К. обектът, описан в нот. акт № 19/2004 г. - апартамент № Х на четвъртия етаж от сградата с площ от 74,5 кв. м. През 2006 г. е била постигната спогодба между ЕООД "Ф", Ж. Л. К. и Ф. З. К., одобрена от съда по гр. д. № 9/2006 г., с която между страните е било прието за установено, че апартамент № Х в сградата на бул. "С." № ХХ, закупен от Ж. К. не съответства на нормативните изисквания за самостоятелен строителен обект, поради което сделката по нот. акт № 19/2004 г. е нищожна. При така установените факти, въззивният съд е приел, че предявеният от И. Ж. И. против Ж. Л. К. и Ф. З. К. за изкупуване на 3,5597 % ид. части от недвижим имот, съставляващ хотел в гр. В., бул. "С." № хх, включващ партерен етаж и хотелска част от седем етажа с обща застроена площ на сградата 2064,79 кв. м е неоснователен. Приел е, че за ищеца, собственик на идеални части от сградата на бул. "С." № хх не е възникнало право да встъпи като купувач по нот. акт № 19/2004 г., въпреки, че не му е било предложено да изкупи съответната част от съсобствеността при същите условия, тъй като извършената с нотариалния акт сделка е нищожна; че договорите по нот. акт № 6/2004 г. и № 19/2004 г. са с невъзможен предмет, тъй като обектът на сделката не съществува като самостоятелен годен обект на собственост, нито може да бъде обособен като такъв, което е основание за нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. I-во ЗЗД. Решението е правилно. Съсобственикът може да изкупи по реда на чл. 33, ал. 2 ЗС част от съсобствения имот, продадена на трето лице в случай, че не му е предложена да я изкупи при същите условия, т. е. да встъпи в правата на купувача на съсобствената част, но това потестативно право възниква за съсобственика, когато отчуждителната сделка е валидна. Когато договорът за продажба на част от съсобствен имот е нищожен и като такъв не поражда правни последици, за съсобствениците не възникват и правата по чл. 33, ал. 2 ЗС - вещно правните последици на сделката не са възникнали, съответно третото лице купувач не е придобило права, в които да бъде заместено. Формираните в обжалваното въззивно решение изводи за нищожност на договора, обективиран в нот. акт № 19 от 5.10.2004 г. са правилни. В съответствие с доказателствата по делото, установяващи, че обектът, предмет на продажбата не съществува, нито може да бъде реализиран, съдът е приел, че сделката е нищожна при условията на чл. 26, ал. 2 ЗЗД поради невъзможен предмет. Доводът за конверсия на продажбата на несъществуващ реално обособен обект в продажба на идеални части от сградата е несъстоятелен. Принципът на конверсията на недействителните сделки намира приложение когато наред с нищожния договор между страните има съглашение, което съдържа всички съществени елементи на друга, предвидена от закона правна сделка, която не е забранена и поражда права и задължения за страните. Решаващо за валидността на подобно съглашение е документираното в договора изявление на страните, материализиращо съгласието им по съществените елементи на възнамерявания договор - вещ и цена. Когато обаче обектът на съглашението е невъзможен - несъществуващ обект, който не може да бъде реализиран; когато сделката е с невъзможен предмет, то договорът е изначално нищожен, без възможност за конверсия. Неоснователни са и касационните оплаквания за допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Съдът не е допуснал събирането на доказателства, които са неотносими към предмета на делото - издадените по реда на чл. 483, ал. 1 ГПК (отм.) нот. акт № 157/2004 г. и нот. акт № 67/2004 г. нямат отношение към валидността на сделките по нот. актове № 19/2004 г. и № 6/2004 г., а протоколите за разпит на ответниците по преписка № 473/2006 г. на В. окръжна прокуратура не установяват обема на правата на собственост, нито могат да установят действителната воля на страните при сключване на сделките по нот. акт № 6/2004 г. и нот. акт № 19 от 2004 г. предвид невъзможния предмет на сделките. Воден от изложеното и на основание чл. 218ж, ал. 1 ГПК (отм.), Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение,