РЕШЕНИЕ

№ 5041

гр. София, 04.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-30 СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Валерия Банкова при участието на секретаря Диана Ст. Борисова като разгледа докладваното от Валерия Банкова Гражданско дело № 20241100113748 по описа за 2024 година Ищцата А. Б. Г. поддържа, че на 27.05.2021 г. е сключила с „Алфа Билд Пропъртис“ ООД, ЕИК: 204521771, предварителен договор, с който ответникът се е задължил да построи със свои средства и да й продаде подробно описаните в исковата молба недвижими имоти, представляващи: апартамент № 4, с идентификатор 68134.1972.3114.2.4, със застроена площ от 84, 71 кв.м., заедно с прилежащите 1.8935 % ид.ч. от общите части на сградата и 2, 133 % ид.ч. от поземления имот, в който е построена сградата, заедно с 19, 70/2671 ид.ч. от ПИ с идентификатор 68134.1972.3114, заедно с прилежащото към апартамента мазе № 2, както и гараж № 10, находящи се в гр. София, ул. ••••••••••• Ищцата поддържа, че в чл. 3.1 от предварителния договор е уговорен срок за завършване на строителството и осигуряване издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация до края на м. март 2022г. Въпреки това, към 22 юни 2022г. строителството било все още на етап Акт-образец 15.

С нотариален акт № 96 от 15.02.2022 г., том I, peг. № 1763, дело № 89/2022 г. на нотариус Р.Р., № 203 на НК, вписан в Службата по вписванията – гр. София с вх. рeг. № 8097 от 15.02.2022 г., акт. 11, том XVIII, дело 5504/2022 г. ответникът е прехвърлил на ищцата собствеността върху имотите в степен на завършеност - груб строеж. Така ответникът изпълнил задължението си за прехвърляне на собствеността, но продължил да бъде задължен за изграждането на имотите в степен на завършеност и за въвеждането им в експлоатация, съгласно клаузите на предварителния договор. Сградата е въведена в експлоатация с Удостоверение от 09.03.2023 г. Излага, че съгласно т. 6.1 от предварителния договор, при неспазване на предвидения в т. 3.1 срок за въвеждане в експлоатация на имотите, ответното дружество дължи неустойка за забава в размер на 0, 1% на ден от посочената в т. 2.1 от предварителния договор цена в размер на EUR 133 858.00, но не повече от 10% от нея. Доколкото ответникът изпаднал в забава за изпълнение на задължението си по т. 3.1 от предварителния договор считано от 01.04.2022 г., която е продължила до 09.03.2023 г., или общо 343 календарни дни, за посочения период на забава уговорената неустойка е достигнала максималния си размер от 13 385, 80 евро. На 11.10.2024 г. ищецът изпратил на ответника покана за изпълнение на така посоченото задължение за заплащане на неустойка за забава, но последният отказал да плати.

Ето защо, предявява иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД за сумата от 13 385, 80 евро, представляваща договорна неустойка за забава, дължима на основание чл. 6.1, във вр. с чл. 3.1 от процесния предварителен договор от 27.05.2021 г., както и за законна лихва върху посочената главница в размер на 162, 17 евро, дължима за периода от 11.10.2024 г. до 11.11.2024 г. В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „АЛФА БИЛД ПРОПЪРТИС“ ООД подава писмен отговор, с който оспорва изцяло предявените осъдителни искове по размер и основание. Възразява срещу допустимостта на исковата молба като неотговаряща на изискванията на чл. 124, ал. 4 от ГПК, поради непосочена от ищеца банкова сметка или друг начин наплащане по предявените осъдителни искове за парични вземания. Оспорва да е изпаднал в забава по смисъла на т. 3.1 от предварителния договор, тъй като по отношение на ответното търговско дружество е била налице обективна невъзможност да изпълни и двете дейности по т. 3.1 от предварителния договор в предвидения срок, поради непреодолимата сила, породена от извънредната епидемична обстановка след разпространението на COVID-19 и от началото на войната в Украйна, които оказали пряко въздействие върху строителството поради липсата или забавени доставки на материали и трудности с ангажиране на работна ръка в този период. В тази връзка счита, че описаните събития са обосновали прилагането на клаузите на т. 3.2 и т. 3.3 от предварителния договор, поради което сроковете по договора са спрели да текат и страните не си дължат неустойка. В допълнение излага, че издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация съставлява административно производство, извършвано от компетентен орган на държавна власт, независещо от волята на страните по предварителния договор, което изключва отговорността за неустойка.

Навежда възражение за нищожност на клаузата за неустойката, уговорена в т. 6.1 от предварителния договор, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, като противоречаща на добрите нрави, поради това, че дължимостта й произтича от договорната разпоредба на т. 3.1, която също счита за изначално недействителна, поради противоречието й със закона, тъй като спазването на уговорения краен срок за строителство и за въвеждане на сградата експлоатация на сградата е обективно невъзможен.

С отговора на исковата молба и на основание чл. 212 от ГПК, ответникът предявява и инцидентен установителен иск за признаване нищожността на клаузата по т. 3.1 от Предварителния договор за строителство и продажба на недвижим имот от 27.05.2021 г., поради противоречието й със закона (чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД), а именно – противоречие с чл. 177, ал. 1 ЗУТ, чл. 19а, ал. 1-3 и чл. 19б от Наредба № 2 от 31.07.2003 г. (издадена на основание чл. 177, ал. 2 от ЗУТ), както и поради невъзможен предмет (чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД) и поради липса на основание (чл. 26, ал. 2, предл. 4 ЗЗД) за така въведеното договорно условие за едновременно настъпващ краен срок за строителството и за въвеждане на сградата в експлоатация.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника по инцидентния установителен иск (ИУИ) в който се поддържа недопустимост на същия с аргумента, че отделна клауза от процесния предварителен договор не може да бъде годен предмет на иск за нищожност с оглед нормата на чл. 26, ал. 4 от ЗЗД.

В условията на евентуалност счита твърденията на ответника, изложени в предявения инцидентен установителен иск за нищожност на клаузата по т. 3.1 от предварителния договор, за неоснователни, като излага подробни аргументи в тази насока и моли иска да бъде оставен без уважение. Претендира разноски.

Съдът, като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

Установява се от приетите по делото писмени доказателства, че на 27.05.2021 г. между страните е сключен предварителен договор за продажба и строителство на недвижими имоти: а) АПАРТАМЕНТ № 4, със застроена площ от 84, 71 кв.м., предсталяващ самостоятелен обект с идентификатор 68134.1972.3114.2.4, с адрес на имота: гр. София, район „Витоша, п.к. 1000, ул. ••••••••, находящ се в многофамилна жилищна сграда с идентификатор 68134.1972.3114.2, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1972.3114 по КККР на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18- 3/11.01.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК; б) МАЗЕ(склад) № 2, находящ се на сутеренен етаж, на кота - 1, 90 и -0, 95 метра, със застроена площ 2, 33 кв.м., заедно с 0, 0805% ид. части от общите части на складовите помещения, равняващи се на 0, 43 кв.м. и 0, 062% ид. части от правото на собственост върху поземления имот, равняващи се на 1, 25 кв.м., заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата; и в) ГАРАЖ № 10, находящ се на сутеренен етаж, на кота - 3, 60 метра, със застроена площ 23, 07 кв.м., заедно с 3, 1604% ид.ч. от общите части на подземните гаражи, равняващи се на 16, 82 кв.м. или обща застроена площ на гаража с включени идеални части е 39, 89 кв.м., както и 0, 898% ид. части от правото на собственост върху поземления имот, равняващи се на 18, 02 кв.м., заедно със съответните части от правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата.

С процесния предварителен договор от 27.05.2021 г. страните са се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма за прехвърляне правото на собственост върху процесните имоти в срок до 14 работни дни след покана, изпратена от продавача (ответник по първоначалния иск) до купувача (ищец по първоначалния иск) не по-късно от 7 дни след снабдяване с влязло в сила удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация, като уговорените срокове могат да бъдат променяни само по взаимно писмено споразуменне между страните (т. 1.3). Продавачът е приел също да извърши и довършителни работи и инсталации на обектите (т. 1.4). Уговорена е продажна цена за процесните имоти в размер общо на 133 858, 00 евро с включен ДДС или левовата им равностойност по централния курс на БНБ в деня на плащането, от които: 118 858 евро - за апартамент № 4 и 15 000, 00 евро - за гараж № 10 (т. 2.1.), като плащането се извърши на части – 30 000, 00 евро представляващи задатък /капаро/ по смисъла ЗЗД следва да се заплатят от купувача до три дни от подписването на предварителния договор, а остатъка от уговорената обща пpoдaжнa цена в размер на 103 858, 00 евро - в срок от 14 работни дни след като продавачът снабди купувача с влязъл в сила акт за въвеждане на сградата в експлоатация (т. 2.1.1). Уговорено е, че цената е окончателна и не подлежи на промяна вследствие на инфлационни процеси, повишени цени на материали и труд, изменение на пазарна конюнктура и други (т. 2.4.).

С оспорения чл.3.1 на предварителния договор е уговорен краен срок за завършване на строителните работи и въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация до края на месец март, 2022 година, като съгласно чл.3.2. при забава на изпълнението поради настъпване на форсмажорни обстоятелства, действието на договора се спира до отпадането им и през този период не се дължат неустойки между страните, а уговорените срокове за плащане на суми и за предаване на имотите не текат и се удължават по взаимно писмено споразумение между страните. Страната, която е в невъзможност да изпълни задълженията си поради непреодолима сила следва в подходящ срок писмено да уведоми другата страна.

В т. 6.1. на предварителния договор е уговорена неустойка при забава на продавача да завърши строителството и да въведе сградата в експлоатация в посочените срокове, която забава не се дължи на форсмажорни или други обстоятелства, посочени в т. 3.2 от договор, в размер на 0, 1% от общата продажна цена (133 858, 00 евро с ДДС) за всеки ден забава, но не повече от 10% от общата цена. В случай, че забавата на продавача продължи повече от 180 дни, купувачът има право едностранно да развали договора, като продавачът дължи връщане на капарото и останалите платени до момента суми.

Сключен е договор за покупко-продажба на недвижим имот под формата на нотариален акт № 96 от 15.02.2022 г., том I, peг. № 1763, дело № 89/2022 г. на нотариус Р.Р., № 203 на НК, вписан в Службата по вписванията – гр. София с вх. рeг. № 8097 от 15.02.2022 г., акт. 11, том XVIII, дело 5504/2022 г., с който страните са осъществили предмета на предварителния договор относно прехвърлянето на собствеността върху процесните имоти, изградени в степен на завършеност „груб строеж". В т. IV на нотариалния акт е уговорено владението върху недвижимите имоти да бъде предадено от продавача на купувача след въвеждане на сградата в експлоатация.

Приети са по делото Констативен акт Образец 15 (приложение № 15 към чл. 7, ал. 3. т. 15) от 22.06.2022 г. (лист 9-24 от делото), Окончателен доклад от 29.06.2022 г. (лист 139-148) и технически паспорт от 07.12.2022 г., (лист 149- 163), издадени от строителния надзор, с които са установени изпълнението на строителството и годността за приемане на строежа и ползването на процесната сграда, въз основа на които на 09.03.2023 г. от Главния архитект на Столична община е издадено Удостоверение № 257 за въвеждане на процесната жилищна сграда в експлоатация (лист 26).

С покана, изпратена на 11.10.2024 г. по електронна поща от името на ищцата чрез адв. Л. (лист 28-33) до ел. адрес office@alfabuild.bg, ответникът е поканен в срок от 5 дни, считано от датата на получаването, да заплати на ищцата сума в размер на 13 385, 80 евро, представляваща неустойка за забава по т. 3.1. от предварителния договор от 27.05.2021 г., ведно с лихвата върху тази сума до окончателното плащане на сумата. Получаването на поканата не е оспорено, а същият ел. адрес е посочен и в отговора на искова молба, при което съдът приема от фактическа страна, че поканата е достигнала до ответника на 11.10.2024г.

Представено е извлечение от НСИ за инфлацията и индексите на потребителските цени за м. декември, 2022 г., което е неотносимо към предмета на делото, поради което и не се обсъжда от съда.

Разпитан е свидетелят М.Е.Р.-Г., която заявява, че е запозната със строежа на процесната многофамилна сграда с административен адрес: гр. София, кв. „Драгалевци“, ул. „••••••••, тъй като работи като строителен инженер в дружеството - изпълнител на строителните работи на обекта, възложени му от ответника „Алфа Билд Пропъртис“. Занимавала се с процесния обект след изпълнението на грубия строеж и след подписването на акт № 14, като е ръководела целия строителен процес, организация на работна ръка, доставка на материали. По спомен на свидетеля Акт № 14 бил съставен в края на 2020 г. – 10-ти месец. Излага, че след завършване на грубия строеж на сградата, следвало да се извършат доста голяма част от дейностите за приключване на една сграда: изпълнение на довеждащи връзки, ВиК-, електро-, ОВК-инсталации, външни и вътрешни довършителни работи. Тези строителни работи се извършвали както с външни лица, така и с работници на дружеството. По време на изпълнението на дейностите между акт № 14 и акт № 15 била отчетена забава в изпълнение на дейностите, поради условията на пандемия. През този период имало установени забавяния в държавата и в световен мащаб на доставка на материали, затруднение на работна ръка, поради заболявания. Отделно, забавяния се наложили и заради наложените рестрикции в начина на работа и на броя на хората, работещи по довършителните дейности в затворените помещения, необходимостта от постоянно проветряване, което забавило периодите на съхнене и изпълнение на дейностите вътре в сградата. Изключително много се забавили доставките от чужбина на материала за външната облицовка на сградата, за изпълнението на което бил договорен срок от 45 дни, а реалното изпълнение било 7 месеца. Забавени били и доставката на външните гаражни врати на част от растителността за озеленяването от Германия и Италия. Забавата на доставката на материалите за гаражните врати пък се дължала на това, че изпълнителя имал затруднения в заводите за производство на вратите, поради голямата заболеваемост (на персонала) и съответно - изоставане в графиците. Отделно, снабдяването на метални материали при тях също било затруднено, защото в периода на пандемията металът в строителния бранш бил един от най-потърпевшите материали относно цени и набавянето му, поради това, че основен снабдител била Украйна и от избухването на войната имало липса на този материал и цените се повишили значително. В резултат - бил удължен срока, като разликата между първоначалния график и реалната реализация била около 2 години, въпреки опититите да се навакса забавата.

При така установените факти по делото, съдът намира следното от правна страна:

Предявени са следните обективно съединени искове: 1. Първоначални иск с пр. осн. чл. 92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 13 385, 80 евро - неустойка за забава по чл. 6.1, във вр. с чл. 3.1 от Предварителен договор от 27.05.2021 г., ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното плащане, както и с пр. осн. чл.86 от ЗЗД за законна лихва върху посочената главница в размер на 162, 17 евро, дължима за периода от 11.10.2024 г. (датата на поканата за плащане) до 11.11.2024 г. (дата на депозиране на исковата молба); 2. Инцидентни установителни искове с пр. осн. чл. 26 ЗЗД, предявени в условията на евентуалност, както следва:

Иск с пр. осн. чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД за признаване нищожността на клаузата по т. 3.1 от Предварителния договор за строителство и продажба на недвижим имот от 27.05.2021 г., поради противоречието й с чл. 177, ал. 1 ЗУТ, чл. 19а, ал. 1-3 и чл. 19б от Наредба № 2 от 31.07.2003 г. (издадена на основание чл. 177, ал. 2 от ЗУТ);

Иск с пр. осн. чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД за признаване нищожността на клаузата по т. 3.1 от Предварителния договор за строителство и продажба на недвижим имот от 27.05.2021 г., поради невъзможен предмет;

Иск с пр. осн. чл. 26, ал. 2, предл. 4 ЗЗД за признаване нищожността на клаузата по т. 3.1 от Предварителния договор за строителство и продажба на недвижим имот от 27.05.2021 г., поради липса на основание.

Предявените от ответника по първоначалния иск инцидентни установителни искове са за прогласяване нищожността на клаузата по т. 3.1 от процесния предварителен договор от 27.05.2021 г., в която е определен крайния срок за изпълнение, с оглед неспазването на който ищецът по главния иск обосновава претенцията си за неустойка за забава.

Съдът счита, че от разрешаването на спора по ИУИ зависи изцяло изходът на спора по първоначалния иск, а възможността отделни клаузи на конкретен договор да страдат от пороци, водещи до тяхната нищожност, е реална и нормата на чл.26, ал.4 от ЗЗД не налага извод за липса на правен интерес от установяването на тази нищожност. Исковете са допустими и следва да бъдат разгледани по същество.

По приетите за разглеждане инцидентни установителни искове: Общите основания за нищожност на сделките са уредени в 26 ЗЗД.

Когато основанието произтича от факти, които не могат да се установят от самата сделка, страните следва да са посочили конкретните факти и доказателствата, от които тя се извежда. При въведени няколко основания за нищожност, всяко от които произтича от различни факти и може да съществува самостоятелно, правен интерес от кумулативното обективно съединение на исковете не е налице, ако правните последици, които законът свързва с обявяването на нищожността са идентични. В този случай съдът следва да разгледа исковете при условия на евентуално съединяване и да се произнесе по всеки един от тях в поредност, съобразно естеството на твърдяния порок.

Ето защо съдът приема, че главен инцидентен установителен иск е този с пр. осн. чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД, евентуално съединен с исковете за нищожност на клаузата на другите посочени основания, разгледани в поредността, в която са заявени, съобразно естеството на твърдяния порок според основанията по чл. 26 ЗЗД.

С доклада по делото е прието, че ненуждаещо се от доказване между страните е обстоятелството, че между тях е сключен предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 27.05.2021г., в което страните са уговорили крайни срокове за изпълнение на определени задължения, както и неустойка при неизпълнението им. Не се спори между страните и че със сключването на нотариален акт № 96 от 15.02.2022 г., том I, peг. № 1763, дело № 89/2022 г. на нотариус Р.Р., № 203 на НК, вписан в Службата по вписванията – гр. София с вх. рeг. № 8097 от 15.02.2022 г., акт. 11, том XVIII, дело 5504/2022 г., страните са осъществили предмета на предварителния договор относно прехвърлянето на собствеността върху имотите от ответника на ищеца срещу заплащане от последния на договорената цена.

С оглед на това, на страните е указано разпределението на доказателствената тежест по предявените искове, както следва:

1. По иска с пр. осн. чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД – в тежест на ищеца по този иск е да установи твърдяното противоречие с императивни правни норми;

1. По евентуалния ИУИ с пр. осн. чл. 26, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД - в тежест на ищеца е да установи правната или фактическа невъзможност на предмета на оспорената клауза.

1. По евентуалния ИУИ с пр. осн. чл. 26, ал. 2, предл. 4 от ЗЗД – В тежест на ищеца е да обори презумпцията за наличие на основание на процесната клауза.

Атакуваната клауза на чл.3.1. от предварителния договор гласи: „Срокът за завършване на строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация с Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация, е края на м. март 2022г.“.

Ответникът твърди, че посочената клауза е в противоречие с разпоредбата на чл.177, ал.1 от ЗУТ.

Посочената норма на ЗУТ предвижда, че след завършването на строежа и приключване на приемните изпитвания, когато те са необходими, възложителят подава заявление пред органа по ал. 2 или 3 за въвеждането на обекта в експлоатация, като представя окончателния доклад по чл. 168, ал. 6, договорите с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура, технически паспорт и сертификат за енергийни характеристики на нова сграда и посочва идентификатор на обекта на кадастъра, подлежащ на въвеждане в експлоатация. За строежите по чл. 32, ал. 1, т. 1, букви "б" и "ж" от Закона за кадастъра и имотния регистър, които създават зони на ограничения, възложителят представя удостоверение от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, че са нанесени в специализираните карти и регистри по чл. 32 от Закона за кадастъра и имотния регистър. В случаите по чл. 151, ал. 1, т. 10 след монтирането на инсталациите регистрирането им се извършва пред органите за технически надзор.

Съдът не установява каквото и да било противоречие между клаузата на чл.3.1. от договора, определяща крайния срок за завършване на строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация, и разпоредбата на чл.177, ал.1 от ЗУТ, която урежда подаването на заявление пред компетентния орган за въвеждане в експлоатация и необходимите за прилагане към същото документи. Твърдението на ответника за противоречие с посочената императивна правна норма следва да се прецени от съда като голословно.

По следващото основание за нищожност – твърди се наличие на правна или фактическа невъзможност на предмета, предвид факта, че завършеното строителство е констатирано едва с акт обр. 15 от 22.06.2022г. Съгласно разпоредбата на чл.19а, ал.1от Наредба№2 от 31.07.2003 г. (издадена на основаниечл.177, ал.2 от ЗУТ) искане за регистриране и издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж се прави от възложителя до органа, издал разрешението за строеж. Съгласно ал. 3 от същата норма за регистриране и издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж четвърта или пета категория към заявлението по ал. 1 се прилагат следните документи: 1. документ за собственост или документ за учредено право на строеж в чужд имот, или документ за право да се строи в чужд имот по силата на специален закон; 2. окончателен доклад на лицето, упражняващо строителен надзор; 3. Разрешение за строеж (акт за узаконяване) - прилага се служебно; 4. протокол за определяне на строителна линия и ниво с резултатите от проверки на достигнатите контролирани нива - прилага се служебно; 5. акт образец № 14 за приемане на конструкцията, когато се изисква; 6. констативен акт по чл.176, ал.1 ЗУТ за установяване годността за приемане на строежа, образец № 15 от Наредба №3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове по време на строителството; 7. Информация за идентификатор на обекта на кадастъра, подлежащ на въвеждане в експлоатация; 8. договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура, когато такива са необходими; 9. технически паспорт, а когато строежът е новоизградена сграда - и сертификат за енергийни характеристики на нова сграда, издаден по реда на наредбата по чл.48 от ЗЕЕ; 10. актове по специални закони, които са необходимо условие за въвеждане в експлоатация; 11. документ за платена такса, освен ако плащането е извършено по електронен път. Съгласно разпоредбата на чл. 19б, ал. 1от Наредба№ 2 от 2003 г., органът, издал разрешението за строеж, в 7-дневен срок от постъпването на искането извършва проверка на документите по чл. 19а, ал. 3 от посочения подзаконов нормативен акт издава удостоверение за въвеждане в експлоатация или писмено, мотивирано, отказва издаване на такова удостоверение.

Доводите на ответника са изцяло неоснователни. Обстоятелството, че към датата, на която се подава искането за въвеждане в експлоатация, заявителят следва да разполага с издадени посочените по-горе документи, сред които и констативен акт по чл.176, ал.1 ЗУТ за установяване годността за приемане на строежа образец № 15, технически паспорт и др., които в случая са издадени след крайния срок за въвеждане на сградата в експлоатация, не прави уговорения срок нито правно, нито фактически невъзможен. Същият е можело и е следвало да бъде съобразен от строителя, при наличието на поетия ангажимент по чл.3.1. от договора. Забавата в изпълнението на по-ранните етапи на строителството, предхождащи въвеждането на строежа в експлоатация, не правят този краен срок невъзможен, респ. по никакъв начин не се отразява на валидността и обвързващия ефект на оспорената клауза. Уговарянето на крайния срок като такъв едновременно за завършване на строителството и за въвеждане на сградата в експлоатация, при така описаната по-горе нормативна уредба, означава единствено, че изпълнителят по договора следва да организира работата си така, че към посочената дата да е изпълнил онова действие, което според нормативната уредба се осъществява последно по време – в случая – въвеждането на сградата в експлоатация. Поради изложеното съдът намира за неоснователни и доводите за противоречие на оспорената клауза с нормите на чл.19 а и б от посочената Наредба.

По последното наведено основание за нищожност - основанието за сключване на каузалната сделка е онази типична непосредствена цел, която се преследва с нейното сключване. Наличието на основание се предполага до доказване на противното – чл.26, ал.2, изр. последно от ЗЗД. Причините, мотивите, поради които страните са избрали да встъпят в конкретната сделка, нямат отношение към основанието й и стоят вън от него.

Твърденията за липса на основание за така въведеното договорно условие за едновременно настъпващ краен срок за строителството и за въвеждане на сградата в експлоатация не са подкрепени с никакви доказателства и не оборват съществуващата презумпция за наличие на основание. Основанието за включване на клауза, с която се уговаря краен срок за изпълнението на договора, е посочването на точен времеви момент, до който задължението следва да бъде изпълнено и след който длъжникът ще се счита изпаднал в забава със съответните последици. Конкретните мотиви, поради които страните са направили оспорената уговорка, са въпрос на свобода на договаряне и нямат отношение към основанието нито на процесната клауза, нито на договора като цяло.

Като взе предвид гореизложеното, съдът намира, че всеки от предявените инциденти установителни изкове за прогласяване нищожността на клаузата на чл.3.1 от процесния предварителен договор, е неоснователен и следва да се остави без уважение. Клаузата не страда от релевираните пороци и валидно е обвързала страните.

По предявения първоначален иск с пр. осн. чл. 92 от ЗЗД: Претендираното право по предявения първоначален иск произтича от следните обстоятелства: по двустранен договор страните са постигнали съгласие по клауза, с които отнапред са определили размера на вредите при забава за изпълнение на конкретни задължения.

В тежест на ищеца по иска е да докаже, че между страните е валидно сключено цитираното в исковата молба неустоечно съглашение за обезпечаване вредите от забава при изпълнението на посочените задължения на ответника по процесния предварителен договор; че неустоечното вземане е в претендирания размер, както и че ответникът е в забава за изпълнение на задълженията си, съобразно уговореното между страните.

В тежест на ответника е при доказване на горните обстоятелства, да докаже фактите, от които черпи възраженията си за нищожност на процесната клауза или обстоятелството, че е изпълнил задължението си точно.

Сключването на процесния предварителен договор между страните не е спорно, а и се установява от представените писмени доказателства. От ангажирания препис на същия договор се установяват и конкретните срокове за изпълнение на конкретно посочените задължения на ответника. Съгласно приетата по-горе за действителна и обвързваща страните клауза на чл.3.1 от договора, срокът за завършване на строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация с Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация, е бил края на м. март 2022г.

Няма спор, че към процесната дата задължението не е било изпълнено в уговорения срок, като Удостоверение за въвеждане на процесната жилищна сграда в експлоатация е издадено едва на 09.03.2023 г. Ето защо, считано от 01.04.2022г. ответникът е изпаднал в забава за изпълнението на задължението си да завърши строителството по уговорения начин в посочения срок.

Възраженията му, че са налице обстоятелства, отразяващи се на течението на срока, не могат да бъдат споделени.

Съгласно чл.3.2 от договора, на който отвентикът се позовава, „При настьпване на форсмажорни обстоятелства, като война, природни бедствия, общонационални стачки, епидемии, промяна в законодателството, засягащо пряко инвестиционния процес и други подобни, както и действия на властите(местни и държавни органи на управление) и други институции, както и породи действия/бездействия на експлоатационни дружества по смисъла на ЗУТ (в това число ВиК, електроснабдителни дружества, НЕК), които не позволяват изпълнение на работите, освен ако не са преднзвикани от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ, действието на настоящия Договор се спира до отпадане на тези обстоятелства. Страната, която е в невъзможност да изпълни задълженията си поради непреодолима сила, в подходящ срок писмено уведомява другата страна за характера на обстоятелствата и възможните последици за изпълнението на договора.“ Съгласно чл. 3.3. „При забавяне на строителството поради причини, посочени в т.3.2, не се дължат неустойки между страните, като сроковете за плащане на сумите по т. 2.1 и за предаване на недвижимия имот, предмет на този Договор спират да текат и се удължават по взаимно писмено споразумение между страните.“.

От една страна, ответникът поначало изобщо не може да се позовава на посочените в отговора факти и обстоятелства, свързани с пандемията от коронавирус, доколкото извънредното положение във връзка със същата е обявено през м. март 2020г., а процесния предварителен договори е сключен едва на 27.05.2021г. Следователно, към момента на сключване на договорите, ответникът е бил наясно с възникналата специфична обстановка и произтичащите от нея особености, които като професионалист в сферата е следвало да съобрази още при поемането на задължението да изгради процесните обекти в уговорения срок и при уговорената цена.

От друга страна, данни за писмено уведомяване или взаимно писмено споразумение за удължаване на сроковете, липсват по делото. Ответникът нито е навел твърдения, нито е ангажирал доказателства за наличието на подобни. Установените от свидетелските показания затруднения при реализацията на обекта, свързани с пандемията и войната в Украйна, не следва да се определят като форсмажорни обстоятелства постфактум, след като самата страна не твърди и не установява да е уведомила другата своевременно за наличието на такива, при което да са изпълнени условията на чл.3.3. от договора.

По възражението за нищожност на процесната неустоечна клауза: Съгласно задължителна съдебна практика по т. 3 от ТР № 1 от 15.06.2010 г. по т.д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС, условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските правоотношения. Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, а не към последващ момент, като могат да бъдат използвани някои от следните примерно изброени критерии: естеството им на парични или на непарични и размерът на задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка; дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни способи -поръчителство, залог, ипотека и др.; вид на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и вида на неизпълнение на задължението съществено или за незначителна негова част; съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди. При конкретната преценка за нищожност на неустойката могат да се използват и други критерии, като се вземат предвид конкретните факти и обстоятелства за всеки отделен случай. Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Нищожна поради противоречие с добрите нрави е договорна мораторна неустойка, която е несъизмеримо висока с очакваните за кредитора вреди от забавеното изпълнение и нарушава принципа за справедливост в гражданските и търговски спорове. В този смисъл са Решение № 122/18.07.2019 г. по гр. д. № 3238/2018 г. на ІV-то гр. о., Решение № 223/19.04.2016 г. по търг. д. № 3633/2014 г. на І т. о., Решение № 229/29.06.2017 г. по търг. д. № 3550/2015 г. на ІІ т. о., Решение № 104/26.06.2017 г. по гр. д. № 2559/2016 г. на ІV гр. о., Решение № 144/28.02.2020 г. по търг. д. № 167/2019 г. на І т. о., Решение № 148/25.02.2020 г. по търг. д. № 219/2018 г. на ІІ т. о., Решение № 216/20.02.2018 г. по търг. д. № 861/2017 г. на І т. о. и др. Процесната неустойката е за забава /мораторна/, уговорена е в минималния размер от 0, 1% на ден, както и с максимална стойност от 10% от общата цена по договора. Същата е израз на свободата на договаряне и не нарушава принципа на справедливост. Няма основание да се направи извод, че единствената цел, за която процесната неустойка е уговорена, излиза извън присъщите обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Съдът приема, че клаузата е действителна и обвързва страните.

Искът е доказан по основание. Що се касае до неговия размер, съдът намира иска за доказан за сумата от 13 385, 80 евро, която сума е равностойността на посочения в т. 6.1. от Предварителния договор от 27.05.2021 г. максимален размер на неустойката за забава от 10% от договорената крайна продажна цена на имотите - 133 858, 00 евро, предвид забавата от общо 343 календарни дни.

По акцесорния иск: Предвид получената от ответника на 11.10.2024г. покана за доброволно изпълнение и безспорния по делото факт, че неустойката не е платена, основателно е искането за присъждане на законна лихва върху главницата от 13 385, 80 евро за периода от изтичане на срока за доброволно изпълнение, даден в поканата /чл.84, ал.2 от ЗЗД/ - 5 дни или от 17.10.24 г. до посочената в исковата молба дата – 11.11.24г. По реда на чл.162 от ГПК и с помощта на онлайн калкулатор за законна лихва, съдът определи, че за посочения период законната лихва върху сумата от 26 180, 35 лв. /равностойността на 13 385, 80 евро по фиксинга на БНБ от 1, 95583 лв. за 1 евро/ възлиза на 257, 71 лв. или 131, 76 евро - до тази сума и за посочения период искът по чл.86 от ЗЗД е основателен, а за горницата и за периода от 11.10. до 16.10.24г. е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

По разноските: При този изход на спора, на осн. чл.78, ал.1 от ГПК, ищецът има право на разноски. Съгласно представения от страната списък и доказателствата по делото, същите възлизат на сума в общ размер на 4 463, 21 лв. Съразмерно с уважената част от исковете, на ищеца следва да се присъдят разноски в размер на 4 453, 19лв.

На осн. чл.78, ал.3 на ответника следва да се присъдят разноски в общ размер на 6, 16 лв.

Така мотивиран, съдът: