Решение № 2547 от 10.03.2015 г. на ВАС по адм. д. № 14658/2014 г.

Решение № 2547 от 10.03.2015 г. на ВАС по адм. д. № 14658/2014 г., III о., докладчик председателят Ваня Пунева Съдебното производство по чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост (ЗДС) е образувано по жалба на Гергина Младенова Савева, гр. София, ул. "София" № 72, срещу Решение № 811 от 21.12.2013 г. на Министерския съвет за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда, за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 /идентичен с км 16+540/, участък от км 0+000 до км 15+100, на територията на област София, (публ. ДВ, бр. 2 от 07.01.2013 г.), постановено на основание чл. 34а, ал. 1 във връзка с чл. 34б ЗДС и § 1 ДР на ЗДС. В жалбата се поддържа, че решението следва да се отмени в частта, с която е определено дължимото парично обезщетение за отчуждената част от имот с идентификатор № 68134.8725.33 по ККР, находящ се в землище "Бенковски", м. "Могилата", район Сердика, Столична община, собственост на наследодателката и Стоянка Стоянова Гроздева. От оценката на административния орган не става ясна използваната методиката на оценяване. Изложени са твърдения за противоречие с разпоредбата на чл. 32, ал. 2 ЗДС при определяне на дължимото обезщетение с довод, че размерът на обезщетението не обективира извод за равностойно парично обезщетение по смисъла на закона - отменително основание по чл. 146, т. 4 АПК. Ответникът по жалбата - Министерският съвет и заинтересованите страни поддържат становище, че оценката на дължимото обезщетение за отчуждената част от имота, определена от административния орган на основание чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС, е обективна и е съобразена с изискването на закона за равностойно парично обезщетение, което е определено в съответствие с предназначението на имота и Наредбата по чл. 36, ал. 3 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Представено е и писмено становище от процесуалния представител на МС на РБ с подробни съображения. Върховният административен съд, III отделение, на основание проверката по чл. 159 АПК за допустимостта на жалбата, приема, че жалбата е подадена от надлежна страна и в срока по чл. 38, ал. 1 ЗДС, поради което е допустима. Разгледана по същество е неоснователна по следните съображения: В процедура по чл. 34а във връзка с чл. 33 и чл. 34б ЗДС с Решение № 811 от 21.12.2013 г. на Министерския съвет е отчуждена част от 0,309 кв. м от имот, с идентификатор № 68134.8725.33 по ККР, находящ се в землище "Бенковски", м. "Могилата", район Сердика, Столична община, който имот преди влизане в сила на ПУП е имал предназначение на земеделска земя - нива - четвърта категория, (решение № 110 от 21.06.1999 г. на ПК - Община Сердика и скица № 1926/30.06.1999 г.). За отчуждената част от имота е определено обезщетение в размер на 233 лв., като размерът на обезщетението е определен по реда на чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС р. с § 1а, т. 2 и т. 4, буква "в" от ДР на ЗДС поради липса на пазарни аналози за землище "Бенковски", район "Средец", СО в което се намира имотът. Видно от приложените доказателства имотът е бил възстановен на Стоянка Стоянова Гроздева. От приложеното удостоверение за идентичност на имената на л. 33 от делото, издадено от СО - Район "Сердика", имената на Стоянка Колева Мутафчиева и Стоянка Стоянова Гроздева са имена на едно и също лице. Установява се от приложените удостоверения за наследници, че само жалбоподателката е наследница на Стоянка Гроздева. С оглед задължението, произтичащо от разпоредбата на чл. 168, ал. 1 от АПК, независимо от оплакванията в жалбата, съдът е длъжен да провери законосъобразността на административния акт в оспорената му част на всички основания по чл. 146 относно компетентност на органа, формата на акта, спазването на административно-производствените правила за издаването на акта, материално-правната законосъобразност на акта и целта на закона. Съгласно чл. 34а, ал. 1 от ЗДС отчуждаването на имоти - частна собственост предназначени за изграждането на национални обекти се извършва с решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на финансите. В конкретния случай решението е издадено от МС, т. е. от компетентен орган. Същото е със съдържанието, посочено в чл. 34б от ЗДС - държавната нужда, за която се отчуждават имотите, видът, местонахождението, размерът, стойността на обезщетението и собствениците на имотите. Спазени са и административно-производствените правила за вземане на решението посочени в чл. 34, 34а, 34б, ал. 2 от ЗДС. Заинтересованото ведомство е направило мотивирано искане за отчуждаване до министъра на финансите и до министъра на регионалното развитие и благоустройството, като към него са приложени документите, изброени в чл. 34, ал. 2 от ЗДС. Министърът на МРРБ и министъра на финансите са направили предложение за отчуждаване на имотите до МС с приложен към него съвместен доклад. Налице е и оценка на имотите, извършена от лицензиран оценител на имоти. Решението на МС за отчуждаване на имотите е съгласувано и е обнародвано в ДВ, бр. 2 от 07.01.2014 г. Изводът е, че процесното решение е издадено в необходимата форма и при законоустановеното съдържание, както и при спазване на административно-производствените правила за издаването му. Относно размера на определеното парично обезщетение за имота по искане на жалбоподателите е назначена съдебно-оценителна експертиза. Вещото лице е ползвало два пазарни аналога, вписани в Службата по вписванията - гр. София и отговарящи на изискванията на чл. 32, ал. 2 ЗДС - нот. акт № 160, т. II, рег. № 13000, дело № 346 от 23.05.2012 г. и ДПС чл. 17 от ЗУТ. В резултат на изчисленията по метода на осредняване на пазарните цени на тези два имота експертът предлага цена от 15 874 лв. за отчуждената част, съгласно вариант 5.3 от експертизата. Според вещото лице този вариант на експретизата отговаря на изискванията на ЗДС с оглед последните изменения направени в закона. Вещото лице е дало общо пет варианта на експертизата - при изключване на сделките по апортиране, ипотека и договори за особен залог, като изяснява че тези варианти не съответстват на изискванията на чл. 32, ал. 2 във връзка с § 1а от ЗДС. Съгласно § 1 от ДР на ЗДС "равностойно парично обезщетение" е цената на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон, а чл. 32, ал. 2 от закона разпорежда: "Равностойното парично обезщетение по ал. 1 (да) се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания.". Легално определение на понятието "Пазарни цени" законодателят е дал в разпоредбата на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС и това са: "... осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождение на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани 20 сделки.". Целта на посоченото неизчерпателно изброяване е да се обхванат възможно най-широк кръг правни сделки, които отговарят на определените от закона критерии, за да бъде определено справедливо парично обезщетяване за имота и бъдат защитени интересите на засегнатите собственици като същите бъдат възмездени парично с цена близка до цената, която биха получили при свободно договаряне на пазара на недвижими имоти, при отсъствие на каквато и да било принуда. Нормативните изменения на ЗДС - ДВ, бр. 98/2014 г. и брой 105/2014 г. стесняват още повече кръга на правните сделки, които могат да бъдат използвани като пазарни аналози, като целта е да бъдат ползвани само такива които установяват действителната пазарна цена на свободния пазар на недвижимите имоти. Освен това законът дава легална дефиниция и на понятието "имоти, намиращи се в близост до отчуждавания" в § 1а, т. 4 от ЗДС. Това " ... са имотите, които са разположени: а) в един и същ район в големите градове с районно деление; б) в един и същ квартал в другите градове или населени места или селищни образувания; и в) в едно и също землище в земеделските територии и горските територии. ". Имотите в землището на град София попадат в различни райони, съобразно административно-териториалното деление на града. Следователно, относими към определянето на равностойното парично обезщетение са всички вписани сделки с имоти с подобни на отчуждавания характеристики, намиращи се в един и същ район, т. е. приложимата норма е тази на § 1, т. 4, б. "а" от ДР на ЗДС, а не § 1, т. 4, б. "в", която е приложена от независимия оценител и вещото лице в първи и втори вариант където са изследвани сделки единствено за квартала по местонахождение на отчуждавания имот. Представените по делото и използвани от вещото лице пазарни аналози не покриват критериите, посочени в § 1а, т. 2 и т. 4, б. "а" от ДР на ЗДС. Учредителният акт сам по себе си е едностранна, възмездна сделка, при която цената на апортирания имот се определя от вещи лица - оценители, а не на принципа на свободното договаряне, т. е. методът на оценяване е различен от този, посочен в специалния § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС, който предвижда "пазарни цени", като цени от сделки сключени при свободно договаряне. Следователно, в специалния закон е заложен чисто пазарен принцип за определяне на цената на отчуждавания имот, а това би могло да бъде постигнато само ако този имот бъде предложен за продажба на свободния пазар. Не могат да бъдат приети като пазарни аналози и сделките за учредяване на договорна ипотека (л. 157 от делото) използвани във вариант четвърти и пети от експертизата по делото, тъй като метода на оценяване е различен и не съответства на смисъла заложен в закона - да се изследват пазарни аналози, даващи яснота за пазарната цена на база свободното предлагане и купуване на имотите съобразно предлагането и търсенето им. В нотариалния акт за учредяване на ипотеката се сочат само имотите които се определят като обезпечение за отпускания кредит, без да е възможно да се определи как е изготвена оценката, която дори не е посочена в нот. акт № 11, т. трети, н. д. № 367/2011 г. По отношение на договора за прехвърляне на собственост на основание чл. 17, ал. 5 от ЗУТ от 30.09.2011 г., също следва да се приеме, че се касае за неотносим пазарен аналог. Договорът касае уреждане на сметки по регулация, като предмет на същия е ПИ, който е предмет на промяната на ПУП, с който се оформя УПЗ т. е. не са еднакви характеристиките на имотите предмет на отчуждаването и тази предмет на урегулирането. Освен това оценката в случая се изготвя специално за нуждите на производството по чл. 16 и сл. от ЗУТ във връзка с изготвянето на ПУП за населеното място или за част от него, като оценката видно от приложената такава към Д ПС по чл. 17, ал. 5 от ЗУТ на л. 142 от делото е извършена по метода "Негели", при който се взема предвид инвестиционната стойност и втория ползван метод е на ликвидационна стойност. Този метод също не дава ясна представа на понятието осреднени пазарни цени за имотите предлагани на свободния пазар на имоти по смисъла на ЗДС. От друга страна, съгласно чл. 32, ал. 2 от ЗДС равностойното парично обезщетение следва да се определи въз основа на осреднени цени от сделки, т. е. за определяне на пазарна цена са необходими не една, а поне две реално сключени сделки. В случая пазарна цена по този ред не може да бъде формирана тъй като в землище"Бенковски", район "Сердика", СО има изповядана само една сделка от свободния пазар на земеделски имоти и само по нея не може да бъде определена средна пазарна цена. Осреднена цена по смисъла на ЗДС не може да се получи от една сделка защото цената й е равна на нейната цена, а не на средна такава от две и повече сделки. Една сделка при това не може да характеризира пазара на земеделски земи, за да може да послужи като база за сравнение и определяне на средна пазарна цена на пазара на земеделските земи. Въз основа на изложеното настоящият състав приема, че в случая е неприложим сравнителният метод на оценяване по пазарни аналози по реда на чл. 32, ал. 2 ЗДС. Отчуждаваната част следва да се оцени по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи по чл. 36, ал. 2 от ЗСПЗЗ, както правилно е процедирал и административният орган при определянето й. Оценяването по този ред е законосъобразно тъй като няма вписани сделки, отговарящи на параметрите на ЗДС за землище, в което се намира процесния имот. В този смисъл решението, в обжалваната му част, е законосъобразно, жалбата е неоснователна и следва да се отхвърли. При този изход на делото разноските следва да бъдат понесени от страните така както са направени. Водим от горното Върховният административен съд, трето отделение