Решение № 1003 от 26.11.2024 г. на Районен съд - Стара Загора по дело № 816/2024 г.

Предявени са искове с правно основание чл.55 ал.1 предл.ІІІ ЗЗД във вр. с чл.87 ЗЗД. Ищецът Б. Г. И. твърди в исковата си молба, че с посредничеството на ответника, действащ в качеството на Агенция за недвижими имоти и работещ като такава под търговското наименование „НОВ ДОМ 1“, на 28.11.2019г. ищцата Б. И. сключила предварителен договор с малолетния •••, чрез неговия баща и законен представител •••, по силата на който предварителен договор последният се е задължил да й продаде чист от вещни тежести апартамент в ••• с идентификатор 68134.2044.1859.2.3. За това посредничество, между ищцата и ответното дружество бил сключен Договор за поръчка от 19.11.2019г., по силата на който ответното дружество е поело задължението „да намери и предостави“ на ищцата „подходящи предложения“ за покупка на недвижим имот срещу възнаграждение. Съгласно раздел III, чл.7 от договора, ответника „НОВ ДОМ 1“ е длъжен да изпълни поръчката с грижата на добър стопанин и съобразно интересите на доверителя“, т.е. на ищцата. Така, в изпълнение на сключения договор за поръчка, с посредничеството на ответното дружество, което свързва страните, бил сключен с продавача •••, представляван от неговия баща и законен представител ••• предварителния договор от 28.11.2019г. За цената на така осъщественото посредничество от страна на ответното дружество била издадена на ищцата фактура №69/29.11.2019г. на стойност 4365, 41 лв. с ДДС, която сума ищцата надлежно заплатила на 09.12.2019г. на ответното дружество по негова банкова сметка, посочена във фактурата. С това плащане ищцата изпълнила задълженията си към ответника като посредник, работещ по търговското наименование „НОВ ДОМ 1“. След сключването на предварителния договор и с цел да си осигури допълнителния паричен ресурс от банка за финализиране на покупко- продажбата, както е описано в чл.2.6. първо тире от предварителния договор, ищцата се е обърнала към Банка ДСК ЕАД с искане за кредит. Юристите на банката проучили имота през м. януари 2020г. и установили, че върху същия има вписани множество вещни тежести: 1) Договорна ипотека от 28.04.2011г. за сумата 3 500 000 EUR; 2) Възбрана от 01.10.2013г.; 3) Договорна ипотека от 06.03.2008г.; 4) Искова молба от 10.10.2014г. Така установените вещни тежести блокирали възможността ищцата да получи необременено право на собственост, както предвижда предварителния договор - т.2.4. от договора „...същият не е и няма да бъде обременен с ипотеки, възбрани и/или други тежести... ”. Законният представител на продавача по предварителния договор несъмнено знаел за тези тежести и действал недобросъвестно при сключването на договора. За ищцата възниква въпросът дали и посредника по сделката - ответното дружество, е знаело за тежестите върху имота при предлагането му за покупка на ищцата, или пък ако не е знаело, защо не е узнало, след като предварителния договор, подготвен от самия посредник, включва такава клауза - че се продава чист от тежести имот. „Узнаването“ за налични тежести става чрез елементарна проверка в Агенцията по вписванията и несъмнено всеки агент, предлагащ недвижими имоти има знанията и уменията да извърши такава проверка. Още повече, това следва да е основното му задължение, защото несъмнено никой купувач не би купил на пазарна цена имот с тежести, а и защото самият договор за поръчка (раздел III, чл.7 от договора) между страните включва задължение за посредника: „да изпълни поръчката с грижата на добър стопанин и съобразно интересите на доверителя“. Ищцата счита, че проверката за налични тежести на предлагания имот, несъмнено следва да е част от „грижата на добрия стопанин която следва да положи посредника при предлагането на имота за покупка, а освен това, тази проверка несъмнено (ако беше извършена) би била в съответствие и „съобразно интересите на доверителя“, както и самият договор за посредничество предвижда. Обратното би означавало да се приеме, че посредникът ще действа без да полага грижата на добрия стопанин и без да следи за интересите на доверителя, което естествено не кореспондира със същността на посредническия договор. Още повече, че в случая не става въпрос за обикновен посредник, а за посредник - търговец, който при делата си следва да дължи по-голяма от обичайната грижа - „грижата на добър търговец съгл.чл.302 от ТЗ, което обаче не е сторил ответника в случая. Т.е. не е изпълнил задълженията си по договора за поръчка. В резултат на това негово неизпълнение, ищцата плаща добросъвестно задатък по предварителния договор със съзнанието, че е капарирала чист от тежести имот. И по-късно от друг източник узнава за заложения още при сключването на предварителния договор проблем. Това е и причината да не се стигне до сключването на окончателен договор. След установяването на вещните тежести продавачът поискал да му се даде възможност и време, за да заличи тези тежести. По тази причина страните подписали анекс, с който отлагат срока за сключване на окончателен договор до 31.05.2020г. И в този допълнителен срок, обаче продавачът не изпълнил задължението си да осигури прехвърлянето на недвижимия имот без вещни тежести, поради което ищцата, с Уведомление от 09.06.2020г. до продавача, го уведомила, че разваля предварителния договор поради виновно неизпълнение от негова страна, на задължението му по т.2.9. от договора - да осигури прехвърлянето на недвижимия имот, свободен от вещни тежести и че иска да й бъде върнато платеното от нея капаро за имота от 6200 евро. След като плащане не е последвало, ищцата предявила иск пред PC Варна против продавача за връщане на платения от нея задатък /капаро/ от 12 126 лв., както и уговорената съгласно т.3.1. от договора, неустойка в същия размер – 12 126 лева. Производството по този иск се е развило в три съдебни инстанции и приключило с окончателно Решение на ВКС •••28 от 18.12.2023г. по гр.д.№ 587 по описа за 2023г., с което исковете на ищцата били уважени. В мотивите на решението изрично било посочено, че предварителният договор е развален по вина на продавача, поради наличието на тежести върху имота. Така ищцата била възмездена (засега на хартия) за това, което е платила на неизправния продавач по предварителния договор, но останала ощетена с плащането си в размер на 4365, 41 лева, което е направила в полза на посредника (ответника), по договора за поръчка, който обаче също е неизправен - не е изпълнил задълженията си по договора с дължимата грижа, предлагайки („посредничейки”) на ищцата да закупи имот, обременен с тежести. Неизпълнението на този договор от страна на ответника е в такава степен значимо, че се приравнява на пълно неизпълнение - защото предлагайки на потенциалния купувач имот, обременен с тежести, посредникът действа недобросъвестно - спестява на купувача ключово обстоятелство по сделката (наличието на тежести върху имота), което обстоятелство, купувачът, ако е знаел, просто не би сключил сделката. Т.е. посредникът въвежда този купувач в заблуждение, че той ще придобие имот без рискове по отношение на собствеността си върху същия за в бъдеще, а никой не купува имот с тежести, освен на доволно редуцирана цена или пък ако не знае за тях. Именно за това неизпълнението на договора за поръчка от страна на посредника се приравнява на пълно неизпълнение, защото предлагания от посредника, на клиента продукт е с такъв значим дефект, че клиента, ако е знаел за този дефект, не би сключил договор за покупка на предложения му от посредника продукт. И след като е узнал за дефекта на продукта, разбираемо е развалил сключения с дефект предварителен договор. Предвид недобросъвестните действия на посредника по предварителния договор, по предлагане за покупка на имот с тежести, то очевидно посредникът е в пълно неизпълнение на договора, което дава правото на доверителя да развали същия без да дава срок за изпълнение и да претендира връщане на платеното по договора. Изпълнението на договора станало и обективно невъзможно, защото процесния имот бил продаден на трето лице (но на друга, значително по-ниска цена и при знанието у това трето лице за наличните тежести върху имота). С продажбата на процесния имот на трето лице, договорът за посредничество е прекратил действието си по право, тъй като е останал без годен предмет - посредникът дори да иска да продължи посредничеството си с цел освобождаване на имота от тежестите му и сключване между ищцата и продавача на окончателен договор, не е могъл да го стори, поради отчуждаването на имота по посока на трето лице. Затова и не се налага ищцата да разваля договора за посредничество с нарочно волеизявление. Именно това е направила ищцата с нарочно Уведомление до ответното дружество, получено от представител на същото на 25.01.2024г. - поискала е да й бъде върнато платеното по договора за поръчка, заедно с лихвата (мотивирана от неизпълнението на поръчката по вина на ответника - лошото му изпълнение, приравняващо се на пълно неизпълнение, а и поради обективната невъзможност за изпълнението на същия, поради продажбата на имота на трето лице). В дадения от ищцата 7- дневен срок на ответника да й върне платеното по договора за поръчка, същия не се е отзовал и не й е върнал полученото по договора, което обосновава правния й интерес от предявяването на настоящата искова молба. Предвид изложеното счита, че за нея е налице интерес да бъде обезщетена за неизпълнението на договора за поръчка от страна на посредника (ответника), като освен, че следва да й бъде върнато това, което е платила по договора като възнаграждение на ответника, същата следва да получи и обезщетение за вредите, които е претърпяла от неизпълнението на договора от страна на ответника, което обезщетение претендира като законна лихва върху главницата, начислена върху същата от момента на плащането, което е направила ищцата в полза на ответника - 09.12.2019г. до завеждането на исковата молба в размер на 1977, 21 лева. Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника "Ренесанс ВН“ ЕООД Варна да й заплати сумата от 4365, 41 лева, представляваща платено от ищцата, възнаграждение на ответника по Договор за поръчка от 19.11.2019г., който договор ответника виновно не е изпълнил и станал причина с поведението си за развалянето на договора, ведно със законната лихва върху главница, считано от предявяване на исковата молба; сумата от 1977, 21 лева, представляваща обезщетение за неизпълнението на Договор за поръчка от 19.11.2019г. от страна на ответника в размер на законната лихва върху платеното от ищцата възнаграждение на ответника по договора в размер на 4365, 41 лева, начислено от момента на плащането на възнаграждението - 09.12.2019г. до завеждането на исковата молба. Претендира направените по делото разноски. Ответникът „Ренесанс ВН“ ЕООД Варна представя писмен отговор в срока по чл.131 ГПК, в който взема становище, че оспорва така предявения иск. Заявява, че на 18.11.2019г., в офиса на ищцовото дружеството в •••, бул.Гоце Делчев №98, бл.22, вх.Б, ет.2, офис 1, между „Ренесанс ВН“ ЕООД и •••, в качеството си на родител и законен представител на •••, ЕГН ••••••••••, е сключен Договор за поръчка, съгласно който доверителят възлага на изпълнителят, наричан в процесния договор „НОВ ДОМ 1“ и той се задължава да извършва за сметка на първия следните действия във връзка със собствения на •••, ЕГН ••••••••••, недвижим имот, представляващ апартамент №3, с площ от 68, 60 кв.м., находящ се в сграда •••, •••, индентификатор №68134.2044.1859, а именно: да представи и предлага имота на всички подходящи купувачи до сключване на окончателен договор за покупко-продажба, срещу договорено възнаграждение. На дружеството било предоставено копие от Нотариален акт за собственост №36, том 156 от 18.10.2017г., който удостоверявал правото на собственост на сина му •••. Страните се споразумели, че търсената продажна цена от потенциални купувачи ще бъде в размер на 62 000 евро, която е вписана и в процесния договор. Веднага след подписване на процесния договор, служители на Нов Дом 1 предприемат всички действия по изпълнение на договора, в това число - предварително проучване на възможностите за продажба и очакваемата продажна цена с оглед реалните възможности на пазара за недвижими имоти, заснемане и презентация на имота с цел предлагането му, рекламиране на имота. Само в рамките на ден брокери на дружеството провеждат огледи с редица желаещи да закупят имот. За кратък период от време дружеството изпълнител по договора осигурява няколко реални купувачи, включително и купувача по процесния предварителен договор и ищец в настоящото производство - Б. Г. И., като същата сключила договор за поръчка с „Ренесанс ВН“ ЕООД от 19.11.2019г. за намиране и предоставяне на подходящи предложения за покупка на недвижим имот, от който е видно, че за оглед е селектиран именно горепосочения недвижим имот. Съгласно чл.1, т.1 от цитирания договор за поръчка, продажната цена на имота е в размер на 62000 евро. На 20.11.2019г. Б. Г. И. сключва договор за депозит с ответната „Ренесанс ВН“ ЕООД, по силата на който Б. Г. И., в качеството й на клиент, предава на „Ренесанс ВН“ ЕООД сумата в размер на 4000 лева, представляваща депозит за закупуване на недвижим имот, представляващ апартамент №3, с площ от 68, 60 кв.м., находящ се в сграда •••, •••, •••, •••, •••, индентификатор № 68134.2044.1859, собственост на •••. От същата дата - 20.11.2019г., в офиса на ищцовото дружество, ••• •••, в качеството си на родител и законен представител на •••, подписва декларация, че е получил сума в размер на 4000 лева, като депозит за предлагания от него за продажба недвижим имот, собственост на •••. Преди да подпишат предварителния договор юристи на Нов Дом 1, в офиса на дружеството пускат справки чрез отдалечен достъп по партида на продавача и имота, от които е видно, че не е била налице вписана информация относно тежести върху имота, в частност вписана искова молба и възбрана. Такава справка направена и към днешна дата потвърждава, че за имота не излизат и в периода, в който е подписан предварителния договор, не са излизали никакви тежести. На 28.11.2019г. •••, в качеството си на родител и законен представител на •••, в качеството му на продавач и Б. Г. И., в качеството й на купувач, подписват предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който е именно имота — предмет на процесния договор за поръчка. Съгласно постигнатите параметри на предварителния договор, продавачът се е задължил да прехвърли собствеността върху описания недвижим имот в срок до 31.01.2020г. След няколко дни, служител на ответното дружество получава обаждане от банков служител на банка ДСК, клон в гр.Стара Загора - г-н •••, който му съобщава, че Б. И. е негова клиентка и ще финансират сделката й посредством кредит. Същият моли за съдействие в посредничеството между Банката, Б. И. и ••• •••, като банката поискала от продавача удостоверение за вещни тежести за 10 години назад. След няколкократни молби и съобщения от посредника към продавача, едва на 29.01.2020г. е изпратено УВТ за периода от 14.06.2006г. до 22.01.2020г., което брокера веднага изпраща на банката. Съответно в него за пръв път се появи информация относно налични вписани тежести върху имота. В този момент, наближавал крайния срок за сключване на окончателен договор за имота, а именно 31.01.2020г. Точно тогава, след като вече на всички е известно съдържанието на УВТ, Б. И., нейният банкер и ••• ••• молят представителя на Нов Дом 1 да изготви и изпрати анекс за удължаване на крайния срок на сделката, което е надлежно изпълнено и не се оспорва от ищеца в исковата молба. Срокът за сключване на окончателен договор е няколкократно удължаван доброволно от продавача и купувача със съдействието на Нов Дом 1, като последния срок е бил уговорен до 31.05.2020г. За наличието на вписани искова молба и възбрана се разбира от посредника - ответник, от издаденото удостоверение за тежести, с което се запознава след като е поискано от банков служител на банка ДСК, клон в гр. Стара Загора — г-н •••. Преди това не е пускано заявление за вписани тежести върху имота - такова не е поискано от Б. Г., както и Нов Дом 1 няма такова вменено задължение по договора за поръчка. Задължение на брокера е да направи справка по партида на имот и собственик чрез отдалечен достъп към Имотния регистър, където такива обстоятелства не са вписани. Удостоверението за тежести върху имота е поискано от ищцата след като е подписала предварителния договор. То е предоставено от Нов Дом 1 на г-жа Б. И. и нейният банкер в същия ден, щом го получават от продавача, комуто всъщност е задължението да представи такова удостоверение, а не на посредника. От проучването, което Нов Дом 1 незабавно след получаване на УВТ предприема, се установява, че описаните в исковата молба тежести са вписани от преди продажбата на апартамента на собственика ••• ••• и преди откриване на производството по несъстоятелност на предходния собственик „ВИТОША РИЗОРТ 2000“ ООД с т.д. №5019/2016г., като същите обезпечават вземания на кредиторите с приети вземания в производството по несъстоятелност, и не са само върху процесния апартамент, а върху земята и целия комплект от девет сгради. Отделно, следва да се има предвид, че тези тежести са непротивопоставими на бъдещите кредитори, защото кредиторите по тях са с приети вземания в производството по несъстоятелност и удовлетворени кредитори по него. Продавачът, при подписване на предварителен договор, е представил на ищцата удостоверение по чл.19 ал.2 от ПВп от синдика на дружеството с нот. заверка на подписа от 05.06.2018г., от което било видно, че не е поето обезпечителното задължение по договорната ипотека, както и молба от 12.12.2019г., с която е предприел действия по частично заличаване на ипотеката, но е получил отказ поради противоречива практика на съдиите по вписванията. В срока на предварителния договор, преди подписването на анексите, на ищцата са представени всички необходими документи за подписване на окончателен договор в нотариална форма, а двата подписани анекса са по изрично нейно искане. Сочи, че в мотивите на решение №725 от 03.06.2022г. по описа на ВОС, постановено по в.гр.д. № 686/2022г. е прието, че „Действително, установява се, че върху имота има вписани вещни тежести, но на първо място съдът счита че ищцата е била наясно с това обстоятелство. С оглед събраните по делото гласни доказателства не може да се направи извод за точната дата на узнаването, но в самия предварителен договор - в чл. 2.9 е посочено, че „продавачът се задължава до нот. сделка да освободи имота от всички тежести“, което навежда на мисълта, че ищцата е знаела за наличието на такива още към този момент. Дори и да е узнала това по- късно, след подписване на предварителния договор и извършената от банковите служители проверка, то тя е била наясно за тези тежести към момента на подписване на анекса - 30.01.2020г. Установява се от справката, издаден от Агенцията по вписванията, върху имота са вписани тежести, но всички те са с дати, предхождащи придобиването на имота от ••• •••, чрез закупуването му от синдика по реда на чл. 718, ал.1 ТЗ, и са непротивопоставими на бъдещия купувач. Съгласно чл.19, ал.2 ПВп, заличаването на ипотека върху продадения на публична продан имот се извършва по молба на купувача, като към молбата следва да се представят влязло в сила и вписано в книгите за вписвания постановление за възлагане на имота и удостоверение от съдебния изпълнител, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл.175, ал.2 ЗЗД. Според константната съдебна практика, изискванията на чл. 19, ал. 2 ПВп са изпълнени с представяне на влязло в сила и вписано в книгите за вписванията постановление за възлагане на недвижимия имот и издадено от синдика удостоверение, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД. Съгласно чл. 717л, ал. 4 ТЗ, продажбата, извършена по реда на глава XXXXVI (осребряване на имуществото от масата на несъстоятелността), има последиците на продажба при принудително изпълнение по реда на ГПК, т. е. ипотеките и вещните права, учредени след първата ипотека се погасяват (чл. 175, ал. 1 ЗЗД), независимо дали публичната продан е извършена от съдебния изпълнител по реда на ГПК или от синдика по реда на Глава XXXXVI ТЗ. При продажба от публична продан, извършена от синдика по реда на Глава XXXXVI ТЗ, към молбата на купувача следва да бъдат представени същите документи, но издадени от съда по несъстоятелността и синдика съобразно правомощията им - влязло в сила и вписано в книгите за вписвания постановление за възлагане на имота, издадено от съда по несъстоятелността (чл. 717з ТЗ) и удостоверение, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД, издадено от синдика, който е провел публичната продан. При проведена по реда на чл. 717 - чл. 717н ТЗ публична продан, синдикът изпълнява функциите на съдебен изпълнител. Обстоятелството, че публичната продан се извършва след разрешение на съда по несъстоятелността, който издава и постановлението за възлагане (компетентност с оглед спецификите на производството по несъстоятелност), не променя извода, че синдикът се явява органът, комуто законът е възложил всички функции по провеждане на публичната продан, предвид което в негова компетентност е и удостоверяване на обстоятелствата по чл. 175, ал. 2 ЗЗД. Предвид изложеното, както и представеното удостоверение от синдика, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД, съдът счита, че са били налице условията по чл. 19, ал. 2 ПВп за заличаване на ипотеката. По изложените съображения, настоящият състав намира, че липсва виновно неизпълнение от страна на ответника, тъй като съобразно поетото по предварителния договор задължение, той е предприел необходимото за заличаване на вписаните тежести, като е представил законово-изискуемите по чл. 19, ал.2 ПВп документи.“ През цялото това време представител на Нов Дом 1 контактувал с Б. И. и нейният банкер. Ищцата била надлежно запозната с всички характеристики на имота, включително вписани тежести и е взела информирано решение да подпише анекс към вече сключения предварителен договор за покупко-продажба в качеството си на купувач. Желанието й да придобие имота, въпреки тежестите се потвърждава и в исковата молба, като ищцата сама признава, че е била склонна на компромис да анексира срока за сключване на окончателен договор, за да бъде дадена възможност на продавача да заличи тежестите - процес, за който Нов Дом 1 е оказал изцяло съдействие и на двете страни. С оглед изложената фактическа обстановка, не оспорва, че между Б. И. и „Ренесанс ВН“ЕООД е съществувало правоотношение по силата на договор за посредничество, както и факта, че между ищцата и продавача не е сключен окончателен договор, поради обстоятелства, за които Нов Дом 1 не отговоря. Счита, че „Ренесанс Вн“ ЕООД е изправна страна по договор за посредничество от 20.11.2019г. и е изпълнило задълженията си по него със сключване на предварителен договор, за което му се дължало възнаграждение в претендирания в настоящото производство размер. Липсата на сключен окончателен договор не се отразява върху дължимостта му. Страните са били в договорни отношения във връзка със сключен от тях договор за търговско посредничество по чл.49-51 от ТЗ. По силата на този договор посредникът се задължава срещу определено възнаграждение да извърши необходимото, за да се сключи определена сделка и предметът на договора е постигането на определен резултат-свързването на страните и подпомагането им да сключат договор. Търговският посредник има двойна функция макар и в договорни отношения с едната от страните по проектирания договор, посредникът работи и за двете страни и за изпълнение на задълженията му следва сключването на договора да е резултат от това, че е свързал страните. Макар чл.49, ал.1 от ТЗ да не говори за възможност за сключване на сделка, пораждащият правото на възнаграждение факт е сключването на такава, за която ищецът е посредничил. Така е, защото посредничеството е насочено и има за непосредствена цел сключването на сделки с обекти на гражданския оборот. Т.е договорът за посредничество включва не само организирането на огледи на имоти на потенциални продавачи, но и посредничество между тях и клиента за постигане на целения резултат - одобрение на предложения от посредника имот и сключване на сделка, в доминиращата част от случаите в практиката под формата на предварителен договор, какъвто в процесния случай е сключен и този факт е безспорен между страните. В този смисъл се позовава на формирана по реда на чл.290 от ГПК задължителна практика на ВКС /напр.Решение № 37/27.04.2012г. по т.д. № 1143/2010г. I т.о./. Т.е. посредничеството се счита за осъществено в случай, че между клиента или свързано с него лице и продавача на имота бъде сключен предварителен договор. За да се дължи изплащане на посредническо възнаграждение, с оглед разпоредбите на чл.49-51 от ТЗ и клаузите на процесния договор за посредничество, сключен между страните, освен представянето на процесния имот за оглед на ищеца, са извършени и същински посреднически действия - свързване на страните по възнамеряваната сделка и създаване на условия за постигане на съглашение между тях. Нов Дом 1, в качеството си на посредник изпълнил надлежно и добросъвестно, с грижата на добрия търговец всички свои задължения по сделката. Възразява и от тълкуване разпоредбите на договора ставало ясно, че „Нов Дом 1“ чрез своите представители, не е имало задължение да обследва имота за наличие на вещни тежести, подобно задължение не е поемано пред възложителя и такава информация не се дължи пред потенциалния купувач от посредника. Отделно твърди, че въпреки текста на типизирана клауза по чл. 2.4 от представения предварителен договор за покупко-продажба, ищцовата страна е била запозната с учредените вещни тежести върху имота, същата е дала съгласието си за обвързване по анекс към процесния предварителен договор с ясната представа за налични тежести. Именно поради поетия ангажимент от страна на продавача по чл.2.9. да освободи имота от тежести в срока до сключване на окончателен договор и желанието на купувача да придобие имота, въпреки знанието му за обременеността му, посредникът Нов дом 1 е продължил добросъвестно да съдейства на страните по сделката, включително чрез анексиране срока за сключване на окончателен договор. Ищцата е провела множество срещи с представители на агенцията, информирана е всички факти и обстоятелства във връзка с имота и лично е заявила желанието си да изчака заличаване на тежестите, който факт се установява от подписаните от нея анекси. Ответникът сочи, че предявеният иск е с правното основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД и според обвързващата съдебна практика - т. 1 от Постановление № 1 от 28.05.1979 г. на Пленума на ВС, при третия фактически състав /ФС/ на чл. 55, ал. 1 ЗЗД /отпаднало основание/ престацията се извършва на съществуващо към този момент основание, но след това то е отпаднало с обратна сила. За да възникне претендираното спорно материално право следва в обективната действителност да са се осъществили следните материални предпоставки /юридически факти/: 1) наличието на действително облигационно правоотношение по договор за посредничество; 2) възложителят да е заплатил на изпълнителя процесната сума от 4365, 41 лв., представляваща възнаграждение по договора за посредничество; 3) договорът да е бил надлежно развален от изправния кредитор, поради виновно неизпълнение на договорното задължение от страна на ответника. В производството не оспорва първите два елемента от фактическия състав - предаването на процесната сума на валидно правно основание, а именно договор за посредничество. Спорът по делото се концентрира в това дали е налице твърдяното виновно неизпълнение от страна на ответното дружество, което обуславя възникнало в полза на ищеца постестативното право да развали договора, респ. отпадане на основанието. При тълкуване на предмета на процесния договор за посредничество, съобразно чл. 20 ЗЗД и по-конкретно чл. 1 систематично с чл.7, изпълнителят се е задължил да намери и предостави на доверителя подходящи предложения за покупка на недвижим имота срещу възнаграждение, изпълнявайки задължението си с грижата на добрия стопанин и съобразно интересите на доверителя. Става ясно от представените писмени документи, че доверителят Б. И. не е вписала никакви специфични изисквания към предлаганите имоти. Ответното дружество е изпълнило надлежно задължението си - предоставило е на доверителя имот, който Б. И. е хареса, спряло е имота от предлагане на други купувачи, както и е ангажирало съгласие от страна на собственика за сключване на договор за продажба на имотите, включително е оказвало пълно съдействие на банката - кредитор на купувача, подготвило е сключването на предварителен договор между страните, както и анексирането му впоследствие. Счита за неправилно и напълно неоснователно разширителното тълкуване от страна на ищеца на договорните отношения, в частност поетите от дружеството задължения. Подобен подход неограничено би могъл да натоварва отсрещната страна, което е недопустимо и не представлява действителната воля на страните при сключване на договора. Съгласно договора подобно задължение за представяне на каквито и да е документи не е предвидено, респективно проверка за наличие на вещни тежести - задължение, което обичайно е възложено на продавача и то на етап подписване на окончателен договор. При това положение следва да се приеме, че от страна на ответника не е налице неизпълнение на поети с договора задължения. Същите, следвайки естеството на договора, при правилно логическо тълкуване, се изразяват в спиране предлагането на имота на трети лица и ангажиране съгласието на собственика за сключване на договор за продажба. Няма твърдения на ищеца, че ответникът, след получаване на депозита, е продължил предлагането на имота на трети лица. Безспорно е и е видно от доказателствата, че посредникът е съдействал изцяло на ищеца. При изпълнение на облигационните си задължения ответникът е действал добросъвестно и не са създавани пречки за сключване на предварителен и съответно окончателен договор за продажба на имотите. В случая отпадането на интереса на страните за сключване на окончателен договор за продажба не е обусловено от виновно неизпълнение на договорни задължения на ответника, поради което счита, че за ищеца не са били налице предпоставките да развали договора по реда на чл. 87, ал. 1 и 2 ЗЗД. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли изцяло предявената от ищеца Б. Г. И. против ответника „Ренесанс ВН“ ЕООД Варна искова претенция за главница и лихва, като неоснователна и недоказана. Претендира направените по делото разноски. Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и като взе предвид становищата и доводите на страните, приема за установена следната фактическа обстановка: С договор от 19.11.2019г. именуван „Договор за поръчка“ ищцата Б. Г. И. възлага на ответника „РЕНЕСАНС ВН“ ЕООД Варна (НОВ ДОМ 1) намиране и предоставяне на подходящи предложения за покупка на недвижим имот, като в договора е вписан имот в •••, •••, •••, •••, ••• и посочена цена 75 000 лв., срещу възнаграждение в размер на 1860 евро без ДДС, платимо в деня на подписване на предварителния договор за покупко-продажба. С договор за депозит от 20.11.2019г. ищцата е предала на ответника сумата от 4000 лв. – депозит за закупуването на представения от ответника недвижим имот, находящ се в •••, •••, •••, •••, •••; оферираната цена на имота е 62 000 евро. С този договор е уговорен също начина на заплащане на покупко-продажната цена и срока за сключване на предварителен договор и др. В Протокол от 28.11.2019г. към договор за поръчка от 19.11.2019г. страните удостоверяват, че ответникът е представил на ищцата следния недвижим имот – апартамент, находящ се в •••, •••, •••, •••, ••• с площ 68 кв.м.; и с посредничеството на ответника е сключен предварителен договор от 28.11.2019г. с продажна цена 75 000 лв., при възнаграждение за ответника 1860 евро с левова равностойност 3637, 84лв. без ДДС. За договореното възнаграждение е издадена от ответника фактура №69/29.11.2019г. на стойност 3637, 84 лв. без ДДС, 4365, 41 лв. с ДДС, което възнаграждение е заплатено с преводно нареждане от 09.12.2019г. (извлечение от сметка с титуляр Б. Г. И. за периода 01.12.2019г- 09.12.2019г.) По делото е представен и сключения между ищцата и трето лице предварителен договор от 28.11.2019г., съгласно който прехвърлителя – ••• •••, в качеството на родител и законен представител на ••• ••• се задължава да прехвърли на ищцата, а тя се задължава да придобие правото на собственост по отношение на апартамент с идентификатор 68134.2044.1859.2.3, находящ се в •••, •••, •••, •••, •••, в срок до 31.01.2020г., който срок с Анекс от 30.01.2020г. е удължен до 31.05.2020г. В т.2.4 на предварителния договор продавачът е декларирал, че „представя на купувача всички документи относно собствеността на гореописания имот, че няма други документи /нотариални актове, договори и пр./, които се отнасят до имота, че същия не е и няма да бъде обременен с ипотеки, възбрани и/или други тежести“, а в т.2.9 на предварителния договор продавачът се е задължил до нотариалната сделка да освободи имота от всички тежести“. Поради неизпълнение на посочените задължения от продавача ищцата се е отказала от договора и е предявила по съдебен ред претенции по чл.92 и чл.93 ЗЗД, които претенции са уважени изцяло с влязло в сила на решение, постановено по гр.дело №12918/2020г. по описа на РС Варна. По делото е представено е Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот с идентификатор 68134.2044.1859.2.3 на Агенция по вписванията, Служба по вписванията София, издадено на 27.01.2020г., от което се установява, че към датата на сключване на предварителния договор 28.11.2019г., имот с идентификатор 68134.2044.1859.2.3, находящ се в •••, •••, •••, заедно с 0, 31% от поземлен имот с идентификатор 68134.2044.1859 е обременен с тежести – договорна ипотека от 28.04.2011г., възбрана от 09.10.2013г., искова молба от 10.10.2014г. По делото са представени: Справка на Служба по вписванията София от 01.04.2024г. чрез отдалечен достъп по данни на физическо лице по партидата на собственика ••• •••, от която е видно, че по партидата на лицето няма вписани тежести; Справка на Служба по вписванията София от 19.03.2024г. чрез отдалечен достъп по данни за имот, в която е вписано, че по електронна партида №485263 от 30.06.2017г. за имот 68134.2044.1859.2.3, към 28.11.2019г. няма вписани тежести. Във връзка с издадено съдебно удостоверение са представени от Агенция по вписванията: 1) Справка по данни за физическо лице за ••• •••, в която не фигурират тежестите от 2011г., 2013г. и 2014г. по Удостоверението за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот с идентификатор 68134.2044.1859.2.3 на Агенция по вписванията, Служба по вписванията София, издадено на 27.01.2020г.; 2) Справка по данни за имот с идентификатор 68134.2044.1859.2.3, в която също не фигурират тежестите от 2011г., 2013г. и 2014г. по удостоверението на АВп от 2020г.; 3) Справка по данни за имот с идентификатор 68134.2044.1859 от 139 страници, съдържаща данни за договора за покупко-продажба от 2017г., с който ••• ••• придобива имот 68134.2044.1859.2.3, договора от 2020г., с който ••• ••• продава имот 68134.2044.1859.2.3, както и данни за тежестите по Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот с идентификатор 68134.2044.1859.2.3 на Агенция по вписванията, Служба по вписванията София, издадено на 27.01.2020г. Представени са нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от ••• ••• №89 от 18.10.2017г. дело №358/2017г. и нотариален акт №97 от 11.08.2020г., дело №437/2020г., от който е видно, че на 11.08.2020г. продавача по предварителния договор се е разпоредил с имот 68134.2044.1859.2.3. По делото са представени и: вписана искова молба по гр.д. №13412/2014г. по описа на СГС; Постановление от 07.10.2013г. за налагане на възбрана по изп.дело •••0138580401425 по описа на ЧСИ Димоларова; Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека №161 от 11.05.2011г., дело №118/2011г.; Молба съгласие за заличаване на договорна ипотека до Служба по вписвания при Агенция по вписванията София от 28.04.2011 г.; Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека №80 от 06.03.2008г., дело №74/2008г. и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №188 от 14.06.2006г., дело № 351/2006г. За изясняване на обстоятелствата по делото са допуснати и събрани гласни доказателства. В показанията си св.••• /дъщеря на ищцата/ заявява, че присъствала на огледа на процесния имот, организиран от брокера •••. Свидетелства, че след като харесали имота, майка й се поинтересувала дали имота има тежести, ••• категорично отрекъл и я уверил, че е направил справка. ••• сочи, че въпроса за наличието на тежести повдигнали и на следващия ден в офиса на “Нов дом“, когато дали стоп-капаро, както и на 28.11.2019г. при подписването на предварителния договор. И тези два пъти ••• отрекъл. При подписването на предварителния договор законния представител на продавача също отрекъл наличието на тежести. За наличието на тежести върху имота узнали в края на м.01.2020г. от служител на банка ДСК – •••, който след направено проучване във връзка с искане за кредитиране от ищцата я уведомил, че има проблем с отпускането на кредит, тъй като имота има тежести. След проведени разговори със служители на ответното дружество, с продавача, тъй като много харесали имота и след уверение, че тежестите ще бъдат премахнати, подписали анекс за удължаване на срока за сключване на окончателен договор. Свидетелката сочи, че причината да не се стигне до сключването на окончателен договор е наличието на тежести по отношение на имота. В подкрепа на показанията на св.••• са и показанията на св.•••, служител на Банка ДСК, който е работил по кредитирането на ищцата. Същия заявява, че влязъл в контакт с брокера за набавяне на необходимите документи за кредитиране. Били му предоставени данъчна оценка, скица, нотариален акт и два дни преди изтичане на срока по предварителния договор – удостоверение за тежести, от което констатирал вещни тежести върху имота. Свързал се първо с купувача, а след това и с агенцията. Заявява, че до този момент не било известно наличието на тежести върху имота – вписана искова молба, възбрана и договорна ипотека в полза на гражданин на Израел. Агенцията поела ангажимент за уведоми продавача за проблема за предприемане на действия по отстраняването му. Тъй като срокът по предварителния договор изтичал бил направен анекс с цел продавача да премахне тежестите. Свидетелят заявява също, че при комуникацията му с брокера последния не е споменавал наличието на тежести, това станало известно едва с представянето на удостоверението за тежести. Св.••• (брокер на недвижими имоти на агентски договор в „РЕНЕСАНС ВН“ ЕООД Варна през 2019г. и 2020г.) заявява, че продавачът свързал с него, за да рекламира имота. Госпожа И. се обадила, организирали консултация в офиса, разгледала снимките и данните на имота, квадратурата, локацията и отишли на оглед. Харесали имота и на следващия ден се свързали за нова среща. На първата среща подписали договор за поръчка, за да ги представлява и консултира в търсенето на имот. На следващия ден капарирали имота и подписали договор за депозит за конкретния имот с намерение за покупка. Свидетеля сочи, че имат практика, преди да се приеме депозит, да правят електронна справка в ТР по собственик и идентификатор на имот за тежести, а този имот бил чист. Юристите на ответното дружество изготвили справка и той я представил на ищцата Б. И.. Уточнява, че удостоверение за тежести се изисква, когато покупката на имота се финансира с банков кредит. Преди подписването на предварителния договор също се изготвяла такава справка. Свидетелят заявява, че разбрал за утежненията на имота след депозита, когато имали среща с продавача за депозита. Тогава започнали съгласуване на предварителния договор, което отнело около десетина дни, след което провели среща с продавача и купувача за подписване на договора. Ищцата не споделила как ще финансира сделката. Няколко дни по-късно със свидетеля се свързал банкера на ищцата, който поискал пакет документи във връзка с кредитирането, в т.ч. и удостоверение за вещни тежести. Преди да изтече срока за сключване на окончателен договор свидетеля получил от продавача удостоверението на вещни тежести и го препратил на банкера и ищцата. Тогава узнал, че преди придобиване на имота от продавача, имота бил обременен със стари тежести. Свързали се с адвокати, които правили опити да премахнат на тежестите. Някой от тежестите били заличени, други – не. Свидетелят сочи, че до сключване на окончателен договор не се стигнало. При така събраните доказателства съдът приема от правна страна следното: Предявения иск е с правно основание чл.55 ал.1 предл.III ЗЗД, като с този иск ищцата Б. Г. И. претендира връщане на сумата от 4365, 41 лв., платена на ответника „Ренесанс ВН“ ЕООД по договор от 19.11.2019г., поради отпадане на основанието за нейното плащане – разваляне на договора от 19.11.2019г., поради виновно неизпълнение на задълженията по него от страна на „Ренесанс ВН“ ЕООД. Фактическия състав на чл.55 ал.1 предл.III ЗЗД предпоставя наличието първоначално на валидно правно основание за преминаване на материални блага от едно лице в патримониума на друго лице и последващо отпадане на основанието, което лишава получателя на благата от правно признатата възможност да задържи полученото и същевременно поражда за престиралия право да получи обратно даденото. За да бъде основателен иска следва да бъде установено, че страните са били обвързани от валидно облигационно отношение по сключен между тях договор, по който ищцата е заплатила дължимото възнаграждение, наличието на неизпълнение на задължението на ответното дружество, даващо основание за неговото разваляне, упражняване от страна на ищцата на това право. В настоящия случай страните не спорят и се установява от събраните по делото доказателства, че същите са били обвързани от сключен помежду им договор. Доколкото видът на договора се определя не от неговото наименование, а от съдържанието му и от правата и задълженията на страните, то съдът приема, че макар и сключения между страните договор от 19.11.2019г. да е именуван „Договор за поръчка“, то по своята правна характеристика този договор носи белезите на договор за посредничество, чиято нормативна уредба се съдържа в чл.49-51 от ТЗ. Посредникът е търговец, който по занятие посредничи за сключване на сделки и има право на възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни, съобразно уговореното. Ако няма уговорка, дължи се обичайното възнаграждение за този вид дейност според случая и от двете страни. Предмет на договора не е извършването на определена работа, а постигането на определен резултат, който в настоящата хипотеза най-общо може да се определи като свързване на страните за сключването на сделки. Търговското посредничество за сделки с недвижими имоти, определя и специфика на задълженията на посредника – намиране на клиенти, организиране на огледи, осигуряване на необходимата за сключване на договора информация, документация, съдействие при изповядване на сделката и др. В настоящия случай правата и задълженията на страните са конкретизирани в договора, като съгласно чл.1 от същия посредника (ответното дружество) е поел единствено задължение да намери и представи съгласно търсенето на ищцата подходящи предложения за покупка на недвижим имот. Срещу предоставянето на тази услуга ищцата е поела задължение да заплати на посредника възнаграждение в размер на 1860 евро без ДДС в деня на подписване на предварителния договор. Предварителния договор е сключен на 28.11.2019г., на 29.11.2019г. е издадена фактура за дължимото възнаграждение в размер на 4365, 41 лв. с ДДС и на 09.12.2019г. това възнаграждение е заплатено от ищцата по банков път. Посредникът е поел също и задължение да изпълни поръчката с грижата на добър стопанин и съобразно интересите на ищцата (чл.7 от договора от 19.11.2019г.) С договора не са вменени други задължения за ответното дружество. Не са уговорени задължения за посредника да извършва проверка на имота, на документите на имота, да съдейства и организира сключването на окончателен договор. Въпреки това от събраните гласни и писмени доказателства се установи, че представителя на ответното дружество е направил чрез юристите на дружеството проверка за тежести на имота във връзка със запитванията на купувача, а също така е оказал и пълно съдействие на кредитния инспектор, избран от ищцата, за снабдяване с всички необходими документи, касаещи имота за осъществяване кредитирането на ищцата. Предвид изложеното съдът намира, че по делото се установи наличието на валидно облигационно правоотношение между страните по договор за посредничество, както и изпълнение задължението на възложителя по договор – ищцата за заплащане на договореното възнаграждение в размер на 4365, 41 лв. Спорен по делото е въпроса налице ли е виновно неизпълнение на договора от страна на ответника, даващо основание за неговото разваляне. Разпоредбата на чл.87 от ЗЗД предвижда, че когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжникът подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Кредиторът може направо да заяви на длъжника, че разваля договора и без да му дава срок за изпълнение, като такова разваляне на договора е допустимо само в случай, че изпълнението е станало изцяло или отчасти невъзможно, ако поради забавата на длъжника изпълнението е станало безполезно, или ако задължението е следвало да се изпълни непременно в уговореното време. В настоящия случай ищцата Б. Г. И. е отправила изявление за разваляне на сключения между страните договор за посредничество, позовавайки се на неизпълнение на задължението на ответното дружество по чл.7 да изпълни поръчката с грижата на добър стопанин и съобразно интересите й, което съобразно нейното тълкуване включва и задължение за извършване на проверка за тежести на процесния имот. Съдът намира, че тъй като непосредствената цел на сключения договор за посредничество е оказване на съдействие за намиране и предоставяне на подходящи предложения за покупка на имот, то с подписването на предварителния договор същият е изпълнил своето предназначение и е преустановил действието си. Доколкото на разваляне подлежат договори, които не са изпълнени, то в настоящия случай възможността да бъде сторено това е съществувала до момента на подписване на предварителния договор на процесния апартамент, поради което и отправеното изявление по чл. 87 от ЗЗД не е породило никакви правни последици. Дори да се приеме, че в обхвата на задълженията на ответника по чл.7 влиза и задължението за извършване на проверка за тежести на имота, което макар и да не е изрично регламентирано може да се извлече от показанията на свидетелите – св.••• свидетелства, че ищцата се е интересувала дали имота е обременен с тежести, св.••• свидетелства, че такава проверка е направена преди подписване на предварителния договор; то също не може да се приеме, че е налице неизпълнение от страна на ответното дружество, тъй като както съгласно представените от ответника справки от АВп чрез отдалечен достъп по партида на физическо лице и по партида на имот с идентификатор 68134.2044.1859.2.3, така и по представените от Агенция по вписванията по силата на съдебно удостоверение справки отново по физическо лице и по имот с идентификатор 68134.2044.1859.2.3 не се съдържат данни за наличието на вещни тежести по отношение на процесния имот. Данни за такива се съдържат единствено в справката, представена от АВп по партидата на поземления имот с идентификатор 68134.2044.1859, в който се намира процесния апартамент. А по делото не се твърди, нито се установява страната да е поискала изрично извършването на такава подробна проверка. Доколкото с договора не е възложено такова задължение на ответника, то съдът счита, че клаузите на договора не могат да се тълкуват разширително, вменявайки на задълженото лице нещо повече от изрично уговореното. Твърденията на ищцата, че е ангажирала услугите на дружеството именно с оглед сигурност и извършването на надлежна проверка на закупувания от нея имот не са в състояние да установят поемането на подобно задължение, доколкото сключеният от страните договор е оформен писмено и неговото съдържание се установява от изрично посоченото в текста. Както беше посочено по-горе в представените Справки по партидата на продавача и по партидата на процесния апартамент липсва отразяване на вписани ипотеки, възбрани, искови молби, поради което доводите на ищцата, че не е извършена надлежна проверка в Службата на вписванията са несъстоятелни. Предназначението на посочените справки е именно да предоставят информация за наличните вписвания относно конкретния имот. От изложеното следва, че не е налице твърдяното от ищцата неизпълнение на договорното задължение от страна на ответното дружество, което е допълнителен аргумент да се приеме, че отправеното от нея изявление не е постигнало целения от страната правен резултат, а именно разваляне на договора. Следователно платеното от ищцата възнаграждение за посреднически услуги има своето основание. Предвид гореизложеното съдът намира, че предявения иск за главница се явява неоснователен и недоказан и като такъв следва да бъде отхвърлен. С оглед неоснователността на иска за главница, неоснователен се явява и обективно съединения иск за заплащане на обезщетение за забава в размер на законната лихва. Предвид акцесорния му характер същия се поставя в зависимост от наличието на главно задължение, каквото се установи по делото, че не е налице. Предвид това съдът счита, че този иск следва да бъде отхвърлен. На основание чл.78 ал.3 ГПК в полза на ответника следва да бъдат присъдени направените от него разноски общо в размер на 1210 лв. /1200 лв. адвокатско възнаграждение и 10 лв. държавна такса за съдебни удостоверения/. Водим от горните мотиви, съдът