Решение № 389 от 24.6.2020 г. на Окръжен съд - Варна по дело № 294/2020 г.

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по въззивна жалба вх. № 92686/12.12.2019 г. на ОБЩИНА ВАРНА, със седалище в ••••• срещу Решение № 4862/12.11.2019 г., постановено по гр.д. № 4700/2018 г., на ВРС, XVIII с., с което е отхвърлен иска за разваляне на сключения с „ОРИОН ИНВЕСТМЪНТ" ООД, ЕИК 148147897, със седалище и адрес на управление •••••, Договор № Д-8-9200/268/09.04.2008 г. за продажба на имот - частна общинска собственост, представляващ УПИ II-26, с площ 240.00 кв.м., находящ се в гр. Варна, •••, ведно с построените в него: жилищна сграда - етаж и сутерен, със застроена площ 44.30 кв.м.; жилищна стая със застроена площ 13.00 кв.м.; жилищна стая със застроена площ 8.10 кв.м.; жилищна стая с антре със застроена площ 16.00 кв.м.; жилищна стая с антре със застроена площ 11.34 кв.м., при граници: ул. „Веслец", ул. „Яребична", УПИ III-23, УПИ I-25, актуван с АЧОС № 1155/21.05.1999 г., поради неизпълнение на задължението на купувача за плащане на определената по договора цена, в размер на 41.44 % от бруто РЗП на бъдещата сграда - жилища, гаражи, търговски обекти и други, с пазарен еквивалент в размер на 437645.25 лв., без включен ДДС, на осн. чл. 87, ал. 3 ЗЗД. В с.з. чрез процесуален представител поддържа жалбата. В жалбата се излага, че решението е незаконосъобразно, неправилно, необосновано и несъобразено със събраните в хода на производството доказателства. Въззивникът счита, че първоинстанционния съд формално е отразил в постановения съдебен акт твърденията на ищеца, както и формално е обсъдил представените от ищеца писмени доказателства и заключение на назначената СТЕ. Оспорва възприетите от първоистанционния съд и изложени в атакувания акт мотиви като от своя страна излага оценка на събраните в хода на производството доказателства и на спорните между страните въпроси. По същество отправя искане за отмяна на атакувания съдебен акт и уважаване на предявения иск. Претендира разноски за две инстанции. В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, въззиваемата страна „Орион Инвестмънт“ ООД, депозира писмен отговор на въззивната жалба, в който заявява, че постановеното решение е правилно и не страда от пороците посочени във въззивната жалба. От своя страна излага коментар на всяко от оплакванията на въззивника и ги счита за неоснователни. По същество отправя искане за потвърждаване на постановеното решение. Претендира разноски. В с.з. чрез процесуален представител поддържа отговора. ВОС по предмета на спора, съобрази следното: Производството пред ВРС е образувано по предявен от ОБЩИНА ВАРНА иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, с който е отправено искане за разваляне на сключения с „ОРИОН ИНВЕСТМЪНТ“ ООД, Договор № Д-8-9200/268/09.04.2008 г. за продажба на общински недвижим имот, поради виновно неизпълнение на задължението на купувача да заплати договорената цена, в размер на 41.44 % от бруто РЗП на бъдещата сграда – жилища, гаражи, търговски обекти и други, с пазарен еквивалент в размер на 427645.25 лв., без ДДС. Ищецът е твърдял, че след проведен търг с тайно наддаване, резултатите, от който са обективирани в протокол от 05.03.2008 г. с ответника е сключен процесния договор и е извършена продажба на имот - частна общинска собственост, представляващ УПИ II-26, с площ 240.00 кв.м., находящ се в гр. Варна, ул. „Веслец" № 27, подрайон 11, квартал 153, ведно с построените в него: жилищна сграда - етаж и сутерен, със застроена площ 44.30 кв.м.; жилищна стая със застроена площ 13.00 кв.м.; жилищна стая със застроена площ 8.10 кв.м.; жилищна стая с антре, със застроена площ 16.00 кв.м.; жилищна стая с антре, със застроена площ 11.34 кв.м., при граници: ул. „Веслец", ул. „Яребична", УПИ III-23, УПИ I-25, актуван с АЧОС № 1155/21.05.1999 г. срещу задължението на ответника да заплати цена в размер на 41.44 % от бруто РЗП на бъдещата сграда – жилища гаражи, търговски обекти и други, с пазарен еквивалент 437645.25 лв., без ДДС. Твърди, че в съответствие с поетите задължения в чл. 3 от Договора, на купувача е била издадена скица-виза за проектиране, в границите на уговорения срок. Сочи, че ответникът не изпълнил задължението си по чл. 6 от Раздел II от Договора, да представи пред компетентните органи надлежно изпълнен съгласно изискванията на закона идеен инвестиционен проект. Такова искане за съгласуване на проект било подадено, бил представен и инженеро-геоложки доклад, но същите са върнати на вносителя-ответник за доокомплектоване и откоригиране на проектната документация, съобразно указанията дадени от Главен архитект на Община Варна, обективирани в писмо per. № ЗАО 39764/12.09.2008 г. Ответникът не предприел действия по отстраняване на недостатъците по проектната документация, което се твърди, че е довело до неизпълнение на договора – строежът не е бил осъществен и не е било изпълнено задължението на ответника да прехвърли собствеността върху уговорените обекти. Още излага, че неизпълнението на ответника по чл. 6 от Раздел II от договора да представи пред компетентните органи надлежно изпълнен съгласно изискванията на закона идеен инвестиционен проект, което е продължило близо 10 години, считано от 12.09.2008 г., прави изпълнението по договора безполезно. В срока по чл.131 ГПК, ответникът „Орион Инвестмънт“ ООД, депозира писмен отговор, в който счита иска за неоснователен. Твърди, че е изпълнил задължението си като е възложил изработването на инвестиционни проекти, които са представени за одобряване. Счита, че същите неоснователно не са одобрени от общинската администрация. Твърди, че причина за неизпълнението на договора са действията на ищеца – неодобряването на инвестиционните проекти. Отделно от това сочи, че ищецът не е изпълнил задължението си да предаде имота на ответника след подписването на договора. Нещо повече, продължил ползването на имота и съборил намиращата се в имота сграда. Счита, че това е нарушение на чл. 1 от Договора. Твърди, че ако е налице основание за разваляне, то вината е на ищеца. Сочи още, че е налице хипотезата на чл. 87, ал. 5 ЗЗД, т.е. правото да се иска разваляне на договора е погасено по давност. Настоящият състав на Варненски окръжен съд, като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбата и отговора, приема за установено от фактическа и правна страна, следното: Между страните по делото не е налице спор относно фактите по делото, установени надлежно при разглеждане на производството пред ВРС, както следва: С решение на Общински съвет – Варна, обективирано в протокол № 57/19.09.2007 г. е дадено съгласие за продажба чрез търг с явно наддаване за продажба на имот, представляващ УПИ II-26, с площ 240.00 кв.м., находящ се в гр. Варна, ул. „Веслец" № 27, подрайон 11, квартал 153, ведно с построените в него: жилищна сграда - етаж и сутерен, със застроена площ 44.30 кв.м.; жилищна стая със застроена площ 13.00 кв.м.; жилищна стая със застроена площ 8.10 кв.м.; жилищна стая с антре, със застроена площ 16.00 кв.м.; жилищна стая с антре, със застроена площ 11.34 кв.м., при граници: ул. „Веслец", ул. „Яребична", УПИ III-23, УПИ I-25 при стартова цена, представляваща процентно обезщетение за Община Варна 29.44 % от бруто РЗП на сградата с еквивалентна пазарна оценка в размер на 310914 лв., без ДДС, като са определени и тръжните условия. Възложено е на Кмета на Община Варна да осигури жилище за пренастаняване на Тодора Петрова, наемател на общинско жилище на същия адрес. Видно е от Протокол от 05.03.2008 г., че на същата дата е проведен търг с явно наддаване за продажба на посочения по-горе имот, който е приключил с обявяването за купувач на „Орион Инвестмънт“ ООД. Със Заповед № 0840/21.03.2008 г., Кметът на Община Варна е наредил на основание чл. 35, ал. 6 от ЗОС да се прехвърли правото на собственост върху имота на „Орион Инвестмънт“ ООД срещу 41.44 % обезщетение от РЗП на сградата, предвидена за изграждане върху продавания терен, с пазарен еквивалент 437645.25 лв., без ДДС или срещу вече изградени жилища, гаражи, търговски обекти и др. в същия подрайон или в такъв с подобни характеристики, в полза на ОБЩИНА ВАРНА. На 09.04.2008 г. между ОБЩИНА ВАРНА, в качеството на продавач и „Орион Инвестмънт“ ООД, в качеството на купувач е сключен Договор № Д – 8 -9200/268, по силата на който продавачът продава на купувача имот – частна общинска собственост, за който е проведена тръжната процедура срещу цена в размер на 41.44 % от бруто РЗП на бъдещата сграда – жилища, гаражи, търговски обекти и други, с пазарен еквивалент 437645.25 лв., без ДДС. В чл. 9 от Договора, страните се договорили, че купувачът прехвърля правото на собственост на вече изградени жилища, гаражи, търговски обекти и др., в същия подрайон или в такъв с подобни характеристики, по плана на гр. Варна, въведени в експлоатация с разрешение за ползване издадено в срок не по-голям от 5 години от датата на прехвърлянето им в собственост на продавача, съответстващи на достигнатия на търга процент от РЗП на бъдещата сграда и след подписване на анекс по чл.10.1 от договора. Изискванията, на които следва да отговарят вече изградените обекти, собственост на купувача са разписани в чл. 11 от договора. Правата и задълженията на страните по договора, както и сроковете за инвестиционно проектиране са посочени в Раздел ІІ, чл. 3 – 8 от договора. Така, предвидено е, че продавачът следва да осигури виза за проектиране в срок до 30 дни от подписване на договора на името на купувача, за чиято сметка са и дължимите за издаването й такси. Купувачът е задължен да осигури изготвяне на геоложки доклад в 30 дневен срок от подписване на договора; да изготви инвестиционен проект за сградата, в двете му части – идеен и технически проект, които да бъдат съгласувани с продавача. Представянето на идейния проект за съгласуване е следвало да се извърши от купувача в 2 месечен срок от издаване на визата, а в 6 месечен срок след съгласуване и одобряване на идейния проект купувачът следва да изготви, съгласува и представи за одобрение, пълен технически проект. В чл.7.1 от договора е посочено, че идейният инвестиционен проект може да бъде основание за издаване на разрешение за строеж, след одобряване от органа по чл. 145 и съгласно чл. 142, ал. 2 ЗУТ като следващите фази на проектиране се одобряват в хода на строителството преди извършване на съответните СМР и подлежат на оценка съгласно изискванията на чл. 145, ал. 5 ЗУТ. Всички такси за съгласуване и одобряване на техническия инвестиционен проект и оценката за съответствие на проектната документация са за сметка на купувача ( чл. 8 ). В чл. 2 от договора страните постигнали съгласие, че внесеният от купувача депозит се задържа и служи като гаранция за изпълнение на договора. Депозитът се възстановява след изпълнение на договора. Видно от представеното Искане е, че на 08.07.2008 г. ответникът е представил на Дирекция „Общинска собственост“, при ищеца, за съгласуване идеен инвестиционен проект на жилищна сграда, в гр. Варна, ул. „Веслец“, № 27. С писмо от 19.08.2008 г. Директорът на Дирекция „ОС“ е изпратил на Гл. архитект на Община Варна, идейния проект за одобряване. С писмо от 12.09.2008 г., Гл. архитект уведомил Директорът на Дирекция „ОС“, че разглеждането на внесените документи се отлага до извършването на необходимите корекции в проектната документация, посочени в писмото. За това до ответника било изпратено писмо от 02.10.2008 г. като не са налице данни за получаването му. С писмо от 02.12.2008 г. представения за одобряване проект бил върнат на Директора на Дирекция „ОС“, поради неявяване на лице за доокомплектоване на преписката. С писмо от 08.12.2008 г., проектът бил върнат на ответника. Не са налице данни за получаването на писмото. Не е бил налице спор между страните, а и от представените писмо от 28.04.2010 г., Протокол № 09/08.11.2011 г. и Заповед № 4058/18.11.2011 г., се установява, че в сградите, предмет на сключения договор за продажба са били настанени наематели на ищеца, които към датата писмото от 28.04.2010 г. са били пренастанени, а към 18.11.2011 г. сградите са били съборени от ищеца и е разпоредено изграждането на ограда на имота. На 27.10.2010 г. до ответника е било отправено предложение относно изпълнението на сключения договор като изборът е бил сведен до: 1. Заплащане на достигнатата при търга цена, чрез прехвърляне право на собственост върху вече изградени обекти – собственост на ответника; 2. Заплащане на достигнатата цена чрез превод на пазарния еквивалент на процента от РЗП на бъдещата сграда или 3. Представяне на пълен технически инвестиционен проект на сградата, предвидена за изграждане, за избор от страна на ищеца на обекти от сградата. На ответника бил предоставен срок за отговор до 22.11.2010 г. като бил предупреден, че при липса на отговор посочения договор ще се счита за прекратен. Писмото е достигнало до ответника на 30.10.2010 г. На 25.11.2011 г. до ответника било изпратено писмо, с което ищецът заявил, че поради непредставяне на решение от страна на ответника по писмото от 27.10.2010 г., счита договора за прекратен. Писмото било получено от ответника на 05.01.2012 г. От своя страна ответникът с писмо от 16.01.2012 г. оспорил изявлението за прекратяване на договора направено от ищеца и посочил, че извършеното събаряне на сградата в имота, извършено от ищеца било промяна на предмета на договора. От своя страна отправил предложение за прекратяване на договора по взаимно съгласие при възстановяване на платения депозит и разходи за проектиране или да заплати стойността на имота по изготвена оценка на избран от ищеца оценител. Представена по делото е и последваща кореспонденция между страните по делото. Пред ВРС е назначена СТЕ, чието заключение се кредитира и от настоящата инстанция като обективно и компетентно дадено. Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради което е допустима и следва да се разгледа по същество. Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК - въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. В обхвата на така посочените въззивни предели ВОС намира, че решението е постановено в границите на правораздавателната компетентност на съда и от законен състав, поради което се явява валидно. Произнасянето на ВРС съответства на заявената за разглеждане искова претенция с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, поради което решението се явява и допустимо. По отношение неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпоредбата на чл. 269, ал. 1, изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания. Тук следва да бъде посочено, че няма да бъдат разглеждани твърденията на въззивника, че прехвърлянето на собствеността е уговорено под отлагателно условие и, че едва след завършването на строителството, ще настъпи транслативния ефект на договора, доколкото тези твърдения са наведени за пръв път с въззивната жалба. За да бъде уважен иск на посоченото основание е необходимо установяване на предвидените в закона предпоставки: наличие на валидна облигационна връзка между страните, неизпълнение на поети от насрещната страна задължения, неизпълнението да се дължи на причина, за която длъжникът отговаря, както и на длъжника да е бил даден подходящ срок за изпълнение на задължението с отправено предупреждение, че след изтичането му договорът ще се смята развален или договорът да е бил развален без предоставяне на срок, тъй като поради забавата на длъжника изпълнението е станало безполезно за кредитора. Както бе посочено по-горе обстоятелствата по сключването на процесния договор за продажба не са спорни между страните. Не е спорен между страните и вида на сключения договор – такъв за покупко-продажба на недвижим имот, частна общинска собственост. По своята правна характеристика договорът за покупко-продажба е консенсуален и с неговото сключване настъпва транслативният ефект на сделката – правото на собственост на имота преминава от продавача върху купувача, а последния има задължение да плати цената и да получи вещта. Спорни в настоящото производство са въпросите установил ли е купувача изпълнение на договорните си задължения, съобразно клаузите на сключения договор и погасено ли е по давност правото на ищеца да развали сключения договор. С оглед клаузите на сключения между страните договор, съдебния състав намира, че собствеността върху имота е била прехвърлена със сключването на договора. По отношение на дължимата „цена“, обаче, се налага извода, че са били уговорени две алтернативни престации, доколкото на нито една от тях не е придадена по-голяма тежест – 41.44 % от РЗП от бъдещата сграда, под формата на самостоятелни обекти или прехвърляне на право на собственост на вече изградени обекти, собственост на ответника, съобр.