Решение № 71 от 13.3.2023 г. на Районен съд - Лом по дело № 1450/2022 г.

Предявен е иск с правно основание по чл. 16, ал. 1, във вр. с ал. 5, във вр. с чл. 8, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ.

Съдебното производство е образувано по искова молба от Г. Г. Г. с ЕГН: ••••••••••, с адрес: гр. ••••, съдебен адрес: гр. ••••, адв. Н. М. К. – МАК, срещу Кооперация „Прогрес“, с ЕИК: 000304291, представлявана от председателя Г. Х. Ж., ЕГН ••••••••••, със седалище и адрес на управление: с. ••••, с предявени при условията на първоначално обективно съединени конститутивни искове по реда на чл. 16, ал. 1, във вр. с ал. 5, във вр. с чл. 8, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ.

Иска се постановяването на съдебно решение, с което да се изменят договор за аренда, вписан в СВ-Лом, с дв. вх. рег. № 120/15.10.2015 г., с акт № 84, т. 1, и договор за аренда, вписан в СВ- Лом, с дв. вх. рег. № 223/15.03.2016 г., т. 3, сключени между предишните собственици, като ищецът встъпва в качеството на собственик на имотите и страна по правоотношението - предмет на договорите за аренда, с оглед на това, че е приобрететел по възмездни договори за покупко-продажба на въпросните имоти, предмет на договорите за аренда, и Кооперация „Прогрес“ като арендатор, в частта относно размера на уговореното арендно плащане, като да бъде увеличено арендното плащане за стопанската 2021 г. -2022 г. за имотите, предмет на договора, за аренда на 90, 00 лева/дка предоставена площ.

Претендират се и направените по делото разноски. Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил от ответника.

Ответникът оспорва иска като недопустим и неоснователен. Оспорва твърдението за трайни изменения, налагащи изменение на договорената цена, като счита, че не са налице предпоставките на чл. 16, ал. 1 от ЗАЗ.

В откритото съдебно заседание ищецът Г. Г. Г. се явява лично и с адв. Н. К. при МАК. Заявява изменение на иска досежно цената, като го намалява от първоначално претендираните 90 лв./дка, на 75 лв./дка годишно за стопанската 2021/2022 г., в който размер го поддържа и моли да бъде уважен като основателен и доказан.

Намаляването е прието с протоколно определение от 02.02.2023 г. Ответникът, редовно призован, не се явява и не се представлява. От събраните по делото доказателства, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

Между страните не е спорно, че: На 14.01.2015 г., между Л. Н. Т., с ЕГН: ••••••••••, чрез И. И. В., с ЕГН: ••••••••••, пълномощник, и Кооперация „Прогрес“ е сключен договор за аренда, с нотариална заверка на подписите рег. № 216 при нотариус С. С., с район на действие РС - гр. Лом и рег. № ••• при НК, вписан в СВ-Лом, № 120/15.10.2015 г., с акт № 84, т. 1. Предмет на договора са: Имот с идентификатор 22873.16.28 /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка шестнадесет точка двадесет и осем/, НТП нива в м. „Полето“, втора категория, с номер по предходен план № 016028, с площ от 8575 кв. м. /осем хиляди петстотин седемдесет и пет кв. м./, при съседи 22873.16.38, 22873.16.29, 22873.16.39, 22873.16.27, 22873.16.37, и Имот с идентификатор 22873.49.8 /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка четиридесет и девет точка осем/, НТП нива в м. „Турловица“, трета категория, с номер по предходен план № 049008, с площ от 9405 кв. м. /девет хиляди четиристотин и пет кв. м./, при съседи 22873.49.15, 22873.49.16, 22873.48.103, 22873.49.7, 22873.49.3.

Срокът на действие на договора за аренда е 10 стопански години, считано от 2015/2016 г., а договорената в чл. 3, ал. 1 цена – 40, 00 лв. /дка.

На 24.09.2020 г., с Нотариален акт № 10, т. 11, дело № 946/2020 г. на Нотариус С. С., № ••• на НК, ищецът е придобил ½ (една втора) ид. ч. от следните имоти в землището на с. ••••:

1. Имот с идентификатор 22873.16.28 /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка шестнадесет точка двадесет и осем/, НТП нива в м. „Полето“, втора категория, с номер по предходен план № 016028, с площ от 8575 кв. м. /осем хиляди петстотин седемдесет и пет кв. м./, при съседи 22873.16.38, 22873.16.29, 22873.16.39, 22873.16.27, 22873.16.37;

2. Имот с идентификатор 22873.49.8 /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка четиридесет и девет точка осем/, НТП нива в м. „Турловица“, трета категория, с номер по предходен план № 049008, с площ от 9405 кв. м. /девет хиляди четиристотин и пет кв. м./, при съседи 22873.49.15, 22873.49.16, 22873.48.103, 22873.49.7, 22873.49.3.

На 12.03.2016 г., между Г. Т. Д., с ЕГН: ••••••••••, чрез И. И. В., с ЕГН: ••••••••••, пълномощник, и Кооперация „Прогрес“ е сключен договор за аренда, с нотариална заверка на подписите рег. № 2315 при нотариус С. С., с район на действие РС - гр. Лом и рег. № ••• при НК, вписан в СВ-Лом, № 223/15.03.2016 г., т. 3. Предмет на договора са: Имот с идентификатор 22873.16.21 /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка шестнадесет точка двадесет и едно/, НТП нива в м. „Полето“, втора категория, с номер по предходен план № 016021, с площ от 18186 кв. м. /осемнадесет хиляди сто осемдесет и шест кв. м./, при съседи 22873.16.23, 22873.16.22, 22873.16.39, 22873.16.20, 22873.16.40; Имот с идентификатор 22873.43.15 /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка четиридесет и три точка петнадесет/, НТП нива в м. „Комитското“, трета категория, с номер по предходен план № 043015, с площ от 3718 кв. м. /три хиляди седемстотин и осемнадесет кв. м./, при съседи 22873.43.13, 22873.43.14, 22873.43.18, 22873.43.16, 22873.42.79, 22873.43.11; Имот с идентификатор 22873.56.6 /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка петдесет и шест точка шест/, НТП нива в м. „Туновото“, втора категория, с номер по предходен план № 056006, с площ от 4153 кв. м. /четири хиляди сто петдесет и три кв. м./, при съседи 22873.43.13, 22873.43.14, 22873.43.18, 22873.43.16, 22873.42.79, 22873.43.11.

Срокът на действие на договора за аренда е 10 стопански години, считано от 2015/2016 г., а договорената в чл. 3, ал. 1 цена – 40, 00 лв. /дка.

На 09.08.2022 г., с Нотариален акт № 100, т. VІ, дело № 566/2022г. на Нотариус Б. К., № 749 на НК, ищецът е придобил 5/112 ид. ч. от следните имоти в землището на с. ••••:

1. Имот с идентификатор 22873.16.21 /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка шестнадесет точка двадесет и едно/, НТП нива в м. „Полето“, втора категория, с номер по предходен план № 016021, с площ от 18186 кв. м. /осемнадесет хиляди сто осемдесет и шест кв. м./, при съседи 22873.16.23, 22873.16.22, 22873.16.39, 22873.16.20, 22873.16.40;

2. Имот с идентификатор 22873.43.15 /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка четиридесет и три точка петнадесет/, НТП нива в м. „Комитското“, трета категория, с номер по предходен план № 043015, с площ от 3718 кв. м. /три хиляди седемстотин и осемнадесет кв. м./, при съседи 22873.43.13, 22873.43.14, 22873.43.18, 22873.43.16, 22873.42.79, 22873.43.11;

3. Имот с идентификатор 22873.56.6 /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка петдесет и шест точка шест/, НТП нива в м. „Туновото“, втора категория, с номер по предходен план № 056006, с площ от 4153 кв. м. /четири хиляди сто петдесет и три кв. м./, при съседи 22873.43.13, 22873.43.14, 22873.43.18, 22873.43.16, 22873.42.79, 22873.43.11.

Като купувач на идеални части от изброените имоти – приобретател от предходните собственици – арендодатели, ищецът ги е заместил като страна в арендните договори.

С Нотариална покана – предложение за актуализация на арендно плащане рег. № 1200/28.03.2022 г. на нотариус Б. К., с р-н на действие РС - гр. Лом, връчена на 29.03.2022 г. на ответника при отказ. С нотариалната покана, ищецът уведомил ответника за настъпилото по силата на чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ заместване и го поканил, в седмодневен срок от получаването на поканата, да се яви при нотариус Б. К. и да подпише един от двата оставени там от него анекса: Анекс, с който рентното плащане се увеличава до 90 лв. н а дка или Анекс, с който плащането се увеличава с допълнително договорена между страните цена, но само за стопанската 2021/2022 г., в който случай се съгласяват и да бъде прекратен арендният договор.

От публично обявената Информация за размера на средно-рентно плащане, която ще се ползва при споразумения/разпределения за стопанската 2021/2022 г. на ОДЗ – Монтана е видно, че, за землището на с. ••••, общ. Якимово, обл. Монтана, то е в размер на 44, 00 лв./дка.

От заключението на приетата по делото съдебно-оценителна експертиза, изготвена от в. л. В. К., средно претеглената пазарна цена на договорените рентни плащания за стопанската 2021/2022 г. за землището на с. ••••, общ. Якимово, обл. Монтана варира от 60 до 75 лв. на дка.

При така установените факти съдът достигна до следните правни изводи:

Иска се: да бъде постановено решение, с което да бъде изменен в частта за цената: Договор за аренда, с нотариална заверка на подписите рег. № 216 при нотариус С. С., с район на действие РС - гр. Лом и рег. № ••• при НК, вписан в СВ-Лом, № 120/15.10.2015 г., с акт № 84, т. 1, сключен между праводателя на ищеца – Л. Н. Т., като арендодател и ответника, и Договор за аренда, с нотариална заверка на подписите рег. № 2315 при нотариус С. С., с район на действие РС - гр. Лом и рег. № ••• при НК, вписан в СВ-Лом, № 223/15.03.2016 г., т. 3, сключен между праводателя на ищеца – Г. Т. Д., като арендодател, и ответника, като увеличи арендното плащане за стопанската 2021/2022 г. на 75 лв./дка.

Съгласно разпоредбата на чл. 16, ал. 1 от ЗАЗ, ако, след сключване на договора за аренда, обстоятелствата, при които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора, като изменението не може да засяга срока на договора, а увеличаването или намаляването на добивите от обекта на договора, вследствие на стопанисването му, не може да бъде основание за изменение на арендното плащане.

Съгласно чл. 16, ал. 4 от ЗАЗ насрещната страна е длъжна да отговори писмено, в едномесечен срок от получаване на предложението за изменение на договора, освен ако с него не е определен друг срок.

Съгласно чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, ако страните не постигнат споразумение по иск на страната, направила предложението, решение взима Районният съд.

Безспорно се установява от посочените по-горе доказателства, че между страните са налице сключени договори за аренда на земеделска земя през 2015 г. и 2016 г., като е уговорено арендно плащане в размер на 40 лв. на декар.

Безспорно се установява от представените по делото писмени доказателства /нотариалните актове и договори за аренда/, че ищецът е собственик на процесните земеделски имоти, които са предмет на договорите за аренда.

Съгласно чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан. Предвид обстоятелството, че процесните договори за аренда са надлежно вписани в Службата по вписванията - гр. Лом, съдът приема, че ищецът, по силата на настъпилото правоприемство, е заместил арендодателите Л. Н. Т. и Г. Т. Д., като е станал надлежна страна и по договорите за аренда, касаещи всички процесни имоти.

Безспорно се установява от представената и цитирана по-горе нотариална покана, надлежно връчена, че ищцовата страна е направила предложение по чл. 16, ал. 1 от ЗАЗ за доброволно уреждане на спора във връзка с увеличение на цената на рентата между страните, което е получено от представител на ответника на 29.03.2022 г. Съдът, като съобрази представените по делото писмени доказателства относно направеното предложение от ищеца, в качеството на арендодател, за промяна на арендната вноска на 75 лв. за декар годишно и липсата на писмен отговор по нотариалната покана или постигнато съгласие между страните за изменение на арендната вноска, както в посочения в нотариалната покана едноседмичен срок от получаването й /изтекъл на 05.04.2022 г. /, така и в 1-месечния срок, предвиден в ЗАЗ, съдът приема, че искът за изменение на договора за аренда, в частта относно арендното плащане по отношение на процесните имоти, е допустим и следва да бъде разгледан по същество.

В тежест на арендодателя е да докаже наличието на предпоставките за уважаване на иска по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, а именно: трайно изменение в обстоятелствата, при които страните са се водили при уреждане на отношенията си, което е довело до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения.

Съгласно разпоредбата на чл. 8, ал. 2 от ЗАЗ размерът на арендното плащане се договаря въз основа на пазарната поземлена рента.

По делото е прието заключение по назначената съдебно-счетоводна експертиза, представено от вещото лице В. К. В., от която се установява, че средното годишно рентно плащане за стопанската 2021/2022 г. в района на община Якимово, землището на с. ••••, в което са земеделските имоти, предмет на настоящия спор, е в размер на 75 лева.

Заключението на вещото лице не е оспорено от страните по делото.

Същото е компетентно изготвено и съдът го възприема.

Като съобрази заключението на вещото лице /обсъдено по-горе/, съдът приема, че от страна на арендодателя се доказа по делото наличие на трайно изменени обстоятелства, свързани с размера на пазарното арендно плащане, възникнали след сключване на договорите за аренда през 2015 г. и 2016 г. Налице е трайно и постепенно увеличение на заплащаната средна пазарна рента, която, за стопанската 2021/2022 г., е променена на 75 лв. за декар.

Следователно налице са основанията на чл. 16, ал. 5 от ЗА З за изменение на арендното плащане по договора между страните за стопанската 2021/2022 г. за посочените в исковата молба имоти от арендно плащане в размер на 40, 00 лв. за декар на арендно плащане в размер на 75 лв. за декар. Съдът намира за установен и факта на трайното изменението на обстоятелствата, при които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си - изминалият период от 8 години и, с оглед на установеното от вещото лице, че размерът на средното пазарно рентно плащане за декар земеделска земя в землището на с. •••• е в размер на 75 лв. Размерът на дължимото арендно плащане по договора следва да съответства на установеното от чл. 8, ал. 2, т. 1 от ЗАЗ - на базата на пазарната поземлена рента.

При това положение съдът приема, че предявеният иск е изцяло основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен.

При този изход на делото, следва ответникът да понесе и направените от ищеца деловодни разноски, които, видно от доказателствата по делото, са в размер на 951, 02 лв. /101, 02 лв. – платена държавна такса, 250 лв. – възнаграждение на вещо лице и 600 лв. адвокатско възнаграждение/.

Мотивиран от гореизложеното, съдът