РЕШЕНИЕ

№ 1026

гр. София, 29.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и осми май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Иво Дачев Членове: Мария Георгиева, Асен Воденичаров при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева като разгледа докладваното от Мария Георгиева Въззивно гражданско дело № 20251000500287 по описа за 2025 година САС е сезиран с въззивни жалби от ответниците по гр.д. 3332/24 г. по описа на СГС - търговските дружества ЕСТИЕМ БИЛД ЕООД и ДИАНА КОМЕРС 1 ЕООД.

С решение по делото 260 444/05.08.24 г. съдът е уважил предявените в условията на активна солидарност осъдителни искове с правно основание чл. 108 ЗС, предявени от съпрузите И. В. и Е. В. срещу всеки един от ответниците – ЕСТИЕМ БИЛД ЕООД и ДИАНА КОМЕРС 1 ЕООД, които е осъдил да предадат на ищците владението на идеални части от притежаван от всеки от ответниците имот, индивидуализиран в решението. За да постанови осъдителните диспозитиви, съдът е установил, че ищците са съсобственици с ответника ЕСТИЕМ БИЛД ЕООД в ап. № 6 в сграда с административен адрес гр. София, ул. Велчо Атанасов № 8, ет. 3, от който ищците притежават 40, 23/92, 51 идеални части, а с ответника ДИАНА КОМЕРС 1 ЕООД са съсобственици на ап. 5 в същата жилищна сграда, като ищците притежават 21, 07/97, 44 идеални части. За да постанови решението си, съдът е приел, че въпреки че е осъществено съответстващо с изискванията на ЗУТ преобразуване на имотите на трети етаж (кота + 5.60 м.), осъществено чрез преместване на стени и врати, в резултат на което ап. 4 според първоначалния архитектурен проект бил заличен, а квадратурите на ап. 5 и 6 са се увеличили, промяната и последващата продажба на апартамент № 6 от първия на втория ответник не може да се противопостави на ищците, които са вписали в предходен момент искова молба по отрицателни установителни искове относно правото на собственост и конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД по отношение на обещател по предварителен договор с обект ап. 5, (чиято територия впоследствие била разпределена между двата прилежащи апартаменти - 4-ти и 6-ти).

Недоволни от решението са ответниците, излагащи сходни доводи в жалбите си, които обобщено се свеждат до следното: притежаваните от ЕСТИЕМ БИЛД ЕООД имоти не са идентични с придобития по силата на обявения за окончателен предварителен договор, сключен между трето лице (строителя на сградата) и ищците. Разминаването идва от различното определяне на етажа като „втори жилищен етаж“ (изключващ етажа с офиси и магазини) и „втори етаж“ (включващ и нежилищните обекти на правото на собственост). Приетата техническа експертиза, установяваща, че имотът на ищците е разпределен между прилежащите две жилища е необосновано. Между всеки от ответниците и двамата ищци не е възникнала съсобственост, която да обоснове уважаване на иска с правно основание чл. 108 ЗС относно идеални части. Разгръща се теза за неправилна защита на ищците, които, при доказана съсобственост, би следвало да имат вземане спрямо ответниците, но не и участие в собствеността, тъй като праводателят на втория ответник е собственик на главната вещ. Тъй като първият ищец (праводател на втория) не е страна по иск за нищожност на симулативна сделка, отнасяща се до имота, легитимиращ ищците като собственици, висящият процес по искове с правно основание чл. 26 ЗЗД и чл. 19, ал. 3 ЗЗД не води до прекъсване на давността, на която ответниците се позовават в отговорите на исковата молба в настоящия спор. Последното обосновава наличие на право на собственост на ответниците и на първично придобивно основание, тъй като имотът е владян в рамките и на кратката, и на дългата придобивна давност (последната, съответстваща на института на недобросъвестното владение). Оспорва се правилността на влязлото в сила решение, легитимиращо ищците като собственици с тезата, че преди да бъде сключен предварителен договор с тях, строителят е сключил такъв за същия обект с друг субект. Цитираното решение (по чл. 19, ал. 3 ЗЗД) е нищожно поради постановяването му в симулативен процес. След преустройството ап. 5, за който е сключен предварителен договор с ищците не е съществувал в правния мир и конститутивният иск има негоден предмет. Иска се САС да отмени решението на СГС и да отхвърли предявените искове в двете части – установителна и осъдителна.

С отговора на жалбата ищците утвърждават, че преустройството е незаконно, тъй като е осъществено от несобственик на имота (има влязло в сила решение спрямо първия ответник по предявен отрицателен установителен иск), експертизата, установяваща идентичност между ап. 5 преди преустройството и части от него в имоти № 4 и 6 според първоначалния план, преномерирани съответно като 5 и 6, е компетентна, тъй като се основава не на база етажност според цифровото означение на етажа, на който се намира изследваният имот, а е според отстоянието от кота „0“, която представлява първата излята плоча. Наличието на висящ процес относно собствеността на имота, в който страна е първият ответник (праводател на втория) води до непротивопоставимост на изводите на съда относно собствеността. На това основание между ищците и ответниците възниква съсобственост (чл. 95, ал. 2 ЗС). Придобитият от ищците ап. 5 към момента на завършване на строителството е отговарял на изискванията да е самостоятелен обект на правото на собственост и прогласяването на предварителния договор за окончателен не е за липсващ годен предмет на правото на собственост. Прекъсването на протичането на давностния срок от наличието на висящ процес обосновава невъзможност съдът да основе изводите си на свидетелските показания, утвърждаващи осъществявана от първия ответник непрекъсната фактическа власт над имотите. Въпреки че първият ответник е придобил имот от субект, страна по нищожна сделка в момент, предхождащ вписване на исковата молба за прогласяване на нищожността и той не е страна по иска с правно основание чл. 26 ЗЗД, последиците от установената нищожност се разпростират върху него, тъй като водят до липсващо вещно действие на извършеното с нищожната сделка прехвърляне и това се възпроизвежда в последващите сключени сделки, праводателите по които не са носители на вещното право на собственост. Влязлото в сила решение, легитимиращо ищците като собственици, не подлежи на преразглеждане. Всичко това обосновава правилност на обжалваното съдебно решение, за чието оставяне в сила ищците пледират.

В производството пред САС не са събирани нови доказателства.

При служебна проверка съдът установи, че е сезиран с допустими жалби, атакуващи валидно и допустимо съдебно решение. Въззивната инстанция дължи произнасяне относно правилността на решението с оглед доводите за неправилност, разгърнати във въззивните жалби.

Въз основа твърденията на страните и наличния по делото доказателствен материал, САС прави следните изводи:

Налице е влязло в сила решение № 1919/26.07.19 г. по гр.д. 6040/18 г. по описа на САС (приобщено във водения от СГС процес, завършил с обжалваното решение), установяващо нищожност на сделка по отношение на имот, за който има сключен с ищците предварителен договор, която сделка (от 12.05.04 г.) е била между обещателя по предварителния договор В. П. и ликвидирано дружество с последно фирмено наименование АФО АД (праводател спрямо същия имот в сделка с Бедрайв ЕООД (преименовано на МЕРТ ФОРТ ЕООД).

На това основание приобретателят по прогласения като нищожен договор за покупко продажба (АФО АД) не е станал собственик на имота и последващите транслативни сделки, първата от които с Бедрайв (Мерт Форт) ЕООД, а втората - между Бедрайв ЕООД и ЕСТИЕМ БИЛД ЕООД не са породили вещно-транслативно действие. Доколкото между продавачите и купувачите в поредицата сделки има валидно облигационно отношение, последиците от липсващия транслативен вещен ефект подлежат на уреждане на друга (облигационна) плоскост. ЕСТИЕМ БИЛД ЕООД е участвал в процеса по гр.д. 6040/18 г. по описа на САС, в който срещу него е предявен отрицателен установителен иск, основан именно на липсващото вещно действие на прехвърлителната сделка. На това основание правото му на собственост е било оспорено и той не би могъл да черпи права от осъществявана по същото време (на протичане на процеса) фактическа власт над имота. Придобивната давност се прекъсва не само с предявяването на осъдителен иск на лишения от фактическа власт собственик, но и с установетелен такъв, доколкото практиката безпротиворечиво приема, че принадлежността на правото на собственост е предпоставка за осъждането на владелец на имота да предаде собствеността.

С конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се подменя липсващата воля на страна по предварителен договор да сключи окончателен - и позитивното решение легитимира купувача като собственик. Това решение има силата на нотариален акт за покупко-продажба. Стабилизирането на конситутивното решение не позволява пререшаване на отношенията. С неговото постановяване потестативното право е упражнено и промяната е осъществена. Доводите за липсващи предпоставки за вече осъществената на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД промяна извън рамките на протеклия процес не подлежат на разглеждане. Протеклият процес не е симулативен. Първият ответник е участвал в него, решението, с което спорът приключва, не се основава на признаване на иск и е водена активна защита в рамките на триинстанционно производство. На собствено основание съдебната практика квалифицира като нищожни друга категория порочни съдебни актове, като сред тях не попада легитимиращото ищците като собственици на ап. 5 съдебно решение.

Оспорената от ответниците техническа експертиза (л. 490) е компетентна, защото инж. А. Х. се е ръководела от отстоянието по вертикал на имотите спрямо първата излята плоча, възприемана като „кота нула“ (апартаментите с първоначални номера 4, 5 и 6 са на ниво кота + 5.60 м.), а не от нарицателното за етажност на разположението на съответните имоти. С оглед на това изводите за прибавяне към ап. 6 на 40.23 кв.м. от ап. 5, а към ап. 4 на 21.07.кв.м. (последният, преномериран като ап. № 5 след преустройството) са обосновани. Липсата на водещ материал на преработената вещ (чл. 95, ал. 2 ЗС) предполага възникването на съсобственост с притежателите на апартаментите с номера преди преустройството 4 и 6 в посочените идеални части. Правилен е изводът, че са налице предпоставките на чл. 95, ал. 2 ЗС, защото не може да се даде приоритет на материалите в общата вещ (апартаментите, образувани след преобразуванието). Последното опровергава довода на въззивниците за погрешно търсена и предоставена от съда защита.

Тъй като настоящият съдебен състав не възприема никой от доводите на въззивниците за неправилност на първоинстанционното решение за основателен, се достига до извод за правилност на постановеното обжалвано решение и на основание чл. 272 ГПК САС се ползва от постановените от СГС мотиви.

На основание чл. 78, ал. 1 ГПК въззивниците следва да заплатят на въззиваемите направените в производството пред САС разноски с естество на двукратно заплатен адвокатски хонорар в общ размер 5 100 лв.

Водим от разгърнатите съображения, САС: