Решение № 8498 от 25.7.2022 г. на Софийски районен съд по дело № 31166/2021 г.

Предявен е иск за прогласяване на нищожност на договор за управление и поддръжка на общи части в комплекс от затворен тип •••“, евентуално за прогласяване на нищожност на чл.3 от същия договор поради заобикаляне на закона, евентуално противоречие с добрите нрави. Предявен е иск по чл.55, ал.1, пр.1 ЗЗД за сумата 8646, 29лв., представляваща платени без основание такси за управление и поддръжка на общите части в периода 17.9.2019г.- 17.9.2021г., ведно със законната лихва от 2.6.2021г. до плащането. Предявен е евентуален иск по чл.124 ГПК за признаване за установено, че ищците не дължат плащане на такси за управление и поддръжка за периода от 11.3.2021г. до пълно отстраняване на неизпълнението на договорни задължения на ответника. Ответникът оспорва исковете. Не се спори, че ищиците са собственици на ателие 56 и гараж 32 в сграда 13, находяща се в комплекс от затворен тип •••“. При подписване на договора за покупко-продажба на имотите, страните подписали и договор за управление и поддръжка на общи части в комплекс от затворен тип •••“ с нотариална заверка на подписите. За изпълнение на задълженията си по последния договор ищците платили на ответника суми в общ размер 7902, 40лв. – такса за периода 17.9.2019г.-31.12.2021г. Спори се дали договорът, евентуално чл.3 от договора, заобикаля чл.2 ЗУЕС, дали противоречи на добрите нрави, дали е платена и сумата 743, 89лв. Относно последния въпрос по делото като писмено доказателства е приета справка от „Юробанк“ АД, от която не може да се установи плащането на сумата 743, 89лв. Съгласно т.3 от ДР на ЗУЕС "жилищен комплекс от затворен тип" е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.“ Задължение за контрол на достъп и съблюдаване на пропусквателен режим в обекта е уговорен е уговорено в чл.2, ал.1.6 от договора. По делото не е било спорно и от представените писмени доказателства се установява, че процесните обекти на правото на собственост на ищците се намират в комплекс от затворен тип по смисъл на дефиницята в т.3 от ДР на ЗУЕС. Съгласно чл.2, ал.1 ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. В процесния договор за управление и поддръжка на общи части са уговорени предмет, цена и начин на плащане, права и задължения на страните, неизпълнение и неустойки, влизане в сила, срок и прекратяване на договора и други разпоредби. Съгласно Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 1/2009 г., ОСTK добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес. В случая съдът намира, че уговорка в договора за управление на общите части би противоречала на добрите нрави, ако съществено нарушава еквивалентността на насрещните престации и цели не получаване на възнаграждение за извършени услуги, а обогатяване на инвеститора за сметка на собственика. Съдът намира, че договорът е сключен в предвидената в чл.2 ЗУЕС форма. Оплакванията на ищеца в исковата молба касаят действителността на начина на формиране и размера на таксата за поддръжка, уредени в чл.3. Ищецът не е изложил други оплаквания в исковата молба относно действителността на останалите клаузи от договора и освен това, видно от тяхното съдържание, същите не заобикалят императивни правни норми, нито противоречат на добрите нрави. Предвид изложеното съдът намира, че главният и евентуалният иск за прогласяване на пълна нищожност на договора на основание заобикаляне на закона, евентуално противоречие с добрите нрави, са неоснователни. Относно евентуалния иск за прогласяване на частична нищожност – на чл.3 от договора на основание заобикаляне на закона, евентуално противоречие на добрите нрави: Чл.3 от договора включва следните уговорки: В ал.1 е уговорен размер на годишна такса за управление и поддръжка – 6 евро без ДДС за кв.м. на ателието и общите части и 3 евро на кв.м. без ДДС на гаража и общите части към него, съгласно нотариалния акт. В случая спорът между страните касае въпроса дали уговарянето на такса за управление и поддръжка в договор по чл.2, ал.1 ЗУЕС в отклонение на чл.51, ал.1 ЗУЕС и липсата на уговорка по чл.51, ал.2, предл.2 ЗУЕС води нищожност на чл.3, ал.1 от договора поради заобикаляне на закона. Според чл.51, ал.1 ЗУЕС разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. В т.11 от ДР на ЗУЕС е дадена легална дефиниция на "Разходи за управление и поддържане", а именно това са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата. Макар изброяването в т.11 да не е изчерпателно, видно е от съдържанието на чл.2 от договора, че той включва повече услуги от тези по смисъла на т.11 ДР ЗУЕС, а именно: текуща техническа поддръжка на двор и басейн, на съоръжения и оборудване в комплекса, отстраняване на аварии по ел. инсталация, подмяна на повредени части, снегопочистване, опесъчаване, разходи за закупване на машини и оборудване за извършване на услуги по поддръжка и управление, поддръжка и оформление на зелени площи, организация на вътрешния ред, вътрешната сигурност, контрола на достъп и пропускнателния режим. Съгласно практика на ВКС по силата на договора по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС инвеститорът се задължава да управлява общите части на сградите, които се намират в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, да осигури контрола върху тях, да организира и контролира достъпа на трети лица в комплекса, да организира поддържането и почистването, ремонта, подновяването на общите части и т. н. Доколкото уредбата в закона е крайно лаконична и не предвижда неговото съдържание, следва да се сподели виждането, че определянето на конкретните права и задължения е предоставено на договорната свобода на страните по аргумент от чл. 9 ЗЗД. Съгласно решение № 80 от 4.11.2021 г. на ВКС по гр. д. № 1213/2020 г., IV г. о., ГК, докладчик председателят Албена Бонева: договорът по чл. 2 ЗУЕС се отнася към типа договори за услуги. Сключва се за неопределен срок, едновременно със сключването на договора за продажба на самостоятелния обект - апартамент. Формалният му характер е установен в интерес и на третите лица – затова подлежи на вписване по партидата на обекта на сделката. Той има за последица, че обвързва и приобретателите на имота. Поради двустранния му характер подлежи на разваляне. Уредбата има изключителен характер и затова следва да се тълкува ограничително. Същата не намира приложение по отношение на сгради, които не притежават белезите на жилищни сгради от затворен тип. В заключение, по поставения за тълкуване правен въпрос, ВКС е отговорил, че са нищожни уговорки в договор по чл. 2 ЗУЕС, сключен от индивидуален собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост, която не е в жилищен комплекс от затворен тип по т. 3 от ДР на ЗУЕС, по въпроси, уредени в чл. 51 ЗУЕС, независимо дали договорът урежда и други въпроси, извън изключителната компетентност на ОС на етажните собственици. Настоящият съдебен състав намира, че чл.51 ЗУЕС е императивна норма, но същата регулира отношенията по повод общите части между собствениците, обитателите и ползвателите в сгради в режим на етажна собственост, които не са от затворен тип. Начинът на формиране и размерът на таксите за поддръжка и управление на общите части в комплекси от затворен тип се уреждат чрез договор между инвеститора и собственика по силата на изкючението, предвидено в цитирания чл.2 ЗУЕС – не по решение на ОС на собствениците, а именно чрез двустранен договор. Това е така, защото ограничаването на достъпа на външни лица, ползването на поддръжката на озеленяване в двора и други услуги в комплекса, като например басейн, налагат различна организация и обем на предоставените услуги, в сравнение с тези в сграда в режим на ЕС, която не се намира в комплекс от затворен тип. По правната си същност това е договор за изработка /вид договор за предоставяне на услуги/, към който се прилагат нормите на ЗЗД, а не специалните норми, предвидени в ЗУЕС относно въпросите по управлението на общите части от компетентността на ОС на ЕС. Предвид изложеното съдът приема, че чл.51 ЗУЕС определя начина на формиране таксите за управление и поддръжка на сгради в режим на ЕС, които не са в компекс от затворен тип, но не се прилага императивно по отношение на тези въпроси за сгради, които попадат в приложното поле на чл.2 ЗУЕС. Сключеният договор по реда на чл.2 ЗУЕС може да съдържа уговорки според свободната воля на страните /съгласно чл.9 ЗЗД/, включително и в отклонение на чл.51 ЗУЕС. Ето защо съдът намира, че чл.3 ал.1 от договора не е нищожен поради заобикаляне на закона. Не се установява от даказателствато по делото уговорените такси значително да надхвърлят необходимите суми за предоставяне на услугите, поради което не е налице и противоречие с добрите нрави. По - нататък в чл.3 ал.2 е уговорено годишна индексация на цената според статистически данни за изтеклата година. В ал.3 е уговорено таксата да се заплаща по банков път. В ал.4 е уговорено, че първата такса се дължи авансово за две години и падеж на задълженията за срока на договора.В ал.5 е уговорено, че в таксата не се влючва цената на ремонти и подобрения, различни от текущи ремонтни дейности по поддръжка на общите части.В ал.6 е уговорено, че собственикът заплаща пропорционално на притежаваните идеални части разходи за отстраняване на повреди и аварии, извън гаранционната отговорност на строителя. В ал.7 е уговорено, че инвеститорът се задължава при писмено поискване да представи справка за разходите. За посочените уговорки съдът не установява заобикаляне на закона или противоречие с добрите нрави по посочените по-горе съображения. Относно иска по чл.55, ал.1, т.1 ЗЗД – предвид действителността на договора, не се установява липса на основание за извършените плащания, поради което искът е неоснователен. Относно евентуалния иск по чл.124 ГПК за признаване за установено, че ищците не дължат плащане на такси за управление и поддръжка за периода от 11.3.2021г. до пълно отстраняване на неизпълнението на договорни задължения на ответника. Съдът намира, че така предявеният евентуален иск е недопустим, тъй като по същество представлява възражение за неизпълнение на договорни задължения по чл.90 ЗЗД. Съгласно СТЕ течът е възникнал от неуплътнена тапа, поставена от строителя на извод за смесител за вана, находящ се в банята на имота, тоест след индивидуалния водомерен възел в ателието. Според вещото лице към момента течът е отстранен, следователно не може да се установи неизпълнение на договорно задължение. Следва да се посочи, че възражението за неизпълнен договор, бидейки дилаторно възражение, а не потестативно право („Облигационно право“, А. Калайджиев, изд. Сиби, 2007г.), може да бъде предявено само чрез възражение или насрещен иск, а освен това касае и неопределяем период след предявяване на исковата молба. Предвид изложеното съдът намира, че не е необходимо да обсъжда в детайли показанията на св. Сапунджиев и приетото заключение към СТЕ. Исковата молба в тази част следва да бъде върната. При този изход на спора разноски се дължат на ответника. Съоразно представения списък и доказателства същите са в размер на 4918лв.