Решение № 4822 от 14.8.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 4197/2022 г.

Производството е образувано по предявен от „Т.-П.“ ЕООД срещу „К.Б.Д.” ЕООД, М. Г. Д., И. К. Д., К. Й. П., В. И. Х. и Т. Г. Ц. иск с правно основание чл. 135 ЗЗД.

Ищецът твърди, че през месец юни 2017 г. е сключил с М. Г. Д., В.

Стойкова П., В. И. Х. и А.Ю.Р. предварителен договор с нотариална заверка на подписите, с който ответниците са се задължили да учредят право на строеж върху поземлен имот в полза на ищеца, а последният е поел задължението да построи жилищна сграда и да прехвърли в полза на учредителите на правото на строеж върху 25% от постигнатото РЗП в сградата, запазвайки за себе си 75% от правото на строеж и идеалните части от земята. Сочи, че ответниците М. Д. и В. Х. са сключили предварителния договор лично с ищеца, ответникът И. Д. е съпруг на М. Д., като бракът им е в режим на СИО. Ответникът К. П. е наследник на В. П., а Т. Ц. е придобил притежаваните от А.Р. ид.ч. от имота по дарение, като встъпил в правата на последната по предварителния договор. Ищецът се ангажирал да предприеме действия по въвеждане на имота в регулация с цел изготвяне и одобряване на необходимата проектна и строителна документация и извършване на строителството. В последната фаза – преди влизане в сила на ПУП, ответниците физически лица продали недвижимия имот на „К.Б.Д.” ЕООД чрез два договора, както следва:

1. нотариален акт № 33/13.12.2021г. том VII, рег. № 14534, н. д. № 1097/2021г. на нотариус С.Т., рег. № 065 на НК, въз основа на който ответните М. Д., И. Д. и К. П. са прехвърлили на ответника „К.Б.Д.“ ЕООД общо ¾ ид. части от поземлен имот, находящ се в гр. София, район „Искър“, ж.к. „Дружба 1“, целият с площ от 2280 кв. м., съставляващ поземлен имот с планоснимачен номер № 701 от квартал 88 по плана на гр. София, местност ж.к. „Дружба 1“, както и 2. нотариален акт № 34/13.12.2021 г., том VII, рег. № 14535, н.д. № 1098/2021 г. на нотариус С.Т., рег. № 065 на НК, въз основа на който ответниците В. Х. и Т. Ц. са прехвърлили на „К.Б.Д.“ ЕООД общо ¼ ид. части от поземлен имот, находящ се в гр. София, район „Искър“, ж. к. „Дружба 1“, целият с площ от 2280 кв. м., съставляващ поземлен имот с планоснимачен номер 701 от квартал 88 по плана на гр. София, местност ж. к. „Дружба 1“.

Ищецът твърди, че тези прехвърлителни сделки водят до невъзможност прехвърлителите по предварителния договор да изпълнят поетото задължение и да сключат окончателен договор. Двете сделки са увреждащи интересите на ищеца по смисъла на чл. 135, ал. 1 ЗЗД. Сочи, че провежданата процедура по въвеждане на имота в регулация е отразена в Заповед № РА50-347/25.04.2019 г. на главния архитект на гр. София, която заповед е публикувана на страницата на Столична община, като в заповедта е отразено, че за процесния ПИ има сключен предварителен договор от 2017 г. между ищеца и ответниците. Като строител и занимаващ се с покупко-продажба на недвижими имоти „К.Б.Д.” ЕООД е знаело чрез своя управител за правата на ищеца по предварителния договор и процедурата по въвеждане в регулация. Публично огласен е и протокол ЕС-Г-71/09.11.2021 г. от заседание на Общински експертен съвет по устройство на територията, отразяващ започнатата от ищеца процедура. За завършване на административната процедура реална част от имота била дарена на Столична община за обособяване на улица, като упълномощени били посочени от ищеца лица – Г.М.П. и Г.Д.М.. Знание за висящата процедура се извличало и от стойността на сделката, многократно надвишаваща цената за кв. м. неурегулиран имот. По изложените съображения ищецът „Т.-П.” ЕООД моли да бъдат прогласени за недействителни на основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД спрямо него сделките, обективирани в Нотариален акт № 33/13.12.2021г. том VII, рег. № 14534, н. д. № 1097/2021 г. и Нотариален акт № 34/13.12.2021 г., том VII, рег. № 14535, н.д. № 1098/2021 г., двата на нотариус С.Т., рег. № 065 на НК. Претендира разноски.

Предявен е и иск за обявяване на окончателен на процесния предварителен договор от месец юни 2017 г. с нотариална заверка на подписите № 1573/21.06.2017 г., № 1622/23.06.2017 г., № 1683/27.06.2017 г. на нотариус А. Г. с peг. № 031 на НК, допълнен със споразумение № 2 от 18.01.2021 г. с нотариална заверка на подписите № 100/18.01.2021 г. па нотариус Г. сключен между „Т.-П.“ ЕООД и ответниците физически лица. С Разпореждане № 7594 от 17.05.202 г. производството по исковете е разделено и по претенцията с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е образувано гр.д. № 5121/2022 г. по описа на СГС, I-15 състав, спряно на основание чл. 229, ал. 1, т. 4 ГПК в съответствие с т. 2 от Тълкувателно решение № 2 от 09.07.2019 г. по тълк. д. № 2/2017 г., ОСГТК на ВКС. Така предмет на настоящото производство е искът с правно основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД.

В отговор на исковата молба ответникът „К.Б.Д.” ЕООД оспорва предявения иск. Не оспорва сключения предварителен договор, но посочва, че в него е включена клауза, съгласно която, ако дружеството ищец не извърши необходимите действия по уреждане на сметки по регулация на процесния имот в 12-месечен срок от подписването на договора, то същият се прекратява, освен ако двете страни не заявят изрично, че желаят същият да бъде продължен, сключвайки допълнително споразумение. Към 13.12.2021 г., когато ответното дружество сключило договорите за продажба с ответниците физически лица, предварителният договор бил прекратен поради неизпълнение на посоченото задължение от страна на „Т.-П.“ ЕООД. Липсвало и споразумение за продължаване на срока и действието на предварителния договор. Ответниците не дължали да искат изпълнение, тъй като липсвала валидна облигационна връзка поради това, че договорът бил прекратен автоматично с несбъдването на предвиденото условие в уговорения срок. Ответникът счита процесния предварителен договор за развален. Тъй като представлява фикс-сделка, след изтичането на уговорения дванадесетмесечен срок изпълнението намира за безполезно. Евентуално поддържа, че с прехвърлянето на правото на собственост на процесния имот в патримониума на ответното дружество, предварителният договор е развален по право, тъй като изпълнението по него вече било невъзможно. Оттук ищецът нямал качеството кредитор. По отношение на твърденията за знание ответникът оспорва същите. Твърди, че нямал задължение и възможност да извърши проверка за сключен предварителен договор, същите не се вписвали в нарочен регистър и информацията за тях не била публична. В споменатите заповеди предварителният договор не бил индивидуализиран и бил изброен сред редица други документи. Ответникът не бил адресат на заповедите като индивидуални административни актове и не знаел за същите. Знанието следвало да е налице към момента на увреждащата сделка. При сключването на процесните договори за продажба продавачите декларирали, че с прехвърлянето на собствеността не увреждат правата на кредитори по чл. 135 ЗЗД и имотът не е предмет на предварителни договори. Не се доказвало и намерението ищецът да бъде увреден. По изложените съображения моли съда да отхвърли иска като неоснователен и недоказан. Счита, че дори положително решение в полза на ищеца би било непротивопоставимо на ответното дружество. Претендира разноски. Прави възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК.

В депозираните по делото отговори на исковата молба ответниците М. Д. и И. Д. оспорват предявените искове. Не оспорват сключването на предварителния договор, но посочват, че окончателен договор е следвало да се сключи в едногодишен срок след приключване на процедурата по регулация и уреждане на сметките. Последното е станало на 07.12.2021 г. – след изтичане на договорения срок. Действието на предварителния договор е прекратено автоматично през м. юни 2018 г. с изтичането на този срок, т.е. три години преди сключването на атакуваната с отменителния иск сделка за покупко-продажба на имота /13.12.2021 г./. Оспорват качеството кредитор на ищеца. Оспорват и ответното дружество да е знаело за увреждането и да е действало недобросъвестно. Ответникът Й. Д. твърди, че искът е недопустим поради отсъствие на абсолютна процесуална предпоставка – процесуална легитимация на ищеца спрямо него. Посочва, че не е учредител по предварителния договор и не е носител на правно задължение за сключване на окончателен договор. Качеството му на съпруг на обещателя по предварителния договор не го правело страна по сделката, нито го обвързвало с поетите от съпругата му задължения по договора, респективно същият не е длъжник на ищцовото дружество. За последното липсвал правен интерес да води отменителния иск по чл. 135 ЗЗД, тъй като успешното му провеждане нямало да породи желания конститутивен ефект.

В подадения в законоустановения срок писмен отговор ответниците В. Х. и Т. Ц. не оспорват сключването на предварителния договор. Договорът бил сключен с оглед личността на управителя на ищцовото дружество Г.Ш.. Поддържат, че ищецът няма качеството кредитор. Твърдят, че облигационната връзка по предварителния договор е прекратена на 23.06.2018 г. поради несбъдване на посоченото условие в предвидения в договора срок. Задължението за изпълнение в уговорения срок било довело до безполезно за ответниците изпълнение впоследствие. Следвало да се приеме, че договорът е развален поради неизпълнение, а при условията на евентуалност – по право поради настъпила невъзможност за изпълнение с прехвърлянето на имота на „К.Б.Д.“ ЕООД. Поддържат, че и към момента на предявяването на иска ищецът все още не е изпълнил задължението си за уреждане на сметките по регулация на имота, като управителят на „Т.-П.“ ЕООД многократно заявявал, че не може да изпълни това си задължение и ответниците могат свободно да се разпореждат с имота си. Излагат се твърдения, че по-този начин било потвърдено прекратяването на предварителния договор. Навеждат се твърдения и за нищожност на предварителния договор поради невъзможен предмет, тъй като липсвала точна индивидуализация на обектите, съответстващи на 25 % от РЗП за ответниците и на 75 % от РЗП за ищеца. Оспорват твърдяното знание за увреждането. Излагат се съображения, че положително за ищеца съдебно решение ще бъде непротивопоставимо на ответниците, в частност на дружеството приобретател, с оглед момента на вписване на исковата молба. Молят съда да отхвърли предявения иск. Претендират разноски и правят възражение за намаляване поради прекомерност на адвокатския хонорар на насрещната страна.

В хода на производството на 07.01.2023 г. е настъпило правоприемство по наследяване на страната на ответника вследствие на смъртта на К. Й. П.. С определение на съда № 12205 от 16.10.2023 г. на основание чл. 227 ГПК като правоприемници на К. П. са конституирани наследниците му по закон Т. С. П. /съпруга/, Й. К. П. /дъщеря/, С. К. П. /син/ и В. К. П. /дъщеря/.

Съдът, съобразно чл. 235, ал. 2 ГПК, във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД. От фактическа страна: По делото е приложен Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищна сграда от месец 06.2017 г. /том 1, л. 10-16/, с който собствениците, а именно М. Д., В. П., В. Х. и А.Р., се задължават да учредят на ищеца „Т.-П.“ ЕООД право на строеж върху собствения си имот, представляващ поземлен имот, находящ се в гр. София, ж.к. „Дружба 1“, целият с площ от 2 280 кв.м., съставляващ поземлен имот с планоснимачен № 701 от квартал 88 по плана на гр. София, местност ж.к. „Дружба 1“, при граници: от две страни улици, ПИ с пл. № 363, ПИ с пл. № 477, срещу задължението на строителя /„Т.-П.“ ЕООД/ да извърши инвестиране и изграждане на жилищна сграда, с разгърната застроена площ съгласно одобрен от компетентните инстанции и от собствениците работен проект, като собствениците ще си запазят правото на строеж върху определени обекти от сградата в размер на 25 % от постигнатата разгърната застроена площ /РЗП/, които ще получат от строителя безвъзмездно и във вид, съгласно условията на договора. Договорът е сключен с нотариална заверка от 21.06.2017 г. на подписа, положен от Г. И.ов Ш. – управител на „Т.-П.“ ЕООД. Подписите на Г. Ц. и А.Р. са нотариално заверени на 23.06.2017 г., а тези на В. Х., М. Д. и В. П. – на 27.06.2017 г. В чл. 2, ал. 1 от договора е предвидено, че собствениците се задължават да уредят в предвидената от закона нотариална форма в полза на строителя право на строеж в срок от 8 дни след представяне от страна на последния на заверен от общинската администрация проект. Уговорено е след осъществяване на учреденото право на строеж строителят да стане собственик на всички обекти от жилищната сграда с изключение на обектите, върху които собствениците ще си запазят правото на строеж. С чл. 3, ал. 1 от процесния договор е уговорено, че собствениците декларират, че имотът е с уредени регулационни сметки. В чл. 8 от договора е посочено, че собствениците упълномощават строителя да ги представлява пред общинска и областна администрация, Направление „Архитектура и градоустройство“ към Столична община /НАГ/, да изготвя проекти за промяна на ПУП, да започва и води процедури за промяна на ПУП, по уреждане сметки по регулация и др. Съгласно чл. 13, ал. 5 от договора, ако в срок до 12 месеца от подписването на договора строителят не приключи процедура по уреждане сметки по регулация, договорът се прекратява, освен ако и двете страни не заявят изрично, че желаят да бъде продължен, сключвайки допълнително споразумение към същия.

Ответниците И. Д. и М. Д. са съпрузи, видно от Удостоверение за граждански брак № 042570 от 05.03.1989 г. /том 1, л. 86/. Бракът е сключен на 05.03.1989 г. От удостоверения с изх. № 20240110092637/10.01.2024 г. и № 20240110092737/10.01.2024 г., издадени от Агенция по вписванията, се установява, че за ответниците не е регистриран режим на имуществени отношения на съпрузите.

По-нататък, делото се установява, че с нотариален акт за дарение на идеална част от недвижим имот № 197, том III, рег. № 7448, дело № 544 от 2017 г. на нотариус Д.Н., с рег. № 609 на НК, вписан с рег. № 84192 от 2017 г., Акт № 146, том CCIII, дело № 63338 от 2017 г. /том 1, л. 18-19/, А.Р. е дарила на своя първи братовчед – ответника Т. Ц., собствената си 1/8 ид. част от процесния поземлен имот, който съгласно представена скица на поземлен имот, издадена от СГКК – гр. София, е с идентификатор № 68134.1500.701. С допълнително споразумение с нотариална заверка на подписите № 2 от 18.01.2021 г. /том 1, л. 19-21/, сключено между ищцовото дружество и Т. Ц., последният е встъпил в правата и задълженията като страна по процесния договор на мястото на А.Р.. Видно от удостоверение за наследници с изх. № 3701 от 06.03.2019 г. В. П. е починала на 22.02.20219 г., като е оставила за наследник сина си К. П.. Същият е наследил от своята майка ¼ ид. част от поземления имот. С открИ.ето на наследството на К. П. на 07.01.2023 г. тази идеална част е придобита по наследяване от законните му наследници Т. П., Й. П., С. П. и В. П.. Установява се от приложените по делото писмени доказателства, че с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот с № 33/13.12.2021г. том VII, рег. № 14534, н. д. № 1097/2021г. на нотариус С.Т., рег. № 065 на НК /том 1, л. 23-27/ М. Д., И. Д. и К. П. са прехвърлили на ответника „К.Б.Д.“ ЕООД собствените си ¾ ид.ч. от процесния поземлен имот за обща продажна цена в размер на 120 000 лв., от които 80 000 лв. – за И. и М. Д., а 40 000 лв. – за К. П.. С нотариален акт № 34/13.12.2021 г., том VII, рег. № 14535, н.д. № 1098/2021 г. на нотариус С.Т., рег. № 065 на НК /том 1, л. 28-31/ ответниците В. Х. и Т. Ц. са прехвърлили на „К.Б.Д.“ ЕООД общо 1/4 ид. части от поземления имот за обща продажна цена в размер на 232 650 евро, раздЕ. по равно за всеки от продавачите. И в двата договора за покупко-продажба се съдържа декларация от продавачите, че прехвърляните от тях идеални части са освободени от предварителни договори за продажба на имота, както и че с прехвърлянето на собствеността на имота не се увреждат права на кредитори по смисъла на чл. 135 ЗЗД.

По делото е приложена Скица от 13.01.2010 г., издадена от Район „Искър“ – Столична община /СО/, на поземлен имот с пл. № 701, в кв. 88, по одобрения регулационен план с Решение № 28 по протокол № 24/30.03.2001 г. на Столичния общински съвет /СОС/ и Заповед № 1186/23.12.2009 г. В скицата е посочено, че площта на имота е 2 280 кв.м. От същата е видно, че процесният имот представлява югозападната част от УПИ I – „за спортен комплекс, озеленяване, спортен клуб и ТП“. Видно е също и, че южната част от процесния имот попада под предвидена улица - тупик с о.т.66 – о.т. 67. Следователно към датата на сключването на процесния предварителен договор от месец юни 2017 г. поземленият имот е бил в регулация и е представлявал част от УПИ.

Със Заповед № РА50-347/25.04.2019 г. на Главния архитект на СО /том 1, л. 33-38/ се разрешава да се изработи проект за ПУП-ИПРЗ /подробен устройствен план – изменение на план за регулация и застрояване/ с териториален обхват УПИ-I – „за спортен комплекс, озеленяване, спортен клуб и ТП“, поземлен имот с идентификатор 68134.1500.701 по КККР, кв. 88, м. „ж.к. „Дружба 1“, район „Искър“ – СО и изменение на план за улична регулация от о.т. 66 до о.т. 67 и от о.т. 185 до о.т. 186. Предложението е за изработване на проект на ПУП в териториалния обхват на съществуващия УПИ-I с идентификатор 68134.1500.701 за създаване на нови УПИ-I – „за спортен комплекс, озеленяване, спортен клуб и ТП“ и УПИ-II – „за жилищна сграда с гаражи“. В заповедта е посочено, че към заявлението с искане за разрешаване изработването на проект за ПУП – изменение на плана за регулация и застрояване, е приложен предварителен договор от 2017 г., сключен между собствениците и „Т.-П.“ ЕООД за учредяване на право на строеж върху ПИ пл. № 701. Не се спори, че заповедта е публикувана на страницата на Столична община, Направление „Архитектура и градоустройство“ (НАГ), в регистър „Градоустройствени заповеди“.

В изпълнение на гореописаната заповед по административна преписка № САГ18-ГР00-110/2018 г. на НАГ – СО за процесния поземлен имот от ищцовото дружество е изработен проект за изменение на ПУП /от месец февруари 2020 г. – том 3, л. 356-360, и от месец юни 2020 – том 2, л. 271-275/, с който е предвидено урегулиране на процесния поземлен имот с идентификатор 68134.1500.701 по имотните му граници съгласно действащата кадастрална карта с изключение на частта от имота, попадаща в улична регулация и образуване на УПИ II-„за жилищна сграда, гаражи, магазини, офиси, общ. обслужване и трафопост“ и остатъчен УПИ I-„за спортен комплекс, озеленяване, спортен клуб и ТП“. В новообособения УПИ II-„за жилищна сграда, гаражи, магазини, офиси, общ. обслужване и трафопост“ е предвидена свободностояща застройка и подземни гаражи, по границите на УПИ. Този протокол също е публикуван на страницата на НАГ-СО.

С протокол № ЕС-Г-71 от 09.11.2021 г. на ОЕСУТ - СО, т. 10 том 1, л. 62- 80/, е приет изработеният проект и е предписано след изпълнение на служебните предписания да се издаде административен акт за одобряването му.

По делото са приложени 4 броя пълномощни с нотариална заверка на подписите и съдържанието от дата 28.09.2020 г., с които М. Д., И. Д., К. П. и В. Х. упълномощават лицата Г.М.П. и Г.Д.М. да ги представляват пред Столична община с оглед сключването от тяхно име в качеството им на собственици на процесния поземлен имот на договор за дарение на реална част от имота с площ от 276 кв.м., отредена за улица. Упълномощените лица заемат длъжността „юрисконсулт“ в дружеството „Т.-П.“ ЕООД, чийто едноличен собственик на капитала е едноличният собственик на капитала и управител на ищеца, а именно Г.Ш.. С пълномощно с нотариална заверка на подписите от 18.01.2021 г. Т. Ц., от своя страна, е упълномощил ищеца „Т.-П.“ ЕООД, представляван от управителя Г.Ш., със същите права.

В тази връзка и за целите на процедурата по одобряване на ПУП, с договор от 07.12.2021 г. /том 1, л. 100-104/ собствениците М. Д., И. Д., В. Х., К. П. и Т. Ц., представлявани от пълномощника си Г.Д.М., са дарили на Столична община заедно и съобразно притежаваните от тях квоти правото на собственост върху част от собствения им имот, представляваща поземлен имот с проектен идентификатор 68134.1500.9, с проектна площ от 276 кв.м., образуван чрез изменение на КК посредством отнемане на тази площ от поземлен имот с идентификатор 68134.1500.701, който дарен имот, съгласно ЧЗРП на м. „ж.к. Дружба 1“, одобрен с Решение № 28 по протокол № 24/30.03.2001 г. на Столичния общински съвет и съгласно действащия план за регулация, одобрен с Решение № 24 по протокол 32/10.12.2001 г. на Столичния общински съвет, попада в улица от о.т. 66 – о.т. 67.

Следва да се отбележи, че в приложената по делото административна преписка под № САГ18-ГР00-110/2018 г. на НАГ – СО се съдържат документи, в които както „Т.-П.“ ЕООД, така и „К.Б.Д.“ ЕООД са посочени като възложители на проект за ПУП-ИПРЗ. Първото заявление за внасяне на допълнителни документи, подадено от „К.Б.Д“ ЕООД, е с дата 15.03.2022 г., т.е. след сключване на 13.12.2021 г. на оспорените в настоящото производство прехвърлителни сделки. При разпит /виж протокол от открито съдебно заседание № 7151 от 28.06.2021 г./ вещо лице Д. М., изготвило приетата по делото съдебно-техническа експертиза, уточнява, че изработеният по възлагане на ищеца проект за ПУП, който не е бил одобрен, повторно е внесен за одобряване от ответното дружество „К.Б.Д.” ЕООД.

Съгласно приложеното по делото решение № 346 от 26.05.2022 г. Столичният общински съвет не е приел доклада с приложения проект за решение. В отговор на въпрос, зададен в открито съдебно заседание, а именно дали е приключила процедурата по урбанизиране на имота, вещото лице потвърждава, че към момента на приключване на съдебното дирене не е налице влязла в сила заповед за одобряване на изработения проект за ПУП.

Представена по делото е и Скица на поземлен имот № 15-703181- 24.06.2022 г., издадена от АГКК /том 1, л. 135/, в която процесният имот е индивидуализиран по следния начин: идентификатор 68134.1500.701 по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18- 27/03.04.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на кадастрална карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот от 25.01.2022 г., с адрес в гр. София, район „Искър“, ж.к. „Дружба“ с площ от 2280 кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – за друг вид застрояване, предишен идентификатор – няма, номер по предходен план – 701, съседи - 68134.1500.2479, 68134.1500.363, 68134.1500.422, 68134.1500.477, 68134.1500.75, 68134.1500.2599 и 68134.1500.78.

По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите Г.Д.М., Н.К.Я.в, В. Р.а Н., Н.Д.К., Д.М.Д.. От показанията на свидетеля М. – юрисконсулт в третото за спора лице „Т.-П.“ ЕООД, които съдът цени съобразно чл. 172 ГПК, се установява, че собствениците са оказвали пълно съдействие на „Т.-П.“ ЕООД в процедурата по урегулиране на имота, включително при даряване на парче от него за улица, които твърдения се потвърждават от приложените по делото писмени доказателства – електронна кореспонденция с ответника М. Д., пълномощни и др. Свидетелят сочи, че са били провеждани срещи с М. Д., И. Д., К. П., В. Х. и Г. Ц. – баща на ответника Т. Ц., като в хода на същите не били правени оплаквания за сроковете и че собствениците губят желание да бъде продължен срокът на договора. В хода на разпита Г. М. излага още, че процедурата не е извършена в предвидения в предварителния договор срок поради неспазване на срокове от страна на общинската администрация. Съдът не кредитира показанията на свидетеля в тази част, тъй като същите не кореспондират с останалия приложен по делото доказателствен материал – ищецът не ангажира доказателства за забавяне от страна на компетентните органи при изпълнение на конкретни техни задължения в рамките на административната процедура по изменение на ПУП.

От показанията на свидетеля Я. – инженер-геодезист в трудово правоотношение с „Т.-П.” ЕООД, се изяснява, че процесният поземлен имот е бил част от по-голям имот, който е трябвало да се урегулира, за да се проектира върху него. Уточнява, че първо е следвало да се обособи улица, след което да започне процедурата по градоустройството. Сочи, че процедурата за направата на улица се осъществила, но тази по градоустройството не била реализирана. Показанията на свидетеля Я. съдът кредитира в цялост, тъй като съответстват на приложените по делото писмени доказателства, в частност – административната преписка, водена пред НАГ- СО.

По-нататък, от показанията на свидетеля Н. се установява, че ответникът В. Х. се е оплаквала, „че нещата не вървят, че са се забавили във времето”. Отделно се установява, че собственикът на ищцовото дружество неколкократно е казвал на собствениците на поземления имот да го продадат – „нищо не става, продавайте”.

Обстоятелства в тази посока излага и свидетеля К. /записана в протокол № 9742 от 01.12.2023 г. като „Ц.”/ - брокер, посредством който са се осъществили сделките между ответниците физически лица и дружеството „К.Б.Д.” ЕООД. Същата твърди, че е присъствала на множество телефонни разговори, водени между ответницата М. Д. и представител на ищцовото дружество. Сочи, че „т е /“Т.-П.” ЕООД/ самите са казали, че не искат да правят нищо относно този имот и да си го продават, както намерят за добре”. Излага също така, че „Т.-П.” ЕООД им извива ръцете, предлага им някакви смешни пари и те затова искат да прекратят взаимоотношенията си с него, защото нямат ПУП, имат изтекъл предварителен договор и затова продават този имот”. Твърди, че тя лично е осъществявала комуникацията между ответниците физически лица и купувача „К.Б.Д.” ЕООД, като не е останала с впечатление страните да са се познавали предварително. Сочи, че в хода на преговорите не е предоставяла за информация на ответното дружество процесния предварителен договор.

От показанията на свидетеля Д. се изяснява, че на среща, проведена около месец септември 2021 г. със собственика на „Т.-П.” ЕООД – Г.Ш., на М. Д. било казано „да си продаде имота”. Установява се, че на срещата присъствали всички заинтересувани лица, подписвали договори. След тази среща ответницата Д. потърсила брокер и купувач, като не познавала предварително нито брокера, съдействал за реализирането на сделката, нито купувача „К.Б.Д.” ЕООД.

По делото е допусната и приета Съдебно-техническа експертиза, която съдът кредитира като обективно и компетентно изготвена, относно определяне на пазарната стойност на процесния имот към момента на сключването на предварителния договор и към този на изповядване на атакуваните сделки за покупко-продажба. Видно от приложеното по делото заключение, пазарната стойност на процесния имот към 23.06.2017 г. според регулационния му статут към момента на сключване на предварителния договор е била кръгло 400 800 лв., а, ако за имота е бил отреден самостоятелен УПИ, към същата дата тя би била кръгло 1 931 555 лв. Посредством СТЕ се изяснява, че пазарната стойност на процесния поземлен имот според регулационния му статут към датата на изповядване на оспорените сделки /13.12.2021 г./ е била кръгло 646 410 лв., а, ако за имота е бил отреден самостоятелен УПИ, каквото е било предвиждането, цената би се равнявала кръгло на 4 073 820 лв.

От правна страна: По допустимостта: Ответникът И. Д. прави възражение за недопустимост на процеса спрямо себе си поради липса на процесуална легитимация на ищеца да води иск по чл. 135 ЗЗД спрямо него, тъй като той не е обвързан от сключения от съпруга му предварителен договор.

По делото бе установено, че в имуществените отношения на съпрузите И. и М. Д. е приложим законовият режим на общност. Следователно закупената от М. Д. по време на брака /виж нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № 40, том II, рег. № 7630, дело № 209 от 04.06.2010г. на нотариус В. Г., с рег. № 340 на НК, с район на действие – СРС/ от Л. И. С. ½ ид. част от процесния поземлен имот е придобита в режим на съпружеска имуществена общност съгласно чл. 21, ал. 1 във вр. със ал. 3 във вр. с § 4, ал. 1 СК от 2009 г. Съгласно Решение № 87 от 12.06.2020 г. по гр. д. № 4051/2019 г., г. к., ІV г. о. на ВКС предварителният договор не е акт на разпореждане с право на собственост. Правото на собственост върху имота преминава от патримониума на продавача в патримониума на купувача едва при сключването на окончателния договор, респ. от момента на влизане в сила на решението, с което предварителният договор бива обявен за окончателен. В този момент настъпва транслативният ефект на разпоредителната сделка, т.е. се осъществява разпореждането с вещ, съпружеска имуществена общност, по смисъла на чл. 24, ал. 4 СК. По отношение на предварителния договор съгласието на другия съпруг представлява задължително условие за сключването на окончателния договор по съдебен ред, като същото следва да бъде дадено изрично и то в изискуемата от закона форма за действителност, предвидена за самия предварителен договор. Постановено е също, че съдът не разполага с правомощието да обяви за окончателен предварителен договор за продажба на имот, съпружеска имуществена общност, сключен само от единия съпруг, предоставяйки на другия съпруг възможността да оспори извършеното разпореждане в срока по чл. 24, ал. 4 СК.

Страна по процесния предварителен договор е единствено М. Д., поела задължение да прехвърли притежаваната в режим на СИО от съпрузите ½ ид.ч. от процесния имот. За сключването на предварителния договор съгласие на нейния съпруг не се изисква, но съобразно цитираната съдебна практика на касационната инстанция такова е необходимо за обявяването на предварителния договор за окончателен. При това положение съдът намира се неотносимо позоваването на ответника на т. 1 от Тълкувателно решение № 5 от 29.12.2014 г. по тълк. дело № 5/2013 г. на ОСГТК на ВКС, която постановява, че за личен дълг на единия съпруг разпоредителната сделка с имот, притежаван в режим на съпружеска имуществена общност, се обявява за относително недействителна по реда на чл. 135 ЗЗД за ½ идеална част от имота. Съгласно мотивите на т. 1 Павловият иск не може да бъде уважен срещу съпруга - ответник, който не е длъжник и неговото действие да се счита за нестанало по отношение на чужд кредитор и за чужд дълг. Ответницата Д. се е задължила за прехвърлянето на ид.ч. от имот, който притежава заедно със съпруга си в режим на СИО. Тъй като разпореждането с имота не е възможно без съгласието на И. Д., задължението на съпругата му по предварителния договор не може да се счита за неин „личен дълг“, доколкото при съгласие, изразено по съответния ред от съпруга й, той ще бъде обвързан от последиците на обявяването по съдебен ред на предварителния договор за окончателен. И. Д. е и страна по оспорената в настоящото производство разпоредителна сделка от 13.12.2021г., респективно ищецът е легитимиран да води иск по чл. 135 ЗЗД спрямо него и претенцията се явява допустима.

По основателността: Искът по чл. 135, ал. 1 ЗЗД има за предмет потестативното право на кредитора да обяви за недействителни по отношение на себе си действията, с които длъжникът го уврежда. Това право възниква за кредитора по силата на закона при установен фактически състав – 1/ наличие на съществуващи спрямо длъжника права; 2/ извършена от длъжника сделка, която пречи на осъществяването им – увреждащо действие е всеки правен или фактически акт, с който се засягат права, които биха осуетили или затруднили осъществяването на правата на кредитора спрямо длъжника; 3/ увреждащото действие е съзнавано от длъжника и третото лице, когато те знаят, че съществуват права, които сделката уврежда – Решение № 35 от 12.04.2018 г. по гр.д. № 1783/2017 г. по описа на III г.о. на ВКС.

С оглед първия елемент от фактическия състав на претенцията, лице, което има качеството на кредитор по смисъла на чл. 135 ЗЗД, може да е всеки титуляр на парично или непарично вземане, което не е прекратено или погасено по давност, без да е необходимо вземането да е ликвидно или изискуемо. Страната, поискала обявяването на относителна недействителност по чл. 135 ЗЗД, следва да установи качеството си на кредитор.

Що се отнася до втория елемент от фактическия състав, а именно увреждащото действие – ирелевантно е дали длъжникът разполага с друго имущество и в какви размери е това друго имущество. Увреждането на кредитора като елемент от фактическия състав на иска е от категорията на обективните предпоставки и предполага, че чрез извършеното правното действие длъжникът създава или увеличава неплатежоспособността си. Правноирелевантно е дали длъжникът след разпореждането притежава имущество и на каква стойност – виж Решение № 261/25.06.2015 г., по гр.д. № 5981/2014 г. на IV г. о. на ВКС. Съгласно чл. 133 ЗЗД, за обезпечение вземането на кредитора служи цялото длъжниково имущество. Кредиторът разполага с възможност да избира от кое имущество да се удовлетвори, поради което всяко действие на длъжника, намаляващо имуществото му, е увреждащо кредитора – Решение № 407 от 29.12.2014 г. по гр.д. № 2301/2014 г. IV г. о. на ВКС.

Сключването на договор за покупко-продажба на недвижим имот поначало има увреждащ кредитора характер, тъй като увреждане е налице, както когато разпоредителното действие намалява актива на имуществото, така и когато затруднява възможността за удовлетворяване на кредитора. Трансформирането на недвижим имот в пари несъмнено затруднява това удовлетворяване предвид възможността за твърде лесно укрИ.е или последващо разходване на парите. Следва да се има предвид, че евентуалната разлика между действителната пазарна цена на отчуждения имот и продажната цена, уговорена между страните, не е от значение за преценката за наличието или липсата на увреждане на кредитора – в този смисъл Решение 149 от 12.11.2013 г. по т. д. № 422/2012 г., т. к., I т. о. на ВКС, Решение № 278 от 29.03.2018 г. по гр. д. № 4317/2016 г., г. к., IV г. о. на ВКС и др. Основателността на иска по чл. 135 ЗЗД е обусловена и от трети /субективен/ елемент – наличие на знание /представа/ у длъжника, че, извършвайки определено правно действие с имуществото си, уврежда свой кредитор. Достатъчно е само знание у длъжника, че той има кредитори, които биха могли да се удовлетворят от имуществото му, ако не изпълни задълженията си към тях, и че вследствие на съответното действие се увреждат техните интереси. Без значение е дали длъжникът е имал ясна представа за размера на кредиторовото вземане, релевантно е само знанието за неговото съществуване. Съгласно константната съдебна практика длъжникът винаги знае за увреждането, когато разпоредителната сделка е извършена след възникване на кредиторовото вземане – Решение № 264 от 18.12.2013г. по гр.д. № 915/2012 г. на ВКС, IV г. о.

Съгласно чл. 135, ал. 1 ЗЗД в хипотезата на възмездно увреждащо действие, каквото се твърди да представляват обективираните в нотариален акт № 33/13.12.2021г. том VII, рег. № 14534, н.д. № 1097/2021г. и нотариален акт № 34/13.12.2021 г., том VII, рег. № 14535, н.д. № 1098/2021 г. на нотариус С.Т., рег. № 065 на НК, договори за покупко-продажба на недвижим имот, сключени от ответниците /респективно техните праводатели/ с „К.Б.Д.” ЕООД, третото лице, с което длъжникът е договарял, трябва също да е знаело за увреждането.

В настоящия случай следва да бъдат съобразени особеностите на хипотезата, при която ищецът по претенция с правно основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД извежда качеството си кредитор от вземане, произтичащо от сключен предварителен договор. Съгласно мотивите към т. 2 на Тълкувателно решение № 2 от 09.07.2019 г. по тълк. д. № 2/2017 г., ОСГТК на ВКС, когато обещан с предварителен договор имот е продаден на трето лице, за купувача по предварителния договор сделката е увреждаща поради осуетената възможност за реализиране на правото да се иска сключване на окончателен договор. Производството по чл. 135 ЗЗД се явява преюдициално спрямо производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, тъй като обуславя неговия изход.

В мотивите към посочената т. 2 от Тълкувателно решение № 2/2017 г. на ОСГТК на ВКС изрично е посочено, че когато е предявен само иск по чл. 135 ЗЗД, съдът изхожда от положението, че вземането съществува, ако то произтича от твърдените от ищеца факти. Това е така, защото предмет на делото по чл. 135 ЗЗД не е самото вземане на кредитора, а потестативното му право да обяви за недействителна по отношение на себе си сделка или друго действие, с които длъжникът го уврежда. Правоотношението, легитимиращо ищеца като кредитор, става предмет на делото единствено когато Павловият иск е обективно съединен с иск за вземането.

В настоящият случай с депозираната по делото искова молба ищецът е предявил при условията на обективно и субективно съединяване искове с правно основание чл. 135 ЗЗД и чл. 19, ал. 3 ЗЗД, които, както бе по-горе посочено, съдът служебно е разделил в отделни производства на основание чл. 210, ал. 2 ГПК. Извън предмета на настоящото производство по чл. 135 ЗЗД се намира правоотношението, легитимиращо ищеца като кредитор, но за успешното провеждане на претенцията е необходимо дружеството да установи необходимите материални предпоставки, първата от които е именно качеството му на кредитор по съществуващо непарично вземане срещу ответниците физически лица.

„Т.-П.” ЕООД извежда това си качество от представения по делото предварителен договор от месец юни 2017 г. за учредяване на право на строеж върху процесния поземлен имот. В тази връзка и с оглед установяването на първия елемент от правопораждащия фактически състав, съдът следва да разгледа правоизключващите възражения на ответната страна.

Ответниците В. Х. и Т. Ц. навеждат твърдения за нищожност на договора поради невъзможен предмет предвид липса на точна индивидуализация на обектите, върху които физическите лица прехвърлители ще си запазят правото на строеж. Предварителния договор за отстъпване право на строеж следва да съдържа всички елементи от същественото съдържание на бъдещата правна сделка. На първо място, следва да бъде уговорено какво ще се строи – съгласно чл. 180 ЗУТ правото на строеж в поземлен имот се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината /района/ в предвидените от закона случаи. Фактически обемът на правото на строеж е лимитиран от предвижданията на подробния устройствен план. На следващо място, трябва да бъдат установени правомощията на строителя /ищцовото дружество/, като ЗУТ предвижда, че проектът се съгласува преди учредяването на правото. В този смисъл е и разпоредбата на чл. 2, ал. 1 от процесния договор, съгласно която окончателният договор за учредяване на право на строеж в полза на строителя следва да се сключи след представяне от последния на заверен от общинската администрация проект. По-нататък, правото на строеж винаги се учредява в определен обем и за конкретна постройка. Други условия, които следва да бъдат отразени в предварителния договор, са видът на постройката, степен на завършеност, използвани материали и всичко, което в максимална степен индивидуализира обекта на строителството. При необходимост, договорът следва да съдържа и срокове за извършване на промяна в подробния устройствен план на поземления имот, респективно за изготвяне и одобрение на подробен устройствен план, ако такъв не съществува към момента на сключване на предварителния договор. Следва да са регламентирани още срокове за съгласуване и одобрение на инвестиционния проект, за получаване на разрешение за строеж, за започване и завършване на строителството и получаване на разрешение за ползване на сградата, санкции при неизпълнение на задълженията на страните по договора и др. В настоящия случай страните по процесния предварителен договор са предвидили построяването на жилищна сграда, подробно са установили степента на завършеност на самостоятелните обекти на собствениците, общите части и инфраструктурата на сградата – чл. 10 и 11 от договора. В чл. 1 са уредили правото на строеж върху каква процентна част от постигнатата разгърната застроена площ да бъде запазено за собствениците /25 %/, като остатъкът е отреден за строителя. Съдът не споделя доводите на ответниците за нищожност на договора поради невъзможен предмет. Невъзможността на предмета трябва да е начална, т.е. налице към момента на постигане на договореността, и може да бъде фактическа или юридическа. Съгласно Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2016 г. по тълк. дело № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС фактическа невъзможност на предмета е налице, когато той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално опредЕ. вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието, а юридическа – когато за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка, например нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта.

Търсейки чрез тълкуване на договорните клаузи действителната обща воля на страните при сключване на договора, съдът намира, че параметрите на бъдещата сграда към момента на сключването на предварителния договор, респективно индивидуализирането на конкретните обекти, върху които собствениците ще си запазят право на строеж, е поставено от страните в зависимост от провеждането на предстоящи административни процедури по одобряване на подробен устройствен план и издаване на строителни книжа – „съгласуван с компетентните инстанции одобрен от собствениците работен проект” /чл. 1/ и „заверен от общинската администрация проект” /чл. 2, ал. 1/. Настоящият състав счита, че не е налице изначална невъзможност на предмета на предварителния договор, като същият към момента на сключването на сделката не е определен, но е определяем. За изповядването на окончателната сделка страните са поставили условието строителят да представи на собствениците заверен от компетентните органи проект, в който да е регламентирана разгърнатата застроена площ на бъдещата сграда. По този начин ще бъде опредЕ. и площта на обектите, върху които собствениците си запазват правото на строеж, съобразно квотите им в съсобствеността. Настъпването на условията за сключването на окончателната сделка поначало е предмет на производство, в което се разглежда иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Възражението за нищожност се явява неоснователно и следва да бъде оставено без уважение.

На следващо място, ответниците излагат доводи за прекратяване на договорната връзка с ищеца, поради което намират, че същият не се явява техен кредитор. В чл. 13, ал. 5 от процесния договор е предвидено автоматичното му прекратяване, ако в срок до 12 месеца от подписването му строителят не приключи процедура по уреждане на сметки по регулация, освен при сключването на изрично допълнително споразумение за продължаването на срока. Последният нотариално заверен подпис от страна по договора е положен на 27.06.2017 г., респективно 12-месечният срок е предвиден да изтече на 27.06.2018 г. Съдът намира, че клаузата на чл. 13, ал. 5 от процесния договор не представлява прекратително условие по смисъла на чл. 25, ал. 1 ЗЗД, съгласно която разпоредба прекратяването на договора може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие. Това е така, тъй като неизпълнението на основно задължение на страна по договора, каквото е уреждането на сметки по регулация, не би могло да бъде въведено като модалитет на договора и да обуславя действието му. Включването в договорите на чисто потестативни условия, т.е. такива, които зависят изцяло от волята на едната страна, поставя под съмнение намерението за обвързване и съществуването самия договор. В разпоредбата на чл. 13, ал. 5 от договора е закрепен прекратителен срок – бъдещо сигурно събитие, с изтичането на който страните са предвидили отпадане занапред на облигационната връзка помежду им, в случай че едната от тях не изпълни едно от своите договорни задължения.

За изясняване на съдържанието на това задължение следва да бъде изследван да смисълът, който са вложили контрагентите, в използвания в договора термин „уреждане на сметки по регулация”. При съмнение относно точният смисъл на договорните клаузи, следва да се търси действителната обща воля на страните, като отделните уговорки подлежат на тълкуване в общия смисъл на договора, за изясняването на които следва да се вземат предвид и обстоятелства, предхождащи или следващи неговото сключване – чл. 20 ЗЗД. В чл. 3, ал. 2 от договора собствениците са декларирали, че поземленият имот е с уредени регулационни сметки, като по делото бе изяснено, че същият е част от УПИ с предназначение „за спортен комплекс, озеленяване, спортен клуб и ТП“, респективно действително е бил в регулация. За да бъде построена предвижданата жилищна сграда обаче, е следвало да бъде променено предназначението на поземления имот. Като се има предвид съдържащото се в чл. 8 от предварителния договор упълномощаване на строителя от страна на физическите лица собственици да изготвя от тяхно име проекти за промяна на ПУП, да започва и води процедури за промяна на ПУП, да урежда сметки по регулация, както и изричната клауза за прекратяването на договора при незавършване на съответната процедура в 12-месечен срок от подписването му, съдът намира, че страните по договора са вменили задължение за ищеца именно да реализира промяна в предназначението на поземления имот и обособяване на нов УПИ, в който да може да се построи жилищната сграда. От анализа на събраните в настоящото производство доказателства се установява, че и към момента на приключването на съдебното дирене процедурата по промяна на ПУП не е доведена докрай.

Съдът не споделя доводите на ищцовата страна за продължаване на срока на договора. Дружеството се позовава на съдействието, което ответниците физически лица са продължили да оказват при провеждане на процедурата по урегулиране на имота и след 27.06.2018 г., включително чрез подписването на необходимите документи и упълномощаване на ангажирани от ищеца лица за дарение, осъществено на 07.12.2021 г., на част от имота на Столична община за обособяване на улица. Съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Договорът за учредяване на право на строеж е формален и се сключва във формата на нотариален акт, респективно предварителният договор за учредяването му следва да се сключи в писмена форма за действителност. Тази форма е спазена, като процесният договор е сключен в квалифицирана писмена форма – с нотариална заверка на подписите.

Страните изрично са предвидили, че за продължаване на срока на договора следва да бъде сключено изрично допълнително споразумение, като по този начин са изключили възможността договорът да се измени в частта относно срока на действие с конклудентни действия. Тази разпоредба от договора е в съответствие с правилото на чл. 293, ал. 6 ТЗ, което има значение на принцип и според което, когато за сключването на търговската сделка е предвидена опредЕ. форма, тя се отнася и за измененията и допълненията на сделката. Процесният договор е едностранна търговска сделка по смисъла на чл. 286, ал. 1 ТЗ, тъй като е сключен от търговец – „Т.-П.” ЕООД, във връзка с упражняваното от него занятие. Следователно правилото за формата за изменение на сделките, закрепено в ТЗ, е приложимо и в настоящия случай с оглед чл. 287 ТЗ, съгласно който разпоредбите за търговските сделки се прилагат и за двете страни, когато за едната от тях сделката е търговска и не следва друго от закона. Това означава, че допълнителното споразумение за продължаване срока на договора е следвало да бъде извършено също в писмена форма за действителност.

По делото не бяха представени писмени доказателства за сключено допълнително споразумение за продължаване на срока на договора. Това обстоятелство не може да се установява и със свидетелски показания, предвид нормата на чл. 164, ал. 1 ГПК, посредством каквито ищецът се домогва да докаже продължаващата обвързаност на страните от процесния договор. Поради това показанията на св. М. се явяват недопустими в съответната част.

Следва да се посочи, че от ищеца бяха ангажирани гласни доказателства, с които същият се домогва да докаже, че административната процедура по уреждане на регулационния статут на имота не е извършена в предвидения в предварителния договор срок поради неспазване на срокове от страна на общинската администрация. Това обстоятелство обаче не се потвърждава от останалия събран по делото доказателствен материал. Освен това, както бе вече посочено, процесният договор е сключен от ищеца в търговско качество във връзка с търговската му дейност. Това означава, че при сключване на договора и изпълнение на задълженията си по него, каквото е реализирането на процедурата по промяна на ПУП, „Т.-П.” ЕООД дължи да действа с грижата на добрия търговец – чл. 302 ТЗ. Тази грижа представлява абстрактен модел, който включва опредЕ. степен на старание, внимание, знания, умения, определен интелектуален и физически потенциал, ниво на познание и професионализъм, които поначало един добър търговец от същия бранш, при същите условия, би положил. От търговец, който е строител по занятие, се очаква при сключване на предварителен договор за строеж, да е извършил проверка за състоянието на имота, върху който ще се строи, регулацията му, необходимостта от провеждане на процедура по изменение на ПУП и промяна на уличната регулационна линия. Такъв търговец се очаква да е наясно с продължителността на съответните административни процедури, уредени в закона, като съобрази същата при уговарянето на такива срокове за изпълнение, които обективно да може да спази. Твърдяното забавяне вследствие неспазване на срокове от администрацията обаче не се подкрепя от приложената по делото административна преписка на НАГ-СО. Освен това страните не са уговорили срокът на договора да бъде продължаван съответно на времето, в което строителят се намира в невиновна невъзможност за изпълнение на задължението си за въвеждане на имота в регулация.

С оглед всичко изложено може да се достигне до извода, че предварителният договор за учредяване на право на строеж е прекратен занапред поради неспазването на задължението на Т.-П.” ЕООД да уреди сметките по регулация в предвидения в предварителния договор 12-месечен срок. Автоматичното прекратяване с изтичане на срока е настъпило на 27.06.2018 г., от които момент е прекъсната облигационната връзка между страните.

След като ищецът е загубил качеството си кредитор на ответниците физически лица през месец юни 2018 г., разпоредителните сделки, извършени от собствениците в полза на „К.Б.Д.” ЕООД през 2021 г. не увреждат ищцовото дружество.

Дори да се приеме, че с изтичането на 12-месечния срок за изпълняване на задължението за въвеждане на имота в регулация процесният предварителен договор не е прекратен, в настоящото производство не се установява и третата материалноправна предпоставка за уважаване на претенцията по чл. 135, ал. 1 ЗЗД, а именно знание на ответното дружество за увреждащия характер на прехвърлителните сделки. Знанието на физическите лица длъжници се презумира с оглед горецитираната константна практика, съгласно която то е винаги налице, когато увреждащите действия са извършени след възникване на вземането.

Знанието на дружеството приобретател, от друга страна, следва да бъде установено при условията на пълно и главно доказване в настоящия процес, като доказателствената тежест се носи от ищеца. Същият се позовава на обстоятелството, че административни актове по хода на процедурата по промяна на ПУП са били публикувани на официалната уебстраница на НАГ- СО, регистър „Градоустройствени заповеди” и „ОЕСУТ Протоколи”. Действително може да се предположи, че дружеството „К.Б.Д.” ЕООД, което като търговец извършва по занятие сделки с предмет недвижими имоти, би извършвало проучване на тези, които закупува. Публикуваната на уебсайта заповед на главния архитект на гр. София обаче съдържа единствено информация, че за процесния поземлен имот има сключен предварителен договор от 2017 г. между ищеца и ответниците, като не е възпроизведено съдържанието му, нито става ясно дали същият е в действие към съответния момент. Наличието на публична информация за провеждането на административна процедура по урегулиране на поземления имот не създава презумпция за знание у приобретателя на имота за наличието на права на ищеца спрямо процесния имот. Заповедта на главния архитект представлява индивидуален административен акт, който създава права и задължения за своите адресати, сред които не е „К.Б.Д.” ЕООД.

В приетата по делото административна преписка, водена от НАГ-СО, не се откриват документи, от които да се установява ответното дружество да е изисквало достъп до приложените в нея документи преди сключването на договорите за покупко-продажба. Достъп до документацията е предоставян след представяне на надлежно пълномощно от заинтересованите лица, като ответното дружество се е конституирало по преписката едва на 23.01.2022 г. съгласно заявление с вх. № САГ-18-ГР00-110(29) с което „К.Б.Д.“ ЕООД е представило пред НАГ-СО нотариалните актове, по силата на които е придобил правото на собственост.

Категоричен извод за знание на ответника за наличието на вземане на ищеца към собствениците не може да се направи и от останалите събрани по делото доказателства. Свидетелските показания сочат, че страните по атакуваните договори не представляват свързани лица, нито са се познавали преди инициирането на преговорния процес. Освен това, последният е осъществяван чрез брокер. В нотариалните актове, в които са обективирани оспорените прехвърлителни сделки, се съдържа изрична декларация от страна на собствениците, че поземленият имот не е предмет на предварителни договори, както и че с прехвърлянето на собствеността не се увреждат права на кредитори по чл. 135 ЗЗД. Оттук може да се направи изводът, че купувачът не е формирал съзнание, че сделките могат да са увреждащи за третото лице по тях, а именно ищеца.

Действително договорът за дарение в полза на Столична община, сключен за целите на промяната на регулационния статут на процесния имот, е вписан в Служба по вписванията – гр. София на 08.12.2021 г. /5 дни преди изповядването на оспорените сделки/, респективно същият се счита известен за всички трети лица, считано от тази дата. Макар като упълномощен представител на собствениците да е действало лицето Г. М., юрисконсулт в свързаното с ищеца дружество „Т.-П.” ЕООД, от съдържанието на този договор не може да се извлече никаква информация по отношение на права на „Т.-П.” ЕООД, които прехвърлителните сделки биха могли да увредят.

Нещо повече, посредством назначената по делото съдебно-техническа експертиза без установено, че „К.Б.Д.” ЕООД е закупило имота срещу приблизително 575 397.06 лв., която сума е била по-ниска от пазарната стойност на същия според регулационния му статут към датата на изповядване на оспорените сделки /13.12.2021 г./, а именно 646 410 лв. Пазарната цена на имота, ако за него бе отреден самостоятелен УПИ към същата дата, е многократно по-висока /4 073 820 лв./, респективно от размер на продажната цена не може да се достигне до категоричен извод, че ответното дружество е закупило имота със съзнанието, че за същия предстои да бъде приключена процедура за уреждане на регулационни сметки, предприета от ищеца.

Тъй като по делото не бяха установени материалноправните предпоставки на претенцията по чл. 135 ЗЗД, същата е неоснователна и следва да бъде отхвърлена изцяло.

По разноските:

При този изход на спора на ответниците на основание чл. 78, ал. 3 ГПК се дължат направените в хода на производството разноски. Ответниците „К.Б.Д.“ ЕООД, В. Х., Т. Ц., Т. П., Й. П., С. П., В. П. претендират разноски в размер на 5000 лв. за адвокатско възнаграждение всеки или общо 35 000 лв., като представят списък по чл. 80 ГПК и ангажират надлежни писмени доказателства. При това положение същите ще се възложат в тежест на ищеца „Т.-П.“ ЕООД. Ответниците М. и И. Д. не представят списък по чл. 80 ГПК, както и доказателства за направата на разноски в настоящото производство, поради което в тяхна полза такива няма да бъдат присъдени.

Водим от гореизложеното, съдът