Решение № 243 от 14.2.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 1713/2021 г.

Производството по делото е по иск с правно основание чл.92 от Закона за задълженията и договорите, вр. с чл.286, ал.1 от Търговския закон. Ищецът „К.С.Ф.“ ЕООД предявява против М.и. иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД с искане да бъде осъден да му заплати сума в размер на 100 000 лв., съставляваща неустойка за неизпълнение, уговорена в чл.5, ал.3 от договор за наем № от 21.04.2011 г., ведно със законна лихва за забава от датата на подаване на исковата молба до пълното й изплащане, както и разноски по делото. Твърди се, че страните са в договорни правоотношения, възоснова на сключен договор за наем № от 21.04.2011 г. и допълнителни споразумения, по силата на който ответникът предоставя на ищеца ползването под наем на недвижим имот – жилищна сграда, описан подробно в исковата молба и находящ се в гр.Пловдив, ул.“•••• срещу заплащане на наемната цена посочена в чл.3, ал.1 от договора. Твърди се, че ответникът не е предал държането върху имота, съгласно чл.1, ал.3 и като последица от неизпълнението му договорът бил развален с едностранно изявление на ищеца. Съгласно клаузата на чл.5.ал.3 от договора (втора) наемодателят им дължал неустойка за неизпълнение в уговорения размер, за периода от 12.09.2011 г. (датата, на която е следвало да се изпълни задължението за предаване на имота -чл.5) до датата на разваляне на договора, алтернативно – дължал неустойката на основание чл.5/3/.2. от договора. С писмения отговор ответникът оспорва иска по основание и размер, като твърди, че договорът за наем е недействителен, тъй като се касае за сключена без представителна власт сделка, която не е потвърдена – чл.42, ал.2, изр.1 ЗЗД. Липсва решение на централните органи на ответника, а дори е налице изрично изявление на ВМС, че договори сключени с ищеца не се одобряват. Сочат, че евентуално договорът следва да се счита прекратен, но на друго предвидено в него основание - сключване на договор с друг наемател, вписан на 17.09.2012 г. Предявяват евентуално възражение за погасяване на вземанията за неустойка поради изтичане на погасителен давностен срок по чл.111, б.“б“ ЗЗД и евентуално възражение за прихващане със свое насрещно парично вземане за наемни вноски за срока от 10.06.2011 г. до 19.08.2016 г. в размер общо на 173 600 евро, или левовата им равностойност от 339 532 лв. СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, като взе предвид всички събрани по делото доказателства и доводите на страните, по свое убеждение, прие за установено следното: Установи се, че страните са били в договорни правоотношения по сключен договор за наем на недвижим имот, собственост на Б.м.н. – гр. Пловдив (нот.акт №189, том V, дело 3475/22.06.1990 г. и скица №15153/02.06.2011 г.), чиито правоприемник съгласно съдебно решение по §4, ал.3 от Закона за вероизповеданията е ответника „М.и.“, а именно: Четириетажна жилищна сграда със смесено предназначение и застроена на площ от 145 кв.м., с идентиф. 56784.520.1099.1, разположена в поземлен имот с идентиф. 56784.520.1099, намираща се на адрес гр.Пловдив, ул.“••••, състояща се от следните обекти: ПЪРВИ/ПАРТЕРЕН/ЕТАЖ – магазин вляво от входа и магазин в дясно от входа, 2.ВТОРИ ЕТАЖ кафе сладкарница; 3.ТРЕТИ ЕТАЖ – жилищен и 4. ЧЕТВЪРТИ ЕТАЖ-жилищен, за срок от 10 години, считано от 12.09.2011 г. – чл.2./2/. Съгласно изменението на чл.3/1/ от договора за наем, с допълнително споразумение от 21.04.2011 г. сключено между "М.д.н." гр. Пловдив, чрез председателя А.Х.А., като наемодател, и "К. С. Ф. " ЕООД, чрез управителя С.Н.К., уговорената наемна цена е 2800 евро, от които за първи етаж- 1500 евро, втори етаж-100 евро и за трети и четвърти етаж 300 евро. Видно от представените по делото заверени копия Договорът за наем №1 е с нот. заверени подписи под рег. № 2802 от 10.06.2011 г., а допълнителното споразумение към него е в нотариално удостоверен препис от него под рег. № 2807 от 10.06.2011 г. на Нотариус с рег. № 636 на НК и район на действие РС Пловдив. Договорът за наем е вписан акт №168, том VI, с № от дв.вх.рег.№ 13456 от 13.06.2011 г. в Службата по вписванията гр.Пловдив. Видно от разпоредбата на чл. 5, ал. 3 от договора (стр.7 и втората разпоредба, предвид еднаквата номерация на две клаузи в договора), наемодателят дължи на наемателя обезщетение за претърпените загуби и пропуснати ползи в размер на уговорения месечен наем, за всеки един месец от срока на договора, в случай, че не бъде въведен във владение на описания имот не по-късно от три месеца след посочената в чл. 2.2. дата - 12.09.2011 г. Видно от текста на представеното писмено споразумение с нот. заверка на подписите под рег.№ 2806/10.06.2011 г. на Нотариус с рег. № 636 на НК и район на действие РС – Пловдив, наемателят е заплатил сумата от 7100 евро за наем за първия месец, както и част от наема за втория месец, след изтичане на гратисния период по договори за наем на недвижим имоти, в т.ч. и процесния, нар. „Договор №1“ на 21.04.2011 г. С разпоредбата на чл. 3 от договора страните са постигнали съгласие, че в случай, че наемодателят не въведе наемателя в 30 дневен срок след изтичането на уговорения срок А. Х.А.ов следва да върне полученият наем в двоен размер. От представените две писма от Община Пловдив от 14.06.2010 г. и 21.07.2010 г. се установява, че в регистъра на религиозните общности, на основание чл. 19, ал. 2 от ЗВ е вписано "М.д.н." гр. Пловдив, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул. "••••". От представения от ищеца протокол от 15.04.2011 г. на "М.д.н."- гр.Пловдив се установява, че настоятелството е приело решение за отдаване под наем на наемателя "К. С. Ф. " ЕООД недвижими имоти, включително процесните имоти- т.1. Представено е и решение с изх. № 42/18.04.2011 г. на В.м.д.с. на „М.и.“ (удостоверение по ф.д.№1659/2003 г. на СГС, ФО, 7 с- в), чрез председател Н.Г. за разрешаване на А.Х.А., като председател на М.д.н. – гр.Пловдив да преотдаде недвижими имоти на "К. С. Ф. " ЕООД, включително процесните имоти и утвърждаване на решението на М.д.н. – гр.Пловдив от 15.04.2011 г. в този смисъл. Съгласно чл.35, т.11 от Устава решение за одобрение за сключване на договори за ползване, отдаване под наем или съвместна дейност е в правомощията на ВМС. От представеното удостоверение от 04.02.2011 г., издадено по ф. д. № 1659/03 г. по описа на Софийски градски съд, Фирмено отделение се установява, че Софийски градски съд е регистрирал промени в М.и., като е вписал устав, изменен и допълнен, приет на В.м.ш., проведена на 07.08.1996 г., утвърден на основание чл. 6 от ЗВ (отм.) със заповед № Р-42 от 10.09.1996 г., нови органи за управление и представителство на изповеданието, какъвто до момента на вписване на промените съгласно решение на САС, ТО 6 състав по ф.д.№854/2011 г. е бил Н.Г.. От съдържанието на така представеното решение от 18.04.2011 г., подписано от законния представител на М.и. -съгласно чл.41.2 от действащия към онзи момент Устав, по същество представлява упълномощителна сделка, насочена към пораждането на представителна власт за А.Х.А., за която с оглед процесния договор няма изискуема форма за действителност. Представени са по делото нотариална покана с рег. № 656/10.02.2012 г. на Нотариус с рег. № 227 на НК и район на действие РС Пловдив и констативен протокол акт №34, том I, дело №973/2012 г. на същия нотариус, както и нотариална покана и констативен протокол акт №198, том I, дело №5434/2016 г., а и не е спорно между страните, че владението върху недвижимите имоти не е предадено, нито в посочения в договора срок, нито в дадения с нотариалните покани до ответника срок. С последната нотариална покана от "К. Ф. С. " ЕООД, с рег. № 5 234, том I, акт №187 от 10.08.2016 г. по описа на нотариус с рег. №227 на НК и район на действие РС ПЛовдив, връчена на 10.08.2016 г. на адреса на "М.д.н." чрез Т.М.Я. - секретар, ищецът е поканил настоятелството да предостави фактическата власт върху имотите, предмет на три договора за наем, вкл. процесния, като се яви на 19.08.2016 г. за предаване на ключовете и изготвяне на приемателно-предавателни протоколи. В поканата е уведомил настоятелството, че ако не се яви и не предостави фактическата власт върху имотите, то на основание чл. 87, ал. 1 от ЗЗД счита договорите за наем за развалени, с произтичащите от това последици – връщане на предварително полученият наем в двоен размер и заплащане на обезщетение за претърпените загуби и пропуснати ползи, съгласно чл. 5, ал. 3 от договорите. От представеният от ищеца констативен протокол № 198, том 1, per. № 5434 от 2016 г. от 19.08.2016 г. е видно, че на 19.08.2016 г. в кантората на нотариуса се е явил представител на "К. С. Ф. " ЕООД, а представител на "М.д.н." Пловдив, не се е явил. От представеното от ответника решение №389 от 21.07.2010 г. по ф. д. № 168/09 г. по описа на Пловдивския окръжен съд, Търговско отделение се установява, че съдът е вписал в регистъра за местните поделения на вероизповеданията при Пловдивския окръжен съд заличаване на местно поделение на вероизповеданието с наименование "М.н. – М.В. гр. Пловдив", със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул. "••••" ••. Не се спори, а се установява и от представеното решение № 638/20.04.2011 г., постановено по ф. д. № 854/2011 г. по описа на Софийски апелативен съд, Търговско отделение, 6 състав, че съдът е отменил решение от 24.02.2011 г., постановено по ф. д. № 1659/03 г. по описа на Софийски градски съд, Търговско отделение, 5 състав, с което е отказано на основание чл. 18 от ЗВ вписването в регистъра на вероизповеданията по партидата на "М.и." на промени в обстоятелствата, възникнали по силата на решение на Извънредна Национална М. конференция от 12.02.2011 г., проведена в гр. София, и е постановил да се впишат по партидата на същото устав на "М.и.", приет на ИНМК на 12.02.2011 г. и нови ръководни органи на "М.и.". Същото обстоятелство се установява и от представеното удостоверение от 10.06.2011 г., издадено от Софийски градски съд, Фирмено отделение, по ф. д. № 1659/03 г. От представеното решение № 209/04.04.2012 г. на В.м.с. се установява, че ръководния орган на изповеданието В.м.с. е отхвърлил, не приел и не е одобрил сключените три договора от 21.04.2011 г. от А. А.ов за посочени имоти, включително тези на ул. "•••• I“••, но няма данни да е направено изявление за прекратяване на договора от тази страна към наемателя. С оглед на горното, съдът намира, че възникналото между страните наемно облигационно правоотношение е съществувало до 19.08.2016 г., когато ищецът в качеството на наемател е упражнил правото едностранно да прекрати предсрочно договора за наем поради неизпълнение на задължението на ищеца да му предаде държането върху имота. Предсрочното прекратяване на процесния договор е обусловено от неизпълнение на задължението на наемодателя, както и от отправяне на предизвестие от страна на наемодателя, като в случая и двете предпоставки са били осъществени. По делото е представен договор за наем от 12.09.2012 г. с трето за делото лице - "Б.П." ЕООД, с който процесния имот е отдаден под наем и анекс към този договор за продължаване на срока с 12 години, считано от 13.09.2012 г., както и справка от отдалечен достъп по данни за имот в Служба по вписванията - гр. Пловдив относно вписването на същите в регистъра. При така установената фактическа обстановка, от правна страна съдът прие следното: Съгласно разпоредбата на чл.92 от ЗЗД неустойка се дължи ако А/ е била уговорена от страните или да е установена от закона; Б) кредиторът да е изпълнил задължението си или да е бил готов да го изпълни при двустранните договори, но не и ако е изключително виновен за неизпълнението на другата страна; В) длъжникът виновно да не е изпълнил изцяло договора или да го е изпълнил лошо или със забава. Като клауза, уговорена в договора, неустойката е проявление на принципа на автономия на волята в частното право (чл. 9 ЗЗД). Разпоредбата на чл. 92, ал. 1 ЗЗД определя функциите на неустойката като обезпечаваща изпълнението на задължението и обезщетяваща вредите от неизпълнението. Правилото на чл. 92 ЗЗД е диспозитивно и при липса на противна уговорка между страните обезщетителната функция на неустойката се проявява чрез освобождаване на изправната страна от необходимостта да доказва вредите от неизпълнението, но чрез уговорката за неустойката не се ограничава размерът на обезвредата на кредитора. Спорно по делото е съществуването на валидно правоотношение, възникнало по силата на представеният и неоспорен от страните договор за наем № 1, и допълнително споразумение към договор за наем, всички с дата 21.04.2011 г. Съобразно тълкуването на закона, обективирано в решение № 80 от 25.07.2017 г., постановено по т. д. № 1141/16 г. по описа на Върховен касационен съд, Търговска колегия, ако към датата на сключването на процесния договор джамийското настоятелство е самостоятелно юридическо лице, волеизявленията на председателя му обвързва самото юридическо лице. В случай, когато същото не е юридическо лице към датата на сделката, последната може да бъде потвърдена по чл. 42, ал. 2, изр. 1 от ЗЗД от принципала. Изявлението на представляващия принципала е достатъчно да обвърже юридическото лице (принципал) в отношенията му със съконтрахента, като ако принципала се представлява от физическо лице, то не е необходимо да се изследва въпроса дали е налице валидно взето решение от страна на колективния орган на управление, за да настъпи саниращия ефект на сделката. От събраните по делото доказателства (решение от 21.07.2010 г., постановено по ф. д. № 168/09 г. по описа на Пловдивски окръжен съд, Търговско отделение) се установява, че към датата на сключването на процесния договор (21.04.2011 г.) "М.д.н." Пловдив не съществува като самостоятелно юридическо лице, тъй като същото е заличено от регистъра на юридическите лица. С оглед на така цитираната по-горе практика на Върховен касационен съд за да се обвърже ответника като принципал на лицето, посочено като страна по сделката е необходимо потвърждение от страна на принципала, в случай, че сделката (сключването на договора) е извършено без представителна власт. Представеното по делото и неоспорено от ответника решение с изх. № 42/18.04.2011 г. на председател на В.м.д.с. – Н.Г. за разрешаване на А. А.ов да преотдаде недвижим имоти на "К. С. Ф. " ЕООД, включително процесните имоти е подписано от Н. Г.., като законен представител на М.и., по същество представлява упълномощителна сделка, насочена към пораждането на представителна власт за А. А., за която с оглед процесния договор няма изискуема форма за действителност. От горното следва извода, че председателят на настоятелството А.ов е представлявал М.В. при сключване на договорите от 21.04.2011 г., както и анекса от същата дата към договор № 1 по пълномощие въз основа на упълномощаването от Н.Г. - законен представител на юридическото лице, към момента на упълномощаването. От текста на решението се установява, че се касае до изрично упълномощаване за сключване на договори за наем чрез настоятелството, съответно председателя като негов представител, което е адресирано както до пълномощника, така и до ответната страна. С оглед на изложеното съдът намира, че доводите относно липсата на валидно възникнало правоотношение между страните по сключения договор и допълнително споразумение от 21.04.2011 г. са несъстоятелни. Неоснователно се оспорва и датата на сключването на договорите и споразумението, тъй като въпреки по-късната дата на нотариалната заверка на подписите, датата на сключване на договора е посочената в него – 21.04.2011г. При направено оспорване на датата на представен частен документ същата е непротивопоставима по правилото на чл. 181 от ГПК по отношение на третите лица. В конкретния случай, с оглед изложеното по-горе ответникът не е трето лице, поради което за дата на съставяне на документа (договора) следва да се приеме отразената в него – 21.04.2011 г. Претенцията на ищеца за заплащане на неустойка, дължима на основание на чл. 5, ал. 3 от договора (стр.7), поради неизпълнение на задължението за предаване владението върху наетата вещ е неоснователна. С разпоредбата на чл. 5, ал. 3 (втората разпоредба със същата номерация) от сключеният между страните договор страните са уговорили неустойка за виновно неизпълнение на поетото с договора задължение от наемодателя да предаде държането върху процесните имоти. Тълкувайки така посочената разпоредба, при условията н а чл. 20а от ЗЗД, настоящият състав намира, че така уговореното обезщетение за претърпени загуби и пропуснати ползи, има характер на неустойка, освобождаваща изправната страна от необходимостта да установява размера на вредите, дължимо при неизпълнение на поетите с договора задължения от страна на наемодателя да въведе във владение наемателя в тримесечен срок от 12.09.2011 г. По своето съдържание така уговорената неустойка има мораторен характер, тъй като обезщетява вредите за наемателя от забавеното изпълнение на поетото задължение. Съгласно задължителните указания по приложението на закона дадени с Тълкувателно решение № 7 от 13.11.2014 г. по тълк. д. № 7/13 г. на ОСГTК на ВКС в хипотеза на двустранен договор, който е за продължително или периодично изпълнение, подлежащ на разваляне за в бъдеще, уговорената между страните неустойка за забава се дължи - в случай на неточно, вкл. забавено изпълнение, обусловило развалянето, но само за онази част от сделката, чието действие се запазва. Уговорената в чл. 5, ал. 3 от договорите неустойка има мораторен характер, тъй като обезщетява вредите за наемателя от забавеното изпълнение на поетото задължение. Ето защо, претенцията на ищеца е основателна за периода от 12.12.2011 г. до прекратяването на договора едностранно от наемателя – 19.08.2016 г. (датата посочена в нот.покана с рег.№ 5234/10.08.2016 г. на Нотариус с рег.№ 227 на НК). Размерът на така уговорената неустойка за посочения период по договор № 1 и допълнителното споразумение към него е в размер на 45233. 33 евро, или 88 468. 71 лева за процесния период. Основателни са обаче възраженията на ответника, по отношение на релевираното в срок възражение от ответника за погасяване по давност на претендираната неустойка. Съгласно разпоредбата на чл. 111, б. "б" от ЗЗД с три годишна давност се погасяват вземанията за неустойки от неизпълнен договор. С оглед изложеното по-горе по отношение на основателността на претендираната неустойка (същата е дължима до развалянето/прекратяването) на договора от страна наемателя и предвид датата на предявяване на иска, то претенцията за заплащане на неустойки е погасена с изтичането на три години от прекратяването на договора, т. е. същата е погасена на 19.08.2019 г., а искът е предявен на 18.08.2021 г. – или след изтичане на погасителния давностен срок. Съгласно разпоредбата на чл. 5, ал. 3 от така сключеният договор наемодателят дължи на наемателя обезщетение за претърпените загуби и пропуснати ползи в размер на уговорения месечен наем от момента на едностранното прекратяване на договора, или лишаване от правото на ползване на имота, до крайния уговорен срок, в следните случай: при предсрочно прекратяване от страна на наемодателя, без доказано виновно неизпълнение от страна на наемателя, при сключване на договор от страна на наемодателя с трето лице, преди да изтече уговорения в чл. 2. 1, при прекъсване на ел. захранването, водоснабдяването и други консумативи от страна на наемодателя, без доказано виновно неизпълнение от страна на наемателя. С оглед съдържанието на тази договорна клауза, съдът намира, че сключването на договор за наем с трети лица – дори и да се приеме, че осъществява предпоставките на чл.5/3/ т.2, въпреки очевидната неяснота на срока, относим към неизпълнението (чл.2./1/ се отнася за датата на влизане в сила, а не за срока на действие на договора), не е предпоставка за присъждане на неустойка. Такава неустойка излиза извън присъщите за неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционни функции. Уговорката е за заплащане на неустойка в размер на месечния наем, считано от деня на прекратяване на договора, или лишаване от правото на ползване на имота в хипотезите на т.1, т.2 и т.3 по вина на наемодателя, до крайния уговорен срок на договора. Със задължителна тълкувателна практика на ВКС, обективирана в т. 3 на ТРОСТК № 1/09 г. е разяснено, че условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговски правоотношения. Следователно уговорената по този начин неустойка за неизпълнение на поето с договора задължение, следва да се приеме, че излиза извън по-горе очертаните функции на неустойката и създава условия за неоснователно обогатяване на наемателя, с което се нарушава принципа за справедливост. Независимо от това, основателни са възраженията на ответника, че дори и да е възникнало вземане за неустойка за неизпълнение, то това вземане също е погасено по давност, тъй като от момента на сключване на договора с трето лице -17.09.2012 г., или момента на твърдяното виновно неизпълнение, до предявяване на исковата молба са изтекли повече от три години. Възражението за прихващане с неплатени месечни наемни вноски е направено при условията на евентуалност, поради което съдът не следва да го разглежда, тъй като приема, че исковата сума не се дължи. Като последица и на основание чл.78, ал.2 от ГПК, следва да се осъди ищеца да заплати на ответника сторените по делото разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 3530 лв., платени в брой видно от договор от 14.10.2021 г. Водим от горното, съдът