Решение № 102 от 3.7.2023 г. на Районен съд - Оряхово по дело № 577/2021 г.

Предявен е иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД. Искът е допустим, предявен при наличие на правен интерес от активно легитимирана страна - купувачът по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. За успешното провеждане на конститутивния иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже кумулативното осъществяване на следните предпоставки: че между страните е сключен валиден предварителен договор по см. на чл.19, ал.1 и 2 от ЗЗД, че предмет на същия е прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен обект, че ищецът се явява изправна страна по договора, т.е. изпълнил е поетите с него задължения, и са налице условията за валидното прехвърляне на имота, в това число, че ответниците се явяват собственици на имота. От доказателствата по делото се установи безспорно, че между страните е възникнала валидна облигационна връзка по силата на сключен предварителен договор за покупко- продажба от 08.04.2020г. Независимо от непълната индивидуализация на имота в договора, същият е индивидуализиран в достатъчна степен, за да позволи идентифицирането му във връзка с останалите доказателства по делото. Непълното описание на имота в предварителния договор не може да се приеме, като липса на предмет, като съществено условие на сделката, щом е безспорен обектът на сделката какъвто е разглеждания случай и за съда не съществува пречка да опише подробно имота в решението си, като няма пречка в производството по чл.19, ал.3 ЗЗД да бъдат установени допълнителните подробности във връзка с индивидуализацията на имота. Ето защо съдът намира, че предмет на възникналото облигационно правоотношение е недвижим имот - Урегулиран поземлен имот с кад. № 1162, парцел XIII, кв. 68, по действащия подробен план на гр.Оряхово, одобрен със заповед № 628/1985г. на ОНС Враца с построена в него паянтова сграда, находящ се в гр. Оряхово представляващ УПИ с идентификатор 54020.502.1162 с площ от 366 кв.м., с построена в него сграда с № 54020.502.1162.1 с площ от 38 кв.м., още повече, че между страните липсва спор в тази връзка. При проверка на собствеността на продавача настоящият състав констатира, че от представения по делото н.а.№ 27, т.1, дело № 68/1980 г. на РС Оряхово и скицата на имота представена по делото, се установи, че описаният в предварителния договор Урегулиран поземлен имот с кад. № 1162, парцел XIII, кв. 68, по действащия подробен план на гр.Оряхово, одобрен със заповед № 628/1985г. на ОНС Враца с построена в него паянтова сграда, находящ се в гр. Оряхово представляващ Урегулиран поземлен имот с идентификатор 54020.502.1162 е с площ от 366 кв.м., с построена в него сграда с № 54020.502.1162.1 с площ от 38 кв.м. към настоящия момент и към момента на сключване на предварителния договор по отношение на процесния имот е налице съсобственост между ответницата и трети лица – наследници на Р.Л.Р./ О.Х.О./, б.ж. на гр. Оряхово, поч. на 28.01.1995 г., при квота на съсобственост на ответницата в размер на 1 / 6 ид.ч. С предварителния договор ответницата е поела задължение с обещание за прехвърляне на целия имот, но тъй като никой не може да прехвърли повече права отколкото притежава и предвид заявеното желание от страна на купувача, обявяването на предварителния договор за окончателен може да стане само за действително притежаваната от продавача 1/6 ид.ч. от Урегулиран поземлен имот с кад. № 1162, парцел XIII, кв. 68, по действащия подробен план на гр.Оряхово, одобрен със заповед № 628/1985г. на ОНС Враца с построена в него паянтова сграда, находящ се в гр. Оряхово представляващ Урегулиран поземлен имот с идентификатор 54020.502.1162 е с площ от 366 кв.м., с построена в него сграда с № 54020.502.1162.1 с площ от 38 кв.м. В този смисъл е Решение №289/12.02.2018 год. по гр.д. №359/2017 год. на ВКС, 4-то г.о.Следва да се отбележи, че предварителният договор за продажба на недвижим имот има облигационно, а не вещнопрехвърлително действие. Такова действие има сключеният между страните по предварителния договор окончателен договор, оформен в нотариален акт, предвид на това, че се касае за недвижим имот, или решението на съда за обявяване за окончателен на предварителния договор, с който единствено е поето задължение за сключване на окончателен договор - обещание за продажба. Правни последици поражда окончателния договор, а не предварителния, който няма транслативно действие, поради което преценка за валидността на договора следва да се прави към постановяване на решението за обявяването му за окончателен. В случая между страните по делото е бил сключен предварителен договор, който съдържа всички съществени елементи на окончателния договор. За да е налице изправност на страна по предварителен договор е необходимо същата да е изпълнила поетите с договора задължения. В конкретния случай в сключения предварителен договор между страните е предвидено, като задължение на купувача - ищец да плати на ответницата цялата цена процесния недвижим имот от 1300 лева, а задължение на продавачите – ответницата да подсигурят всички необходими документи по прехвърлянето на имота. Съдът намира, че от събраните по делото писмени и гласни доказателства и от обясненията на страните безспорно се установи, че ищцата е изправна страна по договора. В конкретния случай в предварителния договор е записано че цената на имота е заплатена в деня на подписването на 08.04.2020г. на ответницата и същият служи като разписка между страните за платената сума. От друга страна страните не спорят, че сумата е заплатена изцяло на ответницата, в кантората на св. Кривачков, при подписване на процесния договор, което се установява и от показанията на този свидетел. Страните не спорят а и от представения по делото предварителен договор се установява, че срокът за сключване на окончателния договор за покупко-продажба на процесния имот между страните е изтекъл на 30.08.2020г. С оглед на изложеното и доколкото по делото се установи, че падежа на задължението за сключване на окончателен договор е настъпил, а продавачът не е предприел действия за прехвърляне на имота по нотариален ред, че ответницата - продавач се явява собственик на 1/6 ид.ч от имота по силата на наследствено правоприемство от собственика Р.Л.Р. /О.Х.О./, б.ж. на гр. Оряхово, поч. на 28.01.1995 г., предявения иск следва да се уважи. С оглед съдържанието на договора, както и събраните по делото доказателства и обясненията на страните настоящата инстанция приема, че дължимата продажна цена е платена от купувача. От изложеното съдът намира, че предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е основателен и доказан и следва да бъде уважен. В диспозитива на решението си съдът е длъжен да възпроизведе клаузите на предварителния договор. Това задължение нормативно произтича както от разпоредбата на чл. 362, ал.1 ГПК, която изрично предвижда, че съдът постановява решение, което замества окончателния договор, така и от тази на чл. 114 и 115 ЗС, респективно – чл. 12 и чл.14 от Правилника за вписванията, които придават на съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД значението на окончателен договор. На основание чл.364, ал.1 от ГПК ищецът – приобретател на имота, получаващ на база съдебното решение титул за собственост върху имота, следва да бъде осъден да заплати на Държавата такса по прехвърлянето на имота, съобразно т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и чл.96 от ЗННД в размер на 47.40 лв. по сметка на ОРС, определена върху уговорената по договора цена 1300 лева. Дължимият данък по чл.44, ал.1 от ЗМДТ, на основание чл. 45 ал.1 от ЗМДТ следва да бъде платен от приобретателят на имота /ищец/ в съответната данъчна служба по местонахождение на имота, като на основание чл.364, ал.2 от ГПК и чл.50 от ЗМДТ заверен препис от настоящото решение следва да бъде издаден само след представяне на доказателства за платен данък и за липса на задължения към държавата. Предвид изхода от спора и направеното искане от ищеца за присъждане на разноски, такива следва да бъдат присъдени в размер на 452.00 лв. от които 52.00 лева – платена д.т за образуване на делото и 400.00 лева - платено адвокатско възнаграждение, съобразно представен списък по чл.80 от ГПК и доказателствата по делото. Водим от горното, съдът