Решение № 323 от 9.3.2022 г. на Апелативен съд - София по дело № 331/2021 г.

Предявени са искове с правно основание чл. 124 ГПК. Ищцата Л. С. С. твърди, че закупила с н.а. № 21 от 25.05.2010 г., том ІІ, дело 210/2010 г. на нотариус с рег. № •••, СРС, 62.90/169.89 идеални части от апартамент А-12 /мезонет/, находящ се на 6-ти и 7-ми подпокривен етаж на сграда в гр. София, район "Красно село", ул. „Медет“, целият със застроена площ от 169.89 кв.м., състоящ се на първо ниво от дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня-тоалетна, тераса и коридор, при съседи: двор, ап. 14, коридор и ап. 13, и второ ниво, състоящо се от две стаи, баня- тоалетна, коридор и тераса, при съседи: улица, ап. 16, коридор и ап. 13, заедно с 4, 572% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е изградена сградата, цялото с площ от 1 161 кв.м., съставляващо УПИ ІІІ-78, от кв. 305Г по плана на гр. София, м. "Цар Борис ІІІ", одобрен със заповед № РД 09-50-483/26.08.1998 г. Ищцата сочи, че между страните имало уговорка продавачът – ответникът "Ермила" ЕООД, в срок до 30.06.2010 г. за своя сметка да узакони разпределението на ап. 12 в два самостоятелни обекта – апартамент на шести етаж и ателие на седми подпокривен етаж, като се подпише договор за доброволна делба при който ищцата получава в дял ателие 17, с площ от 62, 90 кв.м., заедно с припадащите се идеални части. Този ангажимент не бил изпълнен и ищцата решила да извърши делба с купувача на останалите 106, 99/169, 89 кв.м. от мезонет № 12-А. Междувременно на 15.08.2017 г. ищцата получила покана по чл. 717м, ал. 2 от ТЗ от синдика на "Ермила" ЕООД (н.), с което била уведомена, че започнало осребряването на имуществото на дружеството (чл. 711, ал. 1 т. 5 от ТЗ), като с разпореждане от 01.08.2017 г. на съда по несъстоятелността било разрешено на синдика да пристъпи към осребряване на 106, 99/169, 89 идеални части от недвижим имот, представляващ мезонет 13, находящ се на 6-ти и 7-ми етаж, във вход А, на сграда в гр. София, район "Красно село", ул. "Никола Грамовски (старо име ул. „Медет“). Ищцата била поканена, като съсобственик с 62, 90/169, 89 ид.ч. да даде съгласие за включване на нейната идеална част в предстоящата публична продан, но тя не отговорила на поканата, като така изразила несъгласие да продаде собствените си идеални части от имота. Въпреки това тя установила, че продажба на имот, идентичен като описание на нейния (с единствена разлика в номерацията) била разрешена. Ето защо, като намира, че правото й на собственост е оспорено, претендира да бъде призната за собственик на посочените идеални части в процесния недвижим имот, както и разноските по делото. Ответникът "Ермила" ЕООД (н.) оспорва иска. Твърди, че ищцата не е доказала правото си на собственост. Изтъква, че при сключване на н.а. № 21 от 2010 г., като доказателство за собственост на продавача – „Ермила“ ЕООД, е представен н.а. № 36 от 2006 г., с който дружеството е получило собственост върху друго обект – ап. № А7, а не за имота, в който ищцата твърди, че има идеални части. Отделно от казаното подчертава, че липсва идентичност между имота, в който С. има дял, и този, който е изнесен на продан от синдика (различна е номерацията - А12 и А13 на мезонетите). След приключване на първото по делото о.з., в молба от 22.02.2019 г., ответникът е посочил, че имота на ищцата не е надлежно отразен в инвестиционния проект, поради което се касае за нищожна сделка поради невъзможност на предмета. От събраните доказателства, преценени в съответствие с доводите на страните във въззивното производство, се установява следната фактическа обстановка: Няма спор, че между ищцата и ответното дружество е сключен договор за покупко-продажба на идеални части от апартамент № А 12 (мезонет), с припадащи се идеални части, вкл. от правото на строеж върху терена (н.а. № 21 от 2010 г. - л. 11). Установява се, че правото на строеж върху процесния недвижим имот е придобито от дружеството от собствениците на терена, с н.а. № 134 от 2004 г. – л. 126. Дружеството е получило правото да построи комплексна жилищна сграда на четири и на шест етажа, с подземни и надземни гаражи, магазини на два етажа и апартаментни жилища в два входа, един мезонет и ателиета с обща застроена площ от 666 кв.м. и обща РЗП от 3 922 кв.м., съгласно одобрено градоустройствено решение на Главния архитект на София и одобрени архитектурни проекти. Видно от определение № 52 от 23.01.2018 г. по т.д. 110/2015 г. на ОС – Враца – л. 42, на синдика на „Ермила“ ЕООД (н.) е разрешено да извърши продажба на 62, 90 кв.м. от 169, 89 кв.м. идеални части от мезонет № А 13, находящ се на 6-ти и 7-ми етажи, във вх. "А", със съответни идеални части. В приетата по делото СТЕ, изготвена въз основа на представените документи, е посочено, че в действителност на място не съществува мезонет № 13, тъй като са направени по време на строителството изменения както в разположението на помещенията, така и в обособяването на самостоятелност на нивата – обособено е самостоятелно Ателие № 17 на 7 етаж (наречено в СТЕ „процесното“). В т. В.2 на СТЕ е посочено, че Апартамент 13 (стар) е променен на Апартамент 12 и е премахната стълбищната клетка, водеща от Апартамент 13 до следващото ниво. В т. Г на заключението е разяснено, че ниво І на първоначалния апартамент мезонет № 13 е преобразувано в Апартамент № 12, а част от второто ниво на Апартамент № 13 е обособено в самостоятелен обект - Ателие № 17, с площ от 62, 90 кв.м., а остатъкът от нивото е придадена към Ателие № 18. Вещото лице е установило, че в VІ етаж е бил предвиден само един мезонет, а именно - № 13 с площ от 169, 89 кв.м., който в последствие е бил обособен в два отделни обекта, както е посочено по-горе. В обобщение вещото лице е приело, че посочения имот в разрешената от съда по несъстоятелност продажба, съвпада по своето описанието с имота, закупен от ищцата по вид, административен адрес, площ, предназначение, етажност – белези, които индивидуализират всеки недвижим имот. Констатирана е само разлика в номерацията на имота. В допълнителното заключение е посочено още, че ищцата е закупила идеални части от апартамент А-13 по единствения одобрен за обекта архитектурен проект. Вещото лице е анализирал подробно всички констатирани различия, свързани с преработки, преустройства, преномерования на жилища и записи в различни документи и е било категорично в извода, че се касае до един и същи процесен обект, а именно – първоначалния апартамент мезонет № 13 е идентичен с последващо обозначените като 1) апартамент № 12 на VІ етаж, 2) Ателие № 17 на VІІ подпокривен етаж и 3) част от друг имот. Изтъкнато е, че описаните 62, 90/169, 89 ид.ч. от Мезонет № 13 са обособени като реална част в рамките на Ателие № 17 на VІІ етаж. Тези идеални части са описани и като продадени на Й. А. Ж. от синдика на публична продан. При така очертаната фактическа обстановка по спорните въпроси се налагат следните правни изводи: На първо място следва да се посочи, че възражението за недопустимост на процеса, поддържано от жалбоподателя е неоснователно. Исковото производство е образувано на 26.02.2018 г. Постановление № 8 от 22.05.2018 г. за възлагане на имота на Й. А. Ж. е в хода на висящи процес, поради което приложимата е нормата на чл. 226, ал. 1 ГПК - делото се развива между първоначалните страни. Правоприемникът може да встъпи, да бъде привлечен от ответника-прехвърлител или да замести праводателя си, но със съгласието на двете страни (чл. 226, ал. 2 ГПК), но при всички случаи той ще бъде обвързан от силата на пресъдено нещо (чл.226, ал.3 ГПК). По съществото на спора относно принадлежността на процесните идеални части, съдът приема следното: Съгласно чл. 60 ЗКИР, всеки имот се идентифицира с идентификатор, вид на имота и адрес, граници, площ в квадратни метри, предназначение на имота и етажност. При проверка на посочените идентификационни белези, приетата по делото СТЕ (основна и допълнителна) е дала заключение, че имотът, в който ищцата е закупила идеални части е апартамент с № А-12 (целият с площ от 169, 89 кв.м.), съставляващ мезонет, като процесните 62, 90/169, 89 ид.ч. от този мезонет са понастоящем практически обособени като реална част в рамките на Ателие № 17 на VІІ етаж. СТЕ е установила, че обектът - мезонет, обозначен с № 12 в нотариалният акт на ищцата е идентичен с този, обозначен с № 13 в провежданото производство за продажба по реда на чл. 717а-е от ТЗ в рамките на несъстоятелността на ответното дружество. Макар и с различни номерации, обектът е идентифициран с неговите индивидуализиращи според закона белези и се установява, че първоначален негов собственик по силата на н.а. № 21 от 2010 г. е ищцата Л.С.. Правата й върху спорния обект следва да бъдат признати, като същите се разпростират върху описания като квадратура, площ, етаж, граници и съседи обект, без значение, каква е номерацията му в плана. Във връзка с казаното по-горе, следва да се посочи, че възражението за нищожност на сделката по н.а. № 21 от 2010 г. поради невъзможен предмет не може да бъде взето предвид. От една страна същото е въведено в процеса след приключване на първото по делото о.з. и не следва да се обсъжда. „Възражението за нищожност на договор, по който ответникът е страна, следва да бъде въведено с отговора на исковата молба, тъй като обстоятелствата във връзка със сключване на този договор са му известни и той е могъл своевременно да се позове на тях, както и да представи и да поиска събиране на доказателства за установяването им. Релевирането му след преклузията по чл. 133 ГПК не може да бъде взето предвид и разгледано от съда. ако ответникът не се е позовал на нищожността на договора, съдът не може служебно да констатира нищожността, освен когато основанието за нищожност е пряко установимо от договора.“ (решение № 179/08.04.2019 г. по гр. д. 163/2018 г., І ГО, ВКС, на което се е позовал и СГС, решение № 384 от 02.11.2011 г. по т. д. № 1450/2010 г. на І г.о. на ВКС). Подобно пряко установяване в случая очевидно не е налице – от самият договор не може да се направи извод, че се касае до невъзможен предмет, доколкото е продадена надлежно описана идеална част от строителен обект, очертан с всички изискуеми от закона параметри. Ето защо соченото по-горе оплакването не може да бъде изследвано по същество. На същото разбиране се основава и възприетото в т. 3 на ТР № 1/2013 г. по т. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Касае се за нищожност, пряко изводима от вида и съдържанието на договора, респ. надлежно въведените в процеса, с оглед преклузиите, доказателствени средства, като например нищожност свързана с формата, предмета и пр. За пълнота следва да се отбележи, че по сходни казуси, касаещи собствеността в процесната сграда, изпълнена от „Ермила“ ЕООД (н.), върховният съд е имал повод да установи, че сключените договори за продажба в сградата не са с невъзможен предмет. Дори да се счете, че се касае до нарушение на чл. 202 ЗУТ, страните са сключили сделка за имот, който отговаря на изискванията на Наредба № 7 от 22.12.2003 г. (определение № 40 от 04.02.2021 г. по гр. д. № 3002/2020 г., Г. К., І Г. О. на ВКС). На следващо място следва да се посочи, че преклузия е настъпила спрямо оплакванията, посочени за първи път в жалбата относно сделки с „Одисън БТ“ ЕООД през 2006 г. и с Б. М. през 2000 г., поради което същите не могат да се обсъждат. Всички изложени по-горе разсъждения са в унисон с практиката на съдилищата по сходни казуси, касаещи разпределянето и собствеността на обекти в същата сграда, изпълнена от въззивния жалбоподател „Ермила“ ЕООД (н.) - напр. Определение № 60246 от 4.06.2021 г., гр.д. № 30/21 г., недопускащо до касация решение № 1464/06.07.2020 г. по гр. д. № 5887/2019 г. на САС. В обобщение – искът на Л.С. се явява основателен, тъй като същата установява, че по силата на правна сделка покупко-продажба е придобила идеални части от описания в акта имот, индивидуализиран по площ, граници и етажност, който имот е предвиден в съответните строителни книжа и съществува понастоящем в описания му вид. Този обект е наличен сградата, като несъвпадането в номерациите (наложено от извършени в хода на строителството промени на предвижданията) не може да игнорират вещните права на ищцата. Последните, освен това са съответни и на ателие № 17, така както е посочено в СТЕ. При този изход на спора въззивната жалба следва да се отхвърли, а обжалваното решение - да се потвърди. В полза на представителя на ответницата по жалбата се следва възнаграждение по чл. 38 ЗА в размер на 2904 лв. по неоспорен списък. Воден от горните мотиви съдът