Решение № 1665 от 21.3.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 12319/2023 г.

Производството е по реда на чл. 435 ГПК. Образувано е по жалби, подадени от длъжника "АТВ 2010" ЕООД ЕИК ••••••• и от ипотекарния длъжник "„С..Г" ЕООД ЕИК •••••••, срещу действието на частния съдебен изпълнител, обективирано в протокол от 24.07.2023 г. за определяне на трето лице, а именно - Д.В. В., за пазач на недвижим имот с идентификатор 68134.4089.553 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, с адрес: гр. София, район Младост, квартал ’’Младост 4”, ул. ’’•••••••, което действие е извършено на основание чл. 486, ал. 2 от ГПК по изп. дело № 20138380405380 по описа на М.Б., peг. № 838 на КЧСИ, район на действие СГС. Жалбоподателите твърдят, че в изпълнителното производство не се установява да са налице която и да е от предвидените в чл. 486, ал. 2 ГПК предпоставки, единствено при които съдебният изпълнител може да предаде управлението на имота на трето лице, различно от техния собственик, за времето от техния опис до публичната им продажба. Считат, че нормата на чл. 470 от ГПК не е приложима, когато изпълнението е насочено върху недвижим имот. В приложените към жалбата мотиви, частният съдебен изпълнител посочва, че жалбите са недопустими, а в условията на евентуалност – неоснователни. Счита, че жалбата, подадена от “АТВ 2010“ ЕООД е недопустима, тъй като дружеството не е собственик на имота и поради тази причина няма правен интерес да обжалва действия на съдебния изпълнител. Намира жалбата на „С..Г“ ЕООД за недопустима, с оглед императивната правна норма на чл. 452, ал. 2 от ГПК, че разпоредителната сделка, чрез която жалбоподателят е придобил имота в началото на 2019 г. - т.е. след налагане на възбрана и последвалия на 29.07.2013 г. опис на имота, с който владението и управлението на имота са оставени на „К.А.“ ЕООД /н/, е недействителна, поради което „С..Г“ ЕООД няма процесуалноправна легитимация да обжалва действията на ЧСИ. Изтъква доводи, че към датата на налагане на възбраната по изпълнителното дело и към извършване на описа, имотът е собственост на ипотекарния длъжник „К.А.“ ЕООД, на което е оставено владението на имота като му е възложено пазенето, стопанисването и управлението му като добър стопанин. При оглед и проверка на обекта, представители на взискателя „Л. И.“ АД, са получили информация, че друго лице управлява имота без да има акт на съдебния изпълнител за това. Установени били, също така, и нарушения в състоянието на имота – напукване на настилката, множество изсъхнала растителност, счупени тротоари и плочки, нарушена цялост на оградата на отделни места. Сочи, че в своя молба по изпълнителното дело, синдикът на „К.А.“ ЕООД е заявил, че не са извършвани фактически или правни действия по пазене на имота и че дружеството няма ангажимент за пазенето и управлението на имота, тъй като имотът не е част от масата на несъстоятелността - т.е. това юридическо лице се е дезинтересирало от пазенето на управлението на имота. Изрично е поискано от ЧСИ да бъдат предприети действия по смяна на пазача и предаване пазенето на имота на трето лице, различно от дружеството („К.А.“ ЕООД). С възражението си кредиторът „Л. И.” АД, ЕИК •••••••, оспорва жалбите, като излага съображения за тяхната недопустимост и неоснователност. Софийски градски съд, след като съобрази изложените от жалбоподателя доводи и събраните по делото доказателства, намира следното: От представените от съдебния изпълнител материали по изп. дело № 20138380405380 по описа на ЧСИ М.Б., рег. № 838 в КЧСИ, с район на действие СГС, се установява, че процесното изпълнително производство е образувано на 15.07.2013 г. по молба на „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА” АД (“ОББ“ АД) за събиране на вземания срещу „АТВ 2010" ЕООД и „А.Г.Х." ООД на основание изпълнителни листове, издадени по ч.гр.д. № 27595/2013 г., по описа на СРС, 124 състав и ч.гр.д. № 68694/2014 г. по описа на СРС, 79 състав. С вписване на възбрана на 24.07.2013 г., изпълнението е насочено срещу процесния имот с идентификатор 68134.4089.553 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със Заповед РД-18- 15/06.03.2009 г. на Изпълнителния директор на Агенция по геодезия, картография и кадастър, с адрес: гр. София, район „Младост“, квартал ’’Младост 4”, ул. ’’•••••••, с площ от 23 916 кв.м. по скица № 154/15.05.2009 г. на Служба по геодезия, картография и кадастър – гр. София, а по нотариален акт - с площ от 23 751 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване - за друг обществен обект, комплекс, със стар идентификатор: квартал 24 (двадесет и четири), парцел VI (шести), при съседи по скица: 68134.4089.275; 68134.4089.274; 6834.4089.273; 68134.4089.271; 68134.4089.510; 68134.4089.260; 68134.4089.255; 68134.4089.423; 68134.4089.292; 68134.4089.278, описан по представен документ за собственост като УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, съставляващ парцел VI-1443, 1228, 2736, 2623, 2861, 2862, 2863, 2864, 2476, 1616, 1692, 2697, 2814, 2548, отреден за кино-комплекс. ресторант, офиси и КОО, по одобрения регулационен план на гр. София, местност „Младост 4“, бул. „Александър Малинов“, квартал 24, целият с площ от 23 751 кв.м., при съседи по документ за собственост: УПИ V — 2864, 2693, 2623, 2548, 2814, 2861— отреден за хотел, от две страни улици, УПИ VII - 2548, 1228, 2736, 2296, 1443, отреден за изложбен комплекс, офиси и КОО, и УПИ II - отреден за метро, ЗАЕДНО с всички съществуващи подобрения и приращения към и под урегулирания поземлен имот, посочен по-горе, БЕЗ и с изключение на всички сгради построени в урегулирания поземлен имот, който към датата на описа и възбраната е собственост на „К.А." ЕООД, в качеството му на ипотекарен длъжник. Впоследствие собствеността върху описаният по-горе имот е прехвърлена, като считано от 01.02.2019 г. и към настоящия момент, е собственост на жалбоподателя „С..Г" ЕООД. С разпореждане на съдебния изпълнител от 20.02.2018 г. „Л. И." АД е конституирано като взискател по делото на мястото на „ОББ“ АД като частен правоприемник на основание сключения договор за цесия от 19.02.2018 г. В производството се установява, че „АТВ 2010" ЕООД е длъжник, конституиран по изпълнителното дело, а „К.А." ЕООД е имало качеството ипотекарен длъжник към момента на издаване на изпълнителния лист за присъждане на паричните вземания, които са предмет на принудителното изпълнение по процесното изпълнително дело, доколкото е бил собственик на недвижимия имот с идентификатор 68134.4089.553 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, върху които е била учредена ипотека в полза на взискателя "ОББ“ АД. От представените материали се доказва, че след образуване на изпълнителното производство „К.А." ЕООД се е разпоредило с притежавания от него недвижим имот, върху който в полза на взискателя има вписана ипотека за обезпечаване на вземанията му, които се събират принудително, като правото на собственост върху имота е прехвърлено в полза на лицето „С..Г" ЕООД, което е втория жалбоподател. С оглед на това и предвид разпоредбата на чл. 150, ал. 1 о т ЗЗД, в която е предвидено, че ипотеката следва обезпеченото вземане при прехвърлянето му, както и нормата на чл. 429, ал. 3 о т ГПК, съгласно която изпълнителният лист има сила не само срещу главния длъжник, но срещу лицата, които са дали своя вещ в ипотека за обезпечаване на дълга, дори и когато исковият процес не е воден срещу тези лица или когато заповедта за изпълнение не е издадена срещу тях, то трябва да се заключи, че субективните предели на издадения в полза на взискателя "ОББ" АД изпълнителен лист има сила и срещу „К.А." ЕООД, който е собственик на ипотекирания имот, към който е насочено изпълнението. От друга страна, от момента на придобиване на правото на собственост „С..Г" ЕООД придобива качеството на ипотекарен длъжник. Същевременно, от момента на разпореждане с ипотекирания недвижим имот такова качество вече няма неговия предишен собственик „К.А." ЕООД, ко ето, след като е прехвърлило притежавания имот вече не е лицето, което търпи принудата от провеждания изпълнителен процес. Засегнат от нея е само този, който притежава вещно право на собственост върху ипотекираните имоти, който е „С..Г" ЕООД. При съобразяване на задължителните указания, дадени с т. 2 от Тълкувателно решение № 4 от 11.03.2019 г. по тълк. д. № 4/2017 г. по описа на ОСГТК на ВКС, следва да се приеме, че ипотекарният длъжник „С..Г" ЕООД има процесуалното качество на длъжник в изпълнителното производство, когато изпълнението е насочено срещу вещ, върху която е учредена ипотека за чуждо задължение, какъвто е настоящия случай. В тази връзка и с оглед разпоредбите на чл. 437, ал. 1, предл. първо от ГПК, във вр. с чл. 437, ал. 3 от ГПК, доказателствените искания на взискателя „Л. И.“ АД следва да се оставят без уважение. Посочените процесуални разпоредби постановяват жалбите, подадени от страните, да се разгледат в закрито заседание въз основа на данните в изпълнителното дело и представените от страните доказателства. По жалбите на длъжника "АТВ 2010" ЕООД и от ипотекарния длъжник „С..Г" ЕООД: В чл. 435, ал. 2 и ал. 3 о т ГПК изчерпателно са посочени изпълнителните действия, които подлежат на обжалване от длъжника. Съгласно чл. 435, ал. 2 от ГПК длъжникът може да обжалва: постановлението за глоба, насочването на изпълнението върху имущество, което смята за несеквестируемо, отнемането на движима вещ или отстраняването му от имот, поради това, че не е уведомен надлежно за изпълнението, отказа на съдебния изпълнител да извърши нова оценка, определянето на трето лице за пазач, ако не са спазени изискванията на чл. 470 ГПК, както и в случаите по чл. 486, ал. 2 ГПК, отказа на съдебния изпълнител да спре, да прекрати или да приключи принудителното изпълнение, както и разноските по изпълнението. При съобразяване на оплакванията на "АТВ 2010" ЕООД и „С..Г" ЕООД, направени в подадените жалби, може да се приеме, че и двете дружества обжалват действието на съдебния изпълнител по определяне на трето лице, а именно Д.В. В., за пазач на недвижимия имот с идентификатор 68134.4089.553 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, местност „Младост 4“, при твърдения, че е нарушена разпоредбата на чл. 486, ал. 2 ГПК. Ето защо и предвид изложеното за това кои действия и в какви хипотези длъжникът има установено от закона право да обжалва, следва да се приеме, че подадените от "АТВ 2010" ЕООД и „С..Г" ЕООД жалби са допустими и следва да се разгледат по същество. Принудителното изпълнение по изп.д. № 20138380405380 по описа на ЧСИ М.Б., с рег. № 838 на КЧСИ с район на действие СГС, е насочено по отношение на недвижим имот, поради което и за да отговори на въпроса дали действията на съдебния изпълнител по предаване на трето лице на имота за управление, са законосъобразни, съдът трябва да извърши преценка дали са спазени условията, предвидени в нормата на чл. 486, ал. 2 ГПК. Изискванията за определяна на трето лице за пазач, които са регламентирани в разпоредбата на чл. 470 ГПК, на която се позовават взискателя и съдебния изпълнител, не са приложими в настоящия случай, тъй като те касаят само хипотезите, при които принудителното изпълнение се насочва към собствена на длъжника или на трето лице движима вещ. Този извод следва както от систематичното място на нормата, която е включена в главата, наименувана "Изпълнение върху движими вещи", а така също и при анализ на нейното съдържание, от което е видно, че уредените с нея правила са създадени при съобразяване на спецификите, които имат движимите вещи спрямо недвижимите имоти, с оглед на които се налагат различни изисквания за тяхното съхранение и опазване. Ето защо и предвид наличието на изрични правила, които се прилагат при определяне на пазач на недвижимите имоти, към които е насочено изпълнението, то не е допустимо прилагането в тези случаи на нормата на чл. 470 ГПК, както счита съдебният изпълнител. В чл. 486, ал. 1 ГПК е предвидено, че имотът, към който е насочено изпълнението чрез извършване на опис, се оставя във владение на длъжника до извършване на проданта, като той е длъжен да го управлява като добър стопанин и да го предаде в същото състояние, в което го е приел при извършване на описа. Съгласно чл. 486, ал. 2 о т ГПК, ако длъжникът не стопанисва добре имота или пречи на огледа от трети лица, съдебният изпълнител предава управлението на друго лице. При тълкуване на тези две разпоредби във връзката им една с друга е видно, че принципът е, че когато се продава един недвижим имот на публична продан, от момента на извършване на описа до приключване на проданта, той се оставя във владение на неговия собственик, който има качеството на длъжник в изпълнителното производство, включително и на ипотекарен длъжник, като само в случай, че той не изпълнява предвиденото в закона задължение да го управлява с грижата на добър стопанин или пречи имотът да бъде огледан от трети лица, т.е. извършва действия, с които цели осуетяване на продажбата в хода на изпълнителното производство, съдебният изпълнител изземва имота от неговата фактическа власт и го предава за управление на трето лице, което се определя за негов пазач. В случая, от съдържанието на съставения протокол за за смяна на пазач на недвижими имоти, извършен на 24.07.2023 г. (лист 2490-2492, том IX по приложеното изп. дело), не се установява съдебният изпълнител да е констатирал каквито и да е обстоятелства, от които да може да се направи извод, че собственикът „С..Г" ЕООД на недвижимия имот, към който е насочено изпълнението, е предприел някакви действия по тяхното повреждане. Не се доказва той да ги е изоставил безстопанствени, с което да се създават предпоставки за тяхното разграбване. Напротив, установява се обратното, че той ги управлява с грижата на добър стопанин като ги е отдал под наем на трето лице „К.А. България“ ЕООД, което стопанисва имота в качеството му на наемател, които ги ползват с предназначение за паркинг, с което не се твърди и не се доказва да води до тяхното увреждане. В описанията, изложени в приложените по изпълнителното дело доклади за експертни оценки за определяне на пазарна стойност на процесния имот от 2023 г. се посочва: (лист 2536) „Теренът е ограден с декоративна зелена ограда на метални колове. Целият свободен терен /с изключение на южната страна, където е плочник и югозападната, където е терена/ е асфалтиран и маркиран на парко места и вътрешни улици. Изградени са два пропусквателни пункта с автоматични бариери оборудвани с карто четци за осигуряване контрол на достъп и автоматизиране процеса на заплащане от юг и от изток, а в северната част до офис сградата има само автоматична бариера“; (лист 2798-гръб) „Незастроената част от имота е обособена като паркинг за посетители, с положена трайна асфалтова настилка, в добро състояние. Откъм ул. Околовръстен път“, където се намира основният вход на сградата са оформени алеи с павирана настилка и зелени площи. Обособен е входно-изходен пропускателен пункт, с монтирани бариери на входа. Обособени са вътрешни пътища. Имотът е снабден с електричество и водоснабдяване.“, което навежда към обратното на твърденията на съдебния изпълнител и взискателя за лошо състояние на имота и неполагане на необходимата грижа от страна на настоящия собственик и ипотекарен длъжник. В допълнение, от приложения към въззивната жалба договор за сметоизвозване от 14.10.2022 г. се установява, че собственикът „С..Г“ ЕООД e възложил на изпълнител сметосъбирането и сметоизвозването на отпадъци /битови и приравнени към тях/ от процесния имот. В изпълнителното производство няма данни, от които да се установява, че собственикът „С..Г" ЕООД, чрез свои представители, да е пречил на трети лица да извършат оглед на имота. Ето защо трябва да се заключи, че по делото няма събрани доказателства, от които да може да се заключи, че са налице която и да е от двете предпоставки, предвидени в чл. 486, ал. 2 от ГПК, само при осъществяване на които съдебният изпълнител може да предаде управлението на недвижимите имоти с идентификатор 68134.4089.553 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, местност „Младост 4“, към който е насочено принудителното изпълнение, на трето лице. Това прави действието му по определян е на третото за делото лице - Д.В. В., за пазач на имота незаконосъобразно и то трябва да се отмени. Имотите следва да останат в управление на ипотекарния длъжник „С..Г" ЕООД, който е техен собственик, за времето до приключване на публичната продан върху тях. Така мотивиран съдът