Решение № 78 от 27.3.2025 г. на Районен съд - Ихтиман по дело № 1271/2024 г.

Производството е образувано по предявени от Я. Н. Ч., ЕГН: •••••••••• срещу община И. в условията на първоначално обективно кумулативно съединяване следните искове: конститутивен иск с правно основание чл. 189, ал. 1, изр. първо ЗЗД вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на договор за покупко – продажба от 03.10.2022г. на недвижим имот – частна общинска собственост, вписан в Служба по вписванията гр. И. с вх. № •г., акт № • том •, дело № • г., по силата на който община И. е прехвърлила на ищеца правото на собственост върху поземлен имот с пл. № 220 по плана на новообразуваните имоти в местността „•“ в землището на с. В., общ И., обл. С., целият с площ 725, 62 кв.м., при граници на имота: ПИ № •, ПИ № •, ПИ № •, ПИ № •. Предявен е и осъдителен иск с правно основание чл. 189, ал. 1, изр. второ ЗЗД вр. чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД за осъждане на ответната община да върне на ищеца платената продажна цена на имота в размер на 12 000 лева, ведно със сторените разноски, свързани с придобиване собствеността върху имота в размер на 660, 00 лева, от които 360, 00 лева – заплатен местен данък, 50, 00 лева – такса за вписване, 250, 00 лева – разходи за изготвяне на пазарна оценка на имота. Ищецът твърди, че процесният договор за покупко - продажба е сключен на основание чл. 35, ал. 6 от Закона за общинската собственост и въз основа на съставен акт за общинска собственост № •/29.03.2022г. Излагат се доводи, че след сключване на договора, ищецът е предприел действия по ограждане на имота, но получил информация, че имотът се ползва от други лица, които го считат за собствен. Навежда твърдение, че при извършена проверка в Служба по вписванията установил, че за спорния имот има съставен Нотариален акт за покупко - продажба с рег. № •г., акт. № •, том•, дело № •, съгласно който трето лице е закупило имота, както и Нотариален акт за собственост на недвижим имот, вписан в Служба по вписванията с вх. рег. № •г., акт № •, том •, дело № •, партиден № • Ищецът изтъква, че към момента на участие в процедурата по придобиване на имота и при придобиване собствеността върху същия, за него не е било известно обстоятелството, че трети лица имат вещни права върху имота. Същото не му било съобщено от ответната община. Изтъква се още, че след като узнал за наличието на права на трети лица спрямо имота, ищецът уведомил община И. за това обстоятелство, но от нейна страна не били предприети никакви действия. По изложените съображения ищецът иска да развали договора за покупко продажба на спорния имот по съдебен ред и претендира връщане на заплатената от него продажна цена и разноските по сключване на договора. Препис от исковата молба и приложенията към нея са надлежно връчени на ответната община, като в срока по чл. 131 ГПК не е постъпил отговор на исковата молба. В открито съдебно заседание, ищецът, редовно призован, не се явява лично, представлява се от пълномощника – адв. А. от САК, който поддържа исковата молба, ангажира писмени доказателства. В хода на устните състезания изразява становище, че по делото са събрани доказателства, обуславящи основателността на предявените искове, поради което иска от съда да се произнесе с решение, с което да развали процесния договор за покупно - продажба на недвижим имот и да осъди ответната община да заплати на ищеца продажната цена и сторените разноски по продажбата. Претендира присъждане на деловодни разноски. Представя списък по чл. 80 ГПК. В открито съдебно заседание, ответната община, редовно уведомена, не изпраща представител по закон или по пълномощие. Не е депозирала искане за разглеждане на делото в отсъствие на неин представител. Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства по реда на чл. 12 и чл. 235 ГПК, приема за установено от фактическа страна следното: В приетия по делото акт № • за частна общинска собственост от 29.03.2022г., издаден от Кмета на общ. И., вписан в Служба по вписванията в гр. И. с вх. № • е записано, че поземлен имот № • по плана на новообразуваните имоти в м. „•“ в землището на с. В. с площ 725, 62 кв.м. и граници: на изток – ПИ № •, юг – ПИ № •, ПИ № •, запад – ПИ № • е частна общинска собственост. От приетата по делото тръжна документация /л.46 - л.50/ се установява, че на •г. Кметът на община И. е утвърдил документите за провеждане на публични търгове за продажба на поземлени имоти – частна общинска собственост, находящи се землището на с. В., м. „•“, в това число и на ПИ № • с площ 725.62 кв.м. Съгласно Заповед № •г. на Кмета на община И., ищецът е определен за победител в проведения публичен търг с тайно наддаване за продажба на ПИ № •, като е наредено сключване на договор за покупко - продажба с купувача - ищец за продажната цена от 12 000 лева. Ищецът е задължен да заплати и разноски по продажбата – 360 лева – местни данъци и такси и 250 лева – изготвяне на оценка на имота. На •г. между община И. като продавач и ищеца Я. Н. Ч. като купувач е сключен договор за покупко продажба на процесния недвижим имот - частна общинска собственост – ПИ № • по плана на новообразуваните имоти в местност „•“ в землището на с. В., общ. И., обл. С., с площ 725.62 кв.м., при съседи изток - ПИ № •, юг - ПИ №•, ПИ № •, запад ПИ № • за продажна цена от 12 000 лева. Съгласно чл. 2, ал. 2 от договора цената е заплатена от купувача, за което е издадена фактура № •, приета като доказателство по делото. От същата фактура № •. се установява, че купувачът е заплатил на община И. данък за придобиване на имота в размер на 360, 00 лева. Установява се, че купувачът - ищец е заплатил на продавача – ответната община сумата от 250, 00 лева за изготвена пазарна оценка на имота, за което му е издадена фактура № 1•г. от ответната община, приета като писмено доказателство по делото. Договорът за покупко - продажба е бил вписан в Служба по вписванията гр. И. с вх. № •г., акт № • том •, дело № •г., като за вписването е събрана и платена държавна такса в размер на 12, 00 лева. Видно от Заповед на Кмета на община И. от 12.10.2022г. /л. 12 от делото/ е наредено имотът да се отпише от актовите книги за частна общинска собственост и да се предаде на новия купувач – ищеца. От приетия по делото Нотариален акт № •, том III, рег. № •, дело № • от 2000г. на нотариус С. В. с район на действие РС Ихтиман, вписан в Служба по вписванията гр. И. с вх. № •, се установява, че на 24.11.2000г. И.Т.Е. е продал на И. Т. Й. празно дворно място с площ 676 кв.м., находящо се в местността „•“ землището на с. В., обл. София, съставляващо парцел IX / девети/, в квартал 5/пети/, при съседи – от две страни път, парцел Х, парцел VII и парцел VIII в същия квартал за сумата от 1700 лева. Видно от приетия по делото констативен нотариален акт № •, том II, рег. № •, дело № •1г. на нотариус Р. Г. с район на действие РС И., вписан в Служба по вписванията в гр. И. с вх. № И. Т. Й. и Т. И. Й. са признати за собственици в режим на СИО на спорния имот. Като в нотариалния акт е записано, че ПИ № • е частично идентичен с ПИ •, в квартал 5 (пети) в площ 678 кв.м. по предходния план на м. •, съгласно представени в нотариалното дело документ за собственост, удостоверение за идентичност и скица. Установява се, че на 09.02.2023г. ищецът е депозирал в община И. жалба, с която уведомява Кмета за проблем със собствеността на спорния имот и е апелирал за предприемане на съответни правни действия. При така установената фактическа обстановка съдът достига до следните правни изводи: Районен съд Ихтиман е сезиран с обективно кумулативно съединени искове – конститутивен иск за разваляне на договор за покупко продажба на недвижим имот с правна квалификация чл. 189, ал. 1 вр. чл. 87, ал. 3 ЗДД и осъдителен иск с правна квалификация чл. 189, ал. 1, изр. 2 вр. чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за осъждане на продавача да върне на купувача продажната цена и да заплати разноските по договора. По иска с правна квалификация чл. 189, ал. 1, изр. първо ЗЗД вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД в тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване наличието на следните материалноправни предпоставки: 1. сключен валиден договор за покупко - продажба между ищеца и ответника с предмет право на собственост или ограничено вещно право върху недвижим имот; 2. наличие на самостоятелни вещни права в полза на трето лице върху същия недвижим имот, които засягат обекта на продажбата, тоест продавачът да се е разпоредил с права, които не му принадлежат; 3. купувачът да е добросъвестен – тоест по време на купуването да не е знаел, че купува от несобственик или че трети лица имат права върху закупения от него недвижим имот. По осъдителния иск с правно основание чл. 189, ал. 1, изр. второ ЗЗД вр. чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД за връщане на продажната цена и заплащане на сторените разноски по сключване на договора, в тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване следните материалноправни предпоставки: 1. сключен валиден договор за покупко - продажба между ищеца и ответника с предмет право на собственост или ограничено вещно право върху недвижим имот; 2. Заплащане от купувача на твърдяната продажна цена и на сторените разноски по сключване на договора, както и техния размер; 3. Разваляне на договора за покупко - продажба поради наличие на права на трети лица спрямо имота, предмет на договора. В тежест на ответника е да докаже своите правоизключващи и правонамаляващи възражения по двата иска. Според разпоредбата на чл. 189 ЗЗД, ако продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата по реда на чл. 87 ЗЗД. Съгласно чл. 87, ал. 3 ЗЗД развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред. Ако ответникът предложи изпълнение в течение на процеса, съдът може да даде според обстоятелствата срок за това. От своя страна разпоредбата на чл. 87, ал. 5 ЗЗД предвижда петгодишен давностен срок за упражняване на потестативното право, след изтичането на който, то се погасява по давност. По делото се установи наличие на сключен валиден договор между ищеца като купувач и ответника като продавач с предмет прехвърляне правото на собственост върху спорния ПИ № •, находящ се в. „•“, землището на с. В., с площ 725, 62 кв.м. В настоящия случай изявление за разваляне на договора се съдържа в исковата молба и то е направено в срока по чл. 87, ал. 5 ЗЗД. С исковата молба се претендират и последиците от това изявление, включително за връщане на заплатената продажна цена и заплащане на разноските по договора. По делото се доказа, че към момента на сключване на договора за покупко - продажба от страните в производството., трети физически лица се легитимират като собственици на имота, съгласно нотариален акт № •, вписан в Служба по вписванията гр. И.. Установената по делото частична идентичност между ПИ № • в м. „•“, с. В. и описания в нотариалния акт от 2000 г. имот • в квартал 5 (пети) на същата местност, не разколебава извода на съда за доказаност на факта, че трети лица имат вещни права върху целия имот, предмет на договора за покупко – продажба от •г., конкуриращи тези на ищеца. На първо място ответникът в производството не е оспорил това обстоятелство, т.е. то е безспорно по делото, а съгласно чл. 153 ГПК на доказване подлежат спорните факти от значение за решаване на делото и връзките между тях. В допълнение на горното по делото се установи, че с констативен нотариален акт № •, вписан в Служба по вписванията в гр. И. с вх. № •г., трети лица са признати за собственици именно на спорния имот. Видно от титула за собственост правата на третите лица, предшестват по време датата на сключване на договора за покупко – продажба на имота, сключен между ищеца и ответната община. Тоест доказани са първите два елемента от фактическия състав на предявения конститутивен иск – наличие на сключен договор за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот чрез покупко - продажба и наличие на вещно право на собственост на трети лица върху имота - предмета на продажбата. Следователно продавачът - община И. се е разпоредил с недвижима вещ, която не му е принадлежала. Според съдебния състав по делото се доказва и третата материалноправна предпоставка - добросъвестност на купувача, т.е. незнание за наличие на вещни права на трети лица върху имота, предмет на продажбата. По делото не се събраха доказателства, които да сочат, че преди обявяване на процедурата за продажба на имота и/или в хода на участието си в същата, купувачът е знаел за наличие на конкуриращи права на трети лица по отношение на ПИ № •. Видно от приетата по делото фактура № • от 29.09.2023г. ищецът е закупил и други имоти частна общинска собственост, обявени в рамките на публичния търг. Житейски логично е, ако е знаел за конкуриращите права върху спорния имот, да не участва в търга за неговата продажба. Също така, видно от тръжната документация, спорният имот е посочен като имот частна общинска собственост, като към момента на обявяване на публичния търг за продажба на имота за него е имало издаден акт за частна общинска собственост, впиван в Служба по вписванията гр. И. /л. 8 - 9 / С оглед на изложеното съдът намира, че са налице предпоставките за разваляне на сключения между страните договор за покупко - продажба, поради което предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен. Налице са всички предпоставки за ангажиране отговорността на ответника по реда на чл. 189, ал. 1 ЗЗД. Продажбата на вещ от несобственик няма вещно -прехвърлително действие, по силата на правилото, че никой не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава. Правните последици са като при неизпълнението на действителен договор – възникване на основание за разваляне на договора и връщане на полученото. За упражняването на правото на иск по чл. 189, ал. 1 ЗЗД е без значение дали има реализирана евикция или тя е предстояща, тъй като има пълно неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността. По изложените по - горе мотиви по делото не се установява ищецът да е бил недобросъвестен при закупуване на процесния недвижим имот, тоест да е знаел, че същият принадлежи на лице, различно от подавача. Освен това, знанието на купувача за правата на трети лица по отношение на вещта, не е пречка да бъде развален договорът по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД, но отговорността на продавача за евикция при недобросъвестност на купувача е ограничена до връщането на платената цена, съгласно чл. 192, ал. 1 ЗЗД. Принципът, установен в разпоредбата на чл. 88 ЗЗД е, че развалянето има обратно действие. Това правило осигурява защита, както на кредитора, така и на длъжника по разваления договор. Изправната страна, която е престирала във връзка с изпълнението на договора, но не е получила насрещно изпълнение, следва да получи обратно даденото. Разпоредбата на чл. 55, ал.1, предл. трето ЗЗД урежда връщане на даденото при отпадане на основанието. Последица на обратното действие на развалянето, по аргумент от чл. 55, ал. 1 ЗЗД е, че всяка от страните следва да върне всичко, което е получила във връзка с отпадналото основание. Съгласно задължителната и трайноустановена практика, обективирана в ППВС № 1/1979 г., на отпаднало основание може да се претендира връщане на платената сума въз основа на договор, развален поради неизпълнение. По делото няма спор, а и се доказва, че продажната цена по договора за покупко - продажба от 03.10.2022г. е заплатена от страна на купувача Я. Н. Ч., като доколкото договорът се разваля с обратна сила, в полза на купувача е възникнало материалното субективно право да иска обратно даденото в изпълнение на задължението му да заплати уговорената продажна цена в размер от 12 000 лева. Съгласно чл. 189, ал.1, изр. 2 ЗЗД при разваляне на договора продавачът дължи на купувача и сторените разноски за сключване на договора. В случая се доказва, че ищецът е направил такива разноски, а именно 360, 00 лева – заплатен данък за придобиване на имота, 250, 00 лева – заплатена оценка на имота и 12, 00 лева – държавна такса за вписване на договора за покупко – продажба в Служба по вписванията в гр. И. или общо сумата от 622, 00 лева, която сума, с оглед развалянето на договора за покупко – продажба, следва продавачът да му възстанови. Недоказан се явява иска за заплащане на разноски в частта относно претенцията за заплатена държавна такса за вписване на договора в Служба по вписванията за сумата над 12, 00 лева до пълния предявен размер от 50, 00 лева, поради което искът следва да бъде отхвърлен над горницата от 12, 00 лева като неоснователен. В тази връзка съдът намира за необходимо да отбележи, че едва в хода на устните състезания пълномощникът на ищеца посочва, че извършените от купувача разноски за вписване на договора възлизат на сумата от 12, 00 лева, а не както е заявена претенцията – 50, 00 лева. Това изявление на пълномощника не може да се приравни на изменение на иска по размер, тъй като не е извършено по реда и в срока, предвиден в чл. 214, ал. 1, изр. 2 ГПК. По разноските: При този изход на спора на страните следва да се присъдят разноски съобразно с уважената и отхвърлената част от исковите претенции. Ищецът претендира и доказва разноски, както следва: 556, 40 лева – заплатена държавна такса, 10, 00 лева - заплатена държавна такса за вписване на исковата молба, 1800, 00 лева – заплатено адвокатско възнаграждение съобразно представения по делото договор за правна защита и съдействие /л. 42/ или общо разноски в размер на 2366, 40 лева. Съдът не приема за доказана в цялост претенцията за разноски за вписване на ИМ в размер на 12, 66 лева, доколкото се доказва събрана такса в размер на 10, 00 лева. Съобразно уважената част от исковите претенции в полза на ищеца следва да присъдят разноски в размер на 2359, 30 лева. Ответникът има право на разноски съобразно отхвърлената част от исковите претенции, същият не претендира и не доказва деловодни разноски, поради което съдът не дължи произнасяне в тази част. Така мотивиран и на основание чл. 235, ал. 2 ГПК, Районен съд Ихтиман