РЕШЕНИЕ

№ 41

гр. Елхово, 12.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЕЛХОВО, IV -ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на първи март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Доротея П. Янкова при участието на секретаря Т А В като разгледа докладваното от Доротея П. Янкова Гражданско дело № 20222310100342 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното: Настоящото гражданско производство е образувано по искова молба на М. Й. М. /с променено в хода на производството фамилното име - Т/, ЕГН •••••••••• с адрес в гр. Велико Търново, ••• и Б. С. К., ЕГН ••••••••••, с адрес в гр. Ямбол, ул. •••, действаща чрез пълномощник адв. М. Й. М. от АК – Велико Търново срещу „К" ЕООД, ЕИК 103746532 със седалище и адрес на управление 1421 гр. София, •••, представлявано от управител И П Б, с която срещу ответното дружество са предявени при условията на кумулативно съединяване искове с правно основание чл.28, ал.2, вр. ал.1 от ЗАЗ, чл.30, ал.1 от ЗАЗ и чл.8, ал.1 във вр. чл.2, ал.1 от ЗАЗ и при условията на евентуалност иск с правно основание чл.26, ал.1 от ЗЗД.

В исковата си молба и уточненията по същата ищците М. Й. М. и Б. С. К., твърдят, че са съсобственици на основание наследство от Я Д А и Б С А, б.ж. на гр. Елхово и на М С А и съдебна делба /решение №44/27.08.2019г по гр.д. №589/2016г на PC Елхово/ на следните два недвижими имоти, намиращи се землището на село Странджа, Община Болярово, обл. Ямбол, а именно:

Изоставена орна земя в местността „Кашла Дере" с площ 6 500 кв.м., VIII категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.23.73 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол, и Нива в местността „Дорук баир" с площ 18 287 кв.м., VIII категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.25.42 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол.

Твърди се още, че ищците са и индивидуални собственици на следните имоти:

Ищцата Б. С. К. е собственик на основание наследство от Я Д А и Б С А, б.ж. на гр. Елхово и съдебна делба /решение №44/27.08.2019г по гр.д. №589/2016г. на PC Елхово/ и на недвижим имот, находящ се землището на село Странджа, Община Болярово, обл. Ямбол, а именно: Нива в местността „Домуз орман" с площ 9 535 кв.м., VIII (осма) категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.38.55 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол, а ищцата М. Й. М. е собственик на основание наследство от Я Д А и Б С А, б.ж. на гр. Елхово и съдебна делба /решение №44/27.08.2019г по гр.д. №589/2016 година на PC Елхово/ и на недвижим имот, находящ се землището на село Странджа, Община Болярово, обл. Ямбол, а именно: Нива в местността „Лозята" с площ 3 900 кв.м., VIII категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.28.40 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол.

Ищците твърдят, че на 10.06.2014 година, преди извършване на делбата управителят на ответното дружество „К" ЕООД - И П Б, лично - като физическо лице, е придобил собствеността на 2/3 идеални части от гореописаните имоти от техни роднини /братовчеди/ по договор за дарение.

На 08.07.2014г. управителят на ответното дружество „К" ЕООД - И П Б при условията на договаряне сам със себе си и като мажоритарен собственик на имотите /арендодател/ и управител на дружеството „К" ЕООД /арендатор/, е сключил договор за аренда с ответното дружество на процесиите имоти с договорено арендно плащане 5 /пет/ лева за декар и срок на договора 20 стопански години. Съгласно чл.4 от договора, арендаторът се е задължил да заплаща арендното плащане ежегодно в срок от 01.10. до 31.10.

Излага се, че съгласно Договора за аренда арендаторът е следвало да заплаща на всяка от ищците следното годишно арендното плащане:

На ищцата М. Й. М. - 81, 47 лева, от които: 16, 25 лева за изоставена орна земя в местността „Кашла Дере" с площ 6 500 кв.м; 45, 72 лева за нива в местността „Дорук баир" с площ 18 287 кв.м. и 19, 50 лева - за нива в местността „Лозята" с площ 3 900 кв.м. На ищцата С. К. - 109, 65 лева, от които: 16, 25 лева за изоставена орна земя в местността „Кашла Дере" с площ 6 500 кв.м; 45, 72 лева за нива в местността „Дорук баир" с площ 18 287 кв.м. и 47, 68 лева - за нива в местността „Домуз орман" с площ 9 535 кв.м. Арендаторът - ответното дружество не е изпълнило задължението си да заплати на ищците две поредни арендни плащания за две поредни стопански години – 2019/2020 година и 2020/2021 година, като забавата на арендатора е продължила повече от три месеца. Заплащането на арендното плащане за стопанската 2019/2020 година е следвало да бъде е най-късно до 31.10.2020г., а за стопанската 2020/2021 година до 31.10.2021г. От 01.11.2020г. арендаторът е изпаднал в забава за арендното плащане за стопанската 2019/2020 година, а от 01.11.2021 година за арендното плащане за стопанската 2020/2021 година.

Ищците твърдят, че след приключване на делбата с влязло в сила съдебно решение, многократно са правили опити да се свържат с И Б, но безуспешно. До ответното дружество изпратили на 18.03.2021г. покана, с куриер на Еконт, доставена на ответника, с уведомление за разваляне на договора поради противоречия на договора с добрите нрави /нееквивалентност на престациите/ и поради неплащане на арендни вноски. На 28.04.2021г. до ответника била изпратена втора покана да бъде подписан анекс за прекратяване на договора, който да бъде вписан в Имотен регистър. Ответникът във връзка с изпратените покани не се е свързал с тях и дължимите им суми не са им изплатени.

Ищците твърдят, че договор за аренда от 08.07.2014г. е нищожен като противоречащ на добрите нрави, поради нееквивалентност на престациите. В тази връзка сочат, че за региона на с.Странджа, общ. Болярово, арендното плащане за 2019/2020г. е било в размер на 10 лева, а за 2020/2021г. - в размер на 16 лева за декар, че срокът на договора - 20 години е несправедливо дълъг, с оглед средната продължителност на договор за аренда, която е десет години, както и че е неморално И Б да договаря сам със себе си и като управител и съдружник в дружеството - арендатор за арендно плащане в два пъти по-нисък размер от средното за землището.

С горните доводи се иска съдът да постанови решение с което: На основание чл.28, ал.2, вр. ал.1 от Закона за арендата в земеделието да развали Договор за аренда от 08.07.2014г. вписан в СВ при PC Елхово акт №29, том 4, рег. №2372/08.07.2014г. по отношение на собствените на ищците земеделски имоти, покомени по - горе, по силата на който са предоставени за ползване за срок от 20 стопански години следните земеделски имоти: Изоставена орна земя съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.23.73 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол; Нива, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.25.42 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол; Нива, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.38.55 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол и Нива, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.28.40 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол.

На основание чл.30, ал.1 от Закона за арендата в земеделието ответникът да бъде осъден да върне на ищците Б. С. К. и М. Й. М. владението на Изоставена орна земя съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.23.73 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол; и Нива, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.25.42 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол;

На основание чл.30, ал.1 от Закона за арендата в земеделието ответникът да бъде осъден да върне на ищцата Б. С. К. владението на Нива, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.38.55 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол;

На основание чл.30, ал.1 от Закона за арендата в земеделието ответникът да бъде осъден да върне на ищцата М. Й. М. владението на Нива, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.28.40 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол;

Ответникът да бъде осъден да заплати на ищцата Б. С. К. сумата в размер на 219.30 лв., представляваща дължима рента за стопансКе 2019/2020г. и 2020/2021г. по Договор за аренда от 08.07.2014г. вписан в СВ при PC Елхово акт №29, том 4, рег.№2372/08.07.2014г.

Ответникът да бъде осъден да заплати на ищцата М. Й. М. сумата в размер на 162, 94лв., представляваща дължима рента за стопансКе 2019/2020г. и 2020/2021г. по Договор за аренда от 08.07.2014г. вписан в СВ при PC Елхово акт №29, том 4, рег. №2372/08.07.2014г.;

При условията на евентуалност, в случай на отхвърляне на исковете за разваляне на договор за аренда се иска и съдът да прогласи за нищожен договор за аренда от 08.07.2014г., вписан в СВ при PC Елхово, акт №29, том4, рег.№2372/08.07.2014г., поради противоречието му с добрите нрави - нееквивалентност на престациите, тъй управителят на дружеството - арендатор е уговорил сам със себе си, като съсобственик на земите, предмет на договора, арендно плащане в размер на 5 лева, при средно такова за землището от 10-15 лева на декар.

Ответникът „К" ЕООД в срока по чл. 131 от ГПК не е депозирало отговор на исковата молба. Съдебните книжа са били връчени на ответното дружество в хипотезата на чл.50, ал.2 от ГПК.

В съдебно заседание исковата молба се поддържа от ищцата М. Й. Т - лично и в качеството на процесуален пълномощник – адвокат на ищцата Б. С. К.. Последната редовно призована се явява само в едно съдебните заседания. В хода на устните състезания адв. Т /с предходно фамилно име М./ моли за уважаване на исковите претенции заявени от нея и ищцата К., като основателни и доказани.

Прави изрично изявления че не претендират разноски за производството. Ответното дружество „К“ ЕООД, представлявано от управителя И П Б, редовно призовано не изпраща представител в съдебно заседание.

След първото по делото съдебно заседание е била вписана в Търговския регистър промяна на адреса на ответното дружество на който последното е било редовно призовано.

След първото по делото съдебно заседание процесуалния пълномощник на ответното дружество - адв. Р. А. е направила искане производството да започне отначало като съдът даде възможност на ответника да депозира отговор на исковата молба, което съдът не е уважил приемайки, че на ответното дружество е било надлежно съобщено за депозираната искова молба, в хипотезата на чл. 50, ал.2 от ГПК поради което и възможността да подаде отговор на исковата молба е преклудирана.

От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Ищците М. Й. Т /с предходно фамилно име М./ и Б. С. К. са собственици на следните недвижими имоти на основание наследяване от Я Д А и Б С А, б.ж. на гр. Елхово и на М С А и съдебна делба, извършена с решение №44/27.08.2019г по гр.д. №589/2016г на PC Елхово, влязло в сила от 24.09.2019г., на следните имоти, находящи се в землището на село Странджа, Община Болярово, обл. Ямбол, а именно:

Ищците Б. С. К. и М. Й. Т, по силата на заместване на основание чл.277 от ГПК на своя наследодател М С А, ЕГН ••••••••••, в производството чл.34 от ЗС във вр. чл.69 от ЗН по гр.д. №589/2016г. на PC Елхово са придобили в съсобствеността върху следните два недвижими имота:

1.

ИМОТ № 69674.23.73 (шест, девет, шест, седем, четири, точка, две, три, точка, седем, три), по скица № 15-36054/18.01.2019г. на Служба по Геодезия, картография и кадастър – гр.Ямбол, находящ се в землището на с. Странджа, община Болярово, обл.Ямбол, в местността „КАШЛА ДЕРЕ", с площ от 6500 (шест хиляди и петстотин) кв.м., с начин на трайно ползване: ИЗОСТАВЕНА ОРНА ЗЕМЯ, осма категория, стар идентификатор - няма, номер по предходен план 023073, при граници и съседи: имот № 69674.23.105, 69674.23.74, 69674.23.110, 69674.23.106, 69674.23.169; и 2.

ИМОТ № 69674.25.42 (шест, девет, шест, седем, четири, точка, две, пет, точка, четири, две) по скица № 15-36059/18.01.2019г. на Служба по Геодезия, картография и кадастър – гр.Ямбол находящ се в землището на с.Странджа, община Болярово, обл.Ямбол, в местността „ДОРУК БАИР", с площ от 18285 (осемнадесет хиляди двеста осемдесет и пет) кв.м., начин на трайно ползване: НИВА, категория: осма, стар идентификатор - няма, номер по предходен план 025042, при граници и съседи: имот № 69674.25.246, 69674.25.43, 69674.25.58, 69674.25.54, 696674.25.36, 69674.25.44, 69674.25.37, 69674.25.41.

Ищцата Б С. К., по силата на наследяване и делба по горното съдебно решение е придобила цялата собственост върху следния недвижим имоти:

ИМОТ № 69674.38.55 (шест, девет, шест, седем, четири, точка, три, осем, точка, пет, пет) по скица № 15-36071/18.01.2019г. на Служба по Геодезия, картография и кадастър – гр.Ямбол, находящ се в землището на с. Странджа, община Болярово, обл.Ямбол, в местността „ДОМУЗ ОРМАН", с площ от 9534 (девет хиляди петстотин тридесет и четири) кв.м., с начин на трайно ползване: НИВА, осма категория, стар идентификатор - няма, номер по предходен план 038055, при граници и съседи: имот № 69674.38.150, 69674.38.105, 69674.38.54, 69674.38.53.

Ищцата М. Й. Т /с предходно фамилно име М. / е придобила съответно съгласно горепосоченото решение на основание наследяване и делба пълната собственост върху следния недвижим имот:

ИМОТ № 69674.28.40 (шест, девет, шест, седем, четири, точка, две, осем, точка, четири, нула) по скица № 15-36063/18.01.2019г. на Служба по Геодезия, картография и кадастър – гр.Ямбол находящ се в землището на с. Странджа, община Болярово, обл.Ямбол, в местността „ЛОЗЯТА", с площ от 3899 кв.м. (три хиляди осемстотин деветдесет и девет)кв.м., с начин на трайно ползване: НИВА, осма категория, стар идентификатор - няма, номер по предходен план 028040, при граници и съседи на имота: 69674.28.41; 69674.28.39; 69674.28.43; 69674.28.327.

Видно от горепосоченото съдебно решение, представляващия ответното дружество И П Б, от своя страна с цитираното по горе решение по силата на съдебна делба е станал собственик на два недвижими имота, находящи се в землището на с. Странджа, община Болярово, обл.Ямбол: ИМОТ № 69674.32.41 по скица № 15-36068/18.01.2019г. на Служба по Геодезия, картография и кадастър – гр.Ямбол, и ИМОТ № 69674.31.24 по скица № 15- 36067/18.01.2019г. на Служба по Геодезия, картография и кадастър – гр.Ямбол.

От горепосоченото съдебно решение се установява, че в делбата е участвал и още един съделител - Й Н Й.

Видно от приетия към доказателствата договор за аренда на земеделска земя от 08.07.2014 година, вписан с вх.рег.№ 2372/08.07.2014 година в СВ – Елхово при АВ, договорът е сключен на 08.07.2014година между представляващия ответното дружество - И П Б, в качеството му на собственик на земеделски земи, находящи се в землището на с.Странджа, община Болярово и арендодател и „К“ ООД, с ЕИК 103746532, представлявано от ответника И П Б, в качеството на арендатор. Съгласно чл.1 от Договора арендодателя е предоставил на арендатора - търговско дружество, за временно и възмездно ползване следните съсобствени към онзи момент недвижими имоти от земеделски земи с обща площ 127.688дка, както следва: нива в местността „Аланлък“ с площ 47.503 дка, нива в местността „Манастира“ с площ 4.001 дка, орна земя в местността „Кашла дере“ с площ 6, 500 дка, идентичен с процесния имот № 69674.23.73, съсобствствен на ищците; нива в местността „Дорук баир“ с площ 18.287 дка, идентичен с процесния имот № 69674.25.42, съсобствен на ищците; нива в местността „Лозята“ с площ 3.900дка, идентичен с процесния имот 69674.28.40, собствен на ищцата М. М. /Т/; нива в местността „Конакта“ с площ 37.962 дка и нива в местността „Домез орман“ с площ 9.535 дка, идентичен с процесния имот №69674.38.55, собствен на ищцата Кафалрова.

Договорът е сключен за срок от 20 стопански години. В чл.3 от договора е уговорено арендно плащане в размер на 5 лв. на декар арендувана земя. Последното съгласно предвиденото в чл.4 от договора е платимо от 01-ви до 31-ви октомври ежегодно. Договорът е с нотариална заверка на подписите.

Съгласно покана адресирана до представляващия ответното дружество И Б с адресанти ищците последните са поканили Б да сключат нов договор за аренда поради ниската цена на арендната вноска - 5 лв. на декар, предложили са цена от 40 лв. на декар. Поканата носи дата 18.03.2021 година. Пратката е била изпратена на адрес: •••. От информация за пратка № 5300279796969 се установява, че последната е била доставена на дата 22.03.2021 година чрез ЕКОНТ.

От страна на ищците е била изготвена и покана до И Б, в качеството му на управител и представляващ „К" ЕООД, ЕИК 103746532, носеща дата 28.04.2021 година. Със същата е посочено, че предвид направеното изявление от ищците за прекратяване на арендния договор по отношение земите в землището на с.Странджа община Болярово, Б е поканен в рамКе на един календарен месец да определи дата за изготвяне на нотариална заверка на анекс за прекратяване на договора. Пратката е била доставена на 29.04.2021г.

Комисия определена от Директора на ОД „Земеделие“ – Ямбол на 04.02.2019 година е определила средното годишно арендно плащане в изпълнение на одобрена и утвърдена на основание чл.77б от ППЗСПЗЗ от Министъра на земеделието и храните Методика за определяне средното годишно плащане. Видно от приетия към доказателствата протокол, изготвен във връзка с проведеното от комисията заседание комисията е определила рентна вноска за стопанската 2019/2020 година за землището на с.Странджа, община Болярово, област Ямбол в размер на 10 лв. на декар средна рентна вноска за ниви, 10 лв. - средна рентна вноска за пасища и мери; 10 лв. средна рентна вноска за ливади и 9, 00 лв. на декар средна рентна вноска за трайни насаждения.

С платежно нареждане от 23.04.2021 г. дружеството ответник „К" ЕООД е изплатило по сметка на ищцата М. Й. Т сумата 638, 40 лв. с основание за плащане „аренда М.М., Б.К., Й.Г 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020".

Адв. М. Й. Т е възразила във връзка с постъпилото плащане относно периода който последното покрива, чрез писмо изпратено по електронна поща до счетоводителя на ответното дружество.

Исковата молба е била заведена на 07.06.2022 година. „К“ ООД е превеждало по сметка на М. Й. М. и следните суми: 53.20 лева - основание аренда на М С А за стопанската 2014/2015 година; 53, 20 лв. - аренда на Й Н Г за стопанската 2014 /2015 година; 53, 20 лв. - аренда на М. Й. М. за стопанската 2014/2015 година; и 53, 20 лв. - аренда на Б С. К. за стопанската 2014/2015 година, всички суми са преведени на 08.06.2016 година.

По делото по искане на ищците е допусната изготвена съдебно - икономическа експертиза със задача, вещото лице след като се запознае с материалите по делото и извърши необходимите проучвания, да отговори на въпроса: Каква е пазарната рентна цена на процесиите четири имота за стопансКе 2019/2020 г. и 2020/2021 г. В съдебно заседание вещо лице - С. Н. Д.- икономист-счетоводител, поддържа изготвената експертиза.

Видно от даденото заключение от вещото лице С. Д., което се възприема от съда като обективно и компетентно и не се оспорва от страните по предвидения в ГПК ред, за стопанската 2019/ 2020 г. и 2020/2021 година, след направена справка в сайта на ОД ”Земеделие” - Ямбол и приети от съответните комисия на ОД „Земеделие” Протоколи за размера на средното годишно рентно плащане за съответното землище по утвърдена методика, са утвърдени следните стойности на рентните плащания: С Протокол от 04.02.2019 г. за стопанската 2019-2020 г. е определена средна рентна вноска за ползване на земеделски земи в землището на с.Странджа, общ.Болярово, обл.Ямбол, за ниви - 10, 00 лв./дка. С Протокол № 2 от 10.02.2020 г. за стопанската 2020-2021 г. е определена средна рентна вноска за ползване на земеделски земи в землището на с.Странджа, общ.Болярово, обл.Ямбол, за ниви - 9, 00 лв./дка.

Вещото лице е посочило, че в Протоколите на ОД „Земеделие” няма данни за размера на средното годишно рентно плащане за изоставена орна земя.

На база Протоколите на ОД”Земеделие” - Ямбол е бил определен размерът на средното годишно рентно плащане за процесиите земеделски имоти, находящи се в землището на с.Странджа, общ.Болярово, обл.Ямбол, по години /за стопансКе 2019/2020 г. и 2020/2021 г./, по имоти и общо:

За имот 69674.23.73 - Изоставена орна земя с площ 6, 50декара не е дадена оценка. За имот 69674.25.42 нива с площ 18, 287 декара заключението на вещото лице е че средното рентно плащане за стопанската 2019/2020 година е 10.00 лева на декар, общо за цялата площ 182, 87лв., а за стопанската 2020/2021 година - 9 лева на декар и общо за цялата площ 164, 58 лв.

За имот 69674.38.55 нива с площ 9, 535 декара, заключението на вещото лице е че средното рентно плащане за стопанската 2019/2020 година е 10.00 лева на декар, а общо за цялата площ за тази стопанска година - 95, 35лв., за стопанската 2020/2021 година рентното плащане е 9 лева на декар, а общо за цялата площ на имота - 85, 82 лв.

За имот 69674.28.40 нива с площ 3, 900 декара заключението на вещото лице е че средното рентно плащане за стопанската 2019/2020 година е 10.00 лева на декар, а общо за цялата площ 39.00лв., съответно за стопанската 2020/2021 година рентното плащане е определено в размер на 9 лева на декар, а за цялата площ 35, 10 лв.

Общото рентно плащане за всички, изброени по - горе имоти за двете стопански - 2019/2020 и 2020/2021 години е определено от вещото лице в размер на 602, 72 лв.

От така описаната фактическа обстановка, съдът, съблюдавайки закона, прави следните правни изводи:

Предявените с исковата молба искове са с правна квалификация както следва: Въз основа на твърденията, изложени в обстоятелствената част на исковата молба и като изходи и от петитума на същата съдът квалифицира предявените от ищците искове както следва:

Правна квалификация на правата, претендирани от ищцата Б. С. К.: Иск с правно основание чл.28, ал.2, вр. ал.1 от Закона за арендата в земеделието - за разваляне на Договор за аренда от 08.07.2014г. вписан в СВ при PC Елхово акт №29, том 4, рег.№2372/08.07.2014г. по отношение на имот - Нива, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.38.55 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол и Нива, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.28.40 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол.

Иск с правно основание чл.30, ал.1 от Закона за арендата в земеделието - за осъждане на ответника да върне на ищцата Б. С. К. Нива, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.38.55 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол;

Иск с правно основание чл.8, ал.1 във вр. чл.2, ал.1 от Закона за арендата в земеделието - за осъждане на ответникът да заплати на ищцата Б. С. К. сумата в размер на 219.30 лв., представляваща дължима рента за стопансКе 2019-2020г. и 2020-2021г. по Договор за аренда от 08.07.2014г. вписан в СВ при PC Елхово акт №29, том 4, рег. №2372/08.07.2014г.

Правна квалификация на правата, претендирани от ищцата М. Й. М.: Иск с правно основание чл.28, ал.2, вр. ал.1 от Закона за арендата в земеделието предявен от М. Й. М. - за разваляне на Договор за аренда от 08.07.2014г. вписан в СВ при PC Елхово акт №29, том 4, рег.№2372/08.07.2014г. по отношение на имот - Нива в местността „Лозята" с площ 3 900 (три хиляди и деветстотин) кв.м., VIII (осма) категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.28.40 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол, при граници и съседи на имота: 69674.28.41; 69674.28.39; 69674.28.43; 69674.28.327.

Иск с правно основание чл.30, ал.1 от Закона за арендата в земеделието - за осъждане на ответника да върне на ищцата М. Й. М. Нива, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.28.40 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол;

Иск с правно основание чл.8, ал.1 във вр. чл.2, ал.1 от Закона за арендата в земеделието - за осъждане на ответникът да заплати на ищцата М. Й. М. сумата в размер на 162, 94лв., представляваща дължима рента за стопансКе 2019/2020г. и 2020/2021г. по Договор за аренда от 08.07.2014г. вписан в СВ при PC Елхово акт №29, том 4, рег. №2372/08.07.2014г.;

Правна квалификация на правата, претендирани от ищците Б. С. К. и М. Й. М.: Иск с правно основание чл.28, ал.2, вр. ал.1 от Закона за арендата в земеделието - за разваляне на Договор за аренда от 08.07.2014г. вписан в СВ при PC Елхово акт №29, том 4, рег.№2372/08.07.2014г. по отношение на следните имоти: Изоставена орна земя в местността „Кашла Дере" с площ 6 500 (шест хиляди и петстотин) кв.м., VIII (осма) категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.23.73 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол, при граници на имота: 69674.23.105; 69674.23.74; 69674.23.110; 69674.23.106; 69674.23.169; и Нива в местността „Дорук баир" с площ 18 287 (осемнадесет хиляди двеста осемдесет и седем) кв.м., VIII (осма) категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.25.42 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол, при граници на имота: 69674.25.246; 69674.25.43; 69674.25.88; 69674.25.54; 69674.25.36; 69674.325.44; 69674.25.37; 69674.25.41.

Иск с правно основание чл.30, ал.1 от Закона за арендата в земеделието - за осъждане на ответника да върне на ищците Б. С. К. и М. Й. М. владението на следните имоти: Изоставена орна земя в местността „Кашла Дере" с площ 6 500 (шест хиляди и петстотин) кв.м., VIII (осма) категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.23.73 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол, при граници на имота: 69674.23.105; 69674.23.74; 69674.23.110; 69674.23.106; 69674.23.169; и Нива в местността „Дорук баир" с площ 18 287 (осемнадесет хиляди двеста осемдесет и седем) кв.м., VIII (осма) категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.25.42 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол, при граници на имота: 69674.25.246; 69674.25.43; 69674.25.88; 69674.25.54; 69674.25.36; 69674.325.44; 69674.25.37; 69674.25.41.

Евентуален иск с правно основание чл.26, ал.1 от ЗЗД - за прогласяване за нищожен договор за аренда от 08.07.2014г., вписан в СВ при PC Елхово, акт №29, том4, рег. №2372/08.07.2014г, поради противоречието му с добрите нрави /нееквивалентност на престациите/.

Предявените искове се преценят за допустими като предявени от собственици та процесните земеделски имоти, отдаден под аренда, имащи правен интерес от предявяване на исковете, както и срещу легитимирана страна - арендатор по сключения Договор за аренда, чието разваляне по отношение на процесните имоти се желае.

Спорът между страните е съсредоточен в това изправна страна ли е по процесния договора за аренда ответника – изпълнил ли е поетото с договора задължение да извърши договореното арендно плащане по начина, в сроковете и в размера, посочени в договора, като отговора на този въпрос е определящ при решаване на въпроса за основателността на предявените искове.

Договорът за аренда е облигационен договор по повод ползването на земеделска земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство съгласно легалното определение в чл. 2, ал. 1 Закон за арендата в земеделието, като арендодателят предоставя временното ползване на обекта на договора, а арендаторът заплаща определено с договора арендно плащане.

В процесния случай от събраните по делото писмени доказателства безспорно се установява наличието на сключен валиден писмен договор, който с оглед поетите права и задължения носи характеристиКе на такъв за аренда на земеделски земи по смисъла на чл. 2 ЗАЗ. Договорът е сключен в изискуемата законова форма за действителност по чл. 3 от ЗАЗ, поради което валидно обвързва страните по него. Процесния договор е с нотариална заверка на подписа и е вписан в Служба по вписванията.

Налице е изпълнение на задължението на арендодателите - ищци в производството по договора да осигурят спокойното и безпрепятственото ползване на земеделсКе земи от арендатора, последното обстоятелство не се оспорва, напротив признава се съгласно изложеното в молба вх. № 201/17.01.2024 година дерпозирана процесуалния пълномощник на ответника от адв. Р. А.. Приетите доказателства за извършени арендни плащания от ответното дружество към ищците също доказва предоставяне ползването на имотите на дружеството арендатор.

Към момента на сключване на договора за аренда арендованите земеделски земи са били съсобствени, след което след извършена съдебна делба съделителите между които и ищците в настоящото производсктво и представляващия дружеството ответник К ЕООД - И Б са придобили в индивидуална собственост конкретните имоти, съответно ищците са придобили и два имота в съсобственост.

Ишцит М. Й. М. и Б. С. К., са собственици на следните два имота: 1.

Изоставена орна земя в местността „Кашла Дере" с площ 6 500 (шест хиляди и петстотин) кв.м., VIII (осма) категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.23.73 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол, при граници на имота: 69674.23.105; 69674.23.74; 69674.23.110; 69674.23.106; 69674.23.169.

2.

Нива в местността „Дорук баир" с площ 18 287 (осемнадесет хиляди двеста осемдесет и седем) кв.м., VIII (осма) категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.25.42 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол, при граници на имота: 69674.25.246; 69674.25.43; 69674.25.88; 69674.25.54; 69674.25.36; 69674.325.44; 69674.25.37; 69674.25.41.

Ищцата Б. С. К. е собственик на недвижим имот, находящ се землището на село Странджа, Община Болярово, обл. Ямбол, а именно: Нива в местността „Домуз орман" с площ 9 535 (девет хиляди петстотин тридесет и пет) кв.м., VIII (осма) категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.38.55 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол, при граници на имота: 69674.38.150; 69674.38.105; 69674.38.54; 69674.38.53 Ищцата М. Й. М. /Т/ е собственик на недвижим имот, находящ се землището на село Странджа, Община Болярово, обл. Ямбол, а именно: Нива в местността „Лозята" с площ 3 900 (три хиляди и деветстотин) кв.м., VIII (осма) категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор 69674.28.40 по КККР на с. Странджа, общ. Болярово, обл. Ямбол, при граници и съседи на имота: 69674.28.41; 69674.28.39; 69674.28.43; 69674.28.327 Съгласно разпоредбата на чл.17, ал.2 от ЗАЗ приобретателят на арендуваната земеделска земя замества праводателя си като арендодател в арендното правоотношение във всички случаи, независимо дали договорът за аренда е вписан или не.

Вписването има значение само относно срока, за който той го замества - ако договорът за аренда е вписан, заместването е за целия оставащ срок на договора, ако не е вписан - заместването е само за две стопански години след годината на придобиването.

Заместването в арендното правоотношение настъпва ex lege, като първоначалният арендодател се замества от новия собственик на имота, без да е необходимо каквото и да е друго действие или акт от страна на приобретателя. Ето защо считано от датата на придобиване на правото на собственост върху арендованите имоти от ищците, страните по делото са във валидно облигационно правоотношение, като ищците са придобили качеството на арендодатели по отношение на собствените си имоти по вписания договор за аренда по отношение на имотите които са им били възложени в дялове за целия оставащ период от договорите. Приобретателите са обвързани от договорите за аренда с всички техни клаузи, като са придобили и правото да получат дължимото арендно плащане от момента на заместването на арендодателя - прехвърлител.

По силата на чл. 17, ал.2 от ЗАЗ ищците като приобретатели на процесните имоти са заместили арендодателя, съответно ищцата Б С. К., по отношение на имот с идентификатор № 69674.38.55; ищцата М. Й. Т /с предходно фамилно име М. / по отношение на имот с идентификатор № 69674.28.40 и двете ищци заедно по отношение на имоти с идентификатори № 69674.23.73 и № 69674.25.42.

Действително с разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗАЗ, както и по силата на чл.11 от договора за аренда, в тежест на приобретателя е установено задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. В случая предвид обстоятелството, че представляващия дружеството ответник е участвал в делбеното производство и има качеството на представляващия арендатора, съдът приема, че същият е уведомен за настъпилото заместване в договора за аренда с получаване на препис от решението, което е станало най- късно две седмици преди влизане на решението за извършване на делбата в сила, т.е. най късно - две седмици преди 24.09.2019 година.

Неизпълнението от страна на ищеца на задължението му по чл.17, ал.3 от ЗАЗ има за последица единствено лишаване на приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е бил изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместване.

В конкретния случай ответникът твърди, че е извършил арендно плащане за стопанската 2019/2020 година, като представя платежно нареждане за кредитен превод от дата 23.04.2021 година с основание за плащане аренда – М. М., Б. К., Й. Г - 2017/2018, 2018/2019 и 2019/2020 година в размер на сумата 638, 40 лева. /ако се приеме, че арендното плащане е еднакво за трите години, то заплатеното годишно рентно плащане общо за тримата е 212, 80 лв. Годишното арендно плащане на Й.Г е 20 лева, а общо дължимото арендно плащане на двете ищци е 191, 09 лева. Съответно съобразно притежаваните от тях имоти годишното арендно плащане за двата съсобствени имота е 123, 92 лв., а за всяка от тях - 61, 96 лв. /6, 5 дка + 18, 285 дка = 24, 785 дка х 5, 00лв/дка = 123, 92 лв.: 2 = 61, 96 лв./; годишното арендно плащане за собствения на ищцата К. имот е 47, 67 лв. /9, 534 дка х 5, 00 лв. =47, 67 лв./; а за собствения на ищцата М. имот е 19, 50 лева / 3, 899 дка х 5, 00 лв/дка = 19, 50лв./, съответно годишното арендно плащане дължимо на К. за притежаваните от нея ½ ид. части от двата съсобствени имота и един в индивидуална собственост е 109, 63 лв., а това дължимо на М. за притежаваната ½ идеална част от двата съсобствени имота и единия в индивидуална собственост е 81, 46 лв.

Преведената от ответното дружество сума покрива дължимото арендно плащане за три стопански години на двете ищци и на лицето Й Г. Не са представени доказателства за извършено арендно плащане да стопанската 2020/2021 година.

Основният спор между страните е съсредоточен в това изпълнил ли е задължението си ответникът – арендатор по отношение на приобретателите по договора за аренда да заплати дължимото арендно плащане за стопансКе 2019/2020г. и 2020/2021 г. за процесните четири имота.

Съгласно договора за аренда, арендното плащане е уговорено в пари и е 5 лв./декар арендувана земя /чл.3 от договора, като същото е платимо в срок от 01 октомври до 31 октомври, ежегодно.

Към датата на образуване на производството - 07.06.2022 година, срокът за заплащане на арендното плащане за стопанската 2019/2020 година е бил изтекъл на 31.10.2020 година, а този за арендното плащане за стопанската 2020/2021 година е бил изтекъл на 31.10.2021 година, следователно налице е забава в плащането на арендните вноски.

На 23.04.2021 година от страна на дружеството ответника е извършено плащане на сумата 638, 40 лева, представляваща аренда на двете ищци и лицето Й Г, за три стопански години, посочени в платежното нареждане с което е извършен превода - за 2017/2018г.; 2018/2019г. и за 2019/2020 г. Преведената сума покрива дължимите рентни вноски на двете ищци и на лицето Й. Г за три стопански години.

Ответникът е посочил кои задължения погасява и посоченото следва да бъде взето предвид съгласно чл. 76 от ЗЗД, като съдът приема, че с горната сума е извършено погасяване на рентни вноски на ищците за стопансКе 2017/2018г.; 2018/2019г. и за 2019/2020 г. Като се взе предвид, че годишното рентно плащане за стопанската 2019/2020 година е погасено на 23.04.2021 година и определените в договора срокове за плащания, за стопанската 2019/2020 година ответникът е изпаднал в забава считано от 01.11.2020 година. До 23.04.2021 година допусната забава е била 5 месеца и 23 дни.

По отношение арендната вноска за 2020/2021 година липсват данни за плащане, за посоченото плащане ответникът е изпаднал в забава считано от 01.11.2021 година и към датата на подаване на исковата молба от 07.06.2022 г. са били изминали седем месеца.

Предвид горното съдът прима че ответникът не е изпълнил задължението си спрямо двете ищци за заплащане на дължимата се за стопанската 2020/2021 година рента по договора за аренда.за предходната стопанска година – 2019/2020 г. е налице плащане, макар и със забава.

Към 07.06.02022г. е била допусната забава в плащанията на дължимата се ренти на всяка от ищците над 3 месеца, както следва: - за стопансКе 2019/2020г.- 5 месеца и за стопанската 2020/2021 г. -7 месеца.

Съгласно чл.28, ал.1 от Закона за арендата в земеделието арендодателят може да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца, а когато вносКе са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски. Разпоредбата на ал. 2 от чл. 28 ЗАЗ предвижда, че развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по- дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.

Безспорно е в случая, че процесния Договор за аренда от 08.07.2014г. е сключен за срок от 20 стопански години, считано от 08.07.2014г. до 08.07.2034г., което води до извода, че развалянето му следва да се извърши по съдебен ред.

Съдът намира за основателно твърдението на ищците за неизпълнение на поето от арендатора – ответното дружество „К“ ЕООД основно негово задължение по Договора – за заплащане на договореното арендно плащане.

Ответникът е изпълнил задължението си за заплащане на арендните плащания към ищците за стопанската 2019/2020 г. със забава по - голяма от 3 месеца, а за стопанската 2020/2021 година въобще не го е изпълнил, или и по отношение на това задължение е налице забава надвишаваща 3 месеца.

Предвиденото в чл. 28 от ЗАЗ основание за разваляне, е специфично такова, като при тази форма на неизпълнение, изразяващо се в забава за арендно плащане за повече от три месеца и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или общински земи, ЗАЗ сочи отклонение от общия ред по чл.87, ал.1 от ЗЗД за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение – т.е. налице е отклонение от изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за прекратен. /В този смисъл е и ТР № 2 от 20.07.2017г. на ОСГТК на ВКС по т.д. № 2/2015г./.

Допуснатата от арендатора забава при изпълнението, на арендни вноски за стопансКе 2019/2020 година и 2020/2021 година повече от три месеца обуславя наличието на фактическия състав на чл.28, ал.1 от ЗАЗ и правото на ищцете да реализират потестативното си право да развалят договора по смисъла на чл.28, ал.2 от ЗЗД в частта му относно собстевните си имоти.

Предвид горното предявените искове с правно основание чл. 28, ал.2, вр. с ал.1 от ЗАЗ се явяват основателни и доказани и като такива следва да бъдат уважени като се радвали процесния Договор за аренда на земеделска земя, сключен 08.07.2014г. по отношение на собствените на ищците четири имота.

На основание чл.115 от Закона за собствеността, следва да се даде на ищците шестмесечен срок от влизане на настоящото решение в сила за отбелязването му в Службата по вписванията при ЕРС, като в противен случай след изтичането на този срок, вписването на исковата молба губи действието си.

По исковете с правно основание чл. 30, ал.1 от ЗАЗ да се предаде владението на отделните имоти на ищците в качеството им на собственици:

Съгласно чл. 30, ал.1 от ЗАЗ след прекратяване на арендния договор арендаторът е длъжен да върне обекта на договора в състоянието, в което го е приел, като се отчита обикновеното изхабяване в резултат на ползването с грижата на добър стопанин. Договорът за аренда, въз основа на който ответното дружество упражнява фактическа власт върху имотите, както се посочи по-горе, следва да бъде развален в частта му отнасяща се до процесните имоти поради неизпълнение на поетото от страна на арендатора задължение да плаща в срок арендното плащане, а щом договорът се разваля, то от този момент ответникът владее имотите без основание и дължи връщането им на собственика, респ. на собствениците им - ищците по делото, поради което тези искове като основателни и доказани следва да се уважат По исковете с правно основание чл.8, ал.1 от ЗАЗ: Исковете са допустими, същите са и частично основателни. За заплащане на рентна вноска за стопанската 2019/2020 година исковете са неоснователни, тъй като се установи плащане на рентната цена, макар и със забава. По отношение на исковете в частта и за стопанската 2020/2021 година исковете са основателни тъй като не се установи ответникът да е изпълнил задължението си по процесния Договор за заплащане на аренда на ищците за стопансКе 2020/2021г. С оглед на това предявената претенция от ищцата К. за заплащане на сумата от 219, 30 лв. представляща дължима рента за стопанската 2019/2020 г. и за стопанската 2020/2021 година трябва да бъде уважена за сумата 109, 63 лева, която е годишното арендно плащане за стопанската 2020/2021 година, а за разликата над нея до 219, 30 лв., искът да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан. Предявения от ищцата М. /Т/ иск с правно основание чл.8, ал.1 от ЗАЗ се явява основателен и доказан за сумата 81, 46 лв., представляваща годишно арендно плащане за стопанската 2020/2021 г., а за разликата над тази сума до претендирания размер – 162, 94 лв. следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.

Предвид уважаването на предявените от ищците искове по чл. 28, ал.2, вр. с ал.1 от ЗАЗ, съдът не дължи произнасяне по предявения в условията на евентуалност спрямо него, иск с правно основание чл.26, ал.1, предл. 3 от ЗЗД - за прогласяване нищожността на Договор за аренда на земеделски земи от 08.07.2014 година, вписан в СВ при PC Елхово, поради накърняване на добрите нрави. На това основание съдът не разглежда този иск.

При този изход на делото право на разноски имат и двете страни - ищците съразмерно уважената част от исковете, а ответника съразмерно отхвърлената част на исковете по чл.8, ал.1 от ЗАЗ.

Предвид направеното отадв. Т заявление, че ищците не претендират присъждане на разноски, такива не следва да им бъдат присъждани.

Ответникът е направил искане за присаждане на разноски с молба вх.

№201/17.01.2024 година, но от страна на последния не са представени доказателства за направени от него разноски в производството, поради което такива не му се присъждат.

Воден от горното Елховският районен съд