Решение № 64 от 19.5.2023 г. на Апелативен съд - Бургас по дело № 64/2023 г.

Производството е по чл.258 и сл. ГПК. Образувано е по въззивна жалба на Т. А. П. от гр.С., чрез пълномощника адв. М. М., против решение №1345 от 19.12.2022г. по гр.дело № 697/2022г. на Бургаския окръжен съд, с което е отхвърлен искът му по чл.19, ал.3 ЗЗД против „Сити билд груп“ ЕООД, гр.Б., за обявяване за окончателен сключеният между страните предварителен договор от 29.03.2021г. за продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект – апартамент №•, с площ от 110, 71 кв.м., находящ се на ет.•, вх.• в сграда със смесено предназначение в поземлен имот с идент. 07079.501.593 по КККР на гр.Б., ж.к.„И.“. Иска се отмяна на решението като неправилно, необосновано и незаконосъобразно и постановяване на друго, с което искът да бъде уважен. Съдът е приел, че в т.11 от предварителния договор страните са уредили възможността неизправната страна едностранно да се откаже от договора като понесе неблагоприятните последици от неизпълнението, като същевременно е посочил, че не е налице твърдяната от ищеца уговорка за отметнина по смисъла на чл.308 ТЗ, съгласно решение №39/15.05.2014г. по т.д №1061/2013г. по описа на I г.о. на ВКС. Според въззивника, горните изводи не съответстват на установените по делото факти. В цитираното решение са разграничени хипотезите на отказ от договор и прекратяването му едностранно от една от страните, като е посочено, че при сключен договор за построяване на имот и поето задължение за прехвърляне на собствеността върху построеното, правото на отказ от договора по чл.308 ТЗ не може да бъде упражнено, ако са платени вноски от цената и е започнало строителство, а при при втората хипотеза правото на отказ е предоставено единствено на изправната страна. Договорната клауза за заплащане на обезщетение на конкретно поето от страната задължение има характер на неустойка. Посочено е, че към датата на изпращане на уведомлението за прекратяване, ищецът е бил изправна страна и въззиваемото дружество не е разполагало с право на отказ и прекратяване на договора на основание чл.11 и договорът е валиден. Неправилно е тълкувана волята на страните, обективирана в чл.11, тъй като тя безспорно сочи отметнина по смисъла на чл.308, ал.1 ТЗ. Клаузата съдържа възможността за отказ от изпълнение на договора, а не за едностранното му прекратяване. Предвид, че ответното дружество е търговец, то следва да бъде приложена специалната норма на чл.308 ТЗ. В случая, изпълнението на договора е започнало и за сградата е изготвен акт 14, а вноските са заплатени от ищеца преди уведомлението за прекратяване. Излагат се доводи, за нещожност на чл.11 от процесния договор, като противоречащ на чл.20а ЗЗД и на добрите нрави, с оглед прекрачването на разумната граница на договаряне, гарантираща ненакърняване правата на страните в степен, водеща до нарушаване на общоприетите морални норми. Индиция за това е сключването на договор за продажба с третото лице, преди уведомяването на ищеца за отказа, както и цената на продажбата, договорена с това лице. Навеждат се доводи за нищожност и на основание чл.146 ЗЗП, като се твърди, че ищецът има качеството „потребител“ и в случая е налице неравноправна клауза. Излагат се съображения за основателност на претенцията, като се поддържа, че предварителният договор не е прекратил своето действие. Ответното дружество е собственик на имота и за ищеца е налице правен интерес от предявяване на иска. В отговор на въззивната жалба, подаден от „Сити билд груп“ ЕООД, чрез пълномощника адв. С. К., се иска оставянето и без уважение като неоснователна. Въззиваемият ответник навежда доводи за действителност на чл.11 от предварителния договор. Сочи, че договарянето и е продиктувано от несигурната икономическа обстановка и глобалната епидемия. Поддържа изводите на предходната инстанция относно прилагането на чл.20а ЗЗД и принципа на свобода на договарянето. Счита цитираното решение на ВКС за относимо, а съдебната практика – константна в тази насока, включително възможността за отказ от договора, ограничена единствено от повелителните разпоредби на закона. Намира, че със спорната клауза интересите на ищеца са надлежно защитени, тя е точна, ясна и недвусмислена и не допуска тълкуване. Законът и съдебната практика допускат възможността за сключване на съглашения с неустоечен характер, според които страната може да се освободи от договора чрез заплащане на съответна неустойка, каквато в случая е договорена. Тълкуването на решението на ВКС, извършено във въззивната жалба, е превратно и не са налице основания за споделянето му. В чл.14 от предварителния договор е предоставено идентично право на купувача, което сочи на равнопоставеност на страните. Клаузата по чл.11 е елемент от всички сключвани от дружеството договори и условие за подписването им. С упражняването и договорът е преустановил своето действие и между страните вече не съществува валидна облигационна връзка, което изключва уважаването на предявения иск. Наведен е и доводът, че към 06.04.2022г., датата на снабдяване на сградата с акт 14, ищецът не е заплатил договорената трета вноска, тъй като по собствените му твърдения е считал договора за прекратен. Ако бъде прието обратното, то той е неизправна страна. Освен това, не е върнал възстановените му вноски по договора и изплатената му неустойка, което също е индиция, че счита договора за прекратен. Изложени са възражения по тезата на въззивника за приложимост на чл.308 ТЗ. Оспорени са твърденията за противоречие на договорената неустойка с добрите нрави, предвид съдържанието и, което гарантира имотна облага за ищеца в значителен размер. Доводът досежно преговори на дружеството с трети лица за продажба на процесния имот се сочат като неотносими към предмета на настоящия спор. Предвид, че исковата молба по делото е вписана, последваща продажба на имота за сега е невъзможна. По отношение претендираното от въззивника качество на потребител е заявено, че доказателства за това не се откриват по делото, с оглед специфичния му предмет, а разпоредбата на §13, т.14 от ДР на ЗЗП въвежда забрана договори с основен предмет прехвърляне на владение да попадат в обхвата на потребителските договори. Цитира се практика на ВКС и разпоредби от законодателството на Европейския съюз. Жалбата е подадена в срок от надлежна страна против подлежащ на обжалване съдебен акт, което сочи на допустимост. След съвкупната преценка на становищата и доводите на страните, събраните по делото доказателствата и с оглед предвиденото в закона, съдът намира следното: С обжалваното решение е отхвърлен искът по чл.19, ал.3 ЗЗД на Т. П. от гр.Созопол за обявяване за окончателен на сключеният между него и ответника „Сити билд груп“ ЕООД, гр.Б. предварителен договор от 29.03.2021г. за покупко-продажба на апартамент №А 101, на площ от 98, 02 кв.м., находящ се в гр.Б., ж.к.„И.“, на ет.•, вх.•, в сграда със смесено предназначение, изградена в ПИ с идентификатор 07079.501.593 по КККР на гр.Бургас. Първоинстанционният съд е приел, че ответникът е упражнил с едностранно изявление договорното си право на отказ от договора, съгласно клаузата по чл.11 от същия, с което валидно е прекратил договорното правоотношение между страните, при заплащане на предвидената в този случай неустойка от 10 % от продажната цена. Доводите за нищожност на посочената клауза са намерени за неоснователни, тъй като ищецът няма качеството на потребител по смисъла на Закона за защита на потребителите и поради това не може да се позовава на неравноправност по чл.146, ал.1 ЗЗП, а и не е налице противоречие на добрите нрави, с оглед липсата на нарушаване на общоприети морални норми. Направен е изводът, че паричното задължение по чл.11 от договора има характера на неустойка, а не на отметнина по смисъла на чл.108 ТЗ, поради което за упражняване правото на отказ от сделката е без значение дали изпълнението на договора е започнало. Така постановеното решение, преценено служебно при условията на чл.269 ГПК, е валидно и допустимо, като произнесено от законен състав на компетентния съд по редовно предявен иск и надлежно развило се съдебно производство. По правилността на атакувания съдебен акт, предвид посоченото в жалбата, съдът приема следното: Искът е за сключване на окончателен договор, въз основа на предварителен договор за продажба на недвижими имот и има правното си основание в чл.19, ал.3 ЗЗД. Пред настоящата инстанция не се спори от фактическа страна, че на 29.03.2021г. между въззиваемото дружество, като продавач и въззивника, като купувач, е подписан предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който продавачът се е задължил да построи и продаде на купувача процесния апартамент не по-късно от 20.12.2022г. за сумата от 73 000 евро, или левовата равностойност по фиксинга на БНБ, платима на пет вноски - 60% при подписване на договора, 10 % при полагане на кота на съответния етаж, 10 % при приемане на конструкцията /акт обр. №14/, 10 % при получаване на констативен акт за годността за приемане на строежа /акт обр. №15/ и 10 % при получаване на протокол за установяване годността за ползване /акт обр. №16/. Съгласно чл.11 от предварителния договор, в случай че продавачът се откаже от сключване на окончателен договор в нотариална форма, той се задължава да възстанови на купувача платените до момента вноски плюс 10 % от продажната цена на имота като неустойка. Същата неустойка е предвидена и в случай, че купувачът откаже да сключи окончателен договор. Безспорно е, че на 30.03.2021г. купувачът е платил чрез банков превод първата вноска от 85 665, 35 лв., а на 09.07.2021г. втората вноска от 14 277, 56 лв. С писмо от 22.02.2022г. продавачът е уведомил купувача, че на основание чл.11 от предварителния договор се отказва от продажбата на процесния имот и счита договора за прекратен. С платежно нареждане от 23.02.2022г. „Сити билд груп“ ЕООД е върнало авансово платените вноски, в едно с договорената неустойка. Настоящата инстанция намира клаузата по чл.11 от процесния договор за действителна. Същата не е нищожна като неравноправна по смисъла на чл.143 ЗЗП. Ищецът няма качеството на потребител, съгласно условието на § 13, т.1 ЗЗП – „физическо лице, което придобива стока или ползва услуга“. Според легалните дефиниции на § 13, т.13 и т.14 ЗЗП, „стока“ е движима материална вещ, а „услуга“ – дейност, чийто основен предмет не е прехвърляне владението на вещ. Процесният договор има комплексен характер: 1.) на предварителен договор за продажба на недвижим имот и 2.) на договор за извършване на строителна услуга. Очевидно, сделката в частта, относно покупко-продажбата на недвижим имот не касае "стока" по см. на § 13, т.13 ЗЗП, а в частта за строителство представлява извършване на "услуга" по смисъла на § 13, т.14 ЗЗП. Комплексният характер на договора, в който е предвидено общо облигационно задължение на купувача – възложител за заплащане както на цената на имота, така и на цената на услугата за строителство, изключва качеството на физическото лице на "потребител" по смисъла на § 13, т.1 ЗЗП, тъй като по силата на договора уговорените строителни услуги са пряко свързани с правата и задълженията на страните по предварителния договор за продажба на недвижим имот /вж. р. № 60067 от 17.06.2021г. на ВКС по т.д. № 2365/2020г., I т.о., ТК/. Следва да се посочи, че дори хипотетично да се приеме, че процесният договор попада в обхвата на защитата по ЗЗП, то не са налице основанията на чл.143 ЗЗП за неравноправност, а оттам и нищожност на клаузата по чл.11 от разглеждания предварителен договор. Според чл.143 ЗЗП, неравноправна клауза в договор, сключен с потребител, е всяка уговорка в негова вреда, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. Спорната клауза, предвиждаща заплащане на неустойка при отказ на продавача от сключване на окончателен договор, не е във вреда на купувача, отговаря на изискването за добросъвестност и не води до значително неравновесие между правата на насрещните страни, предвид обезщетителния и характер и наличието на реципрочна клауза в чл.14 от договора, предвиждащ същата неустойка при неизпълнение от страна на купувача. Несъстоятелен е и доводът на въззиваемия ищец за нищожност на спорната клауза, поради накърняване на добрите нрави, имащ правното си основание в чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД. Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл.26, ал.1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес. Преценката за нищожност поради накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора /ТР №1 от 15.06.2010г. на ВКС по тълк.дело №1/2009г., ОСTK/. Изхождайки от горното, разглежданата клауза не сочи на накърняване на добрите нрави. Страните са договорили, при отказ от изпълнение на всяка една от тях, заплащане на обезщетение за вреди под формата на неустойка, което изключва нарушение на обществения морал, на принципите на справедливост и добросъвестност. По спорния въпрос за характера на уговореното обезщетение, настоящата инстанция намира, че в чл.11 от процесния предваритилен договор страните са уговорили не отметнина по чл.308 ТЗ, а неустойка по смисъла на чл.92 ЗЗД за покриване на вредите, причинени от неизпълнение от страна на продавача на задължението за сключване на окончателен договор. Отметнината се дължи само, ако не е започнало изпълнение на договора и страната, която е имала правото да се отметне, го е упражнила. В случая, предварителният договор от 29.03.2021г., предвид комплексния му характер, е сключен при вече започнало изпълнение на строителството на сградата, т.е. на общите части на договорения апартамент /вж. акт обр. 14, където са изброени извършените СМР от откриване на строителната площадка на 21.01.2021г. до 29.03.2021г./, което изключва влагането на смисъл на отметнина в спорната клаузата. На неустойката не може да се придаде значението на отметнина. Щом е започнало изпълнението, вече не може да говорим за отметнина, а само за неустойка, каквато е и формулировка, съответна на вложеното съдържание в спорния текст. При дадената от закона в чл.9 ЗЗД свобода на договаряне в рамките на закона и на добрите нрави, в разглеждания казус при сключването на процесния договор страните са се съгласили да включат хипотеза на неговото прекратяване при определени условия, което е обичайна практика. Именно в този смисъл е клаузата на чл.11, както и реципрочната на чл.14. Налице е постигнато и договорно съгласие на страните за прекъсване на облигационната връзка и преустановяване на действието и при отказ от изпълнение на която и да е от тях, като така поставилата се в неизправност страна, освен възстановяване на полученото по сделката, се е задължила да плати обезщетение за вреди под формата на неустойка за неизпълнение. Съобразно горната договорка, ответникът-продавач, след като е отказал да изпълни задължението си да сключи окончателен договор, е върнал получената част от цената и е заплатил договорената неустойка, като купувачът е приел извършеното плащане, с което процесният предварителен договор е прекратен. Следва да се посочи, че на основание чл.92, ал.1, изр.2 ЗЗД, кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди, ако са налице такива /в този смисъл е допълнението в клаузата на чл.14/. Съгласно чл.20а, ал.1 ЗЗД договорите имат сила на закон за тези, които ги сключват. В разглеждания казус страните взаимно са се съгласили с възможността предварителният договор да бъде прекратен при горните клаузи, което съответства на разпоредбата на ал.2 на чл.20а ЗЗД, предвиждаща прекратяване на договорите само по взаимно съгласие на страните. При изложените съображения, следва изводът, че процесният предварителен договор от 29.03.2021г. за покупко-продажба на недвижим имот е прекратен, поради което предявеният иск по чл.19, ал.3 ЗЗД за сключване на окончателен договор е неоснователен. Като е стигнал до същия извод и е отхвърлил иска, първоинстанционният съд е постановил правилно решение. Същото е съобразено с доказателствата по делото и приложимия закон, поради което следва да бъде потвърдено. С оглед на горния резултат, в полза на въззиваемия ответник следва да бъдат присъдени направените съдебни разноски в настоящото производство. Същите се установяват в размер на 7 850 лв., платено адвокатско възнаграждение. Въззивната страна е направила възражение по чл.78, ал.5 ГПК за прекомерност. Минималният размер, съгласно чл.7, ал.2, т.4 от Наредба №1/2004г. за минималните адвокатски възнаграждения, е 2 099 лв. Предвид сложността на процесния казус, с оглед броя и характера на подлежащите на разглеждане доводи на страните, изискващи анализиране на различни правни въпроси, предмет на регламентация в няколко нормативни акта, настоящата инстанция намира, че на фактическата и правна сложност на делото съответства адвокатско възнаграждение в значително по-висок от минималния размер, но при прекомерност на претендирания, а именно - 6 000лв., на каквато стойност е и адвокатския хонорар на пълномощника на въззивника. Посочената сума следва да бъде присъдена в полза на „Сити билд груп“ ЕООД. Мотивиран от изложеното, Бургаският окръжен съд