Решение № 526 от 1.4.2025 г. на Районен съд - Велико Търново по дело № 3312/2023 г.

Предявен е иск, чиято законова правна квалификация се извежда от нормата на чл.108 от Закона за собствеността. Ищецът М. М. К. от гр.••• чрез пълномощника си адвокат А. Ч. от ВТАК твърди, че по силата на договор за продажба от 18.01.2006 г., оформен с нотариален акт ••• на нотариус, вписан в регистъра на НК под № •••, с район на действие ВТРС, сключен с ответника М. М. К., е придобил правото на собственост върху урегулиран поземлен имот •••, в строителен квартал ••• по ПУП на •••, с площ от 500 кв.м., заедно с построения в този имот масивен плевник с навес, със застроена площ от 39 кв.м., подобрения и трайни насаждения. Заявява, че по силата на правилото на чл.92 от ЗС е придобил и правото на собственост върху намиращите се в поземления имот масивна жилищна сграда на два етажа с площ от 83, 80 кв.м. и гараж, тъй-като, макар и да не са включени изрично в предмета на продажбата, не е и изрично уговорено, че продавачът- ответник си го запазва. Владението върху тях се упражнява от него. Предвид горетвърдяното, моли съда да постанови решение, с което да приеме за установено по отношение на ответника, че е носител на правото на собственост върху масивна жилищна сграда на два етажа с площ от 83, 80 кв.м. и гараж, построени в УПИ •••, в строителен квартал ••• с площ от 500 кв.м. и да го осъди да му предаде владението им. В с.з. поддържа предявения иск по съображения, изложени в писмена защита / повтарящи тези в исковата молба /. Ответникът лично и чрез назначеният му по реда на ЗПП процесуален представител – адвокат К. С. от ВТАК оспорва иска и моли да бъде отхвърлен като неоснователен по съображения изложени в писмена защита: волята на страните, изразена в сключения договор за продажба не включва в предмета й прехвърляне на правото на собственост върху жилищната сграда и гаража, нито е допустимо да се извежда по подразбиране такава воля, нито е приложимо правилото на чл.92 от ЗС, тъй-като имотите са изградени много преди този договор. Съдът след като прецени събраните по делото доказателства, приема за установено и обосновава следните правни изводи: Юридическият факт на сключен между страните договор за продажба с описаното по-горе предметно съдържание е настъпил вследствие на извършения нотариален акт, цитиран по-горе / заверено копие, представено по делото/. В поземления имот много време преди продажбата са изградени /през 1985 г. и 1992 г. / масивна двуетажна жилищна сграда, в чийто сутерен са разположени два гаража, както и пристройка – работилница към сградата/ безспорни и установени с Акт за узаконяване № ••• г. на ОбНС ••• и заключението на съдебно технико- оценъчната експертиза на вещото лице М. П., факти /. Ответникът упражнява чрез трето лице/ комуто е предоставил ключове / фактическата власт върху жилищната сграда / изявлението му в съдебно заседание и показанията на свидетеля И. И./. Искът е неоснователен. Недвижимите имоти – предмет на спора са самостоятелни обекти на правото на собственост по смисъла на чл.110, ал.1 от ЗС, вр. с чл.23, т.2, т.3, параграф 1, т.1 от ДР от ЗКИР, параграф 5, т.29, т.30 и т.39 от ДР на ЗУТ и съответно годни за прехвърлителни правни сделки / чл. 181, ал.2 от ЗУТ/. Правото на собственост върху тях не е придобито от ищеца нито по силата на договора за продажба/ чл.77, пр.1-во от ЗС, нито по класическия първичен начин, наречен приращение/ чл. 77, пр.3-то от ЗС/, който правилото на чл.92 от ЗС урежда: собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. Това е така, защото ответникът не го е изгубил/ чл.99 от ЗС/ в резултат на разглежданата правна сделка, а ищецът, макар и от нея да се счита придобил правото на собственост върху поземления имот/ независимо дали в пълен или в частичен обем / не е придобил такова върху сградата със самостоятелните обекти в нея / жилище/ жилища и гаражи/, тъй-като тя не е построена в него, без да е отстъпено право на строеж другиму/ ако бе отстъпено, лицето, в чиято полза е направено, би станало неин собственик – чл.63, ал.1 от ЗС и така създаденото ново положение ще е онова „установено друго“ по смисъла на чл.92 от ЗС/ след продажбата, а преди нея и затова случаят не изпълнява изискването на чл.92 от ЗС: да е налице присъединяване / добиване или иначе казано трайно прикрепване към земята от действието на човека на постройка, по време, когато собственик на земята е лицето, което претендира, че приращението е в негова имотна полза. За да е изгубил правото на собственост и върху съществувалата към момента на продажбата сграда със самостоятелните обекти в нея, ответникът трябва да го е прехвърлил на ищеца чрез изрична изява на съгласувана воля с въпросния нотариален акт или с друг последващ- аргументи от чл. 63, ал.2 от ЗС, вр. с чл.18, вр. с чл.24, ал.1, чл.183, ал.1 от ЗЗД. Това е така, понеже договорът съгласно определението, дадено в текста на чл.8, ал.1 от ЗЗД е съглашение между две или повече лица, за да се създаде, уреди или унищожи една правна връзка между тях, прехвърлянето на вещни права се извършва с нотариален акт, който е форма за действителност на прехвърлителната сделка, обяснена като изрично предписан от закона обективиран неин външен вид и начин на сключването й, т.е. задължителното материализирано „облекло” на волеизявлението/ волеизявленията, включено като елемент от фактическия й състав, без чието пълно осъществяване тя не би могла да породи желаното от правните субекти правно действие, а обектът на вещното право / вещта/ трябва да бъде определен / чл.24, ал.1, чл.183, ал.1 от ЗЗД/ и следователно не може да бъде мълчаливо включен в предмета й, т.е. логически предполаган като елемент от съдържанието на волята / намерението на страните. Ако би се допуснало подобно мълчаливо „включване“ в предмета на една прехвърлителна сделка на „пропуснати“ вещи, имащи самостоятелно и главно, а не добавъчно, обслужващо предназначение, би се стигнало до опасни прецеденти на обезсмисляне на външното, облечено в изискуемата писмена форма изявление на волята, заради субективни схващания по съмнения, догадки и предположения за несъответствие с „истинското й“/ вътрешно/ съдържание и в крайна сметка - до подкопаване на всякаква сигурност в правния оборот. Всъщност позоваването, че правото на собственост е придобито едновременно както по производен/ продажба/, така и по първичен/ приращение/ начин е логическа вещноправна безсмислица. По изложените достатъчни съображения искът подлежи на отхвърляне, без да се обсъжда дали ответникът е притежавал в пълен обем правото на собственост или не. Предвид горното, съдът