Решение № 537 от 21.8.2024 г. на ВКС по г.д. № 20238002100381/2023 г.

Производството е по чл. 290 – чл. 293 ГПК. С Определение № 193 от 16.01.2024 г., постановено по настоящото дело по реда на чл. 288 ГПК, е допуснато касационно обжалване на въззивно Решение № 595 от 16.08.2022 г. по в.търг.д.№ 311/2022 г. на Апелативен съд – София, т.о., ХV състав в частта, с която е постановено, че се обезсилва Решение № 260245 от 18.01.2022 г., постановено по гр.д.№ 11479/2018 г. по описа на Софийски градски съд, в частта му, с която са отхвърлени предявените от „Моушън Кетъринг“ ООД срещу „Маджикленд“ ЕООД искове с правно основание чл. 17, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 285 ЗЗД за сумата 26 000 лв., предявена частично от 69 793, 38 лева, представляващи разходи, сторени от ищеца за промяна предназначението на жилищна сграда - къща, находяща се в гр. София, ул. „Княз Борис І“ № 7, в ресторант, дължими по договор за поръчка, прикрит със споразумение към договор за наем от 10.09.2013 г., както и евентуално съединения иск с правно основание чл. 59 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата 50 000 лева, поради неоснователното му обогатяване с нея за сметка на ищеца, изразяващо се в извършване на разходи за промяна предназначението и преустройство на посочената жилищна сграда – къща в ресторант, извършени след сключване на договор за наем от 10.09.2013 г., като в тази част делото е върнато на СГС за разглеждане на предявените от „Моушън Кетъринг“ ООД срещу „Маджикленд“ ЕООД осъдителен иск с правно основание чл. 74, ал. 2 вр. чл. 72, ал. 1 ЗС вр. чл. 17, ал. 1 вр. чл. 285 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 26 000 лв. (частично предявен иск от 225 000 лв.), представляваща разликата в пазарната стойност на горепосочения имот преди и след извършване на подобрения в него, включително акцесорното искане по чл. 86 ЗЗД за заплащане на законната лихва върху главницата от деня на завеждане на исковата молба до окончателното издължаване и предявения в условията на евентуалност (ако съдът отхвърли като неоснователен главния иск по чл. 74, ал. 2 вр. чл. 72 ЗС вр. чл. 17, ал. 1 вр. чл. 285 ЗЗД) осъдителен иск с правно основание чл. 59 ЗЗД (при сбъдване на вътрешно процесуалното условие за разглеждането му) за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 50 000 лв. поради неоснователното му обогатяване с нея за сметка на ищеца. Касаторът „Маджикленд” ЕООД, представляван от адвокат В. С. от САК, поддържа, че в посочената част въззивното решение е неправилно и моли да бъде отменено, като делото бъде върнато на въззивния съд за произнасяне по съществото на спора. Претендира разноски съгласно списък (л. 61). С подадения чрез адвокат Н. Д. от АК - Б. отговор на касационната жалба ответникът по касация „Моушън Кетъринг” ООД поддържа, че решението на въззивния съд е правилно, тъй като първата инстанция не само е дала погрешна правна квалификация, но също така е постановила решение по непредявен иск. Вторият порок може да бъде отстранен само по реда на чл. 270, ал. 3, изр. 3 ГПК, поради което въззивният акт следва да бъде потвърден. Претендира разноски. Състав на ВКС, Второ отделение на Гражданската колегия, след преценка на изложените с касационната жалба основания за отмяна и в правомощията си по чл. 290 ГПК и чл. 293 ГПК, намира следното: С обжалваното решение, действайки в правомощията по чл. 258 и сл. ГПК, апелативният съд се е произнесъл в приложното поле на чл. 270, ал. 3, изр. 3 ГПК (в която част е допуснато касационно обжалване на въззивното решени), както и е потвърдил първоинстанционното решение в частите му, с които: е отхвърлен като неоснователен предявения от „Моушън Кетъринг“ ООД срещу „Маджикленд“ ЕООД иск с правно основание чл. 79, ал.1, пр. I-во вр. чл. 9 ЗЗД за сумата от 3 400 евро, представляваща предоставен депозит по договор за наем от 10.09.2013 г.; „Моушън Кетъринг“ ООД е осъден да заплати на „Маджикленд“ ЕООД на основание чл. 232, ал. 2 вр. чл. 236, ал. 2 ЗЗД сумата 90, 45 лева, представляваща разходи за ползвана от наемателя електрическа енергия в периода 01 - 28.01.2019 г. в наетия по договор за наем от 10.09.2013 г. имот, находящ се в гр. София, ул. "Княз Борис І" № 7, след изтичане на наемния договор, както и на основание чл. 79, ал. 1, пр. I-во вр. чл. 9 и чл. 233, ал. 1, изр. II-ро ЗЗД сумата в размер на 25 276, 50 лева, представляваща разходи, необходими за поправяне на вредите в наетата вещ и възстановяване на състоянието й към момента на отдаването й под наем по договор от 10.09.2013 г., ведно със законната лихва върху тези главници от датата на подаване на насрещната искова молба - 15.03.2019 г. до окончателното плащане. В потвърдителната част въззивното решение не е обжалвано и е влязло в сила при условията на чл. 296, т. 2 ГПК. В мотивите на въззивното решение са възпроизведени изявленията в исковата молба и молба вх.№ 30721 от 09.03.2020 г., съгласно които „Моушън Кетъринг” ООД (като наемател) и „Маджикленд” ЕООД (като наемодател) сключили договор за наем на 10.09.2013 г. за срок от 5 г., считано от датата на сключването му с обект „къща в гр. София, на ул. "Княз Борис І" № 7 с двор от 200 кв.м., с РЗП на къщата 240 кв.м. и състояща се от 3 етажа, заедно с ползване на 2 бр. паркоместа”. На по-късна дата страните сключили и допълнително споразумение към първоначалния договор за наем, с което определили, че началната дата на изпълнение на договора за наем щяла да бъде 01.11.2013 г., като на тази дата „Маджикленд” ЕООД предал на „Моушън Кетъринг” ООД „владението” на имота и се съгласил предназначението на имота да бъде променено от жилищна сграда на ресторант. Тази последна договорка представлявала прикритие на друга, действителна договорка, а именно – „Маджикленд” ЕООД възлагал на „Моушън Кетъринг” ООД да смени предназначението на къщата от жилищен имот в ресторант. Това било така, тъй като „Маджикленд” ЕООД осъзнавал ясно, че къщата се наемала от „Моушън Кетъринг” ООД само и единствено с цел да се използва за ресторант (този факт бил коментиран още при първия оглед на имота, преди подписване на договора за наем). Освен това „Маджикленд” ЕООД правил нееднократно опити да смени предназначението на сградата лично преди отдаването му на „Моушън Кетъринг” ООД, но опитите се увенчали с неуспех, т.е. наемодателят искал смяната на предназначението на къщата, но не разполагал със знанията, уменията и необходимите ресурси за да постигне този резултат, въпреки че силно желаел това. Желанието на „Маджикленд” ЕООД за смяна на предназначението на сградата било обусловено от факта, че така цената на имота щяла де се повиши значително, тъй като търговските обекти в гр. София имали с около 30% по-висока цена от жилищните такива. „Маджикленд” ЕООД натоварил с тази задача „Моушън Кетъринг” ООД, като това изрично било коментирано между тях. Това била и основната причина с въпросното допълнително споразумение да било предадено „владението“, а не „държането“ на имота, както би било логично при едно обикновено наемно правоотношение. В случая действителната воля на страните била, наемателят да владее и да може да извърши необходимите правни и фактически действия за смяна предназначението на процесния имот. В изпълнение на възложената му задача, „Моушън Кетъринг” ООД за своя сметка изготвил проектна документация, осигурил разрешение от Столична община за смяна на предназначението на сградата и извършил всички необходими строително-монтажни работи с цел да я приведе във вид да изпълнява новото си предназначение. Тъй като процедурата по смяна на предназначението на сграда била сложна и отнемала много време, а от друга страна през годините имало значителни спънки при изпълнение на поставената задача, смяната на предназначението станало факт едва в последните седмици преди изтичане на срока на договора за наем. Поради това „Моушън Кетъринг” ООД нямал възможност да се ползва от направените от него подобрения и те останали изцяло в полза на наемодателя. При така твърдените факти ищецът „Моушън Кетъринг” ООД счита, че за него е възникнало правото на иск срещу собственика на процесния имот за извършените от него подобрения. С подписване на допълнително споразумение към договора за наем, ответникът „Маджикленд” ЕООД предал „владението” върху процесния имот на ищеца, поради което същият се явявал недобросъвестен владелец по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС, но поради наличието на хипотезата на чл. 74, ал. 2 ЗС, а именно - видно от допълнителното споразумение към договора за наем, владението било предадено с цел главно извършване на процесните подобрения в недвижимия имот, от които ищецът да се ползва, то той имал правата на добросъвестен владелец по чл. 72 ЗС, т.е. имал право на по-голямата сума измежду сумата на направените разноски и стойността, с която се била увеличила цената на имота. Пазарната цена на недвижимия имот била около 750 000 лева (по частна експертиза), а както било отбелязано разликата в пазарната цена на жилищен имот и на търговски имот от един и същ тип в гр. София била от порядъка на около 30%. Сумата на направените разноски за извършване на подобрения в процесния имот била около 50 000 лв. По-висока от нея е стойността на разликата между пазарната стойност на имота преди и след извършване на подобренията. Ето защо ответникът „Маджикленд” ЕООД дължал на ищеца „Моушън Кетъринг” ООД разликата между двете стойности в размер на 225 000 лв., от която сума в настоящото производството се претендира част в размер на 26 000 лв. При условията на евентуалност, ако съдът прецени, че ищецът не е имал качеството владелец и искът по чл. 74, ал. 2 вр. чл. 72 ЗС е неоснователен, то ищецът предявява иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. ІІІ-то ЗЗД, а именно - за направените разноски за подобрения, в размер на общо 50 000 лв. от които частично претендира 5 000 лв. в настоящото производство. Правото за този иск възниквал за ищеца срещу ответника, тъй като смяната на предназначението на процесната сграда, за да може тя да се използва за ресторант, с каквато точно цел ищецът я бил наел, била завършена едва в края на наемния период, поради което той нямал възможност да се ползва от нея и извършените подобрения на практика оставали изцяло за собственика на имота. Така се получило, тъй като процедурата по смяна на предназначението и необходимите за това строително-монтажни работи били с изключителна сложност предвид особеностите на имота. Следователно, ищецът извършил всички подобрения в имота за своя сметка, но на отпаднало основание, което водело до неоснователно обогатяване за собственика на имота, което пък било недопустимо както от юридическа, така и от житейска гледна точка и обуславя основателността на тази претенция. Предвид размера и основателността на предявените искове ищецът упражнява и моли да му бъде съдебно признато право на задържане на процесния имот до заплащане на претендираните задължения на две основания - първо на основание чл. 72, ал. 3 вр. чл. 74 ЗС и на основание чл. 90, ал. 2 ЗЗД вр. чл. 55, ал. 1 ЗЗД. Във връзка с това потвърждава, че към датата на депозиране на исковата молба процесният имот бил във фактическо владение на ищеца. При така изложената обстоятелствена част, ищецът е заявил искане съдът да осъди ответника да му заплати сумата 26 000 лв. (частично предявен иск от 225 000 лв.) на основание чл. 74, ал. 2 вр. чл. 72 ЗС, представляваща разликата в пазарната стойност на описания по-горе имот преди и след извършване на подобрения в него, ведно със законната лихва от деня на завеждане на настоящата искова молба в съда до пълното изплащане на дължимите суми. При условията на евентуалност моли съдът да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 5 000 лв. (частично предявен иск от 50 000 лв.), на основание чл. 55, ал. 1, пр. ІІІ-то ЗЗД, представляваща направените от ищеца разноски за подобрения в процесния недвижим имот, ведно със законната лихва от деня на завеждане на настоящата искова молба в съда до пълното изплащане на дължимите суми. С молба вх.№ 30721 от 09.03.2020 г., в изпълнение на указания, дадени с Разпореждане № 6299 от 25.02.2020 г., ищецът уточнява, допълва и конкретизира исковите си претенции. Твърди, че привидността на подписаното между страните допълнително споразумение се отнасяла само и единствено до това дали наемодателят се съгласявал предназначението на сградата да бъде променено или възлагал това на наемателя. Привидността засягала т. 4 от споразумението по отношение на „съгласието“ на наемодателя и т. 6 по отношение на първото подизречение, в което се казвало, че наемателят по негово желание приемал да извърши необходимите правни и фактически действия за промяна предназначението на обекта. Това било видно и от текста на същата т. 6, в последната част, от която наемателят се задължавал да се снабди с нужната документация. Излага съображения, че наемодателят е възложил на наемателя задължението да смени предназначението на наетия обект от жилищна сграда в ресторант и че с оглед уговорките по допълнителното споразумение ищецът влязъл във владение на имота. В останалата им част договорките между двете дружества били действителни - на ищеца било възложено от ответника да се снабди със скица за проектиране, разрешение за строеж, проектна документация и след това да извърши необходимите строително-монтажни работи за своя сметка, като волята на страните била той след това да се ползва от направените от него подобрения през целия срок на договора за наем. От тази действителна сделка, сключена между страните, ищецът черпел права в настоящия процес по отношение на първия от обективно съединените искове. Ищецът конкретизира и извършените от него подобрения в имота по вид, време и стойност, подробно изброени в 15 пункта. С определение на СГС от съдебно заседание на 27.01.2021 г. е допуснато увеличение на предявения в условията на евентуалност иск от 5 000 лв. на 50 000 лв. С отговор на предявената от „Маджикленд“ ЕООД насрещна искова молба, „Моушън Кетъринг“ ООД оспорил предявените насрещните искове с твърдения, че цялата проектна документация по промяна предназначението на имота била подписвана и обсъждана с управителя на дружество „Маджикленд“ ЕООД, който упълномощил управителя на „Моушън Кетъринг“ ООД Б. А. да извършва всички необходими действия по смяна на предназначението на имота. Пълният комплект от документация за въвеждане в експлоатация на строежа като ресторант бил депозиран от пълномощника в Столична община, НАГ, но „Маджикленд“ ЕООД изтеглил същата с цел да увреди „Моушън Кетъринг“ ООД, за да го лиши от справедливо обезщетение за вложените от него сили и средства, след което, в началото на 2019 г. отново подал искане в рамките на същата преписка за промяна на предназначението. Причината да не било получено разрешение за експлоатация била изцяло в това поведение на „Маджикленд“ ЕООД, поради което разпоредбата от споразумението, която предвиждала, че разходите за промяна на предназначението били за сметка на наемателя, ако същото не бъдело извършено, но по независещи от страните причини, не следвало да намери приложение. Съставът на апелативния съд е приел, че с оглед посочените твърдения и направените искания, предмет на производството пред Софийски градски съд са предявени от „Моушън Кетъринг“ ООД срещу „Маджикленд“ ЕООД искове, както следва: