Решение № 2807 от 16.03.2015 г. на ВАС по адм. д. № 2141/2014 г.

Решение № 2807 от 16.03.2015 г. на ВАС по адм. д. № 2141/2014 г., III о., докладчик съдията Емилия Георгиева Производството е по реда на чл. 38, ал. 1 от Закона за държавната собственост /ЗДС/. Образувано е по жалба на Светослав Костадинов Цветков и Атанас Григоров Атанасов и двамата от гр. София, като наследници на Костадин Цветков Мануилов, чрез пълномощник - адвокат Милчо Занев срещу Решение № 811 на Министерския съвет на Република България от 21.12.2013 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 /идентичен с км 16+540/, участък от км 0+000 до км 15+100" на територията на област София, в частта му, с която е определено парично обезщетение за отчуждения имот с идентификатор по ККР 68134.8611.10, а по КВС № 68010, в землището на Враждебна, описан под номер 188 в приложението към РМС, целият с площ от 2.200 дка, от който се отчуждават 0.121 дка, като намира определения размер на паричното обезщетение от 2 425 лева за занижено, както и оспорва по отношение размера, предвиден като обезщетение за имот с идентификатор 68134.8673.61 по ККР, а по КВС с № 15061 в землището на Малашевци, описан под номер 41 в приложение към РМС, който е с площ 1.999 дка, от който се отчуждават 1.265 дка при определено обезщетение в размер на 979 лева. Имотите представляват ниви и са земеделска територия по своето предназначение. Искат от съда да измени в оспорената част решението като увеличи размера на обезщетението до размера на пазарната стойност на имотите, претендират разноски. В съдебно заседание, чрез пълномощник - адвокат Милчо Занев поддържат жалбата, представят доказателства. Ответникът по оспорването - Министерски съвет оспорва жалбата, намира решението за законосъобразно и иска от съда да отхвърли оспорването. По делото са конституирани като заинтересовани страни - министърът на регионалното развитие и благоустройството, министърът на финансите и агенция "Пътна инфраструктура" /АПИ/, които чрез процесуалните си представители оспорват жалбата и искат от съда да отхвърли оспорването. Върховният административен съд, трето отделение, в настоящия съдебен състав намира, че жалбата е подадена от надлежна страна и в срока по чл. 38, ал. 1 от ЗДС, поради което е допустима. Разгледана по същество е неоснователна при следните съображения: От събраните по делото доказателства, както и от тези, представени пред административния орган се установи, че с писмо вх. № 04-19-198 от 11.12.2013 г. до министъра на регионалното развитие и министъра на финансите, председателят на АПИ е поискал да бъде започната процедура по отчуждаване на имоти и части от имоти за държавна нужда за изграждане на обект: "Северна скоростна тангента". Към искането са приложени: заповед № РД-02-2374 от 24.09.2012 г. на зам. министъра на РРБ, с която е одобрен подробен устройствен план (ПУП) - парцеларен план, влязло в сила решение № ОВОС № 6-3 от 18.04.2012 г., финансова обосновка, доклад за определяне на съответно равностойно парично обезщетение при отчуждаване, актуални скици и документи за собственост. Видно от направеното върху заповед № РД-02-14-2374 от 24.09.2012 г. е, че е влязла в законна сила на 24.10.2012 г. Във връзка с това обстоятелство, по делото не са представени доказателства в обратния смисъл - за оспорване на заповедта. Със съвместен доклад от министъра на регионалното развитие и министъра на финансите, внесен в МС с писмо изх. № 03-07-182 от 19.12.2013 г. е представен и проект за решение за отчуждаване на имоти - частна собственост за реализиране на държавна нужда - изграждане на посочения обект. С решение на МС № 302 от 20.04.2012 г. обект "Северна скоростна тангента" е обявен за такъв с национално значение, а път "Северна скоростна тангента", който е част от Трансевропейски транспортен коридор № 10 за национален обект. На свое заседание, МС е приел решение № 811 от 21.12.2013 г. за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект "Северна скоростна тангента" от км 0+000 до км 16+400 /идентичен с км 16+540/, участък от км 0+000 до км 15+100" на територията на област София. В приложение към точка 1 от решението са описани имотите, които се отчуждават в землището на Враждебна, Столична община, като под номер 188 в приложението към РМС за землище Враждебна е посочен единия процесен имот целият с площ от 2.000 дка, от който се отчуждават 0.121 дка, определения размер на паричното обезщетение е в размер на 2 425 лева и в землището на Малашевци е описан вторият имот, предмет на жалбата, описан под номер 41 в приложение към РМС, който е с площ 1.999 дка, от който се отчуждават 1.265 при определено обезщетение в размер на 979 лева. Собственик на имота е Костадин Цветков Мануилов /на места посочен като Маноилов, които две имена видно от доказателствата по делото са на едно и също лице/, чийто наследници са оспорващите, съгласно удостоверение за наследници изх. № 1209 от 16.10.2013 г. С договор № РД-37-24 от 13.09.2012 г. АПИ е възложила на лицензиран оценител да изготви оценка на имотите, необходими за реализиране на описания обект. За изпълнение на възложената поръчка, лицензираният оценител е ползвал удостоверения за пазарни аналози, съгласно чл. 32 от ЗДС от Службата по вписванията, като са изискани и взети предвид при оценката сделки, които отговарят на законовите изисквания и отразяват състоянието на пазара за период от една година преди възлагане на оценката, а именно - 13.09.2011 г. до 13.09.2012 г. В доклада към експертната оценка, определеният оценител е описал сделките, представляващи пазарни аналози, предоставени от Службата по вписвания с Удостоверение изх. № 23 от 15.01.2013 г. и Удостоверение № 24-00-979 от 18.05.2013 г. Подробно е посочил кои сделки отговарят на законовите изисквания да са пазарен аналог при определяне на осреднена цена за определяне на равностойното парично обезщетение. За имота в землището на Враждебна оценителят е определил средна пазарна цена за имотите и в приложение към оценката е посочил цена за процесния имот въз основа на пазарни аналози. За землището на Малашевци оценителят е приложил оценка по Наредбата за оценка на земеделските земи, тъй като представените сделки не отговарят на законовите изисквания да са пазарни аналози при определяне на осреднена пазарна цена. Експертната оценка на лицензирания оценител е предадена на възложителя АПИ с приемо-предавателен протокол от 10.12.2013 г. Посочената цена за имотите, предмет на оспорването е възприета от административния орган и е определена като обезщетение на собствениците на отчуждения имот. В настоящето производство е оспорен размерът на определеното от административния орган обезщетение и по искане на оспорващите е допусната съдебно-оценителна експертиза, която да даде заключение за пазарната цена на процесните имоти. Експертизата е изготвена от вещо лице, което отговаря на изискванията, посочени в § 1а, т. 3 от ДР на ЗДС да бъде "оценител на имоти". Заключението на съдебната експертиза не е оспорено от страните, съдът го цени като компетентно и безпристрастно и въз основа на него установи следните обстоятелства: за релевантният дванадесетмесечен период от 13.09.2011 г. до 13.09.2012 г. от представените пазарни аналози за процесните имоти вещото лице е изготвило няколко варианта на заключение за всеки един от имотите. Общото и за двата имота е, че представляват земеделска територия - земеделска земя с предназначение ниви. За имота в землището на Враждебна с идентификатор 68134.8611.10 вещото лице е представило няколко варианта, които е изработило въз основа на представените по делото сделки. Във вариант първи за имот 68134.8611.10 е направило оценка на имоти, попадащи в землището на квартал Враждебна, посочило средна цена за декар в размер на 1,670 лева или 27 520 лева за отчуждената част. По вариант втори за същия имот вещото лице е представило средна цена за имота въз основа на всички сделки, сключени за релевантния период в район Кремиковци, където попада квартал Враждебна. По този вариант вещото лице е представило средна цена на имота въз основа на всички представени сделки в размер на 4 590 лева. Изключило е тези сделки, които имат за предмет идеални части от имоти, като средна пазарна цена на отчуждената част от имота възлиза на 1 730 лева, при вариант с изключване на сделка по нотариален акт за договорна ипотека № 95/2012 г. пазарната цена за отчуждената част от имота е в размер на 4 680 лева и при изключване на сделки с идеални части и ипотеки пазарната цена на имота възлиза на 1 560 лева. За втория имот вещото лице е посочило пазарна стойност въз основа на сделки за землището на квартал Малашевци, тъй като в предоставения от съда срок не са представени пазарни аналози за сключени сделки за район Връбница в чиято територия е квартал Малашевци. Взети са предвид три сделки и е определена осреднена пазарна стойност на отчуждената част от процесния имот в размер на 165 748 лева. При така установените обстоятелства, от правна страна съдът установи: Оспореното решение е прието от компетентен административен орган в кръга на неговите правомощия и при спазване на административнопроизводствените правила за издаването му, предвидени в чл. 34а от ЗДС. Съгласно чл. 32 от ЗДС имоти и части от имоти - собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение. В случая на собствениците на отчуждените имоти е предвидено парично обезщетение за отчуждената част от собствеността им. Равностойното парично обезщетение се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания - чл. 32, ал. 2 ЗДС. Пазарни цени, съгласно определението на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС /в приложимата редакция по процедурата на отчуждаване преди изменението с ДВ, бр. 105/2014 г./ са осреднените цени на всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождение на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани 20 сделки. Целта на законодателя е при определяне на справедливата пазарна цена да се вземат предвид данните от поне 20 сделки, които са неизчерпателно изброени в текста на закона, за да бъдат защитени интересите на засегнатите собственици, които да бъдат обезщетени за принудителното им отчуждаване на собствен недвижим имот с цена, каквато биха получили при свободно договаряне на пазара на недвижими имоти. В ал. 2, 3 и 4 на същия текст е посочен реда и критериите за определяне на равностойно парично обезщетение, като то се определя в съответствие с предназначението на имота преди влизане в сила на ПУП, съответно преди одобряването на ПУП, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. За определяне пазарната стойност на отчуждената част от имотите административният орган е приложил критерии за имоти в близост до отчуждавания тези сделки, които са извършени с имоти, които се намират в едно и също землище с отчуждаваните и които са с подобни характеристики, а именно земеделски имоти. В случая предмет на отчуждаване са имоти, които се намират в землището на квартал Враждебна и квартал Малашевци, които са част от административно-териториалната структура на град София. Съгласно разпоредбата на § 1а, т. 4 ДР ЗДС имоти в близост до отчуждавания са тези, които се намират в един и същ район в големите градове с районно деление, в един и същ квартал в другите градове или населени места или селищни образувания и в едно и също землище в земеделските територии и горските територии. Няма спор по делото за предназначението на имотите, предмет на отчуждаване, че представляват земеделска територия и по предназначението си са ниви. Спорен е въпросът по териториалния обхват на сделките, възприети като пазарни аналози при изчисляване на осреднена пазарна стойност за определяне на равностойното парично обезщетение. Съгласно чл. 10 от Закона за административно-териториалното устройство на Република България /ЗАТУРБ/ в столицата и градовете с население над 300 000 души се създават райони като административно-териториални единици. Територията на района е част от територията, включена в строителните и землищните граници на града - чл. 11 от същия закон. Следователно в територията на района се включват както урбанизираните, така и териториите, които са земеделски или горски по предназначението си. Това означава, че за имотите, предмет на това оспорване, които се намират в землищните граници на град с районно деление, какъвто е гр. София и които представляват земеделска територия следва да се определи равностойно парично обезщетение съобразно пазарните аналози за сделки с имоти по § 1а, точка 4, буква "а". Имот с идентификатор № 68134.8611.10 е в землището на квартал Враждебна и в границите на район Кремиковци. Изследване на сделките, сключени в район Кремиковци и които отговарят на останалите законови условия са посочени във вариант втори - сделки без тези за идеални части по нотариални актове № 114/2012 г., № 17/2012 г., № 18/2012 г. и нотариален акт за договорна ипотека № 95/2012 г. Сделките с идеални части следва да бъдат изключени, тъй като тези сделки имат за предмет незначителна идеална част от имота, при която цената многократно надвишава пазарната стойност за сделки с други имоти, намиращи се в близост до отчуждавания. Тези сделки не са типични за пазара и не дават възможност да се изчисли реалната цена за единица площ при цена на целия имот. Не случайно, съобразно съдебната практика, законодателят е изменил в тази посока и текста на § 1а, т. 2 от ДР ЗДС с ДВ, бр. 105/2014 г., който е приложим съгласно § 9, ал. 1 ПЗР ЗДС по отношение на процедурните правила за започналите производства по отчуждаване. Не следва да се взема предвид и сделката по н. а. № 95/2012 г., тъй като се учредява договорна ипотека за отпускане на банков кредит, като в акта не е отразено всеки един от посочените четири имота каква стойност обезпечава. Освен това договорите за банков кредит не са типичните за пазара сделки, които да отразяват пазарния механизъм на търсене и предлагане, който по най-адекватния за икономическата конюктура начин определя пазарната цена на един недвижим имот. При това положение варианта, който отговаря на законовите изисквания за относими сделки е този на страница десета от експертното заключение - без сделки с идеални части и ипотека. Вещото лице е посочило осреднена цена за декар в размер на 25 830 лева, като за отчуждената част от 0.121 дка от имот № 68134.8611.10 стойността на обезщетението възлиза в размер на 1 560 лева. Размерът на обезщетението, което е определил административният орган в оспореното решение за този имот е в размер на 2 425 лева, който размер е по-висок от посочения от вещото лице. Оспорването в тази част е неоснователно и следва да се отхвърли, тъй като се установи, че осреднената пазарна стойност на обезщетението е в размер по-нисък от определения с оспорения акт. По отношение на втория имот с идентификатор № 68134.8673.61, който се намира в квартал Малашевци, район Връбница по делото не са представени сделки, сключени в района за относимия период, които да послужат като пазарни аналози. Вещото лице е изготвило вариант, при който е използвало три сделки с имоти в землището на квартал Малашевци. Две от тези сделки са за имоти с идеални части, които не следва да се вземат предвид по изложените вече съображения, тъй като не отговарят на законовите изисквания. При положение, че остава само една сделка, то не може да бъде приложен законовият критерии за осреднени цени с всички сделки, тъй като не е приложим сравнителният метод на оценяване по пазарни аналози. Следователно и в тази част оспорването е неоснователно и следва да бъде отхвърлено. След като по делото е приключила съдебната фаза за събиране на доказателствата и е даден ход на съдебните прения е постъпила молба от 06.02.2015 г., с която пълномощника на оспорващите е представил писмени доказателства. Тези доказателства не са приети по делото, тъй като са представени, след като то е изяснено от фактическа страна и е приключило. Тези производства са бързи, страната е имала процесуалната възможност да се снабди с представените документи в хода на висящия процес. Предвид на това съдът не взема предвид и не формира своето вътрешно убеждение въз основа на представените с молба от 06.02.2015 г. документи. Предвид изхода на спора и тъй като ответника и заинтересованите страни не са направили искане за присъждане на разноски, както и не са представили списък за такива, съдът не присъжда в това производство разноски. По изложените съображения и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК Върховният административен съд, трето отделение