Решение № 371 от 21.4.2022 г. на Окръжен съд - Бургас по дело № 2082/2021 г.

Предявен е иск от И. В. Я. против „Фючър Девелопментс“ ЕООД – в несъстоятелност със седалище гр. Несебър, с който се претендира да бъде обявен за окончателен сключения на 05.07.2010г. между И.Я. и ответното дружество Предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот – обособен обект – студио № С 2-2, находящ се в сграда С, на втори жилищен етаж, на площ от 48, 03 кв.м., ведно с припадащите му се общи части, състоящо се от дневна-спалня, баня[1]тоалетна и тераса, който по одобрените КККР на с. Кошарица, Община Несебър представляващ самостоятелен обект с идентификатор 39164.15.185.3.20, с адрес на имота – с. Кошарица, м. Сулунджана, комплекс Шато панорама, бл. С, ет. 1, ап. С 2-2. В исковата молба се сочи, че продавачът се задължил да прехвърли с нотариален акт собствеността върху горепосочения недвижим имот най- късно до 01.08.2011г., но не по- рано от окончателното изпащане на договорената продажна цена в пълен размер – 18 032 евро). Твърди се в исковата молба, че на 01.10.2011г., след извършено преустройство по време на строителството и на основание одобрени проекти за преустройства, страните сключили Допълнително споразумение, съгласно което, ответното дружество продало на ищцата Я. гореописания свой недвижим имот. По силата на допълнителното споразумение, което било неразделна част от предварителния договор, продажната цена останала в първоначалния си размер на 18 032 евро, като продавачът се задължил да прехвърли с нотариален акт собствеността върху подробно описания имот в срок до 31.08.2012г., но не по- рано от окончателното изплащане на договорената продажна цена в пълен размер. Твърди се, че ищцата е заплатила сумата в размер на 16 272 евро, представляваща част от дължимата продажна цена от 18 032евро. За остатъка от 1 760 евро, страните сключили Допълнително споразумение от 31.05.2020г., съгласно което купувачът следвало да преведе остатъка по посочената в споразумението банкова сметка на трето лице, с което финансовите отношения между страните се считали напълно уредени. Посочва се, ищцата – И.Я. е изпълнила поетото задължение и е заплатила остатъка от 1 760 евро. Наред с това се твърди, че крайният срок за прехвърляне собствеността върху процесния имот изтекъл, но ответникът не изпълнил своето задължение, което обосновава правния интерес у ищцата от предявяване на иска. С исковата молба се претендира, съдът да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения на 05.07.2010г. между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, изменен и допълнен с Допълнително споразумение от 01.10.2011г. и от 31.05.2020г. за процесния недвижим имот. В срока по чл. 131 от ГПК, Управителят на ответното дружество е подал писмен отговор на исковата молба, с който потвърждава сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба от 05.07.2020г., както и последвалите го допълнителни споразумения от 01.10.2011г. и от 31.05.2020г. Заявява, че договорената цена е изцяло заплатена от ищцата. Наред с това сочи, че поради изпадане на дружеството в тежко финансово състояние, както и по обективни причини, касаещи свързването на обекта с водопроводната мрежа, не успели да снабдят сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация. На основание чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, по допустимостта му – в обжалваната част, а по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, т.е. правилността на първоинстанционното решение се проверява само в рамките на наведените оплаквания. При тази служебна проверка, Бургаският окръжен съд намира обжалваното решение за валиден и допустим съдебен акт, липсват нарушения на императивни материалноправни норми. Въззивният съд намира, че фактическата обстановка по делото се установява такава, каквато е изложена в обжалваното решение и по нея не е налице спор между страните, поради което не следва събраните по делото доказателства да се описват отново и от въззивния съд. Районният съд е съобразил и анализирал всички относими и допустими доказателства, въз основа на които е достигнал до правилни изводи относно това какви релевантни за спора факти и обстоятелства се установяват с тях. Във въвзивното производство не са ангажирани доказателства, които да променят приетата и изяснена от първата инстанция фактическа обстановка, поради което, настоящият съд я възприема изцяло и препраща към нея на основание чл. 272 от ГПК, като не е необходимо същата да се преповтаря и в настоящото решение. По отношенията на възраженията за неправилност на първоинстанционното решение с оглед оплакванията във въззивната жалба и събраните по делото доказателства, БОС намира следното: От събраните по делото доказателства безспорно се установява, че по силата на Нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за строителство № 172, том ІІ, рег. № 2886, нот. дело № 338 от 27.07.2010г. по описа на Нотариус с район на действие – Районен съд - Несебър и Нотариален акт за поправка на нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за строителство № 193 от 14.04.2016г., нот. дело № 191/2016г. по описа на Нотариус с район на действие – Районен съд - Несебър, , , Вижън девелопментс“ ЕООД, прехвърлило на, , Фючър Девелопментс“ ЕООД, самостоятелни обекти, сред които самостоятелен обект с идентификатор 39164.15.185 по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Кошарица. Не се спори между страните по делото, че между, , Фючър Девелопментс“ ЕООД (продавач) и И. В. Я. (в качеството й на купувач), на 05.07.2010г. е сключен предварителен договор, по силата но който въззивното дружество се задължило да продаде на купувача процесния имот до 01.08.2011г., след заплащане на продажна цена в размер на 18 032 евро (платима на четири вноски). По делото се установява, че във връзка с извършено преустройство по време на строителството и на основание одобрени проекти за преустройството, с Допълнително споразумение от 01.10.2011г., страните са уговорили да внесат изменения в първоначално сключения предварителен договор. По силата на допълнителното споразумение, неразделна част от предварителния договор, продажната цена останала в първоначалния си размер на 18032 евро (осемнадесет хиляди тридесет и две евро), като продавачът се задължил да прехвърли с нотариален акт собствеността върху подробно описания имот в срок до 31.08.2012г., но не по-рано от окончателното изплащане на договорената продажна цена в пълен размер. Видно от представеното по делото Допълнително споразумение от 31.05.2020г. купувачът – И.Я. е следвало да преведе дължимия остатък от 1 760 евро чрез банков превод по посочената в споразумението банкова сметка на трето лице, с което финансовите отношения между страните по повод сключения предварителен договор и сключените допълнителни споразумения към него, се считали за изцяло уредени. С оглед наведените възражения във въззивната жалба съображения, настоящата инстанция намира за необходимо да изложи следното: На първо място, неоснователни са възраженията на въззивното дружество, че решението е постановено при признание на иска, извършено от лице без представителна власт. В тази връзка следва да се отбележи, че при извършена служебна справка в търговския регистър, се установява, че по отношение на „Фючър Дивелопментс“ ЕООД е открито производство и дружеството е обявено в несъстоятелност с Решение № 17/11.06.2020г., постановено по търговско дело № 602/2019г. по описа на Окръжен съд - Бургас. С цитираното решение производството по несъстоятелност е спряно и не е назначаван синдик. Синдик на обявеното в несъстоятелност дружество е назначен с Решение № 260176/14.06.2021г., вписано в ТР на 15.06.2021г.. Следователно по аргумент от чл. 658, ал. 1, т. 1 от ТЗ до назначаването на синдик, обявеното в несъстоятелност дружество се представлявало от неговия Управител - Илия Златанов. Исковата молба по настоящото дело е подадена на 22.02.2021г. и вписана на 11.03.2021г., съобщение по чл. 131 от ГПК е връчено на ответника, чрез Управителя Илия Златанов на 07.04.2021г., а отговор на исковата молба е подаден от последния на 09.04.2021г. До назначаване на временния синдик на 14.06.2021г., всички действия, извършени от Управителя на дружеството са запазили действието си и обвързват дружеството, включително направените в отговора признания на факти. Поради това срокът за отговор е започнал и изтекъл до назначаване на временния синдик, респ. изложените в отговора твърдения и/или възражения са направени в срок, а възраженията, изложени във въззивната жалба от временния синдик са преклудирани. Действително – с решението за откриване на производството по несъстоятелност по чл. 632, ал. 2 о ТЗ е отнето правото на управителя да се разпорежда с имуществото на дружеството, но от горното не следва извода, че е ограничена пасивната представителна власт на органния представител, без която срещу дружеството не биха могли да се извършват никакви правни действия. Съгласно константната съдебна практика, разпоредбите, касаещи спиране и забрана да се образуват съдебни производства по имуществени граждански и търговски дела срещу длъжника - чл. 637 от ТЗ, не намират приложение по отношение на исковете, предявени на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, по съображения, че с този иск не се претендира осъждането на ответника за изпълнение на определена престация, а се цели осъществяването на едно преобразуващо право по принудителен ред - касае се за право, което може да се осъществи само по исков ред – в този смисъл и Решение № 503 от 17.08.2009г., постановено по гр. д. № 2941/2008г. по описа на ВКС на РБ, IV г.о. и цитираните в същото съдебни актове; Определение от 14.04.2011г., постановено по частно търговско д. № 913/2010г. по описа на ВКС на РБ и Определение № 299 от 16.07.2020г., постановено по ч. т. д. № 1485/2020г. по описа на ВКС на РБ. Разбирането е, че доколкото се касае за право, което не може да бъде защитено в универсалното принудително производство по несъстоятелност, тъй като изпълнението на задължението за сключване на окончателен договор не може да се осъществи в същото, то развитието на производство по несъстоятелност не може да бъде пречка пред допустимостта на исковете, чрез които може да се защити и реализира преобразуващото право. По отношение на възражението, че обжалваното съдебно решение е постановено при признание на иска, необходимо е да се подчертае, че признание на иска не е извършено (видно от представения писмен отговор). Признати са отделни факти, включително и наличието на сключен предварителен договор, извършените плащания, както и техния размер. Първоинстанционният съд не е постановил своето решение съобразно чл. 237, ал. 3 от ГПК, а е обсъдил всички релевантни по делото въпроси и съобразно мотивите не е основал решението си на извършено признание, нито е възприел съдържанието на писмения отговор като такова. Изложените в жалбата твърдения на въззивното дружество, че съдът е следвало служебно да проверява материалните предпоставки за валидност на договора, в рамките на която проверка да установи дали договорът е бил изгоден и за двете страни, настоящият съдебен състав намира също за неоснователни. В тази връзка е необходимо да се подчертае, че поставеният за разглеждане пред настоящата инстанция спор е по иск, с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, а съгласно посочената разпоредба, всяка от страните по предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателен такъв. Предпоставка за това е предварителният договор да обвързва страните, т.е. да е валиден и да не е развален, както и да съдържа всички съществени елементи на окончателния. Следва да се подчертае, че в настоящия случай страните не спорят относно валидността на постигнатите договорки. По смисъла на чл. 363 от ГПК, при произнасянето си по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, съдът по необходимост следва да прецени наличието на предпоставките за прехвърляне правото на собственост върху недвижимия имот, измежду които и титулярството на това право в лицето на отчуждителя. На основание чл. 363 от ГПК, при обсъждане основателността на иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота – тоест - съдът прави проверката, която би направил и нотариусът при извършване на нотариален акт за прехвърляне на право на собственост. Съдът има задължение да провери и дали са изпълнени изискванията от формална страна за действителност на предварителния договор - чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, относно формата за действителност на предварителния договор, индивидуализацията на имота - дали имотът, описан в предварителния договор съответства на този, по отношение на който се иска обявяване на окончателния договор, дали цената, посочена в предварителния договор е определена и дали съответства на тази, за която се иска обявяване на окончателния, изпълнени ли са особените изисквания, респ. ограничения, които специални закони поставят за валидност на някои договори. В този смисъл, съдът намира, че в производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, възраженията за нееквивалентност на престациите (сключен неизгоден договор) са ирелевантни. Тези възражения могат да се разглеждат в производството по искове по чл. 646 и чл. 647 от ТЗ, ако такива са били предявени в производството по несъстоятелност - дали са изпълнени всички условия по договора. От нормата на чл. 363, ал.1 от ГПК следва, че предварителният договор може да бъде обявен за окончателен, дори когато ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение - в този случай съдът постановява решението под условие. Допустимо е договорът да бъде обявен за окончателен дори ищецът - купувач да не е заплатил пълната цена. В настоящия случай ищецът твърди и в срока за отговор ответникът признава, че плащането на цената е осъществено към датата на сключване на предварителния договор, както е отбелязано в чл. 2 от същия. Мотивиран от изложеното и като взе предвид, че за купувача не съществува друго задължение по договора, освен да заплати цената, то следва да се приеме, че всички условия на договора са изпълнени. Дали съгласието не страда от пороци като грешки, фалшиви декларации, заплашване и измама - тук следва да се каже, че съдът следи за наличието на такива пороци по възражение на насрещната страна. В настоящия случай, с отговора на исковата молба и чрез самостоятелен насрещен иск не са въведени такива възражения, поради което и при липса на спор, съдът не е следвало служебно да ги въвежда и изследва. Възражението, че липсват счетоводни документи, удостоверяващи плащания по предварителния договор по сметки на дружеството; че задълженията на купувача са изпълнени съобразно Закона за счетоводството, ДОПК, ЗМИП, ЗОПБ и други закони, въззивният съд намира за неоснователно. Както е посочено и в Решение №133/15.03.21г. по гр.д. №3595/19г. на ВКС, III г.о., нарушенията на разпоредбите на Закона за ограничаване на плащанията в брой (чл. 3, ал. 1, т. 2), обуславят ангажирането на административно- наказателната отговорност на съответния извършител, но не рефлектират върху доказаността на извършеното плащане. Както вече бе отбелязано, в договора страните са заявили, че плащането е извършено към датата на сключването му, поради което съдът приема, че такова е извършено, без да изисква доказателства за това. За пълнота следва да се посочи и че не съществува пречка кредиторът да заяви желание да се извърши плащане на овластено от него трето на договорната връзка лице - чл. 75, ал. 1, предл. 2 от ЗЗД, без да се изисква особена форма на валидност за овластяването, и предвид признанието, погасителният ефект на това плащане не може да бъде отречен. Мотивиран от горното и като взе предвид всички събрани по делото доказателства, настоящата инстанция намира, че между страните е налице валиден предварителен договор за продажба на имот, сключен в писмена форма, съдържащ всички елементи на окончателния такъв, ответникът е собственик на имота, по отношение на който се иска обявяване на окончателен договор, имотът е нанесен в КККР, договорената цена видно от съдържанието на договора и от признанието на страните е заплатена. Не се касае до вещ с особен статут, за продажбата на която законите да поставят особени изисквания, нито за вещ извън гражданския оборот. Следователно налице са предпоставките от формална страна за обявяване на предварителния договор за окончателен. Поради изложените съображения настоящата инстанция намира, че искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен и следва да бъде уважен, като бъде обявен за окончателен сключения между страните предварителен договор. Мотивиран от изложеното и като взе предвид, че направените от настоящата инстанция фактически и правни изводи напълно съвпадат с тези, които е направил първоинстанционния съд в своето решение, съдът намира, че атакуваното решение следва да бъде потвърдено, като на основание чл. 272 от ГПК, препраща и към мотивите, отразени в първоинстанционния съдебен акт. На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК се дължат разноски на ответната страна по въззивната жалба с оглед обстоятелството, че жалбата по същество следва да бъде оставена без уважение, но предвид обстоятелството, че въззиваемата страна чрез своя процесуален представител изрично е направила изявление, че не претендира разноски в настоящото производство, то такива и не следва да бъдат присъждани. Мотивиран от горното, Окръжен съд