Решение № 12479 от 19.11.2024 г. на ВАС по адм. д. № 7323/2024 г.

Производството е по реда на чл. 208-228 от Административнопроцесуалния кодекс (АПК). Образувано е по касационна жалба, подадена от Общински съвет Луковит, чрез упълномощен адвокат А. Асланян, против решение 860 от 26.04.2024 г., постановено по адм. дело 397/2023 г. по описа на Административен съд Ловеч. В касационната жалба са наведени доводи за неправилност на решението поради постановяването му в нарушение на материалния закон. Според касационния жалбоподател съдът неправилно е приел, че определената от административния орган пазарна цена на имота не е съобразена с изискванията на закона и приложимата Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, приета от Общински съвет Луковит (НРПУРОИ, Наредбата). Поддържа, че след като цената за продажбата на поземлен имот с идентификатор 44327.502.725 е в размер на 120% от размера на данъчната оценка, то общинският съвет е приел оспореното решение в съответствие с изискванията на чл. 41, ал. 1 от Закона за общинската собственост (ЗОС), в специфичната хипотеза на продажба на урегулиран поземлен имот, върху който е построена сграда при условията на чл. 43, ал. 1 НРПУРОИ. Касаторът сочи, че с оглед невъзможността община Луковит да ползва и да се разпорежда свободно със своя урегулиран поземлен имот, върху който има законно построена сграда на друг собственик, са налице условията на чл. 35, ал. 2 ЗОС и чл. 43, ал. 1 от Наредбата. Сочи, че оспореният административен акт е съобразен с възприетата от общинския съвет политика такива имоти да се продават на цена, равна на 120% от данъчната им оценка. В подкрепа на горното представя извлечение от регистъра на продажбите на имоти - общинска собственост на лица, собственици на законно построени сгради върху тях, за периода 2016 - 2023 година. Направено е искане за отмяна на обжалваното съдебно решение и постановяване на решение по същество на спора, с което да бъде отхвърлена жалбата на областния управител на област Ловеч срещу решение 554 от 20.09.2023 г. на Общински съвет Луковит. Ответникът областният управител на област Ловеч, чрез процесуален представител юрк. Иванова, в представени по делото възражение и писмена защита развива подробни съображения за неоснователност на касационната жалба, поради което моли да бъде отхвърлена. Представителят на Върховна прокуратура дава мотивирано заключение за неоснователност на касационната жалба. Настоящият състав на Върховния административен съд, четвърто отделение намира касационната жалба за процесуално допустима, като подадена от надлежна страна и в законоустановения срок. Разгледана по същество е основателна по следните съображения: Производството пред Административен съд Ловеч е образувано по жалба на областния управител на област Ловеч против решение 554/20.09.2023г., взето с протокол 72/20.09.2023г. на Общински съвет Луковит. С това решение, на основание чл. 21, ал. 1, т. 8 от Закона за местното самоуправление и местната администрация (ЗМСМА), чл. 35 и 41 ЗОС, чл. 36, ал. 1 и 2 и чл. 42, 79 и 91 НРПУРОИ, Общински съвет Луковит: 1. Дава съгласие недвижим имот частна общинска собственост с идентификатор 44327.502.725 по КККР на гр. Луковит, с площ от 332 кв.м, да бъде предложен за продажба на наследниците на С. М. М.; 2. Приема за сведение изготвена пазарна оценка в размер на 2160.00 лева и определя пазарна цена на имота в размер на 1698.12 лева, представляваща 120% от размера на данъчната оценка; 3. Възлага на кмета на община Луковит да сключи договор за продажба с наследниците на С. М. М. за недвижим имот - частна общинска собственост с идентификатор 44327.502.725 по КККР на гр. Луковит и площ от 332 кв.м. От фактическа страна по делото е установено, че оспорваното решение на Общински съвет Луковит е прието по предложение с изх. 01-2106/14.08.2023 г. на кмета на община Луковит във връзка с подадено заявление с вх. 02-3273/01.08.2022 г. от Д. М. Т. от гр. Луковит, упълномощена от наследниците на С. М. М., за закупуване на описания имот, върху който същите имат построени сгради. Към предложението са приложени нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти 192 от 03.12.2019г., скица на поземления имот 15-957613/24.08.2022г., удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 ДОПК, както и Експертна оценка от 07.12.2022г., изготвена от независим оценител. Установено е още, че със заповед РД-07-161 от 03.10.2023г. на областния управител на област Ловеч, на основание чл. 32, ал. 2 от Закона за администрацията и чл. 45, ал. 4 ЗМСМА, решението на Общински съвет Луковит е върнато за ново обсъждане и в срока по чл. 45, ал. 7 ЗМСМА общинският съвет не е насрочил заседание, на което да преразгледа върнатото решение. При така установеното от фактическа страна, от правна страна решаващият състав е счел, че оспорваното решение на Общински съвет Луковит е прието в нарушение на закона, по-конкретно разпоредбата на чл. 41, ал. 2 ЗОС. Според съда визираната норма установява императивно изискване разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти общинска собственост, да се извършват по пазарни цени, но не по-ниски от данъчните им оценки, без да е предвидена законова възможност общинският съвет да се намесва при определяне на цената, на която следва да се извърши продажбата. Посочено е, че нормата на чл. 36, ал. 1 НРПУРОИ обвързва разпоредителните сделки с имоти и вещи частна общинска собственост, с определената по реда на чл. 22, ал. 3 ЗОС пазарна оценка, изготвена от оценител, отговарящ на изискванията на Закона за независимите оценители, а съгласно следващите алинеи на чл. 36 от Наредбата, общинският съвет може да определи и по-висока оценка, ако в закон е установено друго, като следи и одобрява изготвената пазарна оценка да не бъде по-ниска от данъчната оценка на имота. Направен е извод, че както в нормите на ЗОС, така и в нормите на местната наредба, данъчната оценка на един имот е възприета за абсолютна минимална величина, под стойността на която не могат да бъдат извършвани разпоредителни сделки. По съображения, основани на нормите на чл. 22, ал. 2 и чл. 41, ал. 2 ЗОС, първостепенният съд е приел, че не съществува законова възможност общинският съвет по своя воля да редуцира пазарната оценка, определена по реда на чл. 22, ал. 3 ЗОС, независимо че цената не е определена в размер, по-нисък от данъчната оценка. Счетено, че общинският съвет следва да управлява и да се разпорежда с общинско имущество в интерес на общината, т.е. при постигане на максималния размер (според пазарните условия) на продажната цена, като така въведеният пазарен принцип го задължава да дава разрешение за продажба на общински имоти, само когато е налице доказан интерес за общината, както и че изразеното желание от трето лице да закупи определен имот, само по себе си не е основание за предприемане на разпоредителни действия. По тези съображения съдът е отменил решение 554/20.09.2023 г., взето с протокол 72/20.09.2023 г. на Общински съвет Луковит, по направеното оспорване от областен управител на област Ловеч. Обжалваното решение е валидно и допустимо, но е постановено в нарушение на материалния закон. Настоящият съдебен състав не споделя извода на решаващия съд, че не съществува законова възможност общинският съвет да определя пазарна цена, която да е по-ниска от определената оценка от независимия оценител, независимо че е над данъчната оценка. Съгласно приложимата норма на чл. 41, ал. 2 ЗОС разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти - общинска собственост, се извършват по пазарни цени, но не по-ниски от данъчните им оценки. Пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3, освен ако в закон е предвидено друго. При така установената правна регламентация не може да се приеме, че за компетентния административен орган е въведено ограничение да определи пазарна цена под определената от оценител пазарна оценка на имота. В изречение първо на чл. 41, ал. 2 ЗОС е въведено единствено ограничение за извършване на разпоредителна сделка на цена под данъчната оценка на имота, но не и на пазарна цена под определената от оценителя пазарна оценка. Законодателят е отграничил понятията пазарна цена и пазарна оценка, като смисълът е, че пазарната оценка служи на административния орган като база за определяне на пазарната цена, но не и че напълно следва да съответства на нея. Противното разбиране би изключило възможността и необходимостта от произнасяне на общинския съвет по определяне, а не одобряване на пазарна цена на имот, който следва да бъде продаден по реда на чл. 35 ЗОС. Ако е било предвидено такова ограничение, то би било формулирано изрично от законодателя по начина, по който е регламентирана забраната за разпореждане с общински имот на цена под данъчната му оценка, т.е. че разпоредителни сделки с имоти или с вещни права върху имоти - общинска собственост, следва да се извършват по пазарни цени, не по-ниски от пазарната оценка на независим оценител. В случая такова ограничение не е налице и не следва да се извежда от съда по тълкувателен път. По делото не е спорно, че конкретната разпоредителна сделка се извършва по реда на чл. 35, ал. 3 ЗОС, съгласно която разпоредба продажба на земя - частна общинска собственост, на собственика на законно построена върху нея сграда, се извършва от кмета на общината без търг или конкурс по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2. В приложимата НРПУРОИ липсва регламентация, различна от анализираната по-горе. Според чл. 36, ал. 1 НРПУРОИ разпореждането с имоти и вещи частна общинска собственост се осъществява на базата на оценка от оценител на имоти. Оценките се одобряват от общинския съвет и не могат да бъдат по-ниски от данъчните оценки на имотите чл. 36, ал. 2 НРПУРОИ. Следователно оценката от оценител на имоти е определена като база при разпореждането с имоти и вещи частна общинска собственост, а не като цена, на която следва да се осъществят разпоредителните сделки. По силата на чл. 36, ал. 6 НРПУРОИ Общински съвет Луковит има задължение да следи и одобрява изготвената пазарна оценка да не бъде по-ниска от данъчната оценка на имота, но одобряването на изготвената пазарна оценка не ограничава правомощията му да реализира продажбата на цена, която е различна от дадената от независимия оценител. Настоящият съдебен състав споделя съображенията на касационния жалбоподател, че при наличието на условията на чл. 35, ал. 3 ЗОС, възможностите на община Луковит да ползва и да се разпорежда свободно със своя урегулиран поземлен имот са силно ограничени. В качеството си на орган на местно самоуправление и при изпълнение на вменените му от закона правомощия, общинският съвет, чрез своите членове и действащи при осъществяване на правомощията му структурни и организационни звена, може и следва да взема самостоятелни решения по управление и разпореждане с имоти общинска собственост. В случая, при осъществяване на тази си дейност, общинският съвет се е съобразил, както със законовата възможност да се разпореди с имота в полза на собственика на законно построена върху него сграда, така и със специфичните особености на конкретния имот. Видно от представеното с касационната жалба извлечение от регистъра на продажбите на имоти - общинска собственост на лица, собственици на законно построени сгради върху тях, за периода 2016 - 2023 година, при определяне на разглежданата пазарна цена са съобразени параметрите на посочените в справката продажби, за които по идентичен начин цената е определена като 120% от размера на данъчната оценка, независимо че за всички описани имоти пазарните оценки надвишават тази стойност. Частично могат да бъдат споделени изводите на първостепенния съд, че въведеният от ЗОС пазарен принцип задължава общинския съвет да дава разрешение за продажба на общински имоти, само когато е налице доказан интерес за общината. Този интерес обаче следва да бъде преценяван, както с оглед реалната цена на съответния имот, така и при отчитане на неговите специфики - в случая при съобразяване с наличието на собственост на трето лице на законно построена върху имота сграда. Като е приел оспорването на областния управител за основателно, първостепенният съд е постановил решението си в противоречие с приложимия материален закон, поради което като неправилно съдебното решение следва да бъде отменено, а жалбата на областния управител на област Ловеч отхвърлена. При този изход на спора касаторът има право на присъждане на разноски, но такива не са претендирани. На основание на горното и на чл. 221, ал. 2, изречение първо, предложение второ и чл. 222, ал. 1 АПК, Върховният административен съд, четвърто отделение,