Решение № 107 от 5.7.2024 г. на Апелативен съд - Варна по дело № 482/2023 г.

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК и по реда на чл.274 и сл. от ГПК.Образувано по подадени въззивна жалба и частна жалба, както следва: Въззивна жалба, подадена от Р. К. У. и С. Р. У., двамата чрез процесуалния им представител адв.Ю.М., против решение №260015/10.07.2023г., постановено по гр.д.№1273/20г. по описа на ВОС, гр.о., в частите му/след частичното оттегляне на въззивната жалба от въззивниците с молба вх.№2762/16.04.2024г. и прекратяване на въззивното производство в тези части с протоколно определение от 17.04.2024г., влязло в сила/, с които:

1/ са отхвърлени предявените от Р. К. У. и С. Р. У. против С. Д. Б. искове с пр. осн. чл.195, ал.1, пр.3 от ЗЗД, вр. с чл.193, ал.1 от ЗЗД и чл.195, ал.2 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати в полза на ищците, както следва:

• сумата от 19 150 лева, представляваща разходите за отстраняване за сметка на продавача на недостатъците по недвижим имот - ПИ № 83017.502.783 по КК на гр. Шабла с площ от 1 545 кв.м., при граници: ПИ с №№ •, •, •, •, ведно с изградената в него едноетажна жилищна сграда с идентификатор № 83017.502.783.2, със ЗП по нот. акт 313 кв.м., а по удостоверение за въвеждане в експлоатация със ЗП 305 кв.м., предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № •/19.12.2018г., по който С. Д. Б. се явява продавач, а ищците - купувачи, изразяващи се в следното: 1. Ремонт на облицовка на басейн /10 000 лева/; 2. Временен ремонт на покрив /3 000 лева/; 3. Ремонт на ел. инсталация /5 000 лева/; 4. Ремонт на канализация /400 лева/; 5. Разходи за камион на общината за отпушване на канала /50 лева/; 6. Разходи за свързване към градската канализация и основен ремонт на съществуващата и незавършена канализация /700 лева/;

• сумата от 793 лева, представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, установени от купувача в продадената движима вещ - неработещ телевизионен приемник, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № •/19.12.2018 г., на основание чл. 195, ал.1 пр. 3 от ЗЗД;

• сумата от 10 000 лева, представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, установени от купувача в продадената движима вещ - нефункциониращи климатици и сплит система, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № •/19.12.2018 г., на основание чл. 195, ал.1 пр. 3 от ЗЗД;

• сумата от 200 лева, представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, установени от купувача в продадената движима вещ – развалена помпа за басейн, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № •/19.12.2018 г., на основание чл. 195, ал.1 пр. 3 от ЗЗД;

• сумата от 300 лева, представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, установени от купувача в продадената движима вещ - компрометирано покривало за басейн, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № •/19.12.2018 г., на основание чл. 195, ал.1 пр. 3 от ЗЗД;

• сумата от 1 852 лева, представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, установени в продадената движима вещ - нефункционираща видео система за наблюдение, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № •/19.12.2018 г., на основание чл.195, ал.1, пр.3 от ЗЗД; и сумата от 177 лева, представляваща обезщетение за вреди, причинени от продавача при продажба на вещ с недостатъци, а именно ПИ № 83017.502.783 по КК на гр.Ш. с площ от 1 545 кв.м., при граници: ПИ с №№ •, •, •, •, ведно с изградената в него едноетажна жилищна сграда с идентификатор № 83017.502.783.2, със ЗП по нот. акт 313 кв.м., а по удостоверение за въвеждане в експлоатация със ЗП 305 кв.м., предмет на договор за покупко- продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № •/19.12.2018г., по който С. Д. Б. се явява продавач, а ищците - купувачи, изразяващи се в разходи за хотел на гостите на купувачите по време на ремонта на канализацията, на осн. чл.195, ал.2 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху сумите, считано от датата на предявяване на исковете в съда - 20.12.2019г. до окончателното им заплащане;

2/ са осъдени Р. К. У. и С. Р. У. да заплатят на С. Д. Б. сумата, представляваща разликата над 3 683, 51лв. до 12 232, 05лв., представляваща разноски по делото, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК.

В жалбата се твърди, че решението в обжалваните му части е недопустимо, т.к. съдът се е произнесъл по непредявени искове, евентуално е неправилно, като постановено в противоречие с материалния закон, при съществени нарушения на съдопроизводствените правила и поради необоснованост по изложените в същата подробни съображения.Претендира се да бъде обезсилено и делото върнато на първоинстанционния съд за произнасяне по предявените искове, евентуално се претендира да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което предявените искове бъдат уважени.Претендират се разноски.

Въззиваемият С. Д. Б. в депозирания отговор по въззивната жалба в срока по чл.263, ал.1 от ГПК, чрез процесуалния си представител адв.Е.Д., поддържа становище за нейната неоснователност и моли решението да бъде потвърдено в обжалваните му части.Претендира разноски.

Частна жалба, подадена от Р. К. У. и С. Р. У., двамата чрез процесуалния им представител адв.Ю.М., против определение №260164/14.09.2023г., постановено по гр.д.№1273/20г. по описа на ВОС, гр.о., с което е оставена без уважение молба вх.№264194/04.08.2023г., подадена от Р. К. У. и С. Р. У., чрез адв.Ю.М., с искане за изменение на решение №260015/10.07.2023г., постановено по гр.д.№1273/20г. по описа на ВОС, гр.о., в частта му относно разноските, на осн. чл.248 от ГПК.В жалбата се твърди, че определението е неправилно по изложените в същата подробни съображения.Претендира се да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което молбата на страната с пр.осн. чл.248 от ГПК бъде уважена.

Въззиваемият С. Д. Б. в подадения в срока по чл.276, ал.1 от ГПК отговор по частната жалба чрез процесуалния представител адв.Е.Д. поддържа становище за нейната неоснователност и моли обжалваното определение да бъде потвърдено.

За да се произнесе, съдът взе предвид следното: По въззивната жалба/изложението касае само претенциите, по отношение на които първоинстанционното решение не е влязло в сила/.

В исковата си молба, уточняващите молби към нея съответно от 09.07.2020г., 24.07.2020г., 13.06.2022г., 12.07.2022г., 08.08.2022г., 21.12.2023г., 15.01.2024г., 16.04.2024г., както и в уточненията, извършени в о.с.з. на 29.09.2022г. и о.с.з. на 17.04.2024г., ищците Р. К. У. и С. Р. У. излагат, че с договор за покупко-продажба, обективиран в н.а.№5/19.12.2018г., са закупили от ответника С. Д. Б. недвижим имот, представляващ ПИ с идентификатор 83017.502.783 по КККР на гр.Ш., одобрени 2006г., с площ от 1545 кв.м., при съответни граници, ведно с изградената в него едноетажна жилищна сграда с идентификатор 83017.502.783.2, със застроена площ по н.а. 313 кв.м., а по удостоверение за въвеждане в експлоатация 305 кв.м., за сумата от 160 000 евро/в левова равностойност/, от които 16 000 евро, платени като капаро към датата на сделката, а остатъкът от 144 000 евро, платими чрез банков ипотечен кредит, който е щял да бъде получен от купувачите.

Волята на страните по посочения договор е била недвижимият имот да се продаде за посочената цена, ведно с находящите се в него/в дворното място и в жилищната сграда/ движими вещи - обзавеждане, мебелировка, инсталации и др., описани подробно в протокол опис от 12.12.2018г. към сключения между тях предварителен договор от 12.12.2018г., за които вещи допълнително отделно заплащане не се дължи, и в който протокол продавачът се е задължил до 30.06.2019г. да им съдейства за въвеждането и правилното използване на експлоатационната техника за обслужване и поддържане на къщата и двора.При продажбата на имота същият е предлаган като луксозен и в отлично състояние, направен така, че да се използва целогодишно, с луксозно и практично обзаведена къща, стилно аранжиран двор, поливна система, видеонаблюдение, СОТ с 5 камери, климатици, кабелна телевизия, басейн с термопомпа, покривало и др.Нямали уверение от продавача, че обзавеждането и уредите са нови, знаели, че са използвани, но по негови твърдения и на брокерите били запазени и малко употребявани/по няколко седмици в годината/.

При сключване на договора ищците, като купувачи, били представлявани от Т. П. М., майка на С.У., т.к. към 19.12.2018г. ищецът се е лекувал в болнично заведение в Г., а ищцата го е придружавала.

Пълномощникът не е получавал владението на имота след продажбата, не са му предавани ключовете от него и съответно той не ги е предавал на ищците, а единствено е участвал в сключване на договора в кантората на нотариус в гр.К..С договора предаване на владението е предвидено да се извърши след получаване пълния размер на цената - получен м.01.2019г., също в отсъствието на ищците.

За първи път след продажбата ищците влезли в имота на 04.03.2019г./до края на м.02.2019г. били в Г./, когато и са получили ключ за него от доверено лице на ответника Б. - Д. Т., на когото е бил даден ключ от ответника, за да се грижи за имота до пристигането им в България.

С влизането си във владение на имота/отнело им известно време, защото се нанасяли с огромно количество багаж/ ищците започнали да установяват пълната липса на някои от вещите по описа, а за други, че били счупени или неокомплектовани, или негодни за употреба.За част от вещите проблемите започнали да се установяват с настъпване на съответния сезон за тяхната употреба.

Още с нанасянето си открили, че климатиците марка/модел „Midea MSM3- 18HR“, 5 бр., произведени 2011г., за които били уверявани, че работят отлично и нямат нужда от зареждане, т.к. почти не са използвани, не работят нормално и имат нужда от зареждане на фреон и рестартиране на мрежата, защото отказват да работят.Същите не били ефективни/не топлели достатъчно/ заради дългия тръбен път, а два от тях нямали и фреон.Наложило се да бъдат подменени с нови по-мощни и ефективни климатици мулти сплит система, която позволява по-дълъг тръбен път.На 05.04.2019г. констатирали, че телевизорът марка/модел „Samsung UE555ES6100W“, произведен в Словакия, 55 инча, бил повреден и на него не можело да се закачи кабелна телевизия освен чрез приемник.През м.04.2019г. констатирали, че помпата за басейн марка/модел HANNING ELEKTRO-WERKE Тур Е7ВС2В е повредена, за което уведомили ответника, той изпратил свои познати, които я взели и върнали поправена за негова сметка, но през м.06.2019г. отново се развалила и се наложило ищците да я поправят за тяхна сметка.През м.04.2019г. установили, че лятното покривало за басейна с размери 14/5м. се разпадало и парченца плували във водата.През м.06.2019г. установили, че видеосистемата /аналогов декодер Dahua, 8 канала, аналогови камери с варифокален обектив 1 мегапиксел - IRCAM 700 М PRO 700 TVL Sony, произведени 2011г./, която продавачът така и не им демонстрирал, но ги уверил, че работи отлично, се оказала неработеща, т.к. камерите са с много стара технология и не задоволяват съвременните изисквания за наблюдение, установили и, че две от камерите са дефектирали-едната работела само в нощен режим, а другата не предавала никакво изображение.Подмяната само на тези две камери се оказала невъзможна, поради остарялата технология и тяхната липса на пазара, което наложило подмяната на системата с изцяло нова.

През м.04.2019г. установили, че има нередности по ел.инсталацията, вкл. същата е неправилно свързана и застрашава здравето и живота на обитателите.Оказало се, че кабели са разпилени по целия таван, някои от тях необезопасени, много връзки не били прибрани в разпределителни кутии, фаза и нула били разменени, из цялата къща на много от осветителните тела заземеният проводник бил отрязан, което е в разрез с мерките за безопасност и е пречка да се постави дефектнотокова защита.Състоянието било такова, че е можело да пуснат само два климатика едновременно.

При отварянето на басейна през м.04.2019г./дотогава бил покрит, вкл. и към огледите от 2018г. преди сключване на договора не са го виждали открит/ се установило, че липсват около 100 плочки от мозайката, на северната страна, под изпадалите плочки, имало напуквания и неравности, наложило се сваляне на 30 см. от плочките по дължина на басейна, шпакловане и лепене на нови плочки.

При един по-силен летен дъжд края на лятото на 2019г. покривът протекъл, майсторът, който се качил да го поправи, констатирал счупени керемиди, както и, че покривната конструкция не е инсталирана правилно- при необходимост от двойна дървена скара, която се полага под керемидите, е налична единична, както и мушамата е прогнила, прибрали временно старата стъклена вата под покрива, която се сипела, сложили дишаща мушама, установили, че покривът се нуждае от основен ремонт, включващ двойна скара, мушама, покриване с нови керемиди.

Няколко пъти се налагало да викат водопроводчик за отпушване тръби в къщата, за което считали в началото, че се дължи на нормалната й експлоатация.Опитали да намерят ревизионните шахти, които според инвестиционния проект на къщата са 4 бр., но не откривали такива.На 22.10.2019г. се запушили тръбите в къщата, а тоалетните и каналите започнали да връщат вода и фекалии и се наложили ищците и гостуващите им роднини да отседнат на хотел.Извиканите от ищците ВиК специалисти започнали да търсят къде преминават тръбите.Поради липса на предоставен им проект са наложило да копаят, за да ги намерят и отстранят проблема, и така копаейки стигнали до улицата, за да проверят свързването на тръбите с уличната канализация.Там установили, че такова свързване фактически няма, а тръбата, която е трябвало да бъде свързана с уличната канализация, е затапена с найлон, при положение, че уличният колектор преминава на разстояние от 1, 5м. от границата на имота.Тогава поискали от община Шабла инвестиционния проект на сградата и техническия й паспорт и установили, че по проект от 2006г. е заложена септична яма/каквато няма/, а в паспорта на сградата от 2009г. е записано, че същата е свързана с уличната канализационна мрежа, с която фактически не е свързана.

По повод поетапно констатираните нередности, започнали да комуникират с ответника първо по телефона, после писмено, за да уредят възникналите проблеми, провела се и среща между тях през м.04.2019г., на която изложили проблемите с климатичната инсталация, при което той им обещал, че ще отстрани повредите за своя сметка, но освен, че не извършил повечето от обещаните ремонти и спрял да комуникира с тях.Междувременно се появявали все нови и нови недостатъци и дефекти, което налагало ищците да правят разноски по отстраняването им, отремонтиране на дефектирали вещи или части от оборудване, вкл. били принудени да закупуват нови, заместващи вещи, защото продадените се оказали липсващи или дефектни.Ищците обобщили установените нередности в имейл от 24.05.2019г., който изпратили на предоставен им от брокерите имейл адрес на ответника, но същият не им отговорил.Последващото уведомяване на ответника било в началото на м.12.2019г.На проведена на 10.12.2019г. между страните среща в офиса на агенция „А.“ били поставени от продавача всички горепосочени проблеми, а допълнително с писмо от 12.12.2019г. е бил поканен за уреждане на възникналите помежду им отношения по повод констатираните недостатъци.

Продадените от ответника недвижим имот и горепосочени движими вещи са с горепосочените недостатъци, които съществено намаляват съответно неговата и на вещите цена и годност за обикновеното и предвиденото в договора употребление-имотът е предлаган като луксозен и луксозно обзаведен с изправни вещи.Продавачът е знаел за тези недостатъци и съзнателно ги е премълчал, а ищците не са знаели за тях и не са можели да ги забележат при обикновен преглед.Ответникът е знаел за недостатъците по недвижимия имот, т.к. сградата е била построена под негов контрол и пряко участие, защото той е бил технически ръководител на строежа, а възложител и собственик към момента на изграждане е бил неговият баща.Знаел е и за недостатъците на движимите вещи, т.к. не е житейски логично, ако същите са били увредени, амортизирани и в лошо състояние, това да не бъде посочено в съставения протокол-опис, и, ако действително са били в такова състояние, това е следвало да се посочи в протокола.

Предвид изложеното, претендират ответникът да бъде осъден да им заплати следните суми, твърдени, че представляват необходими разходи за отстраняване на съществените недостатъци на продадените им вещите/за част от вещите извършени ремонти от ищците, за други предстоящи, за трети вещите заменени с нови, но претендирани суми за ремонт/, а именно: 1/ 19 150лв., представляваща разходите за отстраняване за сметка на продавача на недостатъците по недвижимия имот, включващи: а/ ремонт на облицовка на басейн - 10 000лв.; б/ временен ремонт на покрив - 3 000лв.; в/ ремонт на ел. инсталация - 5 000лв.; г/ ремонт на канализация - 400лв.; д/ разходи за камион на общината за отпушване на канала - 50лв.; е/ разходи за свързване към градската канализация и основен ремонт на съществуващата и незавършена канализация - 700лв.; 2/ 793лв., представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците на неработещ телевизионен приемник; 3/ 10 000лв., представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците на нефункциониращи климатици и сплит система; 4/ 200лв., представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците на развалена помпа за басейн; 5/ 300лв., представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците на компрометирано лятно покривало за басейн; 6/ 1 852лв., представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците на нефункционираща видео система за наблюдение, както и сумата от 177лв., представляваща обезщетение за вреди от продадените вещи с недостатъци, представляваща заплатена сума за хотел на ищците и техни гости по време на ремонта на канализацията, ведно със законната лихва върху сумите, считано от датата на исковата молба до окончателното изплащане.

Ответникът С. Д. Б. в депозирания отговор в срока по чл.131 от ГПК и в хода на производството оспорва предявените искове и моли да бъдат отхвърлени.Твърди, че владението на продадения от него на ищците недвижим имот, ведно с всички посочени в протокол описа движими вещи, находящи се в същия и функциониращи, е било предадено на 19.12.2018г., в деня на сключване на договора, на техния надлежно упълномощен представител - Т. П. М., майка на С. У., и приет без забележки и след обстоен преглед.След посочената дата той не е разполагал с ключове от имота, а същият е бил владян единствено от ищците.Твърдените в исковата молба недостатъци не представляват такива по см. на чл.193, ал.1 от ЗЗД, а се дължат на неположена от ищците грижа по опазване и съхраняване на недвижимия имот и принадлежностите му, липсата на поддръжка и правилна експлоатация, евентуално на естественото похабяване на вещите/недвижимият имот не е нов, въведен е в експлоатация 2009г., вещите също не са нови/.Дори и да се приеме, че действително се касае за недостатъци, то същите не водят до съществено намаляване цената на имота и вещите, нито до намаляване годността им за ползване за обикновеното или предвиденото в договора предназначение, а и ищците са знаели за тях или са могли да ги установят при полагане на дължимата грижа-извършили са поне два огледа на имота/м.09.2018г./ преди сключване на договора.Извън горното, ищците не са изпълнили задължението си по чл.194 от ЗЗД да го уведомят незабавно за твърдените от тях недостатъци.За първи път той е бил уведомен от тях през м.12.2019г., във връзка с което е била проведена среща между страните, както и с писмо от 12.12.2019г. от адвоката им с приложен към него опис на недостатъците, които се твърдят.Не е получавал посоченото от ищците писмо, изпратено по имейл на 24.05.2019г./за него и няма достоверна дата/.Соченият от тях имейл адрес, на който е било изпратено, не негов, той няма пряка или косвена връзка с него, нито е посочен като адрес за кореспонденция в сключения между страните предварителен договор и протокола опис към него.Оспорва твърдението на ищците за виновно причинени им от него вреди.Не е бил строител на сградата и не е поемал гаранционна отговорност спрямо ищците.Възразява за изтекли давностни срокове по чл.197 от ЗЗД, съответно 1 годишен за недвижимия имот и 6 месечен за движимите вещи.

Твърди, че телевизорът им е предаден работещ, неповреден, изрично в описа е посочено, че на него се ползва кабелна телевизия чрез приемник, т.е. същият не е повреден, а соченото ползване на кабелната телевизия е резултат от технологичните му възможности/произведен 2013г./.Климатиците са предадени работещи, зареждането им с фреон касае консумативни разходи, свързани с потреблението на вещта, инсталацията е от 2010г., обстоятелството, че ищците са искали да си поставят сплит система за допълнителен комфорт/такава не е необходима за имота, за да бъде липсата й недостатък/ не означава, че старите климатици не са били работещи, ищците са знаели колко и какви климатици има.Сочените от 100 плочки за басейн и неравности не са съществени/басейнът е облицован с хиляди плочки/, построен е 2010г.-2013г. и се е амортизирал.Хидрофорната помпа е била предадена работеща на ищците.Така и системата за видеонаблюдение.Не се касае и за ново изделие, а такова от 2010г.-2013г.Покривът е предаден и приет без забележки/липсващи керемиди и улуци биха били забележими и при обикновен поглед/, за първи път теч е установен м.09.2019г. и то не по вътрешните стени на сградата, съвременното виждане на ищците за покрива не е относимо към обект от 2007г.-2009г.Ел. инсталацията и ВиК инсталацията са били изправни, изградени в периода 2007г.-2009г., и са отговаряли на тогава действащите стандарти.

Съдът, след като съобрази събраните по делото доказателства и приложимия закон, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявени са искове с пр. осн.195, ал.1, пр.3 и чл.195, ал.2 от ЗЗД. По допустимостта на решението в обжалваните му части. Оплакванията на въззивниците за недопустимост на обжалваното решение, т.к. първоинстанционният съд многократно е настоявал да уточняват претенциите си, касаещи отделните движими вещи, като за всяка посочат отделна цена, не са основателни, доколкото съдът се е произнесъл по така въведените фактически основания/фактите, от които се твърди, че произтича спорното материално право/ и петитум/отправеното към съда искане/ на предявените осъдителни искове за така посочените от ищците в исковата им молба отделни суми, претендирани като разход за отстраняване на недостатъците по конкретна вещ, на които те са посочили и общ сбор/сумата 44 664лв., при посочване на която е допусната техническа грешка, т.к. действителният общ сбор на отделните суми е 46 464лв./.

По правилността на решението. С договор за покупко-продажба, обективиран в н.а.№5/19.12.2018г., ответникът С. Д. Б. е продал на ищците Р. К. У. и С. Р. У. по време на брака им собствения си недвижим имот, находящ се в гр.Ш., представляващ ПИ с идентификатор 83017.502.783 по КККР на гр.Ш., одобрени 2006г., с площ от 1545 кв.м., при съответни граници, ведно с изградената в него еднофамилна жилищна сграда с идентификатор 83017.502.783.2, за сумата от 160 000 евро в левовата й равностойност, от които 16 000 евро в левовата им равностойност, платени като капаро, а остатъкът от 144 000 евро в левовата равностойност, осигурими чрез собствени средства и ипотечен кредит, сключен на 19.12.2018г. между купувачите и „Б. Д.“ЕАД.Съгласно т.2 от акта, продавачът предава владението на имота с подписване на този нотариален акт и след получаване на окончателния размер на продажната цена.От представено извлечение от банкова сметка на ищеца в „Б. Д.“ЕАД е видно, че ипотечният кредит е усвоен на 21.12.2018г., а остатъкът от продажната цена е бил изплатен по банкова сметка на ответника на 27.12.2018г.

Договорът е сключен за купувачите чрез техния пълномощник Т. П. М./не е спорно между страните, че същата е майка на ищцата/.Страните не спорят и, че към датата на договора-19.12.2018г. ищците не са пребивавали в страната.Представителят е бил упълномощен с пълномощно от 29.10.2018г. с нотариално заверени подпис и съдържание, съответно с рег.

№9827/29.10.2018г. и рег.№9828/29.10.2018г.С пълномощното, освен за сключване на договора за покупко-продажба на горепосочения недвижим имот и заплащане на продажната цена, пълномощникът, според т.5, е бил упълномощен и да получи владението на новозакупения недвижим имот.

Преди договора за покупко-продажба от 19.12.2018г., между страните е бил сключен/за купувачите, също чрез пълномощника Т. М. и въз основа на горепосоченото пълномощно, с т.26 от което е била упълномощена да сключва предварителен договор за покупко-продажба на същия имот и всякакви анекси към него/ предварителен договор на 12.12.2018г.Според посочения от страните предмет на предварителния договор, т.1.1, продавачът се задължава да прехвърли на купувача гореописания недвижим имот за сумата от 160 000 евро в левовата й равностойност по фиксинг на БНБ, а според т.1.3 имотът по т.1.1 се продава заедно със следните движими вещи и монтирани съоръжения, а именно: обзаведен имот с всичко трайно прикрепено, съгласно опис-протокол, неразделна част от този договор, като допълнително заплащане по тази точка не се дължи.Според т.2.2 продавачът се задължава да предаде владението на описания в т.1.1 недвижим имот на купувача във вида, в който се намира имотът към момента на подписване на настоящия договор, съгласно опис-протокола /неразделна част от договора/, в който се описват състоянието на имота и мебелировката и след изпълнение от страна на продавача на ангажимента, съгласно т.2.10 от договора.Владението се предава в присъствие на служител на „А. Недвижими имот“АД и се извършва в официален работен ден.Според т.2.10 продавачът се ангажира до момента на предаване на владението на купувача да отстрани дефектите, които са констатирани в деня на огледа, а именно: дефекти по външната ограда, да се залепят декоративните камъни до входната врата на къщата и да се боядиса таванът на тоалетната.

Според представения протокол опис от 12.12.2018г., неразделна част от предварителния договор, страните са се споразумели, след продажбата на недвижимия имот, в него да остане изброеното по-долу имущество във вид и състояние, както е посочено.По-долу са описани множество вещи, находящи се във всяка от стаите /дневен тракт, първа спалня, втора спалня, трета спалня/, сервизните помещения, градина и зимна градина, както и инсталирана СОТ система и дистанционно отваряща се гаражна врата.В протокола е посочено, че продавачът се ангажира в срок до 30.06.2019г. да съдейства на купувачите с въвеждането и правилното използване на експлоатационната техника за обслужване и поддръжка на къщата и двора, които включват, но не се ограничават до хидрофорна система, поливна система, обслужване на басейн, градинско осветление, СОТ система, както и да подаде заявление до Енерго разпределителното дружество за увеличаване мощността на тока.

Според обективираните изявления на страните в предварителния договор от 12.12.2018г. и протокола опис към него, същите са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот, ведно с тези от находящите се в него движими вещи, които са описани в протокол описа.Макар да не е оформен самостоятелен договор за продажбата на движимите вещи, волята на страните е била с прехвърляне собствеността чрез договора, обективиран в н.а., върху недвижимия имот, да се прехвърли и собствеността върху всички тези описани движими вещи срещу стойност, която имплицитно участва в сумата от 160 000 евро.

Твърди се от ищците, че както недвижимият имот, така и продадените с него процесни движими вещи страдат от съществени недостатъци.

Съгласно разпоредбите на чл.193 и сл. от ЗЗД, за ангажиране отговорността на продавача е необходимо недостатъкът /разбиран като всяко неблагоприятно за купувача отклонение от нормативно установени, общоприети или уговорени качествени показатели на продадената вещ/ да е съществувал при продажбата, т.е. при преминаване собствеността и риска върху купувача, да бъде съществен, т.е. такъв, който чувствително намалява цената или годността на продадената вещ, както и този недостатък да не е бил известен на купувача при продажбата.

Купувачът е длъжен да прегледа/с вещина/ продадената му вещ веднага след като я приеме, в течение на времето, което е обикновено необходимо за това в подобни случаи, за да добие представа за истинското й състояние.При откриване на недостатъци е длъжен, за да запази правата си, незабавно да уведоми продавача за тях, т.е. уведомяването трябва да следва забелязването на недостатъка и да стане най-късно до изтичане на предвидения в договора срок, ако такъв срок е бил уговорен.Законът установява необоримо предположение, че вещта е одобрена, ако купувачът не уведоми незабавно продавача за забелязаните недостатъци.В хипотезата, когато продавачът е знаел за тези недостатъци, купувачът запазва правата си спрямо продавача и без да го е уведомил.В случай, че вещта е абсолютно негодна, уведомяването също не е необходимо, защото не става дума за изпълнение с недостатъци, а за пълно неизпълнение.

В случаите, когато продавачът отговаря за недостатъци на индивидуално определени вещи, купувачът има правата по чл.195, ал.1 от ЗЗД, а именно: 1/ да върне вещта и да иска обратно цената заедно с разноските за продажбата; 2/ да задържи вещта и да иска намаление на цената; 3/ да отстрани недостатъците за сметка на продавача, както и на осн. чл.195, ал.2 от ЗЗД може да иска обезщетение за вредите съгласно общите правила относно неизпълнението на задълженията, т.е. по чл.82 от ЗЗД - загубите и ползите в рамките на предвидимото при договарянето, макар и продавачът да не е знаел за недостатъците, стига да е могъл да узнае за тях при полагане на дължимата грижата на добър стопанин.Ако той е знаел за недостатъците, отговорността му ще се разпростре до всички преки вреди.

Правата си купувачът следва да упражни чрез предявяване на искове в сроковете/течащи от предаване на вещите/ по чл.197 от ЗЗД - една година при продажбата на недвижими имоти и шест месеца при продажбите на движими вещи.Тогава, когато продавачът съзнателно е премълчал недостатъка, срокът е тригодишен.

Според показанията на св.Х. Ив., същата е служител на „А. Недвижими имот“АД.Познава ищците по повод тяхното искане до агенцията за търсене на подходящ за закупуване недвижим имот.Ответникът е бил клиент на нейната колежка Д. Х. по повод продавания от него недвижим имот в гр.Ш..Завели ищците на първи оглед в този имот, който продължил един час, огледали се всички помещения на къщата/вътрешни помещения, санитарни, таванско помещение/ и двор.Басейнът тогава бил покрит с покривало.След няколко дни ищците пожелали да направят още един оглед, организирали им провеждането и на втори оглед.Свидетелката присъствала и на сделката.По молба на ищцата взели майка й/тя е от Т./ от автогарата и я закарали при нотариуса, при когото се изповядала сделката.След сключване на договора, отишли до имота, за да се предаде владението.Присъствали свидетелката, ответникът, Д. Х., тъщата на Р. У. и един приятел на продавача.Влезли в къщата и се поздравили за хубавата сделка.Д. Х. и майката на С. У. обиколили навсякъде цялата къща, после излезли на двора, където разгледали и едно помещение, в което се държал летният инвентар.Докато ги чакали, пуснали климатиците.За проверката майката на С. У. и Д. Х. ползвали съставения протокол опис и проверявали дали всичко по този протокол опис е налице.Ищците били запознати предварително с него.Майката на С. У. трябвало да провери дали всичко по него е налице.Не е имало забележки.Ответникът предал ключовете за имота на майката на С. У. - Т..Не знае кога ищците са се нанесли в имота, не го е посещавала след сделката.

Според показанията на св.Д. Т., същият живее в гр.Ш. и познава ответника откакто живее в гр.Ш./запознали се чрез общ познат/, влизал е в къщата му.Знае, че я е продал през 2018г.Запознал се с новите собственици, когато С. У. го потърсила по телефона, още като дошли след месец март и преди лятото на 2019г./номерът му й е бил даден от близка на брокерката в гр.Ш./, по повод обстоятелството, че търсила човек, който да помага за стопанисването на къщата и двора.Тъй като свидетелят бил ангажиран/работел на две места/, й отказал, но й дал номер на свой познат/С./, който приел да поддържа имота и дълго време той го поддържал, сега вече не.Виждал е майката на С. У. веднъж-в деня на сделката за покупко-продажба през месец декември 2018г.Свидетелят е разполагал с ключовете от имота.Ответникът му ги е оставил, в случай, че има интерес от потенциален купувач, да може да се извърши оглед на къщата.В деня на сделката отишъл пред къщата и върнал ключовете на ответника и тогава видял майката на С. У. в имота, имало и две брокерки.Не е имал уговорка с ответника и не е стопанисвал имота до пристигането на ищците, нито им е предавал ключове от имота при пристигането им, ключовете, които е имал, ги е върнал на ответника в деня на сделката през м.12.2018г.Не знае друго лице да е стопанисвало имота по възлагане от ответника след сделката до връщането на семейство У..След м.12.2018г. е бил в имота, след като С. У. му се обадила по повод някакъв проблем с басейна.

Съгласно показанията на св.С. П. през пролетта на 2019г. С. и Р. У. му се обадили по телефона, за да го попитат дали иска да работи за тях като работник по поддръжката на къщата им.

При съвкупния анализ на така ангажираните в производството доказателства не се установява твърдението на ищците, че недвижимият имот и вещите в него са им били предадени/установили са за първи път своето владение, като фактическо състояние/ на 04.03.2019г.Установява се, че имотът е предаден на техния пълномощник Т. М., изрично упълномощен от ищците да получи владението върху недвижимия имот, на 19.12.2018г., след сключване на сделката и след извършен преглед на имота и вещите в него, с предаване ключовете за недвижимия имот.Ирелевантно в случая е обстоятелството, че в н.а. страните са постигнали договореност предаване на владението да се извърши с подписване на н.а. и след окончателното изплащане на цената/извършено една седмица по-късно/, след като фактическото владение е предадено на надлежно упълномощения им представител на 19.12.2018г., след която дата продавачът не е разполагал с достъп до имота.Обстоятелството, че ищците са отсъствали от страната към посочената дата също е ирелевантно-чл.36, ал.2 от ЗЗД.Това, че не са обитавали фактически имота до завръщането си в България не означава, че не е бил в тяхно владение, след като чрез представителя им е предадено владението и ключовете са били в негово държание.

По твърдените недостатъци на процесните движими вещи: Между страните не е постигнато съглашение за продажба на нови вещи или на луксозни вещи, ако и така да са били рекламирани в обявата за продажба, а на именно тези вещи, които са се намирали в недвижимия имот, и в състоянието им такова, какво е било към датата на протокол описа от 12.12.2018г., което състояние ищците лично са установили при няколкото извършени огледи на имота през м.09.2018г. и което състояние е установил представителят им при прегледа на имота към момента на съставяне на протокол описа на 12.12.2018г.В последния липсват конкретни индивидуализиращи белези на вещите, същите са посочвани само по вид и стая/градина, в които се намират.Така например процесните са посочени като: телевизор в дневна, климатици в дневна, първа, втора и трета спалня, помпа, пълно оборудване за нормалното функциониране на басейна/където евентуално следва да се включи лятното покривало за басейн/ и СОТ система/където евентуално следва да се включи видеосистемата за наблюдение/.При уточняване конкретни индивидуализиращи белези на тези вещи пред настоящата инстанция, ответникът не е оспорил въведените твърдения от ищците за марка, модел, място на производство и годините на производство, нито ищците посочените от него години на производство за част от вещите, за които те не са посочили такива.От съвпадащите изявления на страните е видно, че не са касае за нови вещи, а за такива, закупени поне 5 години преди сделката, т.е. вещи, имащи определено естествено похабяване, и с изтекъл гаранционен срок.Независимо от горното същите е необходимо да бъдат с поне общоприети качествени показатели за този вид употребявани вещи.

Никоя от процесните движими вещи - телевизор, климатици, помпа за басейн, покривало за басейн и система за видеонаблюдение не е била съхранена от ищците/съгласно заключенията на всички изготвени по делото СТЕ тези вещи не се намират в имота, подменени са от ищците с нови такива/, като същевременно и те не съставляват вещи, подлежащи, поради естеството си, на бърза развала.Без обследване в производството на вещите не може да се установи дали те са имали твърдените им недостатъци, съответно и какви са били нужните разходи за отстраняването им.

Според посоченото от ищците, телевизорът бил повреден и към него не можело да се закачи кабелна телевизия, освен чрез приемник - констатирано на 05.04.2019г., климатиците не работили нормално, имали нужда от зареждане на фреон и рестартиране на мрежата, защото отказвали да работят, не топлели достатъчно заради дългия тръбен път - констатирано на 20.03.2019г., две от камерите на системата, която била с остаряла технология, не работели -констатирано м.06.2019г., лятното покривало било накъсано - констатирано м.04.2019г.

Според показанията на св.Р. К., същата поддържала къщата на ответника/ползвана съботите и неделите от него и семейството му, през останалото време живущи в гр.Варна/ от 2013г. до края на м.11.2018г.В къщата имало телевизор, който работел, климатици във всяка от стаите, които също работели, видеосистема за наблюдение.Според показанията на св.Х. Ив. в деня на сделката, който бил изключително студен, пуснали климатиците в къщата, за да се стоплят, докато Д. Х. и майката на С. У. проверявали дали всичко по протокол описа е налице, имало монтирано видеонаблюдение, което показвало в реално време какво се случва в къщата.

Съгласно показанията на св.С. П., през лятото на 2019г. изхвърлил покривалото за басейна, т.к. не ставало, представлявало нещо като найлон.Когато дошло времето да се използва басейнът специалист установил, че е повредена платка на помпата.

Не е установено в производството дали и каква повреда е имал телевизорът и кога същата е възникнала, доколкото се твърди, че е установена през м.04.2019г., а ищците са се нанесли един месец по- рано.Нуждата от зареждане с фреон на климатици, употребявани повече от 5 години, не е недостатък на вещта, а се дължи на нормалното й потребление, дължината на тръбния път е съществувала към момента на огледите и следва да е била известна на купувачите, така и тяхната мощност, съответно възможността да отопляват всички помещения.Съгласно СТЕ от 26.02.2021г. и тройна СТЕ от 04.05.2022г. начинът, по който е била изградена климатичната инсталация в сградата, не е намалявала стойността й и не е пречила на нормалната й експлоатация.По твърдение на ищците, след констатиране, че помпата за басейн е повредена през м.04.2019г. и уведомяване на ответника, той изпратил свои познати, които я взели и върнали поправена за негова сметка, работела, но през м.06.2019г. отново се развалила, или и по твърдения на ищците втората повреда на помпата не е такава, която да е съществувала към момента на продажбата.Извън горното, за посочените вещи не се установява ищците да са извършили необходимото незабавно уведомяване след забелязване на твърдените недостатъци.По техните твърдения за първи път са уведомили ответника с имейл, изпратен на 24.05.2019г. на адрес ekipvarna@gmail.com, предоставен им от служителката на „А. Недвижими имот“АД Д. Х./така според представената екранна снимка от кореспонденция на ищцата с последната чрез приложението Vibre/.Ответникът е оспорил получаването на посоченото имейл съобщение, вкл. и защото този имейл адрес не е нито негов личен, нито служебен, нито той го е предоставил, противното не е установено в производството.Независимо от горното, ако и да се приеме, че уведомяване е извършено на 24.05.2019г., то за твърдени, че са констатирани недостатъци в началото на м.03.2019г. и началото на м.04.2019г., същевременно такива, които е било необходимо да бъдат констатирани при дължимия преглед на вещите, доколкото не се твърди да се касае за скрити недостатъци, то уведомяване в порядъка на след 2 или 3 месеца не може да се приеме за незабавно.За тези, твърдени, че са констатирани м.06.2019г. уведомяването е през м.12.2019г., т.е. след 6 месеца.Уговореният между страните срок в протокол описа, а именно до 30.06.2019г. продавачът да съдейства на купувачите с въвеждането и правилното използване на експлоатационната техника за обслужване и поддръжката на къщата и двора, вкл., но не само хидрофорна система, поливна система, обслужване на басейн, градинско осветление и СОТ система, не може да се приеме, че съставлява договорен между тях срок за уведомяване за констатирани недостатъци на вещите по см. на чл.194 от ЗЗД.Независимо от горното, ако и да се приеме противното, то по отношение на движимите вещи се явява изтекъл 6 месечният срок по чл.197 от ЗЗД, течащ от предаване на вещите.Твърдението, че продавачът е знаел и съзнателното премълчавал недостатъците на движимите вещи не се установява.Знанието за недостатъците не се презюмира, а следва да се докаже от ищеца, който го твърди.

По твърдените недостатъци на недвижимия имот: Съгласно показанията на Д. Д., същият се запознал с ищците по повод ремонта на покрива на къщата им.Обадили му се късната пролет или лятото на 2019г., обяснили, че има теч на покрива.На място установил, че покрай комина има теч и счупени керемиди, отстранил теча/запушил дупките/ и подменил счупените керемиди около комина, ремонтът продължил 4-5 часа, платили му 300лв.Докато е бил на покрива не е забелязал хлътване или изкривяване на покривните линии.Повече не са го търсили за ремонт на покрива.Според него покривът е некачествено изпълнен, защото скарата е единична, а трябва да бъде двойна, мушамата не била сложена много добре, керемидите не били добре подредени, на места с дефекти.През есента на 2019г. ищците го потърсили отново по повод канализацията на къщата.След разкопаване установил, че тръбата за мръсния канал, която трябва да отива в градската канализация, е запушена с найлон и заровена, без да бъде свързана с канализацията.Нямало и септична яма.Така се напълнило с фекалии, течностите започнали да се връща от тръбите, в къщата миришело много лошо.Извикали багер, с него разкопали, сложили клапа и отдушник, разстоянието от канализацията до основната тръба било около 2, 5- 3м.Ремонтът продължил един ден, платили му 700лв., както и разходите за багера.

Съгласно показанията на св.Ив. М., същият познава ищците от края на 2019г.В началото на 2020г. го повикали, за да им преработи ел.инсталацията в подпокривното пространство.На тавана били положени кабелни скари, кабелите прескачали греди, част били поставени в гофрирани тръби, някои от тръбите на места били скъсани.Семейството искало да използва подпокривното пространство, което не можело да стане заради кабелите.Извикали го да прекара кабелите по стените, за да не се виждат по пода.Сменил и електрическото табло, защото старото било много малко и претъпкано.Положил около 300м. нови кабели, сменил и над 20 разклонителни кутии, не е премахвал контактите.В кухнята трябвало да има дефектозащита, но нямало такава, опитал се да постави, но не могъл, т.к. установил, че някъде е ударен кабелът, едното му жило е прекъснато.Платили му за труда 2 000лв., отделно закупували материалите.Знае, че няколко пъти токът им е спиран, но от Енергото.

Съгласно показанията на св.С. П., от както поддържал къщата на ищците се наложило да се правят редица ремонти: покривът протекъл, канализацията се повредила, навсякъде се напълнило с фекалии.Лично се обадил на багерист, трябвало да се разкопае, за да се установи повредата.Видял как тръбата е запушена с найлон.После включили тръбата към градската канализация.Относно ремонта на покрива знае, че имало разместени керемиди, майсторите, които дошли, обяснили, че керемидите не са правилно наместени.Говорил с ищеца и той обяснил, че смята да прави ремонт на целия покрив.Правил го на части.Дървеният материал от вътрешната страна на покрива не ставал за употреба, изхвърлил най-малко два чувала с вата и дървен материал.Всичко подменили с нови материали.Качвал се е в подпокривното пространство преди ремонта на ел.инсталацията/случвало се с Р. да носят различни неща там, помага му, защото той не може да вдига тежко/, там имало паяжина от кабели.

Съгласно заключението на СТЕ от 26.02.2021г. и обясненията на в.л. на 11.03.2021г., при извършения оглед е установено, че е бил извършен ремонт на ламаринената обшивка около комина и са пренаредени керемидите около него, с обща стойност на вложените разходи за ремонта 64, 56лв.Извършеният ремонт на покрива представлява текущ ремонт, не е необходим цялостен ремонт на дървената покривна конструкция, същата е в много добро състояние в техническо отношение.Покривните скатове са без деформации и хлътвания, видимо няма разместване на керемиди и капаци.По данни на ищците те са премахнали топлоизолацията в частта на таванското помещение и са я заменили с нова, изпълнили са обшивка от ОSВ плоскости от вътрешната страна на покрива.Според вертикалния разрез по част архитектура на проекта не е предвидено изпълнение на топлоизолация и допълнителна обшивка от вътрешната страна на покрива.По проекта това е таванско складово помещение, в което се влиза от отвор, оставен в тавана на пералното помещение.Не е необходимо извършването на ремонт на дървената покривна конструкция.Може да се налага подмяна на хидроизолационното фолио, но това е част от довършителните работи, които имат гаранционен срок от 5 години.Начинът, по който е изградена покривната дървена конструкция и покритието й с керемиди не намалява стойността на сградата, не пречи за експлоатацията й и не застрашава живота и здравето на обитателите й.

Извършен е ремонт на ел.инсталацията в таванското складово помещение - нова ел.инсталация в участъка на таванското складово помещение с доставка и монтаж на табло-стойност 1 879, 89лв.Първоначалната ел.инсталация на сградата е била изпълнена съгласно проекта.Кабелите са били положени в гофрирани тръби по пода на таванското помещение.Ищците са направили нова инсталация в частта на пода на таванското помещение, като кабелите са захванати със скоби за стените, изпълнено е ново ел.табло, нови ключове е контакти не са изпълнявани, кабелите до тях са от съществуващата ел.инсталация.Последната не намалява стойността на сградата, не пречи за експлоатацията й и не застрашава живота и здравето на обитателите й.

Извършени са ремонтни работи по канализацията в двора, състоящи се в разкопаване, полагане на нова тръба в участъка на тротоара и свързване към градската канализация - стойност 1 844, 37лв.

Извършен е ремонт на басейна - плочките са свалени на височина 35 см. под горен ръб на басейна, изпълнена е шпакловка и лепене на нови плочки, на стойност 1 350, 23лв.Това е участъкът в горния край на басейна, където при замръзване ледът оказва хоризонтално въздействие и плочките се напукват.Касае се за нормално експлоатационно износване при използване на басейна/гаранционният срок по довършителните работи на басейна е бил 5 години/.

Съгласно заключението на тричленната СТЕ от 04.05.2022г. и обясненията на в.л. в о.с.з. на 12.05.2022г., при извършен оглед на помещението в подпокривното пространство/което е било преустройвано след закупуване на имота/ е установено, че е била пренаредена кабелната разводка, която до този момент е била положена върху пода, но монтирана в гофрирани тръби като защитна изолация, което не е нарушавало качеството и работата на инсталираните съоръжения.По инициатива на новите собственици е извършена реконструкция на ел.инсталацията, за да може помещението да се използва като склад.Преустройството на инсталацията на тавана е извършено по желание на ищеца и не е свързана с некачествено изпълнение.След подмяната на климатиците от ищците с по-мощни такива и допълнителното натоварване на инсталираните мощности чрез новата инсталация/поради желанието на ищците да ползват таванското помещение вкл. не само за складиране, а и за работилница/ доставимата енергия не е съответствала на новите мощности.При присъединяването първоначално е била заявена мощност 15 kw, но понастоящем в табло Темо на „ЕРП-Север“, монтирано на стълб извън имота, е налице електромер тип МЕ 162 и първичен предпазител АП-50А.СТИ е от одобрен тип и може да отчита захранване с мощност до 20 kw, но поради първичния предпазител от порядъка на АП-50А/независимо, че вътрешните предпазители в къщата са до 63А/, доставимата енергия може да захранва мощности в размер на 11, 2 kw.Това е и причината за отпадане на ел. захранването, а не качеството на инсталацията.

Съгласно заключението по същата СТЕ/част архитектурна/ и обясненията на в.л. покривът на сградата, вкл. всички второстепенни дървени елементи, е бил изпълнен в съответствие със строителните правила и според проекта по част „Конструкции“ и част „Архитектура“ на жилищната сграда.На 03.12.2014г. е изтекъл гаранционният срок на всички довършителни работи.Констатираните са отклонения в малка част от подложните столици/греди, които не се отразяват на носимостта на покрива/, които са разполагат успоредно на капчуците и перпендикулярно на ребрата в рамките на до 2 см. от одобрените проекти/напр. столица №18 е с размери 12/16, а по проект с размери 13/14, друга е по проект 8/16, а на място 8/14/, но това отклонение е несъществено и в рамките на допустимото.Всички подложни столици са по местата си, няма изкълчване или усукване на елементи, всички сечения са спазени, няма провисване.Ребрата са изпълнени правилно, разстоянието между тях е 50-60см., колкото е по проект, покривът е оразмерен съобразно климатичните условия в района.Извършеният от ищците ремонт поради теч в резултат от разместване на ламаринената обшивка около комина и пренареждане на керемидите около него е текущ такъв.Не се налага извършването на цялостен ремонт на дървената покривна конструкция, т.к. същата е в много добро техническо състояние.Ищците са премахнали топлоизолацията в част от таванското складово помещение и са я заменили с нова, както и са изпълнили обшивка от OSB.Според вертикалния разрез по част „Архитектура“ не е било предвидено изпълнение на топлоизолация и допълнителна обшивка от вътрешната страна на покрива в таванското складово помещение, в което по проект се влиза от отвор, оставен в тавана на пералното помещение.Може да се налага подмяна на хидроизолационното фолио, поставено над дъсчената обвивка, но това е част от довършителните работи, които са с изтекъл гаранционен срок.Не е било необходимо поставянето на керемидите на летви, които са на един ред или решетка.На летви се поставят керемидите „Марсилски“ и „Мизия“, за да не се свличат при наклон 25 градуса, настоящият покрив е с нисък наклон - 18 градуса и са използвани гръцки глазирани керемиди, които са два пъти по лек от горепосочените местни.

Басейнът е с обем под 100 куб.м./т.е. не е необходимо изготвянето на инвестиционен проект за строителството му/.Наложилата се подмяна на част от облицовката е от нормалното експлоатационно износване/довършителните работи са с гаранционен срок 5 години/.Качеството на останалата част от облицовката е добро.Канализационната инсталация за битови води е правилно проектирана и изградена.Площадковата битова канализация е променена заради изграждането на улична такава.Поради разминаване в съгласуването на тези едновременни строежи не е изпълнено включване на сградното канално отклонение в оставеното за целта улично отклонение.

Съгласно заключението на тричленната СТЕ от 15.12.2022г. и обясненията на в.л. в о.с.з. на 12.01.2023г., към момента на продажбата процесната сграда не е била свързана с градската канализация.Сградните битови канализационни води са предвидени по проект да се изливат в плътна яма с обем 18 куб.м.По време на строителството в района е започнал проект „Канализация на гр.Ш.“.Предприети са мерки за промяна по време на строителството, за да се извърши включване на битовите сградни води в новостроящата се улична битова канализация, което включване не е осъществено и това води до ограничаване възможността за експлоатация на имота.При съобразяване ползваното количество вода, по-рядкото обитаване на имота и месечните валежи, както и, че запушването на тръбата с найлон е било неплътно и това е давало възможност битовите води да се утаяват в почвата и твърдите отпадъци да се разтварят, може да се приеме, че периодът на ползване на имота без присъединяване е приключил към м.10.2019г.

При така установеното от цитираните заключения, кредитирани от настоящата инстанция като обективни и компетентно дадени, съдът приема за неустановени твърдените от ищците недостатъци на ел.инсталацията.Същата е била изградена в съответствие с техническите проектите за сградата, не е намалява стойността й, не е пречела за експлоатацията, и не е застрашавала живота и здравето на обитателите.Полагането на кабелите в таванското помещение/по съществото си според снимковия материал към СТЕ вид подпокривно пространство/ в гофрирани тръби по пода не съставлява недостатък.След като ищците са го преустроили, т.к. са желаели да го ползват като склад и работилница, това е довело до необходимост кабелите да бъдат прекарани по стените.Отделно поради желанието за включване в помещението на ел. уреди се е достигнало до необходимост от по-големи мощности в това помещение и са били положени нови кабели и разклонителни кутии.Причината за отпадане на ел.захранването в дадени моменти са и монтираните от тях по-мощни климатици, като същевременно поставеният първичен предпазител в таблото на стълб до имота, където е електромерът на сградата/той с възможност за захранване на по-голяма мощност/ е позволявал доставимата енергия да захранва по-малки мощности.Това обаче следва да се приеме за известно на ищците към датата на договора, според посоченото в протокол описа задължение на продавача да подаде заявление за увеличаване на мощността до електроразпределителното дружество.

Не се установяват недостатъци и по покрива на сградата, които да са съществували към датата на договора.Извършеният частичен ремонт/около комина/ на ламаринената обшивка и керемидите около него на стойност 64, 56лв., по твърдение на ищците е поради теч в резултат от разместване на ламаринената обшивка, установен края на лятото на 2019г. или повече от 8 месеца след закупуване на имота и при безспорно не първия валеж след закупуването.По проект част „Архитектура“ не е предвидена допълнителна топлоизолация между ребрата и обшивка с OSB плоскости в частта на таванското складово помещение, нито двойна дървена скара, и в тази връзка неполагането на такива не съставлява недостатък, който да намалява цената или годността на продадената вещ.

Ищците не твърдят да са видели състоянието на басейна към датите на огледите, предварителния договори, съответно протокол описа и окончателния договор, т.к. бил закрит със зимно покривало, т.е. не се установява дали е бил или не в твърдяното състояние към датата на прехвърляне на собствеността/според СТЕ е възможно то се дължи на замръзвания през зимата на плочките към горния край на басейна/.Твърдят, че са констатирали липсващи /паднали/ около 100 плочки от мозайката, на северната страна, през м.04.2019г.В писмото от 24.05.2019г., ако и да е доставено, не са визирани недостатъци по облицовката на басейна, за първи път уведомлението е през м.12.2019г., т.е. не е незабавно по см. на чл.194 от ЗЗД.

При съвкупния анализ на цитираните свидетелски показания и тричленни СТЕ се установява, че към момента на продажбата процесната сграда не е била свързана с градската канализация.Сградните битови канализационни води са предвидени по проект да се изливат във водоплътна черпателна септична яма с обем 18 куб.м., каквато не е била изградена, т.к. по време на строителството на сградата в района е започнал да се изпълнява от община Шабла проект „Канализация на гр.Ш.-централна част“.При изпълнението му до бордюра под тротоара до имота е оставено в открит изкоп канализационно отклонение/тръба ПВЦ Ф 160/ с цел включване към сградната канализация.Предприети са мерки по време на строителството, за да се извърши включване на битовите сградни води в новостроящата се улична битова канализация, каквото включване фактически не е осъществено и това е довело до ограничаване възможността за експлоатация на имота.Горното съставлява съществен скрит недостатък на вещта.Според представените строителни книжа за сградата, вкл. технически паспорт за строежа й от 20.11.2009г., собственик и възложител на строежа е бил бащата на ответника, а ответникът е бил технически ръководител на строежа.Според съставения от него като технически ръководител паспорт, заустването на отпадните води е осъществено в новоизградена ревизионна шахта в съществуващия уличен колектор чрез сградно канализационно отклонение от тръби ПВЦ ф 200.Като технически ръководител/с характеристиките по чл.163а, ал.4 от ЗУТ/ ищецът е бил пряко ръководещ изпълнението на техническите и монтажни дейности по изграждане на сградата, но не и нейн строител по см. на чл.163 от ЗУТ, за да се приеме, че същият безспорно е знаел за посоченото некачествено изпълнение на канализационната инсталация.За констатирания в края на м.10.2019г. скрит недостатък ищците са уведомили ответника в началото на м.12.2019г., което съдът приема за своевременно.Съгласно единичната и тричленна СТЕ необходимите разходи за отстраняването му възлизат на 1 844, 37лв.От ищците е претендирана сумата от 1 150лв., до който размер претенцията следва да бъде уважена.Възражението за изтекла давност по чл.197 от ЗЗД е неоснователно, т.к. исковата молба е подадена по пощата на 19.12.2019г.

Претендирана е и сумата от 177лв. на осн. чл.195, ал.2 от ЗЗД, като твърдени разходи за нощувка в хотел на ищците и родителите на ищеца по време на ремонта на канализацията.Съгласно чл.82 от ЗЗД, могат да се претендират претърпените загуби и пропуснати ползи доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението, но ако длъжникът е бил недобросъвестен, той отговаря за всички преки и непосредствени вреди.Недобросъвестността/в случая умисъл като знанието на продавача за недостатъка на вещта/ не се предполага, а следва да бъде доказана.Ангажираните в производството доказателства не я установяват, поради което отговорност може да се носи за вреди, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени към момента на възникване на облигационното отношение.Невъзможността да се ползва цялата сграда при еднодневен ремонт на външна канализационна тръба след запушването й, не може да се приеме за предвидима вреда при полагане грижата на добрия стопанин към момента на сключване на договора.Ако и да се приеме противното, в производството не са ангажирани доказателства/при указана доказателствена тежест от първоинстанционния съд/ за претърпяване на вреда в размер на посочената сума като заплатена за нощувка в хотел.

По изложените съображения съдът приема, че претенцията на ищците е основателна до размера от 1 150лв., представляваща необходими разходи за отстраняване недостатъците на канализационната система на продадения недвижим имот.В частта, с която е отхвърлена за посочения размер, обжалваното решение следва да бъде отменено и вместо него постановено друго за уважаването й.В останалите му обжалвани части, предвид достигане до идентични крайни правни изводи, решението следва да бъде потвърдено.

По частната жалба. Ответникът е претендирал пред ВОС общо разноски за адв.възнаграждение в размер на 8 750лв. съгласно представените договори за правна защита и съдействие от 11.01.2021г./за 6 000лв./ и 24.03.2023г./за 2 750лв./, заплатено в брой.В о.с.з. на 08.06.2023г. ищците, чрез процесуалния си представител, са възразили за прекомерност на така претендираното възнаграждение.С решението си от 10.07.2023г. първоинстанционният съд е приел възражението за неоснователно.С молба вх.№264194/04.08.2023г., депозирана в срока за обжалване, ищците са претендирали по реда на чл.248 от ГПК изменение на решението в частта му относно разноските досежно присъденото възнаграждение, настоявайки за неговото редуциране като прекомерно.С отговора си по молбата ответникът е поддържал становище за нейната неоснователност.С обжалваното определение молбата е оставена без уважение.

С оглед задължителния характер на даденото тълкуване на чл.101, пар. 1 ДФЕС с решение от 25.01.2024г. по дело С-438/22 на СЕС, определените с Наредба №1/09.01.2004г. минималните размери на адвокатските възнаграждение не са задължителни при договаряне на хонорара между страните по договора за правна услуга, вкл. когато се касае за заварени договори, като не обвързват съда при извършване на преценката му по чл.78, ал.5 от ГПК, поради тяхната нищожност, като нарушаващи забраната на чл.101, пар. 1 ДФЕС.

Посочените в наредбата размери на адвокатските възнаграждения могат да служат единствено като ориентир при определяне на възнаграждения, но без да са обвързващи за съда.Тези размери, както и приетите за подобни случаи възнаграждения в НЗПП, подлежат на преценка от съда с оглед цената на предоставените услуги, като от значение следва да са: видът на спора, интересът, видът и количеството на извършената работа и преди всичко фактическата и правна сложност на делото.

Делото се отличава с фактическа и правна сложност, проведени са 13 открити съдебни заседания, в повечето от които са събирани доказателства, процесуалният представител на ответника се е явявал във всяко заседание.Общият материален интерес по делото пред първа инстанция възлиза на 46 464лв./сбора от претендираните от ищците суми/.При съобразяване в съвкупност на посочените обстоятелства съдът приема, че възнаграждението от 8 750лв. действително се явява прекомерно, поради което следва да бъде редуцирано до размера от 4 500лв.Така общо следващите се разноски за първа инстанция остават в размер 7 982, 05лв.Обжалваното определение следва да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което решението се измени в частта за разноските като същите се редуцират до размера от 7 982, 05лв.

След това редуциране следващите са разноски по влязлата в сила част от решението ще възлизат на 2 403, 68лв., а по обжалваната съставляват горницата над 2 403, 68лв. до 7 982, 05лв.Предвид частичната основателност на претенцията, решението следва да се отмени в частта, с която на ответника е присъдена сумата, представляваща разликата над 7 784, 49лв. до 7 982, 05лв. и да се потвърди за присъдените разноски над 2 403, 68лв. до 7 784, 49лв.На ищците за основателната част от претенцията им от общото сторените пред ВОС разноски в размер на 5 938, 41лв., включващи възнаграждения за в.л., д.т. адв.възнаграждение в размер на 2 300лв., заплатено в брой, съгласно представения договор за правна защита и съдействие от 21.10.2021г., се следват 146, 98лв.

Пред настоящата инстанция ищците претендират деловодни разноски в размер на 1 374, 28лв., както и за процесуалния им представител възнаграждение по реда на чл.38, ал.2 от ЗА при условията на чл.38, ал.1, т.3 от ЗА според договор и пълномощно от 11.04.2024г.Съобразно фактическата и правна сложност на делото, разглеждането му в две о.с.з. пред настоящата инстанция, и материалния интерес пред същата инстанция/32 472лв./ съдът определя възнаграждение в размер на 1 500лв., от което се следват 53, 12лв.От разноските се следват 48, 68лв. или общо за двете инстанции разноски за ищците 195, 66лв.

Ответникът претендира разноски за настоящата инстанция в размер на 9 500лв., представляващи адв.възнаграждение, заплатено в брой, съгласно представения договор за правна защита и съдействие от 11.12.2023г.Направено е възражение за прекомерност от насрещната страна, което съдът намира за основателно, предвид изложените по-горе съображения при определяне размера на възнаграждението по чл.38 от ЗА, поради което и приема, че възнаграждението следва да се редуцира до същия размер от 1 500лв.От него, съразмерно на неоснователната част от претенцията/31 322лв./ се следват 1 446, 88лв.

Водим от горното, съдът