Решение № 38 от 15.1.2024 г. на Районен съд - Добрич по дело № 2806/2021 г.

производството по част от предявените искове е прекратено, в това число по всички срещу ответника Д. Ц.. При горната фактическа обстановка и след прекратителното определение на производство пред РС Добрич остават за разглеждане заявените от ищцата искове както следва:

-Съдът да признае за установено, че процесиите договори за покупко-продажба, обективирани в нотариален акт ••• год. на СВ на АП при КРС, в нотариален акт ••• на СВ на АП при КРС и в нотариален акт ••• на СВ на АП при КРС, сключени между Е. Д. Ц. с ЕГН ••••••••••, действаща чрез пълномощика Д. Ц. и К. И., са недействителни по смисъла на чл. 40 от ЗЗД. Представителят Ц. е договорял във вреда на ищцата- упълномощител. В случая увредения интерес на ищцата е проявен в ниската продажна цена на имотите, вписана в нотариалните актове. Налице е споразумяване във вреда на ищцата, тъй като същите ясно са съзнавали и са целяли настъпването на последиците на прехвърлителните сделки, в противоречие с интересите на собственичката.

-В условията на евентуалност съдът да признае на основание чл. 38, ал. 1 ЗЗД, че договора за покупко-продажба, сключен чрез Д. Ц., обективиран в нотариален акт № 97, том 8, вх. per. № 2815, дело № 1363 от год. на СВ на АП на КРС е недействителен по отношение на ищцата, сключен при превишаване пределите на представителна власт от страната на пълномощника, тъй като в противоречие с чл. 38, ал.1 от ЗЗД пълномощникът е действал без дадено от ищцата съгласие да договаря като пълномощник на двете страни по сдЕ.та.

-На основание чл.108 от ЗС, след като съдът установи правото на собственост на ищцата поради недействителността на първите прехвърлителните сделки, както и че купувача К. И. и неговата съпруга не са могли да прехвърлят права, които не са придобили с последващите разпоредителни действия, материализирани в нотариален акт № 94, том 6, вх. peг. № 1908, дело № 906 от 30.08.2019 год. на СВ на АП при КРС и нотариален акт № 95, том 6, вх. peг. № 1909, дело № 907 от 30.08.2019 год. на СВ на АП при КРС, да осъди ответниците Я. Х. И. и съпругът й Я. Х. И. да предадат на ищцата владението върху двата имота, предмет на тези сделки, а именно сграда с идентификатор ••• по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ш. и сграда с идентификатор ••• по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ш.. Фактическите твърдения на ищеца: Е. Д. Ц. продала на втория ответник К. Н. И. четири недвижими имота, находящи се в гр.Ш., селищно образувание „К., а именно сгради с идентификатори ••• по КК на гр.Ш., построени въз основа на отстъпено право на строеж в общински поземлени имоти.

Сделките са обективирани в нотариален акт ••• год. на СВ на АП при КРС, в нотариален акт ••• на СВ на АП при КРС и в ••• на СВ на АП при КРС.

Сделките са извършени чрез пълномощник- Д. Ц.. Действителните намерения на упълномощителя, упълномощеното лице и купувача К. Н. И. са били извършването на ремонт на процесиите сгради и в последствие тяхната продажба на трети лица с цел реализиране на печалба. В случая ответникът И. е следвало да окаже съдействие за извършване на ремонтните работи и за продажбата на трети лица, но не и да стане собственик на имотите чрез покупка. Купувачът убедил пълномощника за сключване на оспорените сделки, като се мотивирал с по –лесното извършване на ремонтните работи и препродажба. Действията на пълномощника и купувача не са ясни, прикриват действителните факти и обстоятелства относно мотивите им. Действителната цел на сделките е купувача да се обогати неоснователно, продажна цена не е заплащана. Ищцата не е желала и целяла сключването на оспорените сделки.

По време на продажбата ответникът К. Н. И. с ЕГН •••••••••• бил в брак с М. Н. П.

– И. с ЕГН ••••••••••. Сделките са извършени чрез пълномощник Д. К. Ц.. Впоследствие К. Н. И. с ЕГН •••••••••• и М. Н. П. – И. с ЕГН •••••••••• продали на Я. Х. И. два от гореописаните недвижима имоти, както следва: С нотариален акт ••• на СВ на АП при КРС е продадена сграда с идентификатор ••• по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ш., а с нотариален акт ••• на СВ на АП при КРС е продадена сграда с идентификатор •••. Покупката на имотите е извършена при сключен брак на купувачката Я. И. с ответника Я. Х. И.. Към момента на подаване на исковата молба владението на последните два имота се осъществява от купувачите И.и.

В срока по чл.131 от ГПК отговор е подал ответникът К. И. /в кориците на гр.д№ 105/2021г. на РС Каварна, папка „Отговори” и по гр.д№ 2806/2021г. след уточняване броя и вида на заявените окончателни искове/. Заявените искове се оспорват като неоснователни. Конкретините възражения са следните:

-по иска с правно основание чл.40 от ЗЗЗД- при извършване на атакуваните сделки ищцата е представлявана по силата на две отделни упълномощителни сделки, даващи представителни права на нейният баща. Не са налице факти и данни за сговор между представителя и купувача за увреда на представлявания, нито пък данни че тези лица са знаели или не са могли да не знаят за увреждането на представлявания, като са действали умишлено или при груба небрежност. Договорената цена е над данъчната оценка и съответства на пазарната цена на имотите към момента на сдЕ.та.

По иска с правно основание чл.38 ал.1 от ЗЗД за сдЕ.та, обективирана в нот.акт№ 97/2017г. В края на нотариалния акт е извършен опис на даказателствата послужили на нотариалното изповядване. Посочено е представяне на 2бр.пълномощни. Техния анализ изключва приложението на чл.38 ал.1 от ЗЗД. Пълномощникът е разполагал с правото да договаря с купувача, когото също представлява.

С допълнителна молба вх.№ 1707/27.01.2023г. К. Н. уточнява, че след като закупил сградите от Е. Ц. извършил ремонт през пролетта-лятото на 2018 година. Представител, който извършвал, наемал работници и закупувал материали за сметка на Н. бил К.М.. Извършени са следните дейности по къщите: - Изготвени са ел. проекти; - Открити са временни партиди за ток за двете къщи, като разноските за една партида възлизат на 900 лева;

• Извършено е заравняване на терена; - Изкопани и заработени са септични ями, върху тях е излят бетон/за горните две дейности специално е викан трактор/;

Открита е партида ВИК; Прокарана е ВИК до къщата; Изработени са мръсни канали; - Положени са улуци и водосточни тръби - По стените е положена качествена дебела изолация; - Стените на къщите са шпакловани и боядисани - върху изолацията от гипсокартон;

• На къщите е сложена ПВЦ дограма; Общо за ремонта на двете къщи разходите възлизали на над 45 000 лв. В срока по чл.131 от ГПК отговор е подал ответникът М. И. /в кориците на гр.д№ 105/2021г. на РС Каварна и по гр.д№ 2806/2021г. след уточняване броя и вида на заявените окончателни искове/. Ответникът сочи, че не са налице кумулативните предпоставки на закона за установяване нищожност на атакуваните сделки. Придобитите имоти са били в лошо състояние, но между пълномощника и съпруга и липсвали някакви предварителни уговорки, различни от целта на сключените сделки.

В срока по чл.131 от ГПК общ отговор е подаден от ответниците Я. Х. И. и Я. Х. И./в кориците на гр.д№ 105/2021г. на РС Каварна и по гр.д№ 2806/2021г. след уточняване броя и вида на заявените окончателни искове/.

Ответниците И.и оспорват исковите претенции като неоснователни. По иска с правно основание чл.40 от ЗЗЗД се сочи, че не е налице увреждане, доколкото имотите са продадени от пълномощника на ищцата на ответника К. И. на цена два пъти по-голяма от данъчната им оценка през 2017г. В оспорените нотариални актове и продавача и купувача са декларирали, че договорената и вписана в акта цена е действителната, което изключва вреда за ищцата. Косвено доказателство за липсата на спекулация със цената на атакуваните продажби е обстоятелството, че купувача К. И. е препродал сгради на И.и две години след покупката им и след като е извършил множество ремонти и подобрения в имотите.

За неоснователен и недоказан е намерен иска по чл.38 ал.1 от ЗЗД. Съгласно представените пълномощни пълномощникът е овластен да преупълномощава трети лица и да договаря сам със себе си и с трети лица като действа по своя преценка.

В молба вх.№ 17658/13.10.2022г. Я. И. и Я. И. ответниците излагат доводи, че дори и искът за установяване нищожност на договорите сключени между ищцата и К. И. да са основателни, то на осн. чл.88 ал.2 от ЗЗД и чл.135 ал.1 изр.3 от ЗЗД, то това няма да има правно значение за ответниците И.и като трети добросъвестни лица.

В законовия срок е подал отговор и Й. И. П., конституиран за участие в производството като трето лице помагач на страната на ответниците Я. и Я. И.и. Прави се възражение за местна неподсъдност с доводи, че спорът следва да се разгледа от РС Каварна. Това възражение е разгледано от съда и оставено без уважение.

На следващо място в отговора се извеждат доводи за незаконосъобразност на конституирането на нотариуса като трето лице помагач, доколкото той е трета независима по атакуваните сделки страна. При преглед на извършените вече действия от РС Каварна, настоящия състав е преценил, че ответниците И.и имат правен интерес от участието на нотариуса изповядал сдЕ.та по иска с правно основание чл.38 ал.1 от ГПК, доколкото при уважаване на заявените в настоящото производство искове и съдебната им евикция от имотите, имат възможост да реализират права по отношение на нотариуса.

По съществото на предявените искове ответникът П. ги оспорва като неоснователни.

Сочи, че ищеца повече от 10 год. /съдейки по приложените НА/ е действала, чрез пълномощник баща си Д. К. Ц./ и нейната воля /на Е. Ц./, винаги е била обективирана в т.нар общо /генерално/ пълномощно. Част от сделките извършени в кантората на ответника и тези на колегите му са били с това пълномощно. Ответникът изискал това пълномощно с оглед изискването на Закона към формата, в която трябва да бъде „облечена" упълномощителната сдЕ., като при разпореждане с вещни права върху недвижим имот тя трябва да е специална - нотариална заверка на подписа и съдържанието. С оглед ограничаване случаите на измами с пълномощни от 1 март 2008 г. в текста на чл. 37 от Закона за задълженията и договорите се предвиди изискване - нотариално удостоверяване да се извършва не само на подписа, но и на съдържанието, извършени едновременно, ако договорът трябва да бъде сключен в нотариална форма.

Преди сдЕ.та на ответника П. било представено друго пълномощно, в което се съдържа израза „сам с себе си“ от формална страна, но със заверка само на подписа. Пълномощното описано в нотариалните актове явно е изготвено собственоръчно от упълномощителя, и заверено при консул в Г. с големи трудности, поради и което не съдържа този израз, но извън всяко съмнение, с оглед всички нейни действия /придобивания и продажби/, че ищцата не е искала да налага някакви ограничения на пълномощника си и е пропуснала от незнание. Волята и е била да бъде постигнат именно този резултат. Когато се сключва договор чрез представител, последният формира и изразява воля, т.е. - прави волеизявление, изразява съгласие от името на представлявания, и съобразно чл. 36, ал. 2 ЗЗД правните последици от договора настъпват направо за Представлявания. Поради това, липсата на представителна власт засяга единствено вътрешното правоотношение между представителя и представлявания.

По отношение на ревандикационния ск по чл.108 от ЗС се сочи, че ответниците Я. Х. И. с ЕГН •••••••••• и Я. Х. И. ЕГН •••••••••• владеят имота на правно основание - нотариален акт за покупка продажба, който има задължителна удостоверителна сила, докато не се докаже обратното.

Предявените искове са допустими и подлежат на разглеждане. С оглед на това, следва да се насрочи открито съдебно заседание за разглеждането им.

Добричкия районен съд, след преценка и анализ на доводите на ищеца, както и на събраните в хода на производството доказателства, намира за установено следното от фактическа страна:

В кориците на гр.д№ 105/2021г. по описа на РС Каварна- л.7, 8, 9 и 10, са приложени следните нотариални актове: ••• •••; нот.акт№99, том II, рег.№1932, дело№ 261 от 05.11.2014г. на нотариус рег.№ 538 в НК; нот.акт № 34, том III, рег.№2754/27.09.2017г. ••• и нот.акт№ 35 том III, рег.№2755/27.09.2017г. •••.

Съгласно тези актове, ищцата Ц. придобила възмездно собствеността върху четири недвижими имота, находящи се в гр.Ш., селищно образувание „К., а именно сгради с идентификатори ••• по КК на гр.Ш., построени въз основа на отстъпено право на строеж в общински поземлени имоти. Придобиването станало при продажна цена от 2500лв. за имот •••, от 4974, 73лв. за имот •••, от 3000лв. за имот ••• и 30 000лв с ДДС за имот •••.

При тези първоначални сделки продавачите са различни лица, а купувачката Е. Д. Ц. е представлявана от пълномощник Д. К. Ц.. В актовете за собственост е удостоверено, че пълномощникът е действал от името на представляваното лице въз основа на следните пълномощни:

-рег.№ 2158/06.08.2012г. на И.Й., завеждащ Генерално консултство на РБългария в -рег.№ 3208/09.10.2014г. на подпис и рег.№ 3209/09.10.2014г. на съдържание на Л.П., завеждащ Генерално консулство на РБългария във Ф.;

-рег.№ 3229/01.08.17г. на подпис и №3230/01.08.2017г. на съдържание на В.Д., завеждащ Генерално консулство във Ф.;

По делото представено от ищцата е пълномощно -рег.№ 3229/01.08.17г. на подпис и №3230/01.08.2017г. на съдържание на В.Д., завеждащ Генерално консулство във Ф.. С това пълномощно на пълномощника Д. Ц. е даден мандат да извършва всякакви действия на разпореждане, включително и продажба от името и за сметка на упълномощителя на недвижими имоти в гр.Ш., включително и сгради •••, •••, •••, •••.

Освен това пълномощно е представено и друго, но от 2013г., което не е послужило за легитимиране на пълномощника по обследваните 4 сделки, но дава същите права на Д. Ц.- да сключва всякакъв вид сделки от името и за сметка на Е. Ц., като има право да договаря сам със себе си.

Ищцата представя скици на процесните имоти от АГКК /л.38-44 от дело 440/2021г./, като видно от скица№15-310888/24.03.2021г. имот с идентификатор ••• произлиза и е със стар идентификатор •••., а имот ••• е със стар идентификатор ••• По делото са представени, както следва: -нотариален акт ••• год. на СВ на АП при КРС; - нотариален акт ••• на СВ на АП при КРС; -нотариален акт ••• на СВ на АП при КРС;

Те обективират сключването на договори за покупко- продажба от Е. Д. Ц., отново действаща чрез пълномощник Д. Ц., в полза на ответника К. Н. И., като предмет на сделките са процесните четири сгради, построени въз основа на отстъпено право на строеж в общински поземлени имоти.

Правата на пълномощника за продавача в тези последващи три сделки са обосновани с отбелязаното от нотариуса пълномощно рег.№ 3229/01.08.17г. на подпис и №3230/01.08.2017г. на съдържание на В.Д., завеждащ Генерално консулство във Ф., с което Е. Ц. упълномощава Д. Ц.. При извършването на нотариален акт № 97, том 8, вх. per. № 2815, дело № 1363 от 15.12.2017 год. на СВ на АП при КРС, Д. Ц. е действал като пълномощник, както на продавачката Е. Ц., така и на купувача К. Н. И., като за последния е отбелязано пълномощно с рег№ 12744/11.12.2017г. на подпис и рег.№ 12745/11.12.2017г. на съдържание.

Придобиването станало при продажна цена от 5000лв. за имот •••, от 5000лв. за имот •••, от 3000лв. за имот ••• и 3000лв. за имот •••.

Не е спорно за страните, че по време на продажбата ответникът К. Н. И. с ЕГН •••••••••• бил в брак с М. Н. П. – И. с ЕГН ••••••••••.

С нотариален акт № 94, том 6, вх. peг. № 1908, дело № 906 от 30.08.2019год. на СВ на АП при КРС К. Н. И. с ЕГН •••••••••• и М. Н. П. – И. с ЕГН •••••••••• продават на Я. Х. И. сграда с идентификатор ••• по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ш. за сумата от 45 962 лева, а с нотариален акт ••• на СВ на АП при КРС продават на същото лице сграда с идентификатор ••• за сумата от 41072, 43лв. Покупката на имотите е извършена при сключен брак на купувачката Я. И. с ответника Я. Х. И.. Не е спорно за страните по делото, че Д. Ц. е баща на ищцата Е. Д. Ц.. По делото са приложени обяснения от К. И. от 2019година/л.27 от дело 440/21г. на РС Каварна/, неоспорени от автора, в които последния сочи, че през 2017година Д. Ц. го помолил да закупи имоти, собствени на двете му дъщери в Т. и Ш. с цел да Н. да сеопита да ги препродаде и реализират печалба. К. Н. сочи, че не е получавал пари за завършване и ремонт на въпросните имоти от Д. Ц. и дъщерите му. Н., заедно с К.М. извършил ремонти в имотите в Ш. с цел да подобри състоянието им възможна продажба.

По делото е представен договор за посредничество №351118/22.07.2019г., сключен между Я. Х. И. и „М.“ЕООД за покупка на имот с идентификатор •••, както и договор за посредничество№ 351773/24.07.2019г., сключен между същите лица за покупка на имот с идентификатор •••.

С два договора от 27.01.2020г., сключени между община Ш. и Я. Х. И., последната придобила поземлени имоти с идентификатори •••и ••• в които са построени закупените от нея по-рано сгради.

По делото е представена наличната в техническа служба на Община Ш. строителна документация за процесните сгради /томI по гр.д№ 2806/2021г. на РС Добрич/.

В същия том е приложена и нотариалната преписка по извършване на разпоредителните сделки, с които Е. Ц. продава на К. И.. В преписката, на лист 331, 341 от делото се съдържа пълномощното, въз основа на която е извършена сдЕ.та -рег.№ 3229/01.08.17г. на подпис и №3230/01.08.2017г. на съдържание на В.Д., завеждащ Генерално консулство във Ф.. В нотариалната преписка се съдържа и пълномощно с рег№ 12744/11.12.2017г. на подпис и рег.№ 12745/11.12.2017г. на съдържание на нотариус Й. П., послужило да легитимира представителната власт на Д. Ц. за представителство на купувача К. Н. И. при извършването на сдЕ.та, обективирана в нотариален акт ••• на СВ на АП при КРС. С това пълномощно Ц. се упълномощава да придобива имоти от името и за сметка на К. Н., като за целта договаря с лица, при цена и условия, каквито намери за добре, включително сам със себе си.

По искане на ответниците по делото е приложен нот.акт№ 100, том II/05.11.2014г., за учредяване на договорна ипотека, по силата на който Е. Ц. предоставя заем от 10000лева на „Скорпион строй“ ЕООД, като за обезпечаване връщане на дълга заемополучателят учредява договорна ипотека върху имот с идентификатор •••. по КК на гр.Ш.. По искане на ответниците Я. и Я. И.и е изслушана свидетЕ.та П. П. Л.. Последната познава четиримата ответници по повод работата си като агент- продажби в в Агенция за недвижими имоти „М.“, във връзка с покупко[1]-продажбата на имоти през 2019г. Чрез посредничеството на агенцията Я. И. закупила две къщи –двуетажна и триетажна в рибарско селище „К.“, което се намира на около 7км. от Ш.. СвидетЕ.та Л. посетила къщите в деня на сдЕ.та за предаване на владението. Двете къщи били с покрив направен от керемиди „Б.“, с дървена обшивка на подпокривното пространство. От продавача узнала, че е слагана и хидро, и топло изолация под покрива. Поставена била 4-камерна ПВЦ докрама, с к-стъкло, външната мазИ. била положена, имало изградена септична яма с бетонов покрив. Била изградена ВиК системата/канализацията на самата къща.

Вътре в самата къща нямало мазИ. на стените, те били на тухла. На пода имало замазка. Външната мазИ. била бяла, не декоративна, не е с каменна облицовка.

От продавача свидетЕ.та узнала, че той ги е закупил на груб строеж, неизмазани, покривът бил в окаяно състояние, външните връзки ВиК и септични ями не били направени. Продавачът уведомил брокера, че ремонт е направен през 2018 година. Посочил, че лицето К., което присъствало в деня на сдЕ.та е най-запознато с извършените ремонтни дейности. Самият К. обяснил за извършените работи, че е извадена временна партида за ток и вода, как може да съдейства ако иска г-жа И. да си завърши къщите с неговите услуги.

К. съобщил на брокерката и купувачите, от самото начало е закупил имотите, за да ги препродаде, не е имал намерение да живее там. Той казал, че ги е закупил на тази ниска цена, но разбира се това не е била цялата цена, която е платил за имотите, имали са някакви договорки. С направените довършителни работи от него, с плащането на комисионната към нас, с допълнителната отстъпка от цената, която направил на г-жа И. в последния момент К. Н. казвал, че не му е вече толкова рентабилна сдЕ.та и не толкова изгодна почти не е на печала от тези две къщи.

Н. споменал, че някога са били в много добри отношения с господина, от който е купил къщите през 2017г., но впоследствие са си развалили отношенията.

СвидетЕ.та Л. добила впечатление, че К. довършвал ремонта с негови лични средства.

По искане на ищцата е изслушан свидетелят С.К.К.. Последния участвал в ремонта на процесните сгради, под прякото ръководство на К.М., който бил представител на Н.. Били ремонтирани три сгради, на които свидетелят правил външната топлоизолация. За първи път посетил сградите в края на февруари началото на март 2018г. за да огледа, измери във връзка с подготовка на оферта. Свидетелят бил ангажиран от К.М., който действал като представител на собственика К. И.. Към този момент сградите били на етап „червено“. Това означава на тухла и покрив, без дограми, без врати, само зидария и покрив. Свидетелят извършил външна топлоизолация, шпакловане с мрежа и боядисване. Приключил с работата си юли, началото на август 2018г. и получавал седмични плащания от К.М.. Свидетелят К. разказва, че се получило забавяне на плащането за три седмици, при което М. му обяснил, че се чакат пари от Г. от дъщерите на Ц.. В края на на м.ноември 2018 година, самият Ц. се обадил на свидетеля, представл се, поискал среща. Тогава свидетелят К. се запознал с него. Д. Ц. искал да извърши плащане за работата на свидетеля, тъй като К. Н. му съобщил, че дължи 10 000 лева за работата. Свидетелят му обяснил, че плащането е извършено от К.М.. Д. Ц. му каза, че той е бил собственика на сградите и всъщност ги е дал на К. И., който да ги довършва, за да може след това да ги продаде.

Свидетелят К. давал показания и по други съдебни и досъдебни производства по молба на Д. Ц.. Свидетелят Д. К. Ц. баща на ищцата по делото. Свидетелят Ц. се запознал с Н. отпреди повече от десет години. Ц. помогнал на Н. във връзка с кредит. Договорили се дъщерите му да му предоставят заем от 200000лева безлихвено срещу задължението на Н. да сътрудничи във връзка с препродажбата на имоти, собствени на дъщерите на Ц.. Първите 200 000лева получената цена от препродажбите трябвало да вземе Н. като заети за три години.

Н. не заплатил никакви пари при покупката. Самите сделки били извършени на най- ниските възможни цени. Било изготвено и обратно писмо, което разкривало действителните отношения между страните, но то било предадено на К. Н. да го покаже за сведение на съпругата си. Освен това, К. Н. поискал 120 000 лева, които трябвало да стигнат за поставяне на четирите къщи на дограми, на изолация и на включване на ВиК към канализацията, като той се задължил за всеки лев да даде пълен отчет.

1/3 от сумата, горе-долу 33 000лева били изпратени на К. Н. по банков път.

Последния предоставил на Ц. документи всичко- за 122 000 лева. Довършителните работи се извършили през 2018г.

След това К. И. е продал част от сградите. Той не уведомил Ц. за продажбите.

Отношенията между Ц. и Н. се влошили.

Свидетелят Ц. сочи, че предоставените пълномощни от страна на Е. Ц. в полза на Д. Ц. не са оттегляни. Освен в процесните сделки Ц., участвал и в други сделки с пълномощните, които са представени по делото.

Преди извършване на процесните сделки с купувач К. И. нотариусът П. бил уведомен, че договора е „---привиден“ и трябва да се сключи на възможно най- ниска цена.

По делото е допусната съдебно- оценъчна експертиза. Вещото лице В. Д., като използва при еднакво съотношение на метода на вещната стойност и метода на пазарните аналози, дава заключение каква е била реалната продажна пазарна цена на сгради с идентификатор ••• с идентификатор ••• с идентификатор ••• с идентификатор ••• към момента на продажбата на К. Н. И.. Вещото лице заключава, че към 2017 година пазарната оценка на сграда с идентификатор ••• е 18 000лв., на сграда с идентификатор •••- 15 400лв., на сграда с идентификатор ••• - 13 900лвл и на сграда с идентификатор •••- 24 900 лв.

Вещото лице Д. определя пазарната цена на всеки един от процесиите имоти към 30.08.2019 година, момента на покупката от Я. И. и Я. И., като отчита всички строителни работи от етап Груб строеж до вида в който са сградите са продадени на И., при степен на завършеност на сградите 50 %, както следва: на сграда с идентификатор ••• в размер на 21 500 евро равни на 42 050 лв. и на сграда с идентификатор ••• в размер на 24 700 евро равни на 48 400 лв.

С оглед оспорване заключението по първоначалната експертиза във връзка с тежестта на използваните методи за оценка е допусната допълнителна оценъчна експертиза, изготвена от вещото лице П. М.. Последната изготвя експертизата при превес на сравнителния метод на пазарните аналози.

Това вещо лице определя степен на завършеност от 40, 40% към 2017година при пазарни цени, както следва:

-за Двуетажна рибарска хижа - с ид.№ •••- 24 620лв.; - за Двуетажна рибарска хижа с ид.№ ••• и №••• - 37 840лв. -за Двуетажна рибарска хижа - с ид.№•••- 27 520лв. Вещото лице разяснява в съдебното заседание, че е дадена обща цена за обекти с ид.

№ ••• и №•••, доколкото след първоначалните разрешителни за строеж е извършено преустройство и двата обекта са обединени по проектната документация с един вход и вътрешно стълбище.

Вещото лице М. определя пазарната цена на всеки един от процесиите имоти към 30.08.2019 година -за Двуетажна рибарска хижа - с ид.№ •••- 42 320лв.; -за Двуетажна рибарска хижа - с ид.№•••- 46 360лв. При така установената фактическа обстановка, съдът достига до следните правни изводи:

Предявените искове са с правно основание чл. 40 от ЗЗД. Предявеният в условията на евентуалност иск е с правно основание чл. 42, ал. 2, вр. с чл. 38, ал. 1 ЗЗД.

Съгласно т. 1 от тълкувателно решение № 5/12.12.2016 г. на ОСГТК на ВКС, за упълномощаване с последиците по чл. 36, ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име, като не е необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или действия на разпореждане, нито техни елементи – определено имущество, цена (стойност) и пр., нито лице, в полза на което да се извърши разпореждане. Обемът и ограниченията на учредената за пълномощника представителна власт за разпореждане изцяло се определят от изявената за това воля на упълномощителя в пълномощното. Отношенията между упълномощителя и неговия пълномощник са такива на доверие и от степента на това доверие зависи обема на представителната власт, която упълномощителят ще учреди с пълномощното. По своя воля той може да овласти избрания от него пълномощник както да се разпорежда с цялото му имущество, чрез правни сделки и действия, при условия и спрямо лица, каквито намери за добре, така и да ограничи представителната му власт във всяка една от тези насоки, като дори сведе обема до обикновено пратеничество. Упълномощителят може, но не е длъжен да посочи в пълномощното само една или повече конкретни разпоредителни сделки или действия; да определи параметрите на един, повече или на всички техни елементи (съществени, допълнителни или естествени), включително – да посочи точно определена цена (стойност), определяема такава или в дадени граници; да посочи едно или друго свое имущество (недвижим имот, движима вещ, вземане и пр.) като предмет на бъдещото разпореждане чрез пълномощника; да визира точно определено лице или даден кръг лица, което да придобие или да се облагодетелства от разпореждането с това имущество. Когато упълномощителят не е ограничил представителната власт в някои или във всички тези насоки, но същевременно с пълномощното, тълкувано по правилата на чл. 20 във вр. с чл. 44 ЗЗД, ясно и еднозначно, макар и по най-общ начин е изразил волята си за извършване на разпореждане със свое имущество чрез пълномощника, то съгласно чл. 39, ал. 1 във вр. с чл. 9 и с чл. 44 ЗЗД следва да се приеме, че представителната власт включва възможността за пълномощника да избира и да договаря във всяка една от тези насоки, по отношение на която не е ограничен с пълномощното (в този смисъл решение 182/13.07.2017 г. по гр.д. 4460/2015 г. на 4 г.о. на ВКС).

От изложеното ясно следва в контекста на текста на приложеното пълномощно, че Д. Ц. е имал е даден мандат да извършва всякакви действия на разпореждане, включително и продажба от името и за сметка на упълномощителя на недвижими имоти в гр.Ш., включително и сгради •••, •••, •••, •••., на който иска и при условия, каквито прецени за добре. Същото се отнася и за цената на продажбата – каквато прецени, вкл. и за условията на плащане. Въпросът дали е заплатена цената от К. И. е ирелевантен по настоящото дело, а може да бъде предмет на самостоятелен иск.

Придобиването станало при продажна цена от 5000лв. за имот •••, от 5000лв. за имот •••, от 3000лв. за имот ••• и 3000лв. за имот •••. От заключението на допуснатата повторна оценъчна експертиза, която съдът кредитира, се установява, че действителната пазарна цена на имотите е била, както следва:

-за Двуетажна рибарска хижа - с ид.№ •••- 24 620лв.; - за Двуетажна рибарска хижа с ид.№ ••• и №••• - 37 840лв. -за Двуетажна рибарска хижа - с ид.№•••- 27 520лв. Продажната цена е наистина съвсем близка до данъчната оценка, но това не нарушава добрите нрави и също не може да се тълкува като договаряне във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД или пък липса на насрещна престация – така решение 63/28.03.2017 г. по гр.д. 822/2015 г. на 4 г.о. на ВКС. Отново следва да се подчертае, че упълномощителят е дал права за цената на продажбата, при условия, каквито упълномощеното лице намери за добре да го продаде. Освен това, в хода на производството се установи, че Е. Ц. и К. Н. са постигнали и други уговорки във връзка със заем на стойност 200 000лева, във връзка с довършителни дейности по имотите и респективно тяхната препродажба и постигане на печалба. Относно разпределението и не се събраха данни. В тази посока са не само обясненията на свидетелите на ищцата, но и самите изявления на ответника К. Н. в досъдебно производство, които представляват признания за неизгодни факти и не са оспорени от него. Оспорването на това доказателство от страна на ответниците И.и е недопустимо, доколкото те не са автори на изявлението.

Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл.40 ЗЗД се състои от два елемента: обективен-договорът е във вреда на представлявания, което се преценява към датата на сключването му; субективен-споразумяване между представителя и насрещната страна за увреждане на представлявания. В случая, този фактически състав не е доказан от ищеца. Пълномощникът е баща на упълномощитЕ.та. От самите му показания става ясно, че със съгласието на своята дъщеря- ищцата Ц. е договорена сложна схема за отпускане заем на ответника К. Н., както и постигната договорка той да посредничи при препродажбата на имотите. От така събраните доказателства за настоящия състав следва да се приеме за установено, че продавачката е знаела и дала съгласие за действията на пълномощника.

При тези данни настоящият съдебен състав намира, че процесните договори за покупко-продажба, а именно:

-нотариален акт ••• год. на СВ на АП при КРС; - нотариален акт ••• на СВ на АП при КРС; -нотариален акт ••• на СВ на АП при КРС, по силата на който ответникът К. Н. И. се легитимира като купувач на имотите, не са недействителни на релевираното от ищеца основание по чл.40 от ЗЗД.

С оглед изхода по първоначалните искове, на разглеждане подлежи евентуално съединения иск с правно основание чл. 38, ал. 1, вр. чл. 26, ал. 1 ЗЗД, за установяване, че договора за покупко-продажба, сключен чрез Д. Ц., обективиран в нотариален акт № 97, том 8, вх. per. № 2815, дело № 1363 от год. на СВ на АП на КРС е недействителен по отношение на ищцата, сключен при превишаване пределите на представителна власт от страната на пълномощника, тъй като в противоречие с чл. 38, ал.1 от ЗЗД пълномощникът е действал без дадено от ищцата съгласие да договаря като пълномощник на двете страни по сдЕ.та.

С тази сдЕ. е прехвърлено правото на собственост по отношение на сграда с ид.№ ••• и сграда с ид.№•••.

Видно от съдържанието на договора, при извършване на нотариалното производство пред нотариуса е представен но за продавача пълномощно рег.№ 3229/01.08.17г. на подпис и №3230/01.08.2017г. на съдържание на В.Д., завеждащ Генерално консулство във Ф., с което Е. Ц. упълномощава Д. Ц. за продажба на имотите и, но пълномощното не съдържа изявление за договаряне сам със себе си.

В правната теория и съдебната практика обаче съществуват различни становища относно характера на недействителност на сдЕ.та, сключена в нарушение на тази законова забрана, като се разсъждава и относно хипотезите, в които следва да се приеме, че тя е нарушена. Според някои автори сдЕ., сключена без изразено съгласие по чл. 38 ЗЗД, е нищожна, поради противоречие със закона - становище, което е споделил и ЯРС. Налице е и практика, според която сдЕ.та е нищожна, но поради липса на съгласие. Съществува и трето становище, което е и най-широко застъпено, съгласно което в този случай се касае не до абсолютна, а до т. нар. висяща нищожност на сдЕ.та. За разлика от абсолютната нищожност, която е изначална и окончателна и не може да бъде санирана, висящата недействителност може да се санира чрез допълнително извършване на някакво действие, каквото в случая е съгласието на представлявания. Ако упълномощителят не е изразил съгласие представителят да договаря сам със себе си или с друго лице, което също представлява, няма пречка след сключване на сдЕ.та представляваното лице да потвърди действията на представителя, тъй като законът не поставя каквито и да било изисквания за форма за действителност на съгласието или за задължителност то да предхожда сдЕ.та. От това следва логично, че само упълномощителят, който не е дал предварително или последващо съгласие, може да се позовава на висящата нищожност. Настоящия състав споделя това становище за характера на недействителност на сдЕ.та, сключена при нарушаване забраната на чл. 38, ал. 1 ЗЗД, а именно, че тя е висящо нищожна до момента, в който бъде потвърдена от упълномощителя. В случай на потвърждаване, сдЕ.та се санира и поражда правните си последици, а в случай, че такова съгласие липсва, обявяването на порочната сдЕ. за нищожна може да иска само упълномощителят, чиито интереси са застрашени. Това води и до въпроса какъв е характерът на самата забрана по чл. 38, ал. 1 ЗЗД и в кои случаи следва да се приеме, че тя е нарушена.

Договарянето сам със себе си като общо понятие представлява два особени случая на представителство. В едната хипотеза представителят сключва сдЕ., при която извършва волеизявление веднъж от името на представлявания с действие за него и втори път - от свое име, с намерение лично да се обвърже спрямо представлявания като страна по сдЕ.та. В другия случай, представителят също сам извършва волеизявления, но този път от името и за сметка на две различни лица, които представлява, които лица стават страни по правоотношението, какъвто е настоящия случай. Особеното и в двата случая е, че двустранната сдЕ. се извършва от едно единствено лице, което трябва да действа в интерес на представлявания, когато самото то е заинтересовано от сдЕ.та или когато трябва да действа в интерес и на другата страна, която също представлява. Обстоятелството, че представителят сам определя съдържанието на сдЕ.та създава опасност той да злоупотреби с доверието на представляваните в свой интерес или в интерес на единия представляван, който е предпочел пред другия. Тази опасност е мотивирала законодателя да създаде нормата на чл. 38, ал. 1 ЗЗД в двете й хипотези - договарянето сам със себе си и т. нар. множествено представителство. Договарянето сам със себе си и множественото представителство са най-характерната форма на конфликта на интереси. Наличието на конфликт на интереси е необходимо условие за прилагането в действие на забраната по чл. 38, ал. 1 ЗЗД. В дадени случаи при договаряне сам със себе си или при множествено представителство такъв конфликт ще има и законовата забрана ще е пряко приложима, но съществуват и случаи, при които макар и формално да са изпълнени предпоставките на чл. 38, ал. 1 ЗЗД, конфликт на интереси не възниква. В такива ситуации забраната не следва да се прилага, защото отсъства смисълът, който я оправдава и целта, поради която нормативно е установена.

Настоящият съд споделя тези теоретични постановки, защото намира, че действително забраната по чл. 38, ал. 1 ЗЗД е относителна, а не абсолютна. Тя е установена не изобщо в интерес на сигурността на оборота, а в интерес единствено на упълномощителя и е правна гаранция, че пълномощникът ще изпълни законовото изискване да действа в интерес на представлявания.

В този симсъл, на изследване подлежи въпросът нарушена ли е в действителност забраната по чл. 38, ал. 1 ЗЗД, тоест налице ли е конфликт на интереси при сключване на процесния договор за продажба и увредени ли са интересите на упълномощителя. Настоящия съд е изложил подробни мотиви по-горе, че увреждане интересите на представлявания, включително и по коментираната сдЕ. не се доказа, че макар и формално да е изпълнена предпоставката по чл. 38, ал. 1 ЗЗД, поради липсата на дадено изрично съгласие в пълномощното представителят да договаря с друго лице, което също представлява, то в действителност конфликт на интереси в случая няма. Пълномощникът Ц. е изявил волята на представлявания, така както е била изрично закрепена в предоставените му съгласно пълномощното права, както е действало с извършените паралелни сделки предмет на нотариален акт ••• год. на СВ на АП при КРС и нотариален акт № 91, том 5, вх. peг. № 1757, дело № 807 от 08.08.2017 год. на СВ на АП при КРС, при идентични условия.

Освен това, по делото е представено и друго пълномощно, но от 2013г., което не е послужило за легитимиране на пълномощника по обследваните 4 сделки, но дава същите права на Д. Ц.- да сключва всякакъв вид сделки от името и за сметка на Е. Ц., като има право да договаря сам със себе си. От събраните по делото доказателства не се установи Е. Ц. да е оттегляла кое да е от пълномощните, предоставяни в полза на нейния баща.

Уговореното необходимо съдържание на сключения договор за покупко-продажба, а именно обект, плащане съвпадат изцяло с изразената от упълномощителя воля в пълномощното.

Поради всичко изложено, настоящият съд приема, че в случая интересите на представлявания Е. Ц. не са били увредени със сключване на коментирания договор за продажба, тъй като е постигнат целеният от нея правен резултат.

Не на последно място, представените от самата ищца гласни доказателства установяват, че Ц. не е оспорила сдЕ.та, а напротив, я потвърдила, като продължила да изпраща парични суми чрез своя баща, които да се предават на К. Н. във връзка с продължаване на строителните дейности по сградите. Едва в края на 2018година отношенията между Д. Ц. и К. Н. се влошили, след като Ц. узнал за препродажбата по повод неуредени парични отношения.

Ето защо, сключеният договор за покупко-продажба, чрез Д. Ц., обективиран в нотариален акт № 97, том 8, вх. per. № 2815, дело № 1363 от год. на СВ на АП на КРС, не е нищожен, поради което и предявеният иск по чл. 38, ал. 1, вр. чл. 26, ал. 1 ЗЗД следва да бъде отхвърлен като неоснователен.

С оглед изхода по преюдициалните спорове, на отхвърляне подлежи и обективно съединения иск с правно основание чл.108 от ЗС, съдът да установи правото на собственост на ищцата поради недействителността на първите прехвърлителните сделки, както и че купувача К. И. и неговата съпруга не са могли да прехвърлят права, които не са придобили с последващите разпоредителни действия, материализирани в нотариален акт •••, да осъди ответниците Я. Х. И. и съпругът й Я. Х. И. да предадат на ищцата владението върху двата имота, предмет на тези сделки, а именно сграда с идентификатор ••• по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ш. и сграда с идентификатор ••• по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Ш.. По разноските: В пледоариите по същество ответниците Я. И. и К. И. и М. И., последните двама чрез адв. К. са направили искане за присъждане сторените от тях разноски.

На осн. чл.78 ал.3 от ГПК в тежест на ищеца следва да се присъдят сторените от ответниците съдебни разноски съобразно изхода от спора.

Ответникът Я. И. е направила разноски в размер на 1050лв. за заплащане на адвокатско възнаграждение и 175лв. възнаграждение за вещо лице.

Ответниците И.и са направили разноски за адвокат в размер на 1500лв и 315лв. за възнаграждение за вещо лице.

С оглед изложеното, районния съд