Решение № 542 от 6.11.2023 г. на Районен съд - Ямбол по дело № 408/2022 г.

Производството се води по предявен от А. С. С. от гр.Я., чрез пълномощник адвокат, със съдебен адрес в гр. Я., ул. „•••, чрез адв. Н.Г.- ЯАК, против „Пеликан Агро“ ООД, ЕИК •••, със седалище и адрес на управление гр. Я., представлявано от Т.Г.С.-Т., в качеството й на •••, активно субективно съединени искове, с правна квалификация чл.108 ЗС за признаване със сила на пресъдено нещо, че ищеца е собственик на пет поземлени имота- земеделски земи, находящи се в землището на с. Ч., общ. Т., обл. Я., подробно описани в исковата молба и за осъждане на ответника да му предаде фактическата власт върху имотите, владяни от него без основание. В исковата молба се твърди, че ищеца е собственик на описаните в същата поземлени имоти, които придобил на основание КНА от 17.07.2021 г. на ••• рег. № ••• НК, с район на действия •••РС, надлежно вписан в службата по вписванията, с който е признат за собственик по наследство и на основание Решение № ••• г., по възз. гр. дело № ••• г. по описа на •••ОС, влязло в законна сила на 01.04.2021 г. Твърди се, че ответното дружество с договор за аренда от 19.11.2019 г., надлежно вписан в службата по вписванията, държало посочените пет поземлени имота, които му били предоставени от С. И. Т., който не бил техен собственик. С нотариална покана от ••• г., получена лично от ••• на ответното дружество на 02.08.2021 г. ищеца поканил ответното дружество да предприеме необходимите действия за прекратяването на посочения договор за аренда, както и да му предаде собствеността и владението на земеделските земи доброволно, след изтичането на стопанската година, но най късно до края на месец октомври 2021 г. В поканата изрично било посочено, че договора за аренда бил сключен в нарушение на разпоредбите на Закона за арендата в земеделието с несобственик, като в тази връзка ответното дружество ползвало посочените земеделски земи, без правно основание. Също така с поканата било изрично заявено на ответната страна, че не следвало да включва посочените земеделски земи, като обработвани от тях за следващата 2021/2022 г. Твърди се, че с нотариална покана от ••• г., получена лично от С. И. Т. на 06.08.2021 г. като несобственик и сключил договора за аренда, като същия в отговора заявил, че не упражнява фактическата власт върху имотите, като с оглед на това, че договора бил двустранен и не можел да го прекрати едностранно. По отношение на С. И. Т. било прието за установено в хипотезата на чл.124 ГПК, със сила на присъдено нещо, че ищеца бил собственик на описаните в исковата молба имоти, за което имало влязло в сила решение № ••• г. постановено по възз. гр. дело № ••• г. по описа на •••ОС. Също така в отговор на посочената по-горе нотариална покана ответното дружество било заявило, че има сключен договор за аренда, който им позволявал на правно основание да ползват имотите и били добросъвестни държатели на същите, като не били основания за прекратяването на договора. В отговора било посочено, че за посочените в исковата молба ниви предлагали сключване на договор на преферициална аренда цена, което било индиция, че били наясно кой е собственик на имотите. Твърди се, че ищецът няколко пъти посетил офиса на ответното дружество, като изрично заявил, че желае да му бъдат предадени нивите и не желае сключване на договор за аренда, като в предоставеният на ответното дружество срок от няколко месеца и до момента на подаване на исковата молба ответника не бил предал на ищеца имотите, предмет на настоящата искова молба. Твърди се, че ответното дружество и към настоящия момент владеело и ползвало имотите без правно основание, с оглед на това, че договора за аренда бил сключен от несобственик и в тази връзка не бил противопоставим на ищеца. Иска се уважаване на исковете и присъждане на разноски за настоящата инстанция. В законоустановения срок по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответното дружество, чрез пълномощник адв. В. К.- •••АК. Счита се, че предявения иск по чл.108 ЗС бил допустим, но неоснователен. Твърди се, че по делото било безспорно установено, че ищецът с нотариален акт от ••• г. бил признат за собственик на петте имота, намиращи се в землището на с. Ч. подробно посочени и описани в исковата молба, като същия бил признат за собственик съгласно решение на •••ОС. Счита се, че по предявения иск по чл.108 ЗС не била налице втората хипотеза, а именно имотите да се владеят или държат от ответното дружество, без основание. Посочва се, че същите били държатели на имотите, въз основа на валидно правно основание, а именно договор за аренда на земеделски земи, сключен на 19.11.2019 г. със С. И. Т. в качеството му на арендодател, като договора бил сключен за срок от десет стопански години, считано от стопанската 2020/2021 г. Също така се твърди, че към момента на сключването на договора арендодателя С. И. Т. бил собственик на процесните земи и можел спокойно да ги отдава под аренда. Твърди се, че съгласно съдебната практика договора за аренда можело да бъде сключен и от несобственик, като договора бил действителен и пораждал всичките си правни последици, но не можел да бъде противопоставим на действителния собственик, като за последния съществувала възможност да се защити с ревандикация и при уважаването му, страните следвало да уредят отношенията си по правилата на чл.25 ЗАЗ. В тази връзка дори и да се приемело, че договорът за аренда бил сключен от несобственик, същия бил действителен и пораждал съответника правни последици. Твърди се, че в с. Ч. между земеделските производители било сключена комасиционно споразумение, в резултат на което въпросните земи се палзвали реално от различни земеделски производители за стопанската 2021-2022 г., като ответното дружество реално не упражнявало фактическа власт върху всички земеделски земи, с оглед извършената комасация. Иска се отхвърляне на иска и присаждане на разноски за настоящата инстанция. С отговора на исковата молба от страна на ответното дружество е направено искане на основание чл.219 ГПК за конституирането на страна на ответника трето лице- помагач С. И. Т., като в случай на уважаване на иска по чл.108 ЗС ответното дружество предявява срещу арендодателя С. И. Т. на основание чл. 25 вр. чл.23, ал.3 ЗАЗ осъдителен иск за сумата от 100 лв., представляваща обезщетение за вреди от неизпълнението на договора за аренда, в размер на направените от ответното дружество разходи за сключване на договора за аренда, които са приети за съвместно разглеждане в настоящото производство. По същите е постъпил писмен отговор от С. И. Т., чрез пълномощник адвокат, със съдебен адрес в гр. Я., ул. •••, чрез адв. М. А.- ЯАК. В същия се твърди, че за да е основателен предявения ревандикационен иск следвало ответника да вледее или държи имотите без основание, като в случая бил налице сключен договор за аренда от 19.11.2019 г. и следователно ответното дружество държало имотите на правно основание, посочения по-горе договор за аренда, който бил валиден, действителен и не бил развален нито съдебно, нито извънсъдебно, нито било провъзгласена неговата нищожност по съдебен ред. Отделно от това се твърди, че ищеца по първоначалния иск бил получил от ответното дружество сумата от 1770, 95 лв. представляваща рента за процесните земеделски земи за стопанската 2021-2022 г., с което потвърждавал сключения договор за аренда. Също така се твърди, че С. И. Т. сключил с ответното дружество договора за аренда, когато е бил собственик на процесните земеделски земи. Счита се, че предявения срещу него обратен иск е неоснователен, като се развиват подробни съображения в тази насока. Иска се неговото отхвърляне и присъждане на разноски за настоящата инстанция. В с.з. исковата молба се поддържа от процесуалният представител на ищеца, ангажира доказателства и моли за уважаване на предявения иск. В с.з. отговора на исковата молба и предявения насрещен иск се поддържа от процесуалния представител на ответника, ангажират доказателства и молят за отхвърляне на предявения иск. В с.з. третото лице помагач и ответник по обратния иск се представлява от процесуален представител, сочи доказателства и моли за отхвърляне на обратния иск. Съдът след, като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, намери за установено следното от фактическа страна: В настоящото производство не е спорно между страните, че с договор за собственост върху недвижими имоти № •••, том •••, рег. •••, дело № ••• от ••• г. ищеца по първоначалния иск А. С. С. е признат за собственик по наследство и на основание Решение № ••• от 09.03.2020 г., постановено по възз. гр. дело № ••• г. по описа на ОС- Я., вл. в сила на 01.04.2021 г., върху следните недвижими имоти, а именно: ПИ с идентификатор № 80217.9.28, трайно предназначение на територията- земеделска, с начин на трайно ползване –нива, с площ от 9176 кв.м., трета категория, находяща се в землището на с. Ч., общ. Т., обл. Я., местността „•••“, с номер по преходен план •••. ПИ с идентификатор № 80217.30.62, трайно предназначение на територията- земеделска, с начин на трайно ползване –нива, с площ от 7401 кв.м., четвърта категория, находяща се в землището на с. Ч., общ. Т., обл. Я., местността „•••“, с номер по преходен план •••. ПИ с идентификатор № 80217.31.82, трайно предназначение на територията- земеделска, с начин на трайно ползване –нива, с площ от 8893 кв.м., четвърта категория, находяща се в землището на с. Ч., общ. Т., обл. Я., местността „•••“, с номер по преходен план •••. ПИ с идентификатор № 80217.9.27, трайно предназначение на територията- земеделска, с начин на трайно ползване –нива, с площ от 2763 кв.м., трета категория, находяща се в землището на с. Ч., общ. Т., обл. Я., местността „•••“, с номер по преходен план •••. ПИ с идентификатор № 80217.9.26, трайно предназначение на територията- земеделска, с начин на трайно ползване –нива, с площ от 2762 кв.м., трета категория, находяща се в землището на с. Ч., общ. Т., обл. Я., местността „•••“, с номер по преходен план •••. За установяване собствеността на ищеца върху посочените по-горе недвижими имоти е приложено Решение № ••• от 09.03.2020 г. постановено по възз. гр. дело № ••• г. по описа на •••ОС, вл. в сила на 01.04.2021 г., по силата на което на основание чл.124 ГПК е прието за установено по отношение на ответниците, че М.Г.В. от гр. Я., починала в хода на процеса и заместена от ищеца А. С. С. от гр. Я. е собственик в посоченото решение недвижими имоти, включително и посочените по-горе ниви. Приложени са скици на процесните ПИ, удостоверения за данъчни оценки по чл.264, ал.1 ДОПК. Също така е установено, че с договор за аренда на земеделски земи от 19.11.2019 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ- Я. ответника по обратния иск С. И. Т., в качеството му на арендодател отдал под наем на ответното дружество „Пеликан Агро“ ЕООД в качеството им на арендатори, за временно и безвъзмездно ползване собствените си недвижими имоти, предмет на настоящия иск и посочени по-горе, за срок от 10 години, считано от стопанската 2020/2021 г., като арендното плащане било в размер на 50 лв. за дка от обработваемата земеделска земя, което следвало да се извършва в срокове при натура в срок от 15.07. до 01.08. ежегодно, а при левова равностойност от 01.10. до 31.10. ежегодно. С нотариална покана А. С. С. поканил ответното дружество „Пеликан Агро“ ООД да извършат необходимите действия за прекратяването на договора за аренда, като сключен в нарушение на разпоредбите на ЗАЗ с несобственик и да му предадат собствеността и владението на земеделските земи доброволно, след изтичането на настоящата стопанска година, най- късно до края на месец октомври 2021 г., като не следва да включват посочените земеделски земи за обработване през следващата стопанска година 2021/2022 г. До ищеца А. С. С. е изпратен отговор с нотариална покана от ответното дружество „Пеликан Агро“ ООД, с което го уведомяват, че имат сключен договор за аренда на земеделска земя, по силата на който ползват посочените земеделски земи на правно основание, като не били налице правни основание за прекратяване на договора, като основанията за прекратяване били посочени в чл.18 от същия и ако желае можели да сключат договор с него на перефенциални арендни цени. От страна на ищеца до С. И. Т. е изпратена нотариална покана с което ги уведомява, че го лишават незаконосъобразно от ползването на собствените му земеделски земи и му дължат обезщетение в размер на 100 лв. на дка годишно арендно плащане, като от периода 20.08.2015 г. до настоящия момент са били обогатили неоснователно за негова сметка с общо сумата от 5 713, 25 лв. за общо пет стопански години и иска изплащането им в седемдневен срок от получаване на настоящата покана. По делото е представен отговор от С. И. Т. по нотариална покана от ••• г. до А. С. С., с което го уведомява, че бил готов да му предаде владението на имотите, но последния не посочил момента на предаването, като го кани в ••• на ••• за съставяне на протокол за предаване на нивите за които не упражнявал фактическа власт, като договора за аренда на земеделски земи бил двустранен, като не би могъл да го прекрати едностранно, като посочената по-горе сума била получавана от него на годно основание. В настоящото производство от страна на ответното дружество „Пеликан Агро“ ООД и във връзка с изпратена им покана за доброволно изпълнение от А. С. С., са представили доказателства, че с платежно нареждане от 31.08.2021 г. са му изплатили сумата от 1770, 95 лв. с основание рента за стопанската 2020/2021 г. по договори за Ч.. От страна на ответника по обратния иск С. И. Т. са представени писмени доказателства, а именно договори за покупко- продажба на недвижим имот и дарение на недвижим имот и двата от 25.08.2015 г. от които се установява, че част от нивите предмет на настоящото производство ги е придобил на посочените по-горе договори. Също така като писмени доказателства са приети платежно нареждане за кредитен превод на сумата от 2789 лв., представляващи наем за стопанската 2021/2022 г. по договор 20 и 7299, които са платени на А. С. от „Пеликан Агро“ ООД. От страна на третото неучастващо по делото лице ••• „•••.“, са представени и приети с молба вх. № ••• г. писмени доказателства, както следва: заповед № ••• г. за одобрение на доброволно споразумение за разпределяне на масивите за ползване, справка то регистъра по чл.74, ал.1 от ППЗСПЗЗ, касаеща процесните имоти, заявление по чл.70, ал.1 от ППЗСПЗЗ във връзка с чл.37б, ал.3 от ЗСПЗЗ от „Пеликан Агро Инвест“ ЕООД за стопанската 2020/2021 година от 30.07.2020 г., договор за пренаемане на земеделска земя № 10 от 27.07.2020 г., договор за аренда на земеделски земи от 19.11.2019 г., вписан с рег. № ••• г. в Службата по вписванията, заявление по чл.70, ал.1 от ППЗСПЗЗ във връзка с чл.37б, ал.3 от ЗСПЗЗ с вх. № ••• г. на „Пеликан Агро Инвест“ ЕООД до Общинска служба по земеделие гр. Я., договор за аренда на земеделски земи от 19.11.2019 г., вписан с рег. № ••• г. в Службата по вписванията. Също така като писмени доказателства са приети и приложени заверени копия за „Вярно с оригинала“ от сключения договор за аренда акт •••, том •••, рег. № ••• от 19.11.2019 г., изпратени от ••• М. Д., както и платежно нареждане за кредитен превод от 04.10.2023 г. Приложени са и гр.д. № ••• г. по описа на •••РС, а от ••ОС да се изиска за прилагане възз.гр.д. № ••• г. по описа на •••ОС. На основание чл.176, ал.1 ГПК съдът е изслушал обясненията ищеца по първоначалния иск А. С. С., по поставените въпроси, като същия отговори, че тази банкова сметка, която бил предоставил на „Пеликан Агро“ ЕООД била във връзка с плащане на сумата, която съдът определи да му платят по делото, което спечелили. Друга банкова сметка на „Пеликан Агро“ ЕООД не бил представил, като след това, те му превеждали пари по тази банкова сметка. Да, изпратил им покана за доброволно изпълнение на 31.05.2021 г., след като не получил дължимата аренда. Получил и двете суми представляващи ренти за стопанските 2020/2021 г. и за 2021/2022 г., по тази банкова сметка, по която му изплатили разноските по делото, което спечелил, като било с •••, той не бил ходил да внася банкова сметка. По делото са събрани гласни доказателства, чрез разпита на свидетелката М. В. Р. - В., без родство със страните. Свидетелката поясни, че работи във фирма „Пеликан Агро“ ЕООД, на длъжност „•••“. Познавала А. С., защото след като му излязло съдебното решение, че му се възстановявали собствеността в имотите в Ч., той отишъл в офиса им и ги уведомил, че той бил собственик на въпросните ниви. По спомен, това било някъде май месец 2021 г. След като ги уведомил, че бил новия собственик, и че на него трябва да превеждат полагаема му се рента и да заплатят съдебните разноски по делото. Това дело, което бил водил за възстановяване на собствеността си, като не изразил оспорване на договора за аренда. Единствено искал да му се плаща на него сумата. Доколкото знаела те си плащали всяка година рентата в пари на падежа, която била описана в арендния договор. На въпрос на съда, свидетелката отговори, че договор за аренда бил за 10 стопански години, а не било договор за наем. На въпрос на пълномощника на ответника по обратния иск, свидетелката отговори, че плащането ставало по банков път. Когато отишъл в офиса за първи път С. приложил, освен съдебно решение и банкова сметка, по която ние да му правят тези плащания по договора. На въпроси на съда, свидетелката отговори, че договорът му бил сключен за 2020/2021 стопанска година, от тогава течал. Значи, те му били платили 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г., за три стопански години му били платили. Не знаела дали си бил получил, но би трябвало да ги бил получил, защото ако имало нещо, предполагала, че по надлежния път щели да ги уведомят. Не бил им връщал пари нито по банков път, нито в брой в офиса на фирмата. При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи: Първоначално съдът е бил сезиран с петиторен иск по чл.108 ЗС. В тази връзка ищеца А. С. С. твърди, като не се спори от останалите участници в процеса, че е собственик на процесните поземлени имоти, посочените по-горе пет броя земеделски земи, всичките намиращи се в землището на с. Ч., общ. Т., обл. Я.. В тази насока страните също не спорят, че процесните земеделски земи се владеят и обработват от ответното дружество „Пеликан Агро“ ООД на база сключен договор за аренда на земеделски земи, с нотариална заверка на подписите със С. И. Т. от с. З., общ. Т., обл. Я.. В тази връзка ответното дружество му пречило да упражнява собственическите си права върху посочените земеделски земи, с оглед на това, че договора за аренда на земеделски земи от 19.11.2019 г. бил сключен от несобственик, като в тази връзка му бил непротивопоставим. Чрез петиторния осъдителен иск по чл.108 ЗС, ищецът иска от съда със сила на пресъдено нещо да установи спрямо владелеца или държателя на спорната вещ, че правото на владение като правомощие от сложното право на собственост върху нея принадлежи на ищеца и въз основа на това установяване да се допусне по отношение на ответниците, които я владеят или държат, без да притежават правно основание за това, да предадат фактическата власт върху спорна вещ на собственика. Следователно, фактическият състав, при осъществяването на който възниква материалното притезателно право да се иска предаване фактическата власт, включва три юридически факта – две положителни и една отрицателна материална предпоставка. По силата на чл. 154, ал. 1 ГПК на ищеца принадлежи правното задължение да установи, че е титуляр на правото на собственост върху спорната вещ, както и че ответниците я владеят или държат, а за да бъде отхвърлен осъдителният иск, ответниците са длъжни да установят, че упражняват фактическата власт върху вещта на вещноправно или облигаторно основание. Това доказване следва да бъде пълно и главно. По приложението на чл.3, ал.4 Закона за арендата в земеделието ( ЗАЗ), ВКС се е произнесъл с с ТР 2/2017 г. на ОСГК и ТК, в което е прието, че ЗАЗ създава режим на специално регулиране на договорите за аренда във връзка със спецификата на обекта на ползването, а в решение № 12 от 1.03.2018 г. на ВКС по гр. дело № 1251/2017 г., II г. о. е прието, че договор за аренда може да бъде сключен само от собственик респ.съсобственици, които притежават повече от 50 % от общия земеделски имот. Договорът за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици. От това тълкуване, приложимо по аргумент на по - силното основание и за настоящото дело, следва, че договорът за аренда, сключен от несобственик не е противопоставим на собственика и не го обвързва, затова той може да иска от арендатора предаване владението на земеделската земя на основание чл.108 ЗС. Императивният характер на разпоредбата на чл.3, ал.4 ЗАЗ, изключва възможността на собствениците да бъде противопоставен договор за аренда, сключен от несобственик. В настоящия случай безспорно е установено, че договора за аренда с ответното дружество е сключен от несобственик, като към момента на сключването му С. И. Т. не е имал никакви права върху процесните земи. В тази връзка следва да се отбележи, че саморъчното завещание на Г.М.Г. с което е завещано на Д.Т.Т. цялото му имущество е прието за нищожно на осно. чл.42, б.“б“ ЗН, същото не е породило правни последици в патримониума на Д.Т.Т. и същия не е наследил правото на собственост върху недвижимите имоти с които се е разпоредил в полза на С. И. Т., същия не е могъл да прехвърли вещни права, които не е придобил. Поради това приобритателя по посочените сделки не е бил собственик на имотите и не е могъл да сключи договора за аренда. Предвид изложеното, съдът намира, че по отношение на ищеца ответникът държи имотите без правно основание, и че са налице всички основания за уважаване на заявената ревандикационна претенция по чл.108 ЗС. Когато имота е отдаден под аренда от несобственик, какъвто е настоящият случай, то собственика може да търси от него, отново по реда на неоснователното обогатяване, онова, с което той се е обогатил. Казаното иде да покаже, че договорната връзка по аренда, възникнала по съгласие между несобственик и ползващо я лице е валидна, но действителния собственик има вземане срещу първия. С оглед уважаването на иска по чл. 108 ЗС, съдът дължи произнасяне по предявения обратен иск с правно основание чл.25, вр. чл.23, ал.3 ЗАЗ. Задължението за заплащане обезщетение се поражда от фактически състав, който включва следните елементи: задължение, произтичащо от валиден договор; неизпълнение на същото задължение; настъпили вреди в сферата на кредитора; причинна връзка между вредите и неизпълнението; предвидимост на вредите и вина на длъжника. Тези елементи безспорно не са установени по делото. Задължението по чл. 7./1/ от договора за аренда на ищеца по обратния иск, да осигури спокойното и безпрепятственото ползване на обектите по договора от ответника за срок от 10 години, считано от стопанската 2020/2021 г. в настоящия случай с оглед уважаването на иска по чл.108 ЗС, ще остане неизпълнено. В настоящия случай се твърди, че пропусната полза представлява обезщетение за вреди от неизпълнението на договора за аренда, в размер на направените от дружество разходи във връзка със сключването му. В тази връзка остана недоказан размера на пропуснатите ползи, като посоченото обстоятелство не се установява и от приложените преписи от документи по сключването на договора за аренда акт •••, том •••, рег. № ••• от 19.11.2019 г. на ••• М. Д.. Предвид гореизложеното иска следва да се отхвърли като недоказан. На основание чл.78, ал.1 ГПК ответното дружество „Пеликан Агро“ ООД следва да бъде осъдено да заплати на ищеца А. С. С. направените по делото разноски в размер на 854, 39 лв. за настоящата инстанция. На основание чл.78, ал.3 ГПК ищеца по обратния иск „Пеликан Агро“ ООД следва да бъде осъден да заплати на ответника по същия С. И. Т. направените по делото разноски в размер на 300 лв. за настоящата инстанция. Водим от горното, съдът