Решение № 510 от 4.4.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 86/2023 г.

Производството е образувано по искова молба на „Н.Е.“ ЕООД, срещу ответника Р. Н. М., действащ като едноличен търговец с фирма ЕТ „Р.- Р. М.“. Ищецът „Н.Е.“ ЕООД твърди, че между него и ответника Р. Н. М., действащ като едноличен търговец с фирма ЕТ „Р. — Р. М.“ бил сключен Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу строителство от 21.05.2018 г., по силата на който ЕТ „Р. —Р. М.“ се задължил да учреди право на строеж на ищеца за изграждане на жилищна сграда в урегулиран поземлен имот с идентификатор 68134.1384.2018 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, район „Надежда“, местност „бул. Станке Димитров“, улица „Бели Дунав“, с площ от 892 кв.м, срещу договореното в договора обезщетение и срещу задължението на „Н.Е.“ ЕООД да осигури проектирането и изграждането на сградата. В изпълнение на задълженията си по сключения Договор „Н.Е.“ ЕООД незабавно предприел необходимите правни и фактически действия, за изготвянето на идеен проект съгласно чл. 20, т.1 от договора. Ищецът твърди, че действащия към момента на подписване на предварителния договор устройствен план не позволявал да се постигнат параметрите на застрояване за процесния недвижим имот, договорени между страните, поради което било необходимо да бъде изготвен и одобрен проект на ПУП - ИПРЗ за имота. Затова ответникът бил своевременно уведомен и изразил своето съгласие, без ищецът да има вменено такова задължение по сключения предварителен договор. От страна на ищеца със знанието и изричното упълномощаване от ответника било възложено, изготвено и заплатено изцяло за сметка на ищцовото дружество мотивирано предложение за допускане на ПУП-ИПРЗ за промяна начина на трайно ползване и височина на застрояване в имота от ниско във високо застрояване. Ищцовото дружество възложило и заплатило изготвянето на мотивирано предложение за издаване на Заповед за разрешаване изработването на проект за ПУП - ИПРЗ и предприело необходимите действия за издаването й. Впоследствие ищецът възложил изработването и на проект на ПУП- ИПРЗ и съгласувал същия по предвидения от закона ред, снабдил се за своя сметка с нова комбинирана скица и с нова скица от АГКК с отразени всички промени за имота. Със Заповед № РНД-РА50-36/11.09.2019 г. на СО- район Надежда, бил изменен плана за застрояване на имота. Заповедта за одобряване на действащия към онзи момент ПУП-ИПРЗ била влязла в сила на 07.07.2020 г, до която дата обаче ищецът бил поставен в обективна невъзможност да изпълни задълженията си по договора. След като новият ПУП, позволяващ договореното в предварителния договор строителство, бил приет, ищецът осигурил своевременно изготвянето на идеен проект за сградата, като многократно канил ответника съгласно чл. 20, т. 3 от Договора за съгласуване и приемане на същия, но от страна на ответника не били предприети никакви действия за да бъде продължено по нататъшното изпълнение на договора, независимо, че всички проекти били съгласувани и обсъждани между ответника и проектанта. Ответникът също така не изпълнил задълженията си по чл. 8, ал. 4 от договора за предприемане на действия за разчистване на имота от озеленяването, както и за осигуряване в срок от 3 /три/ месеца да се снабди с всички документи за разчистване на парцела. Ответникът не изпълнил задълженията си по чл. 17 и чл. 18 от договора, като не предоставил цялата необходима информация за имота и скрил от ищеца, че в имота има наличен канал, който подлежи на изместване, което също създало допълнителна работа и генерирало разходи и забавяне в хода на изпълнение на договора. Нарушена била от страна на ответника разпоредбата на чл. 14, вр. чл. 18 от Договора поради неоказване на необходимото съдействие по изпълнение на задълженията. Съгласно чл. 14 от договора, учредителите се задължават да се явят за съгласуване и приемане на идеен и работен проект на сградата, като го утвърдят с подписи за съгласуване, а срокът предвиден за извършване на посочените действия бил 7-дневен. На 20.10.2022 г. ответникът получил уведомление, с което му било указано, че съгласно договора е длъжен в 7-дневен срок от получаването на същото, да окаже необходимото съдействие за съгласуване на изготвения и предоставен идеен проект на бъдещата сграда, като на основание чл.87, ал.1, изречение второ от ЗЗД, ищецът предупредил ответника, че при неизпълнение на договора в посочения срок ще счита същият за развален поради виновно неизпълнение от страна на ответника. С посоченото уведомление на ответника бил даден допълнителен 7-дневен срок също така да заплати на ищеца дължимата съгласно чл.35 от Договора неустойка в размер на 50 000 евро, равняващи се на 97 791, 50 лева, която неустойка била дължима при едностранно прекратяване на договора по вина на учредителя, каквито обстоятелства безспорно били налице. По изложените съображения ищецът моли съда да осъди ответника да му заплати сумата в размер на 50 000, 00 евро, представляваща компенсаторна неустойка при разваляне на договора – уговорена в клаузата на чл. 35 от Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу строителство от 21.05.2018 г. Ищецът претендира разноските по делото. В срока по чл. 367 ГПК ответникът Р. Н. М., действащ като едноличен търговец с фирма ЕТ „Р. — Р. М.“ оспорва предявения иск. Не оспорва, че между страните е сключен Предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу строителство на 21.05.2018 г. Поддържа, че още към датата на подписване на Предварителния договор страните са били наясно, че ще бъдат необходими съответни процедури, които ищеца се е задължил да извърши за своя сметка, включително изготвяне на ПУП –ИПЗР. Това било видно от нотариално заверено пълномощно peг. № 7010 от 21.05.2018 г. по описа на нотариус Т.В., с което ответникът предоставял права за представителство на посочени от ищеца трети лица /ММВ И. ЕООД и АРКИГРАФ ООД/, които да го представляват пред всички компетентни държавни, общински и контролни органи, включително и за процедура по промяна на ПУП- ИПРЗ. В самия договор, сключен между страните изрично бил посочен начинът на трайно ползване на Имота- за друг вид застрояване. Ищецът поел изрично задължението да извърши за своя сметка всички проучвателни и проектантски работи, отнасящи се до изпълнение на договора /чл. 8, ал. 3 от договора/. Следователно двете страни били напълно наясно с възможностите за застрояване на имота към датата на подписване на предварителния договор. Съгласно чл. 20 от Предварителния договор ищецът имал следните задължения: 1. да изработи идеен проект в срок от 45 дни от датата на подписване на Предварителния договор, срокът за което бил изтекъл на 06 юли 2018 г.; 2. да изработи технически/работен проект в срок от 90 дни от датата на съгласуване на идейния проект; 3. да внесе за одобрение техническия/работния проект в срок от 1 месец от изготвянето на доклад за оценка на съответствието на проектите и 4. други задължения, свързани с получаване на разрешение за строеж и извършване на строителството. В края на 2021 г. в резултат на проточилото се във времето неизпълнение на посоченото задължение на ищеца за изготвяне на идеен проект по чл. 20.1 от Предварителния договор, ответникът прекратил договора с нотариална покана, рег. № 14048/02.12.2021 г. на нотариус Стилян Тютюнджиев, връчена на ищеца на 15.12.2021 г. При това положение, считано от началото на 2022 г. между ищеца и ответника нямало действащ валиден предварителен договор, поради което със соченото от ищеца уведомление се прекратявал действието на един вече прекратен договор и същото не пораждало действие. Основната причина за прекратяване на договора било виновното неизпълнение на първия етап от Предварителния договор, посочен в чл. 20, т. 1 от Предварителния договор, а именно изготвянето на идеен проект, което задължение ищецът трябвало да изпълни до 06.07.2018 г. /изтичане на 45- дневния срок от подписване на Предварителния договор/. Ответникът проявил повече от необходимото търпение, като очаквал близо 3, 5 години изготвянето на идейния проект от страна на ищеца, но за периода от 21.05.2018 г. до 15.12.2021 г. такъв не бил предаден на учредителя за одобрение. Идеен проект не бил изготвен от страна на ищеца дори в 45- дневния срок, считано от 07.07.2020 г. – датата на влизане в сила на заповедта за изменение в ПУП. Ответникът твърди, че не е поел задължения, свързани с разчистване и озеленяване на терена. Оспорва твърденията, че не е изпълнил задълженията, поети с чл. 17 и чл. 18 от договора, както и твърденията да е укрил информация за наличието на канал в процесния имот, който подлежи на изместване. В заключение поддържа, че не е реализиран фактическия състав, който е предвиден в разпоредбата на чл. 35 от договора, тъй като не е налице виновно поведение от негова страна, както и поради това, че към датата на връчване на уведомлението договорът бил вече прекратен. По изложените съображения моли претенцията за заплащане на неустойка да бъде отхвърлена като неоснователна, като при условията на евентуалност, моли съдът да намали размера на претендираната неустойка поради нейната прекомерност. Претендира разноски по делото за адвокатско възнаграждение. В допълнителна искова молба ищецът оспорва твърдението, че договорът е развален от страна на ответника с нотариална покана от 02.12.2021 г., връчена на 15.12.2021 г. Твърди, че не било налице разваляне на договора на соченото от ответното дружество основание за виновно неизпълнение, тъй като не е налице неизпълнение на задължения, както и в договора не е предвидено такова основание за разваляне. Ето защо изявлението за разваляне на договора не е породило правни последици. Съгласно чл. 41, т. 3 от договора, ответникът можел да прекрати договора при нарушение по чл. 36 от него, предпоставките на която разпоредба не били осъществени. При това положение договорът не бил развален от страна на ответника с получената от ищеца нотариална покана. Поддържа, че било налице форсмажорно обстоятелство по отношение процедурата за промяна на ПУП, което било негодно да се вмени във вина на ищеца. Сочи също, че според &26 от ПЗР към ЗИД на ЗУЗСО, влезлите в сила или одобрените до влизането в сила на този закон подробни устройствени планове за преструктуриране на жилищния комплекс в жилищните зони с преобладаващо комплексно застрояване не могат да се изменят в срок от 5 години от влизането им в сила по отношение характера на застрояване -от ниско в средно и/или високо и от средно във високо застрояване. Ето защо от момента на сключване на договора на 21.05.2018 г. до датата на влизане в сила на заповедта за изменение на ПУП– 07.07.2020 г., ищецът бил поставен в обективна невъзможност да изпълнява задълженията си с оглед, че се е наложило повече от 2 години да изчака, за да предприеме действия за издаване и одобрение на нов ПУП-ИПРЗ. Оспорва искането за намаляване на претендираната неустойка, тъй като предварителният договор е сключен между търговци, а според разпоредбата на чл. 309 ТЗ, не може да се намалява поради прекомерност неустойката, дължима по търговска сделка, сключена между търговци. В отговор на допълнителна искова молба ответникът поддържа, че съществува възможност учредителят да прекрати/развали договора и на основания, предвидени в ЗЗД, а не само на тези, предвидени в договора, сключен между страните. Твърди също така, че изменението и одобрението на ПУП- ИПЗР не попада в дефиницията на „форсмажорни обстоятелства“, както твърди ищеца, тъй като ищцовото дружество било наясно с тази необходимост към деня на подписване на Предварителния договор и поело задължение за изготвяне на идеен проект в 45- дневен срок. Поддържа също така, че независимо че ищецът е връчил при условията на чл. 47, ал. 5 ГПК уведомление и покана за съгласуване на идейния проект, то идеен проект не бил представен на учредителя и по този начин не било изпълнено условието за изискуемост на задължението на ответника за неговото съгласуване. Ето защо счита, че не са изпълнени условията на чл. 14 от предварителния договор. Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, ведно с доводите и становищата на страните, по реда на чл. 235, ал. 2, вр. чл. 12 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна: По делото не е спорно и се установява, че на 21.05.2018 г. е сключен Предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу строителство, между ищцовото дружество в качеството му на приемател и ответника в качеството му на учредител. В чл. 1 от Договора е уговорен предмета на договора по следния начин: УЧРЕДИТЕЛИТЕ се задължават да учредят право на строеж на „Н.Е.“ ООД за изграждането на ЖИЛИЩНА СГРАДА в урегулиран поземлен имот с 68134.1384.2018 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, обл. София (столица), одобрени със Заповед РД-1848/12.10.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, адрес на поземления имот: град София, район Надежда, местност „бул. Станке Димитров“, улица „Бели Дунав“, с площ от 892 (осемстотин деветдесет и два) квадратни метра, трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, съгласно издадена виза за инвестиционно проектиране на гл.архитект на София, срещу договорено по-долу в настоящия договор обезщетение, като запазва за себе си и съответните идеални части от правото на строеж за съответстващото договорно обезщетение. Съгласно чл.2 от Договора, срещу отстъпеното право на строеж „Н.Е.“ ООД се задължава от свое име и за своя сметка да възложи проектирането и извърши изграждането на сградата, като осигури необходимите техника, оборудване, строителни материали, персонал и специалисти, извърши строителство и изгради и предаде имотите на УЧРЕДИТЕЛИТЕ в договорената степен на завършеност на сградата, съгласно Приложение № 1 и степен на завършеност на обектите съгласно приложение № 2 от настоящия договор. Страните са се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма за учредяване право на строеж върху имота в четиринадесет дневен срок от датата на одобряване на работен /технически/ проект за сградата и влизане в сила на Разрешение за строеж при условията и клаузите на настоящия договор, но не по-късно от 30.11.2018 г. /чл. 3 ал. 1 от Договора/. В чл. 6 от Договора ищцовото дружество е поело следните задължения: ПРИЕМАТЕЛЯТ се задължава да построи сградата със свои сили и средства в уговорения срок, като за изпълнението на отделните части може да наема изпълнители/подизпълнители/, екипи, механизация, по своя преценка и при условия, каквито той договори, но в съответствие с клаузите на настоящия договор. Срещу така учреденото право на строеж, приемателят е длъжен да предаде обектите на учредителите, в степен на завършеност съгласно Приложение № 1 и Приложение № 2, да спази стриктно договорените срокове, да изгради за своя сметка инженерна инфраструктура, външни връзки за ел. захранване, ВиК и централно отопление при техническа възможност, и околно пространство, съгласно дадени указания от експлоатационните предприятия, с което да гарантира въвеждането на сградата в експлоатация /чл. 7 от Договора/. Съгласно чл.8 от Договора, ПРИЕМАТЕЛЯТ се задължава на база задание за проектиране, изготвено с УЧРЕДИТЕЛИТЕ, да възложи изработването на инвестиционните проекти; да съгласува с УЧРЕДИТЕЛИТЕ идейния и работния архитектурен проект, както и евентуалните промени в него; да извърши за своя сметка всички проучвателни и проектантски работи, отнасящи се до изпълнението на този договор. Съгласно чл.8, ал.4 от Договора ПРИЕМАТЕЛЯТ се задължава да разчисти и подготви терена за строителство за своя сметка. С чл.14 от Договора, ответникът се е задължил да се яви за съгласуване и приемане идейния и работния проект на сградата, като го утвърди с подписи за съгласуване. Срокът за съгласуване и приемане е седем дни от получаване на поканата и екземпляр от съответния проект. Съгласно чл.17 от Договора, ответникът се е задължил да представи на ПРИЕМАТЕЛЯ копия от всички документи, с които разполага и да представи в пет дневен срок всички документи поискани по-късно, като в срок от пет дни преди нотариалното оформяне на договора представи оригинали, изискани от нотариуса. УЧРЕДИТЕЛЯТ се задължава също така да оказва пълно съдействие, което е в негова компетентност на ПРИЕМАТЕЛЯ, по отношение на изпълнение на задълженията му по настоящия договор, да се въздържат от действия, които създава пречки на ПРИЕМАТЕЛЯ за ползва предоставеното му право на строеж за изграждане на жилищна сграда, както и за извършване на необходимите действия с оглед изпълнение на настоящия договор. Съгласно чл.19 от Договора задължение на УЧРЕДИТЕЛЯ е при подписване на настоящия договор да упълномощи ПРИЕМАТЕЛЯ или негов служител, с нотариално заверено пълномощно да го представлява пред техническите служби, държавните органи и институции и други физически и юридически лица по всички въпроси, свързани с проектирането, строителството и въвеждането на сградата в експлоатация. Съгласно чл. 21 и сл. от Договора учредителите получават като обезщетение в своя изключителна собственост в сграда 24% от общата РЗП на сградата и 24% от подземната част, в която са разположени паркоместата, абонатната станция и мазетата. Уговорено е, че учредителят първи избира обектите и правят избора на обектите за обезщетение на база изготвен идеен проект, което се констатира с Протокол за предварителен избор, като направения окончателен избор се отразява в нотариалния акт за учредяване на правото на строеж. В чл.20 от Договора е уговорено, че изпълнението на задълженията на страните, респективно строителството ще се извърши на етапи, както следва: /1/ Изработка на идеен проект в срок от 45 (четиридесет и пет) дни от датата на подписване на предварителен договор; /2/ Изработка на технически/работен проект в срок от 90 (деветдесет) дни от датата на съгласуване на Идейния проект; /3/ Срокът за съгласуване и приемане на идейния и на технически/работен проект от УЧРЕДИТЕЛИТЕ е седем дни от получаване на поканата и екземпляр от съответния проект; /4/ Внасянето за одобряване на технически / работен проект е в срок 1 /един месец/ от изготвяне на доклад за оценка на съответствието на проектите; /5/ Нотариалното учредяване право на строеж е в срок 30 /тридесет/ дни от датата на одобряване на технически / работен проект и влизане в сила на разрешение за строеж, като най- малко пет дни преди нотариалното изповядване приемателя предоставя на учредителя проект на нотариалния акт за съгласуване. Съгласно чл.35 от Договора при едностранно прекратяване на договора по вина на УЧРЕДИТЕЛИТЕ, същите дължат на ПРИЕМАТЕЛЯ неустойка в размер на 50 000 /петдесет хиляди/ евро и заплащане на всички направени разходи до момента на прекратяването. Установява се от представеното по делото пълномощно с нотариална заверка на подпис рег. № 7010/21.05.2018 г. на нотариус рег. № 033 на НК, /л. 38-41 от кориците на делото/, че ответникът е упълномощил М.М.В., в качеството му на управител на „ММВ И.“ и М.К.К., в качеството й на управител на „АРКИГРАФ“ да го представляват в качеството им на консултанти и проектанти пред общинските и държавните институции, Столична община, СО Р-н Надежда, Направление „Архитектура и градоустройство“, Агенция по геодезия, картография и кадастър във връзка с подаване и получаване на молби, готови, документи, писма, становища, процедури и подписване от негово име на обявления и съгласие за и промяна на кадастралната карта, ПУП-ИПРЗ, виза за проектиране, издаване на разрешения за строеж и одобряване на инвестиционни проекти за собствения на ответника имот. Като писмено доказателство по делото е представен заверен препис на договор за изпълнение на проучвателни и проектни работи от 02.06.2018 г., сключен между „Н.Е.“ ЕООД, в качеството му на възложител, и „Аркиграф“ ЕООД, в качеството му на изпълнител, с който е възложено извършването срещу възнаграждение на изготвяне на ПУП- ИПРЗ и проектна документация за обект жилищна сграда в процесния имот, собственост на ответника. Проучвателните работи и проектните разработки, предмет на договора включват 1. Проект за ПУП – ИПРЗ; 2. Технически проект по съответните части; 3. Изготвяне на рекламни материали /файлове/ за проектните разработки и 4. Упражняване на авторски надзор по време на строителството на обектите. Съгласно чл. 4 от договора срокът за изготвяне и процедиране на ПУП – ИПРЗ е три години, след подписване на договора и превеждане на аванса от страна на възложителя с оглед спецификата и особеностите на градоустройствената процедура и срокът, който следва да изтече за процедиране на нов ПУП- ИПРЗ. По делото е представена от ищеца Скица на поземлен имот № 15-402098- 19.06.2018 г. за поземлен имот с идентификатор 68134.1384.2018 по КККР, одобрени със Заповед РД – 18-48/12.10.2011 г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот гр. София, район Надежда, м. бул. Станке Димитров, ул. Бели Дунав, с трайно предназначение на територията: Урбанизирана и начин на трайно ползване: За друг вид застрояване. Скицата е издадена въз основа на документ с вх. № 01-217864/13.06.2018 г. По делото са представени платежни документи, удостоверяващи заплащане на такси в полза на СО за съгласие за допускане на устройствена процедура от 11.10.2018 г.; платежен документ за заплащане на такса за издаване на скица за имот или сграда в урбанизирана територия от 13.06.2018 г.; Информационна бележка и платежни документи в полза на СО, район „Надежда“ за услуга – Заповед за изменение план за регулация и застрояване /ИПРЗ/ от 11.09.2019 г.; Фактура и платежен документ в полза на „Софийска вода“ АД от 02.06.2021 г.; Фактура и платежен документ за съгласуване на проекти и скици- в полза на „ЧЕЗ Разпределение“ ЕАД от 02.06.2021 г.; Фактура и платежен документ за платена такса за съгласуване на строително петно в полза на „Топлофикация София“ ЕАД от 18.06.2021 г. Представена е Заповед № РНД19- РА50-36/11.09.2019 г. издадена от главния архитект на СО, район „Надежда“, с която е одобрено Изменение на план за регулация /ИПР/, в обхват УПИ II 2018 за ОО, кв. 87, м. жк „Надежда 4“, СО, район Надежда, като се обособява в нов УПИ II 2018 за магазини и ЖС и Изменение на план за застрояване /ИПЗ/ в обхват нов УПИ II 2018 за магазини и ЖС, съгласно приложения проект- свободно малкоетажно застрояване в посочения нов УПИ. Видно от извършеното отбелязване върху заповедта, същата е влязла в сила 27.07.2020 г. По делото е представен имейл от 31.07.2020 г., с който ответникът е изпратил на електронна поща office@arkigraf.com файлове, с наименования „Заповед“; „План“ и „Скици“. Не се спори между страните, че на 15.12.2021 г. на представител на ищцовото дружество е връчена нотариална покана рег. № 14048, том 7, № 194/02.12.2021 г. на нотариус С.Т., рег.№065 на НК, с която е заявено прекратяване действието на процесния предварителен договор от 21.05.2018 г. поради виновно неизпълнение на задълженията на ищеца. Посочено е, че от сключването на договора до датата на изпращане на поканата ищецът не е извършил нито едно действие, в изпълнение на поетите с договора ангажименти, макар договорът да е следвало да бъде изпълнен /почти/ изцяло до този момент. Посочено е, че ищецът не е извършил дори подготовката на идейния проект за възнамеряваното строителство, което задължение следвало да бъде изпълнено в срок до, отдавна отминалия момент- 06.07.2018 г. Представен е и отговор на покана от ищеца, връчена на ответника при условията на чл. 47 ГПК на 15.03.2022 г., с който ищецът е оспорил прекратяване на договора на посоченото в нотариалната покана основание, тъй като такова основание не е предвидено в сключеният между страните предварителен договор. По делото е представена нотариална покана от 12.08.2022 г., връчена на ответника на 19.10.2022 г. при предпоставките на чл. 47, ал. 5 ГПК на адрес гр. София ж.к. ••••, с която ищеца го кани в 7 - дневен срок от получаване на поканата да му окаже необходимото съдействие за съгласуване на изготвения и предоставен идеен проект на бъдещата сграда. В поканата се сочи, че в случай, че не бъде изпълнено горепосоченото задължение, ищецът предупреждава ответника, че ще счита договора за развален на осн. чл. 87, ал. 1 ЗЗД поради виновно неизпълнение, като ответника е поканен да заплати неустойка в размер на 50 000 евро, дължима на осн. чл. 35 от договора, както и да заплати всички разходи до прекратяването на договора. По делото е представено Писмо на НАГ – София № Към САГ20-ГР00- 2235-/1/ - 04.11.2020 г. от 29.03.2021 г., адресирано до г-н Р. М., от което се установява, че във връзка със Заявление относно разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план- изменение на план за застрояване /ПУП-ИПЗ/ за УПИ II-2018, кв. 87, м. Надежда 4, СО-район Надежда, с което е предвидена промяна в характера на застрояване – от ниско във високо с височина 22, 5 м. и с преход в етажността, за да продължи процедурата по административната преписка е необходимо изпълнение на указания, дадени в писмото, а именно: заявлението да бъде придружено от мотивирана обосновка на обхвата и основанието за изменение на плана за застрояване, както и проекта за ПУП-ИПЗ - да бъде придружен от експертна оценка и геодезическо заснемане на дървесната растителност в изпълнение на изискванията на чл. 19, ал. 4 ЗУЗСО. По делото е представен от ищеца с допълнителната искова молба, депозирана на 04.04.2023г., проект за обект Високоетажна жилищна сграда с магазин, медицински център и подземни гаражи, УПИ -2018 за магазини и ЖС; кв. 87, м. Надежда 4, СО, р-н Надежда, гр. София, ПИ с ид. 68134.1384.2018, изготвен от арх. М.К.. Представено е съдебно удостоверение, издадено от АССГ на 21.11.2023 г., от което се установява, че адм. д. № 1232/2020 г. по описа на АССГ, II отделение, 41 състав е образувано по жалба на И.У. срещу Заповед № РНД19- РА50-36 от 11.09.2019 г. на главния архитект на район „Надежда“, СО, с която е одобрен проект за изменение на план за регулация и застрояване в обхват УПИ II- 2018- за ОО, кв.87, м. „жк. Надежда 4“, като се обособява в нов УПИ II- 2018- за магазини и ЖС и се предвижда свободно малкоетажно застрояване. С определение № 1518 от 24.02.2020 г., влязло в сила на 05.03.2020 г. производството по делото е прекратено. От писмо на СО, направление „Архитектура и градоустройство“, изд. на 27.11.2023 г. е видно, че по преписка №САГ20-ГР00-2235/04.11.2020 г. е била издадена заповед за одобряване от 29.08.2022 г., която към настоящия момент не е съобщена по реда на чл. 129, ал. 2 ЗУТ на заинтересованите лица. За изясняване на спорните обстоятелства между страните, в производството са разпитани свидетелите М.К. и П.К.. Свидетелката М.К. сочи, че отношенията й с ответника започнали при възлагане от управителя на „Н.Е.“ ЕООД на дейности по проучване и довеждане до успешен завършек на строителството на жилищна сграда в парцела, собственост на Р. М.. Свидетелката започнала с проучване на имота и се консултирала с Дирекция „Архитектура и градоустройство“ при СО, затова какво е градоустройството на имота и какви са възможностите за застрояване. След проведена консултация свидетелката установила, че за имота на ответника бил одобрен застроителен регулационен план, който 5 години не можел да бъде изменян, поради което действащия план можело да се изменя едва след м. юни 2020 г. Св. сочи, че е комуникирала многократно с ответника, както в офиса на ищеца, така и по телефон и по имейл. Тя обяснила на г-н М., че за да бъде построена висока жилищна сграда трябвало да изминат тези 5 години и тогава можело да се направи изменение на плана. Имота на ответника в този момент бил предвиден за едноетажна сграда за обществено обслужване т.е. сграда за нежилищни нужди. Свидетелката се посъветвала с колеги в НАГ, които й препоръчали да се направи първо ПУП, с който да се промени предназначението на имота, за да е за жилищни нужди и да се предвиди построяването на триетажна сграда, а в следващия ПУП да се предвиди по- високата сграда. Св. К. обяснява, че идеята била първо да се промени предназначението на имота и да се предвиди изграждането на триетажна жилищна сграда в него, а след това да се направи изменение в подробния устройствен план, за да може да се изгради по- висока жилищна сграда. По този начин щели да се предотвратят „брожения“ сред съседите и да се използва пълноценно времето, докато може да бъде изменен ПУП-а, който определял вида на застрояването. По време на тази процедура съседите завели дело, поради което одобряването на ПУП се забавило с година. След лятото на 2020 г. св. започнала да прави проучвания за внасяне на нов план, съгласно който се предвиждал имот с жилищно предназначение и седеметажна жилищна сграда. Във връзка с новия ПУП започнали проучвания за подземните комуникации, при които се установило, че в имота имало стар канал, който трябвало да се измести. Това също забавило процедурата, тъй като следвало да се изиска от „Софийска вода“ АД да бъдат дадени указания как да се процедира. Свидетелката заявява, че през цялото време били правени идейни проекти, които били изменяни три пъти поради причина, че г-н М. първо искал склад за лекарства, след това детска градина и накрая медицински център. Всичко това водило до промяна на идеята за самата сграда. Свидетелката изготвила три варианта на идеен архитектурен проект, които представила на г- н К.. Свидетелката заявява също така, че е изготвила идейния проект, съдържащ се на л.107 до 114 от кориците на делото, който бил изготвен преди влизане в сила на последния ПУП. Този проект, представен по делото, не бил изпратен на г-н М., тъй като той вече спрял да комуникира със свидетелката. От показанията на св. К., който е шофьор на Р. М., се установява, че офиса на фирмата ЕТ „Р.- Р. М.“ се намирал в ж.к. Надежда, ул. ••••. Сочи, че не са получавали писма от ищеца на този адрес. Сочи, че г-н М. се занимава с лекарства и хранителни добавки за отслабване. Знае, че е бил сключен договор с ищцовото дружество през м. май 2018 г. Св. чул от разговори, че за 2 години следвало да се бутне намиращата се в имота сграда и да се направи нова, но от тогава до сега нищо не било направено. Заявява, че на адреса в ж.к. „•••• живее възрастна жена, която купила жилището от ответника преди 20 години. Когато писма отивали на този адрес, тази жена веднага се обаждала и свидетелят отивал да ги вземе. Заявява, че от „Н.Е.“ ЕООД никога нищо не са получавали. При така приетата за установена фактическа обстановка се налагат следните правни изводи: Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Ищецът твърди, че извънсъдебно е упражнил потестативното право за разваляне на процесната двустранна сделка с нотариална покана от 12.08.2022 г., връчена на ответника на 19.10.2022 г. при предпоставките на чл. 47, ал. 5 ГПК, поради което претендира заплащане на уговорената в клаузата на чл. 35 о т Предварителния договор от 21.05.201 8 г. компенсаторна неустойка при разваляне на договора. Съгласно Тълкувателно решение №7 от 13.11.2014 г. на ВКС по т.д. № 7/2013 г., ОСГТК уговарянето на неустойка за разваляне е допустимо, като с нея се обезщетяват вредите поради развалянето на договора, дължими съгласно чл. 88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД. Възникването на спорното материално право по предявения иск се обуславя от осъществяването на следните юридически факти: 1/ че валидно е възникнало твърдяното правоотношение по процесния предварителен договор от 21.05.2018 г.; 2/ че е уговорена по размер неустойка в случай на разваляне на договора и 3/ че ищецът валидно е упражнил потестативното право да го развали. За да възникне преобразуващото право да се развали един договор, е необходимо наличието на следните предпоставки: 1/ между страните да е сключен договор, който да не е прекратен на друго основание; 2/ да има неизпълнение на задължение на насрещната страна по договора - пълно неизпълнение, забавено, лошо, несъответно на уговореното или частично неизпълнение; 3/ неизпълнената част от договора да е значителна; 4/ неизпълнението да е виновно, т. е. да се дължи на причина, за която длъжникът отговаря; 5/ кредиторът трябва да бъде изправен /в този смисъл Решение № 231 от 25.03.2010 г. на ВКС по т. д. № 226/2009 г., II т. о.; Решение № 345 от 16.09.2010 г. на ВКС по гр. д. № 139/2009 г., IV г. о., и др./. Съгласно наведените от страните фактически твърдения и от събраните по делото писмени доказателствени средства се установява правнорелевантното обстоятелство, че между ищцовото дружество и ответника е възникнало действително търговско правоотношение, породено о т предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу строителство от 21.05.2018 г., по силата на който ответника, в качеството му на собственик на недвижим имот се е задължил да учреди в полза на ищцовото дружество право на строеж за изграждане на жилищна сграда срещу задължение на дружеството – приемател да възложи проектиране и изгради със свои средства жилищната сграда при определена в договора степен на завършеност на обектите. Предварителния договор е сключен между ответника в качеството му на собственик на имот и ищеца в качеството му на строител, по силата на който ответникът е поел задължение да учреди право на строеж на строителя- ищеца срещу поетата насрещна непарична престация за извършване на целия строителен процес, като съвкупност от дейности по извършване на проучвателни и проектантски работи, договаряне със снабдителни дружества, строителство, набавяне на цялата необходима документация и съставяне на актове и протоколи, необходими за въвеждане на сградата в експлоатация. С предварителния договор строителят е поел задължение да построи сградата и да предаде определените като „обезщетение“ на собственика обекти, уговорено в проценти / 24%/ от общата разгърната площ на сградата. Установено е, че определянето на обектите, които ще получи като обезщетение учредителя -собственика и тези, които ще станат собственост на строителя след упражняване правото на строеж е предпоставено от изготвянето на идеен проект от страна на приемателя – строител, на база на който да бъде направен избор на обектите за обезщетение. Задължението на приемателя - ищеца за изготвяне на идеен проект е залегнало в съдържанието на процесния договор и скрепено със срок – 45 дни от датата на подписване на договора съгласно чл. 20, ал. 1 от предварителния договор. От своя страна ответникът -собственик на имота е поел задължение да се яви за съгласуване и приемане на идейния проект на сградата, като го утвърди с подписи за съгласуване, в срок от седем дни от получаване на поканата и екземпляр от съответния проект /чл. 14 и чл. 20, ал. 3 от Предварителния договор/. При съвкупната преценка на ангажираните по делото доказателства СГС приема, че ищеца не доказа по делото да е изправна страна по сключения предварителен договор, както и не доказа, че ответника е в неизпълнение на задължения по договора, което обосновава извод за отсъствие на възникнало в негова полза потестативно право за разваляне на договора и за възникване на претендираното акцесорно право за заплащане на компенсаторна неустойка при разваляне на договора. По делото не се установява изпълнение на поетото договорно задължение на ищцовото дружество да изработи идеен проект в уговорения срок – 45 дни от подписване на предварителния договор, нито същият да е бил предложени на ответника за съгласуване съгласно уговорките на Предварителния договор. Както бе посочено, съгласно съдържанието на договорното правоотношение, установимо от клаузите на договора учредителят е поел задължение да учреди право на строеж, като реализацията на проекта на първо време е включвала изготвянето от приемателя - суперфициара и за негова сметка на идеен проект в срок от 45 дни от датата на подписване на предварителния договор – до м. юли 2018 г. /чл. 20, ал. 1 от договора/. Ищецът не твърди и не доказва, да е предложил на учредителя точно изпълнение във времево отношение на поетото задължение за изготвяне и предаване на идеен проект, въз основа на който е следвало и да се конкретизират обектите, определени като „обезщетение“ за собственика. Спрямо страните по договора е приложима грижата на добрия търговец /чл.302 ТЗ/, която поставя по – високи изисквания от грижата на добрия стопанин, тъй като изпълнението на поетото задължение представлява осъществяване на дейност по занятие. Грижата на добрия търговец е грижа на професионалист, упражняващ търговията по занятие, поради което предполага по-внимателно и отговорно отношение в осъщестяване на търговските контакти, засилен контрол при сключване и изпълнение на търговските сделки. Ищецът е търговец, който е строител по занятие, поради което от него се очаква, че при сключване на договор с цел да получи правото на строителство на жилищна сграда, когато договаря сроковете за изпълнение на задължението за снабдяване със строителни книжа и извършване на проектиране, той е извършил проверка на застроителния и регулационен статут на имота, върху който ще строи, в т.ч. и нуждата от провеждане на процедура по изменение на ПУП и да е наясно с продължителността на съответната административна процедура, уредена в закона, като уговори такива срокове за изпълнение, в които може точно и в срок да изпълни задълженията си. В тази връзка неоснователно се явява твърдението на ищеца, че към датата на сключване на договора не бил наясно с необходимостта от изменение на подробния устройствен план, в резултат на което да се постигне максимално допустими показатели на застрояване в имота. Това изменение на ПУП -ИПРЗ за имота ищецът като професионалист в стротелството е следвало и е могъл да предвиди към момента на сключване на договора, доколкото информацията за статута на имота е била публично достъпна. Същият е установим и от уговорките на договора, в който е описан имот с начин на трайно ползване: за друг вид застрояване. Към датата на сключване на договора приемателя е имал ясното знание, че следва да извърши промяна на ПУП за имота. Именно затова е натоварил трето за спора лице „Аркиграф“ ЕООД който е следвало да изготви проект за ПУП- ИПРЗ съгласно договор за изпълнение на проучвателни и проектни работи от 02.06.2018 г. При сключването на предварителния договор ищцовото дружество е имало необходимата информация за статута на имота. Това се установява и от представеното нотариално заверено пълномощно рег. № 7010/21.05.2018 г., с което на датата на сключване на предварителния договор ответникът като собственик е упълномощил управителя на „Аркиграф“ ЕООД в качеството му на консултант и проектант да го представлява пред компетентните държавни органи и във връзка с процедурата по промяна на ПУП-ИПРЗ. Ищецът като професионалист е следвало да знае и продължителността на процедурата по промяна на ПУП- ИПРЗ, както и за съществувала забрана за неговата промяна, като при договаряне на срока за изготвяне на идеен проект с процесния Предварителен договор да съобрази тази продължителност. Същевременно продължителността на едно съдебно производство по обжалване на заповед за изменение на ПУП не представлява непредвидено и непредвидимо събитие предвид обичайната продължителност на административните дела по обжалване на изменения на застроителен и регулационен план, вкл. с оглед големия брой на засегнатите от плана лица, които участват в тези производства, която продължителност ищецът като професионалист в сферата на строителството е бил длъжен и е могъл да предвиди. Но дори да се възприеме тезата на ищеца, че до влизането в сила на заповедта за изменение на застроителния и регулационен план /27.07.2020 г./ е било налице обективна пречка за изпълнение на задълженията на страните по договора, то не се установява ищецът да е изправна страна по договора и да е изпълнил задължението си да изготви и представи за съгласуване идеен проект към датата на отправяне на изявлението за разваляне с нотариалната покана от 12.08.2022 г., връчена при условията на чл. 47 ГПК на 19.10.2022 г. Не се твърди и доказва причина, оправдаваща забавата на ищеца за периода м. юли 2020 г. – м. октомври 2022 г., който период се явява значителен спрямо интереса на кредитора, установим от уговорените в договора срокове за изпълнение на това задължение. От доказателствата по делото действително се установява, че ищецът е предприел процедура по изменение на застроителния и регулационния план, като със Заповед № РНД19- РА50- 36/11.09.2019 г. издадена от главния архитект на СО, район „Надежда“, е одобрено изменението на ЗРП, която е влязла в сила на 27.07.2020 г. Но считано от тази дата и до датата на отправяне на изявлението за разваляне – 12.08.2022 г. не се установява ищецът да е предприел действия за изготвяне и представяне на ответника за съгласуване на идеен проект за сградата. Такъв проект е представен едва с допълнителната искова молба по настоящото дело, като няма данни същият да е бил представен за съгласуване и да е достигнал до знанието на ответника преди датата на връчване на препис от допълнителната искова молба на ответника- на 10.05.2023 г. Показанията на св. М.К., преценени по реда на чл. 172 ГПК, според които идейния проект бил изработван в три варианта, като забавата се дължала на промяната в инвестиционните намерения на ответника, се явяват изолирани и не се подкрепят от други събрани по делото доказателства. Ищецът не е представил други варианти на идеен проект за сградата извън този, представен с допълнителната искова молба. Съдът не кредитира и показанията на свидетелката, в която сочи, че е невъзможно изготвяне на архитектурен проект преди последващо изменение на ПУП, предвиждащ застрояването със седеметажна жилищна сграда. Тези показания не са свързани и с установяване на въведените с исковата молба обстоятелства, на които се основава претенцията, доколкото ищеца обвързва обективната невъзможност за изпълнение на договора единствено с периода до м. юли 2020 г. С подробните устройствени планове се определят, както изискванията към устройството на населените места и техните землища и селищни образувания, така и конкретното предназначение, допустимите дейности и застрояване на поземлените имоти, като предвижданията на подробните планове са задължителни за инвестиционното проектиране, съгласно чл. 108, ал. 1 ЗУТ. При възложено изменение на ПУП за определен поземлен имот с цел впоследствие проектиране на жилищна сграда с допустимите градоустройствени показатели е възможно изработване на идеен проект съобразно параметрите на застрояване, определени в мотивираното предложение за изменение на ПУП. Допуснатото изменение на плана за регулация и застрояване е съобразно подаденото мотивирано предложение, поради което след изменението на ПУП през м. юли 2020 г. и внасяне на предложение за последващо изменение на ПУП, предвиждащ високо жилищно застрояване на 04.11.2020 г. /видно от представените писма от СО, НАГ/, е било възможно да бъде изследвано каква сграда може да се построи в недвижимия имот и да бъде изготвен и предложен за съгласуване идеен проект. Този извод се потвърждава и от обстоятелството, че идеен проект е представен по делото преди влизането в сила на последващото изменение на ПУП за процесния имот. Видно от представеното писмо на СО, НАГ, издадената заповед за одобряване от 29.08.2022 г. не е съобщена на заинтересованите лица по реда на чл. 129, ал. 2 ЗУТ към датата на приключване на съдебното дирене в настоящото производство. Ищецът не доказа да е изготвил идеен проект за сградата, който да е представил за съгласуване на ответника и с изпратената нотариална покана от 12.08.2022 г., поради което за ответника не е възникнало задължението по чл. 14 от предварителния договор за неговото съгласуване и приемане, т. е. същия не е в неизпълнение на това договорно задължение, респективно –не е настъпило условието за разваляне на предварителния договор от ищеца, както и за възникване на задължение за заплащане на уговорената в чл. 35 от договора неустойка. Не се установява неизпълнение и на други задължения на ответника –последният да не е оказал съдействие на ищеца, респ. да не е представил искани от него документи. Задължения за разчистване на имота от озеленяване, респ. за предоставяне на информация, свързана с наличен в имота канал, учредителят ответник не е поемал – такива задължения не са предвидени нито изрично, нито следват при тълкуване на волята на страните съобразно инкорпорираните в договора уговорки заедно и поотделно с оглед изискванията на чл. 20 ЗЗД. Подобни задължения не са включени имплицитно и в съдържанието на задължението на учредителя да съдейства на приемателя по отношение на изпълнение на задълженията по договора. Съгласно чл. 8, ал. 3 от договора приемателят – ищецът се е задължил да извърши за своя сметка всички проучвателни работи, отнасящи се до изпълнение на договора, а съгласно чл. 8, ал. 4 от договора – в негова тежест е уговорката да разчисти и подготви терена за строителство. Предвид изложеното, поради липса на твърдените задължения, не е налице и неизпълнение на същите – за да могат да бъдат свързани с него претендираните правни последици на развалянето на договора от приемателя поради неизпълнение и пораждане на правото за получаване на уговорена в предварителния договор неустойка за разваляне. В заключение предвид установените по делото правнорелевантни обстоятелства и изложените правни съображения, при съобразяване със законоустановените правила за разпределяне на доказателствената тежест, настоящият състав приема за недоказани фактическите твърдения на ищеца за разваляне на процесния договор. Ищецът не доказа предпоставките за пораждане на потестативното право за разваляне на договора, и за възникване на задължението за заплащане на компенсаторна неустойка при разваляне – не доказа изправността на кредитора, поради което предявеният осъдителен иск като неоснователен следва да бъде отхвърлен. За пълнота на изложението следва да се посочи, че по делото се установи възникнало в патримониума на ответника потестативното право за разваляне на договора, което е било упражнено надлежно с нотариална покана, получена от ищеца „Н.Е.“ ЕООД на 15.12.2021 г. В договора действително не е установено отклонение от условията на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, вкл. и от това за предоставяне на подходящ срок за изпълнение на това задължение на ищеца. Ищецът обаче не твърди и не доказва, че в рамките на обективно подходящия с оглед обстоятелствата срок след получаване на нотариалната покана на 15.12.2021 г. е изпълнил това си основно задължение, а именно да изработи и представи за съгласуване идеен проект за сградата. По тази причина изявлението на ответника за разваляне на договора е породило действие поради неизпълнение на това задължение, поради което развалянето на договора от страна на учредителя- ответник предпоставя невъзможността на приемателя – ищец да развали договора с нотариалната покана от 12.08.2022 г. Потестативното право за разваляне не следва изрично да бъде уговорено в договора, тъй като произтича от закона - арг. чл. 87, ал. 1 ЗЗД. В този смисъл, неоснователен се явява правният довод на ищеца, че договорната обвързаност може да бъде преустановена само на изчерпателно уговорените в клаузата на договора прекратителни основания. И по тези съображения съдът приема, че не е налице основанието, предвидено в клаузата на чл. 35 от Предварителния договор за ангажиране на имуществената отговорност на ответника, равняваща се на уговорената неустойка при разваляне на договора. С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на ответника следва да се присъдят сторените пред СГС съдебни разноски в размер на сумата от 1200, 00 лв., представляваща заплатеното адвокатско възнаграждение. Водим от горното Софийският градски съд