Решение № 4093 от 17.11.2024 г. на Районен съд - Варна по дело № 14673/2022 г.

Производството по делото е образувано въз основа искова молба на „Таблетка“ ООД, с ЕИК 205526013, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Иван Рилски“ № 2, с която против Н. Г. И., ЕГН ••••••••••, с адрес: гр.В., действаща лично и в качеството на наследник на Б. Ц. И., починал на •••• г.; Ц. Б. Ц., ЕГН ••••••••••, с адрес: гр. В. - наследник на Б. Ц. И., починал на •••• г. и Г. Б. Ц., ЕГН ••••••••••, с адрес: гр.В. - наследник на Б. Ц. И., починал на •••• г., са предявени субективно и обективно съединени искове с правно основание чл. 92 ЗЗД, както следва:

• за осъждане на ответника Н. Г. И. да заплати на ищеца, следните суми:

10333 евро – неустойка за забава, дължима на основание чл.6.1 от предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 03.04.2019 г.; сумата от 8200 евро – неустойка за забава, дължима на основание чл.6.1 от предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 30.04.2019 г., ведно със законната лихва върху задължението, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателно заплащане на дължимите суми;

• за осъждане на ответника Ц. Б. Ц. да заплати на ищеца, следните суми:

2583 евро – неустойка за забава, дължима на основание чл.6.1 от договор за продажба и строителство на недвижим имот от 03.04.2019 г. и сумата от 2050 евро – неустойка за забава, дължима на основание чл.6.1 от предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 30.04.2019 г., ведно със законната лихва върху задължението, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателно заплащане на дължимите суми;

• за осъждане на ответника Г. Б. Ц. да заплати на ищеца, следните суми:

2 5 8 3 евро - неустойка за забава, дължима на основание чл.6.1 от предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 03.04.2019 г. и сумата от 2050 евро - неустойка за забава, дължима на основание чл.6.1 от предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 30.04.2019 г., ведно със законната лихва върху задължението, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателно заплащане на дължимите суми. Претендират се разноски.

Обстоятелства, от които произтичат претендираните, от ищеца, права:

В исковата молба се сочи, че на 03.04.2019 г., между дружеството – ищец, като купувач и съпрузите Н. Г. И., и Б. Ц. И., като продавачи, е сключен предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот, с предмет на договора - покупко-продажба и извършване на СМР за обект - кафе-бар, разположен в сграда - тяло 1, на първи етаж, кота +0, 00 метра, с площ от 71, 68 кв.м, състоящ се от търговска зала, складово помещение, стълбищна клетка към етаж минус едно, ведно със складови и санитарни помещения, разположени под кафе-бара, в сграда тяло 1, на минус първи етаж, кота - 2, 80 метра, с площ от 82, 76 кв.м, състоящи се от складово помещение, санитарни помещения и стълбище, както и 44, 64 кв.м от поземлен имот с кадастрален идентификато𠹕•••, в който е изградена сградата, с обща площ от 448 кв.м, р-н „Приморски“, ул. „М.“, с продажна цена за недвижимия имот 155000 евро, от които сумата в размер на 150000 продажна цена за посочения обект, а сумата от 5000 евро, представляваща продажна цена за посочените ид.ч. от поземления имот.

На 30.04.2019 г., между същите страни, е сключен втори предварителен договор - за продажба и строителство на недвижим имот от 30.04.2019 г., с предмет на договора покупко-продажба и извършване на СМР за обект ателие №1, разположен в сграда-тяло 1, на трети етаж, кота +6, 20 метра, с площ от 63, 06 кв.м, състоящ се от коридор, два кабинета, баня-тоалетна, килер, две тераси, при граници апартамент №1, коридор, стълбищна площадка, двор, ПИ №••••, ведно с 12, 4651 ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 6, 44 кв.м, както и 17, 56 кв.м земя от поземлен имот с кадастрален идентификато𠹕•••, в който е изградена сградата, находящ се в р-н Приморски, ул. „М.“, както и 5, 0394 % ид.ч. от правото на строеж, както и апартамент №1, разположен в сграда-тяло 1, на трети етаж, кота +6, 20 метра, с площ от 58, 00 кв.м, състоящ се от входно антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалетна, килер, тераса, при граници ателие №1, коридор, стълбищна площадка, двор, ПИ №••••, ведно с 11, 8088% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 6, 10 кв.м, както и 16, 63 кв.м земя от поземлен имот с кадастрален идентификато𠹕•••, в който е изградена сградата, находящ се в р-н Приморски, ул. „М.“, както и 4, 7741 % ид.ч. от правото на строеж с продажна цена за недвижимите имоти посочени в договора в общ размер на 123000 евро, от които 118000 евро обща продажна цена за обектите, предмет на договора, а сумата от 5000 евро, представляваща продажна цена за посочените ид.ч. от поземления имот.

След смъртта на Б. Ц. И., настъпила на •••• г., същият е наследен от преживялата съпруга – първи ответник в настоящото производство и от синовете - Ц. Б. Ц. и Г. Б. Ц., също ответници по делото.

В исковата молба се сочи, че съгласно предвиденото с двата договора, срокът за завършване на довършителните работи на сградата и получаване на акт - образец №15 е 20.12.2019 г., а срокът за получаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация и довършване на строителните работи по сградата е 30.04.2020 г. Твърди се, че страните са постигнали съгласие, че при неспазване на крайните срокове за завършване на строителството на имотите, продавачът дължи неустойка в размер на 0, 1% от стойността на имота, за всеки ден забава, но общо не повече от 10% от общата цена на договора.

Според ищеца, от получаване на акт-образец №14, до получаване на акт образец №15, продавачът е в забава в изпълнение на задълженията си по двата договора, продължила над година и половина, като същият не е спазил заложените срокове и не е завършил строителните работи, така както е предвидено в процесните договори. Сочи, че едва на 27.01.2021 г. за сградата е издаден констативен акт за годността за приемане на строежа (акт образец №15), а заложените довършителни работи са приключени към 19.04.2021 г., което се удостоверява с издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация (акт образец №16).

Заявява, че голяма част от предвидените СМР не са извършени в пълен обем и в определения срок – 30.04.2020 г., като значителна част от тези дейности са изпълнени не от продавача, а от ищеца, който сам е поръчал и монтирал нужната дограма, вътрешните врати, звънчевата инсталация, извършил е шпакловка на стени и таван.

Според ищеца, той е изправна страна по сключените договори, като дори преди определените срокове е заплатил всички дължими суми. Намира, че претендираната неустойка, по всеки от договорите, не излиза извън присъщите три функции - обезпечителна, обезщетителна и наказателна.

В срока по чл.131 ГПК, ответниците представят писмен отговор на исковата молба, с който оспорват основателността на предявените искове. Оспорват фактическите твърдения, наведени с исковата молба. Въвеждат възражение за погасяване на задълженията по процесните предварителни договори, тъй като страните в настоящото производство са сключили окончателни договори, обективирани в НА № 39, том XLVI, дело 9944 от 28.06.2019 г. на АВ - Варна и НА № 19, том XLVI, дело 9926 от 28.06.2019 г. на АВ - Варна. Намират, че неустоечните клаузи по двата предварителни договора са престанали да действат, доколкото същите не са възпроизведени в окончателните договори. Заявяват, че са изпълнили задълженията си предсрочно, като са прехвърлили правото на собственост върху недвижимите имоти в полза ищеца, преди договорените в предварителните договори срокове. Твърдят, че уговорената цена за продажба на кафе-бара за 155000 евро не е изплатена напълно, а тази за ателието и апартамента /на стойност 123000 евро/ е заплатена със съществена забава. Оспорват дължимите суми да са били изплатени в уговорените за това срокове.

Сочат, че съгласно уговореното с окончателните договори, плащането на продажните цени следва да се извърши на части – със средства на ищеца и чрез усвояване на банков кредит, за който в полза на банката – кредитор се учредява ипотека. Твърдят, че въпреки детайлно уговорените срокове, ищецът не е изпълнил в цялост и в срок задължението си за заплащане на продажната цена по всеки от договорите, като е допуснал значително просрочие.

Оспорват претенцията за заплащане на неустойка за неспазване на крайните срокове за строителство. Намират, че същата е неприложима, тъй като не е възпроизведена в окончателните договори. Отделно, не може да има множество крайни срокове, а само един – 30.04.2020 г., дата след обявяване на извънредно положение в страната /13.03.2020 г./, върху което ответниците не могат да влияят. Намират, че в случая е приложима разпоредбата на чл.81 ЗЗД. Сочат, че клаузата, с която е уговорена неустойката е недействителна, тъй като същата излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и гаранционна функции. Тя е и прекомерна. Ищецът не е претърпял вреди, тъй като същият не е заплатил продажната цена, но въпреки това е получил правото на собственост предсрочно. Намират неустоечната клауза за неравноправна. Сочи, че са налице хипотезите на „непреодолима сила“ и „стопанска непоносимост“ по смисъла на чл. 306 и чл. 307 ТЗ, като търсенето на „неустойка“ в условията на епидемиологичната криза, официално обявена от Държавата, въвеждаща масови забрани, противоречи на приниципите на справедливостта и добросъвестността. Тъй като ищецът е неизправна страна, той няма право на неустойка.

Оспорват като невярно твърдението в исковата молба, че ищецът сам е извършил голяма част от довършителните работи. Заявяват, че представените от ищеца фактури са с дати след въвеждането в експлоатация и предаването на обекта на ищеца, като твърдят, че след встъпване във владение, същият фактически променя предназначението на обекта от кафе-бар в аптека, поради което всички дейности са за негова сметка. Сочат, че голяма част от перата по фактурите не са за СМР, а за оборудване, в т.ч. за други видове СМР, а не за договорените. Твърдят, че строителството, довършено и прието от ищеца с акт-образец 15 на 27.01.2021 г. е по БДС, а представените фактури за дограма с дати предхождащи 27.01.2021 г., се отнасят за друг обект. В отговора на исковата молба се сочи, че в хода на изпълнение на договора, ищецът е възлагал по-луксозни работи от договорените по стандарт БДС, които е доплащал.

Според ответниците, ищецът смесва основанията за заплащане на неустойка – за забава и за неизпълнение. Намира, че е неясен начинът на формиране на претендираните суми. При горните доводи настоява за отхвърляне на предявените искове.

В условията на евентуалност, въвежда възражение за прихващане със сумите дължими от ищеца на ответниците по т.6.2 от договорите от 03.04.2019 г. и 30.04.2019 г., в размер на 0.1% от дължимата сума за всеки ден забава, но не повече от 10 %, както следва:

• сумата от 11128, 80 евро, по договора от 03.04.2019 г., формирана от следните суми: - 1, 5 евро, изчислена за забава за периода от 29.06.2019 г. до 02.07.2019 г., когато е заплатена сумата от 500 евро, дължима към 28.6.2019 г.; 600 евро, изчислена за забава в плащането на сумата от 60000 евро за периода 01.07.2019 г. - 12.07.2019 г., дължима към 01.07.2019 г., но платена на 12.07.2019 г., с 10 дни забава; 240 евро, изчислена за забава в плащането на сумата от 40000 евро, за периода 10.02.2021 г. - 17.02.2021 г., дължима към 10.02.2021 г., но от нея платена само сума от 26195, 12 евро на 17.02.2021 г., за 6 дни забава; 8983, 80 евро, изчислена за забава в плащането на сумата от 13804, 88 евро, дължима за периода 17.2.2021 г. до 30.11.2022 г., или за 651 дни по 13, 80 евро на ден; 1303.50 евро, изчислена за забава в плащането на сумата от 39500 евро за периода 18.02.2021 г. - 24.3.2021 г., дължима към 18.02.2021 г., но платена на 24.03.2021 г., за 33 дни забава от по 39.50 евро на ден. Сумата от 11128, 50 евро се претендира за плащане в следните размери: 7419, 20 евро - за Н. И., 1854, 80 евро - за Ц. Ц. и 1854, 80 евро - за Г. Ц.. - сумата от 12300 евро – по договора от 30.04.2019 г., формирана от сбора на следните суми: 1344 евро, изчислена за забава в плащането на 48000 евро, дължимо към 01.07.2019 г., при платена частично сума от 28000 евро на 30.7.2019 г., или за 28 дни забава по 48 евро за периода 02.07.2019г. - 30.7.2019 г.; 1060 евро, изчислена за забава в плащането на сумата от 20000 евро за периода от 31.07.2019 г. до 23.09.2019 г., за 53 дни забава по 20 евро на ден; 1100 евро, изчислена за забава в плащането на сумата от 25000 евро, дължима към 17.02.2021 г. до 24.03.2021 г., когато е платена частично сума от 10000 евро, или за 44 дни забава по 25 евро на ден за периода 17.02.2021 г. - 24.03.2021 г.; 765 евро, изчислена за забава в плащането на сумата от 15000 евро, останала дължима за периода от 24.03.2021 г. до 14.05.2021 г. или за 51 дни по 15 евро на ден. Намират, че сумата от 4269 евро следва да бъде платена, както следва: 2846 евро - за Н. И., 711, 50 евро за Ц. Ц. и 711, 50 евро за Г. Ц.. Варненският районен съд, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните, приема за установено, от фактическа страна, следното:

Страните не спорят, а и от приобщените по делото писмени доказателства, се установява, че между „Таблетка“ ООД, в качеството на купувач и Н. Г. И., и Б. Ц. И., като продавачи, са сключени два предварителни договора за продажба и строителство на недвижим имот – от 03.04.2019 г. и от 30.04.2019 г. Ответниците са наследници на Б. Ц. И., починал на •••• г., като първата от ответниците е негова съпруга, а вторият и третият – негови синове – обстоятелство, което се установява от приложеното по делото удостоверение за наследници /том 1 - л.15/.

С предварителния договор от 03.04.2019 г., страните постигат съгласие продавачът да продаде, а купувачът да купи следния недвижим имот, находящ се в жилищна сграда, която ще бъде построена в поземлен имот с идентификатор ••••, с адрес: гр. Варна, ул. „М.“, а именно: кафе-бар, разположен в сграда - тяло 1, на първи етаж, кота +0, 00 метра, с площ от 71, 68 кв.м, състоящ се от търговска зала, ведно със складови/санитарни помещения, разположени под кафе-бара, в сграда тяло 1, на минус първи етаж, кота -2, 80 метра, с площ от 82, 76 кв.м, състоящи се от складово помещение, санитарни помещения и стълбище, ведно с 16, 36 кв.м ид.ч. от общите части на сградата и 12, 8119% ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот, както и 44, 64 кв.м от поземления имот, върху който е изградена сградата. Продавачът поема задължението да извърши както грубия строеж, така и всички последващи довършителни работи, монтира необходимите инсталации, както и да извърши всички необходими дейности – строителни и административни, за да построи и завърши обектът, предмет на договора, при условията и в сроковете, определени с предварителния договор и получи разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Съгласно чл.2 от договора, продажната цена е в общ размер на 155000 евро, от която – 150000 евро за обекта в сградата и 5000 евро – за ид.ч. от земята. Уговорено е същата да бъде заплатена от купувача, по следния начин: 15000 евро, представляваща капаро/задатък – в срок до 5 работни дни от подписването на предварителния договор; 60000 евро - при представяне от продавача на удостоверение за завършен груб строеж по чл. 181, ал.2 ЗУТ и акт 14 и при учредена ипотека в полза на „Прокредит Банк“ ЕАД, и сключване на окончателен договор в нотариална форма за прехвърлянето на правото на собственост върху имота; 40000 евро – в срок до 10 работни дни от представяне на удостоверение за завършени довършителни работи (акт обр. № 15), както и писмено удостоверение за тежести; 40000 евро - в срок до 10 работни дни от представяне на удостоверение за въвеждане в експлоатация на обекта – акт обр. № 16 - разрешение за ползване на сградата. Посочена е банкова сметка, по която да бъде извършено плащането.

С чл.1.3 от договора страните се задължават да сключат окончателен договор за продажба, в нотариална форма, в деня на учредяване на ипотека в полза на „ПроКредит Банк“ ЕАД и извършване на плащането по чл.2.1 буква „б“ от договора /сумата от 60000 евро/, дължима при изпълнение на предвидените условия за плащане. Съгласно чл.1.4 от предварителния договор, условията и сроковете по същия могат да бъдат променяни само с подписване на писмено споразумение между страните.

Строителят се задължава да изпълни договора в следните срокове:

15.05.2019 г. - получаване на удостоверение за завършен груб строеж по чл.181, ал. 2 ЗУТ и акт обр. 14; 20.12.2019 г. - получаване на удостоверение за завършване на довършителни работи – акт образец 15; 30.04.2020 г. - завършване на строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация с разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация. Съгласно уговореното с чл.4.1.8, продавачът се задължава да изпълни и предаде на купувача имота с приемо-предавателен протокол най-късно до края на месец април 2020 г., като детайлно са посочени заложените СМР, които следва да бъдат изпълнени, както и степента на тяхната завършеност.

Съгласно чл.6.1 при неспазване на крайните срокове за завършване на строителството на имота, продавачът дължи неустойка в размер на 0, 1 % от стойността на имота за всеки ден забава, но не повече от 10 % от общата цена на договора. Уговорено е, че при забава в плащане, купувачът дължи на продавача неустойка в размер на 0, 1 % върху дължимата сума за всеки ден забава, но общо не повече от 10 % от общата цена на договора /чл.6.2 от договора/.

С предварителен договор от 30.04.2019 г., страните постигат съгласие продавачът да продаде, а купувачът да купи следните недвижими имоти, находящи се в поземлен имот с идентификатор ••••, с адрес: гр. Варна, ул. „М.“ №2, а именно:

• ателие № 1, разположен в сграда - тяло 1, на трети етаж, кота 6, 20 м, с площ от 63, 06 кв.м, състоящ се от коридор, два кабинета, баня-тоалет, килер, две тераси, при граници: апартамент № 1, коридор, стълбищна клетка, ул. „М.“, ПИ ••••, ведно с 12, 4651 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 6, 44 кв.м, както и 17, 56 кв.м от поземлен имот с идентификатор ••••, равняващи се на 5, 0394% ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот, както и - апартамент № 1, разположен в сграда - тяло 1, на трети етаж, кота 6, 20 м, с площ 58, 00 кв.м, състоящ се от: входно антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалет, килер, тераса, при граници: ателие №1, коридор, стълбищна клетка, ул. „М.“, двор, поземлен имот с идентификатор ••••, ведно с 11, 8088 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 6, 10 кв.м, както и 16, 63 кв.м. земя от поземлен имот с идентификатор ••••, равняващи се на 4, 7741% ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот.

Дължимата продажна цена по договора е в общ размер на 123000 евро, от която – 118000 евро за обекта в сградата и 5000 евро – за ид.ч. от земята. Уговорено е същата да бъде заплатена от купувача, по следния начин: 20000 евро, представляваща капаро/задатък – в срок до 5 работни дни от подписването на предварителния договор; 48000 евро - при представяне от продавача на удостоверение за завършен груб строеж по чл. 181, ал.2 ЗУТ и акт 14 и при учредена ипотека в полза на „Прокредит Банк“ ЕАД, и сключване на окончателен договор в нотариална форма за прехвърлянето на правото на собственост върху имота; 30000 евро – в срок до 10 работни дни от представяне на удостоверение за завършени довършителни работи (акт обр. № 15), както и писмено удостоверение за тежести; 25000 евро - в срок до 10 работни дни от представяне на удостоверение за въвеждане в експлоатация на обекта – акт обр. № 16 - разрешение за ползване на сградата. Посочената банкова сметка е идентична на тази от предварителния договор, от 03.04.2019 г. С чл.1.3 от договора страните по същия се задължават да сключат окончателен договор за продажба, в срока, определен и за предварителния договор от 03.04.2019 г., а именно - в деня на учредяване на ипотека в полза на „ПроКредит Банк“ ЕАД и извършване на плащането по чл.2.1 буква „б“ от договора /сумата от 48000 евро/, дължима при изпълнение на предвидените условия за плащане. Страните отново постигат съгласие, че условията и сроковете по предварителния договор могат да бъдат променяни само с подписване на писмено споразумение между тях /чл.1.4/.

Предвидените срокове за изпълнение задълженията на строителя са идентични на тези, уговорени с предварителния договор от 03.04.2019 г. - 15.05.2019 г. - получаване на удостоверение за завършен груб строеж по чл. 181, ал. 2 ЗУТ и акт обр. 14; 20.12.2019 г. - получаване на удостоверение за завършване на довършителни работи – акт образец 15; 30.04.2020 г. - завършване на строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация с разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация. Идентично на първия предварителен договор е и задължението по чл.4.1.8, продавачът да изпълни и предаде на купувача имота с приемо-предавателен протокол най-късно до края на месец април 2020 г., при детайлно изброени СМР и степен на завършеност.

С чл.6.1. и чл.6.2. са уговорени неустоечни клаузи - при неспазване на крайните срокове за завършване на строителството на имота, продавачът дължи на купувача неустойка в размер на 0, 1 % от стойността на имота за всеки ден забава, но не повече от 10 % от общата цена на договора, а при забава в плащане, купувачът дължи на продавача неустойка в размер на 0, 1 % върху дължимата сума за всеки ден забава, но общо не повече от 10 % от общата цена на договора.

На 28.06.2019 г., между страните по предварителния договор от 03.04.2019 г. е сключен окончателен договор, за който е съставен нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 147, том 2, рег. № 6258, дело 320 от 28.06.2019 г. на нотариус Орлин Стефанов, рег. № 196 НК, вписан в Служба по вписванията – Варна с вх.№ 16506/28.06.2019 г., акт №39, том XLVI, дело №9944. С договора за продажаба, Н. Г. И. и Б. Ц. И., продават на „Таблетка“ ООД, следните свои собствени недвижими имоти, придобити в режим на СИО, нходящи се в гр. Варна, ул. „М.“ №2, а именно:

• кафе-бар, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ••••.1.3, с предназначение за обществено хранене, разположен на етаж първи, с площ от 71, 68 кв.м, състоящ се от: търговска зала, складово помещение и стълбищна клетка към етаж -1, при граници по документ за собственост: ул. „М.“, вход на сградата, двор, поземлен имот •••• и при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж – няма, под обекта – няма, над обекта - ••••.1.4, ведно със складови/санитарни помещения, разположени съгласно документ за собственост под кафе-бара, на етаж -1, с площ от 82, 76 кв.м, състоящи се от складово помещение, санитарни помещения и стълбище, при граници: ул. „М.“, поземлен имот ••••, двор, както и 31, 6906% ид.ч.от общите части на сграда №1, в която се намира самостоятелният обект, изградена на етап „груб строеж“ по см. на пар.5, т.46 ДРЗУТ, ведно с 12, 8119% ид.ч. от правото на строеж върху дворното място, в което е разположена сградата, както и - 44, 64 кв.м от поземления имот с идентификатор ••••, в който е разположена сградата, целият с площ от 448 кв.м, стар идентификатор ••••, при съседи, имоти с идентификатори: ••••, ••••, •••• и ••••.

Съгласно пункт 2 от договора, общата продажна цена на продаваните недвижими имоти е в размер на 155000 евро, от която 150000 евро – за самостоятелния обект и 5000 евро – за ид.ч. от поземления имот. Същата е платима по следния начин: сума в размер на 15000 евро, представляваща капаро е заплатена по банкова сметка на Н. И., преди подписване на нотариалния акт; сума в размер на 500 евро е платима по банкова сметка на Н. И. непосредствено след подписване на окончателния договор. Уговорено е остатъкът в размер на 139500 евро да бъде заплатен на продавача, по банков път, чрез усвояването на банков кредит, при сбъдване на следните условия: сума в размер на 60000 евро - в срок от три работни дни след представяне на доказателства, че нотариалният акт е вписан в Агенция по вписванията, вписване на законна имотека върху продаваните имоти в полза на банката – кредитор – „ПроКредит Банк“ АД, както и представяне на удостоверение, издадено от Служба по вписванията – Варна, от което да е видно, че „ПроКредит Банк“ АД е първи по ред ипотекарен кредитор по отношение на самостоятелните обекти и втори по ред след „Банка ДСК“ ЕАД по отношение на ПИ ••••, както и че въру имотите няма вписани тежести в полза на трети лица. Съгласно уговореното с договора, останалите средства ще бъдат отпуснати и ще останат блокирани по сметка на купувача и ще бъдат разблокирани и с тях ще се доизплати продажната цена, при следните условия: сумата от 40 000 евро ще бъде разблокирана и заплатена на продавача в срок до 10 работни дни от представяне на удостоверение за завършени довършителни работи (акт обл. № 15), както и писмено удостоверение за тежести, но не по-късно от 20.12.2019 г.; сумата от 39500 евро ще бъде разблокирана и изплатена на продавача - в срок до 10 работни дни от представяне на удостоверение за въвеждане в експлоатация на обекта – акт обр. № 16 - разрешение за ползване на сградата. Съгласно предвиденото с окончателния договор, владението върху продаваните недвижими имоти се предава на купувача след завършване на сградата и въвеждането в експлоатация.

На същата дата - 28.06.2019 г., между страните е сключен и окончателен договор по предварителния договор от 30.04.2019 г., като за същия е съставен нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 145, том 2, рег. № 6244, дело №318 от 28.06.2019 г. на нотариус Орлин Стефанов, рег. № 196 НК, вписан в Служба по вписванията – Варна с вх.№ 16504/28.06.2019 г., акт №19, том XLVI, дело №9926. С договора за продажаба, Н. Г. И. и Б. Ц. И., продават на „Таблетка“ ООД, следните свои собствени недвижими имоти, придобити в режим на СИО, находящи се в гр. Варна, ул. „М.“ №2, а именно:

• апартамент № 1, на етаж трети, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ••••.1.1, с площ 58, 00 кв.м, състоящ се от: входно антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалет, килер и тераса, при граници по документ за собственост: ателие №1, коридор, стълбищна клетка, ул. „М.“, двор, поземлен имот с идентификатор ••••, при съседни СОС – на същия етаж - ••••.1.5, под обекта - ••••.1.4, над обекта - ••••.1.2, ведно с 11, 8088 % ид.ч. от общите части на сграда №1, в която се намира самостоятелният обект, изградена на етап „груб строеж“ по см. на пар.5, т.46 ДРЗУТ, както и с 4, 7741% ид.ч. от правото на строеж върху дворното място, в което е разположена сградата и - ателие № 1, на етаж трети, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ••••.1.5, с площ от 63, 06 кв.м, състоящо се от коридор, два кабинета, баня-тоалет, килер и две тераси, при граници по документ за собственост: апартамент № 1, коридор, стълбищна клетка, ул. „М.“, ПИ ••••, при съседни СОС – на същия етаж - представляващ самостоятелен обект с идентификатор ••••.1.1, под обекта - ••••.1.4, над обекта - ••••.1.2, ведно с 12, 4651 % ид.ч. от общите части на сграда №1, в която се намира самостоятелният обект, изградена на етап „груб строеж“ по см. на пар.5, т.46 ДРЗУТ, както и с 5, 0394% ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот, в който е разположена сградата, както и - 34, 19 кв.м от поземления имот с идентификатор ••••, в който е разположена сградата, целият с площ от 448 кв.м, стар идентификатор ••••, при съседи, имоти с идентификатори: ••••, ••••, •••• и ••••.

Съгласно пункт 2 от договора, общата продажна цена на продаваните недвижими имоти е в размер на 123000 евро, от която 118000 евро – за самостоятелните обекти и 5000 евро – за ид.ч. от поземления имот. Същата е платима по следния начин: сума в размер на 20000 евро, представляваща капаро е заплатена по банкова сметка на Н. И. преди подписване на окончателния договор; остатъкът в размер на 103000 евро да бъде заплатен на продавача, по банков път, чрез усвояването на банков кредит, при сбъдване на следните условия: сума в размер на 48000 евро - в срок от три работни дни след представяне на доказателства, че нотариалният акт е вписан в Агенция по вписванията, вписване на законна имотека върху продаваните имоти в полза на банката – кредитор – „ПроКредит Банк“ АД, както и представяне на удостоверение, издадено от Служба по вписванията – Варна, от което да е видно, че „ПроКредит Банк“ АД е първи по ред ипотекарен кредитор по отношение на самостоятелните обекти и втори по ред след „Банка ДСК“ ЕАД по отношение на ПИ ••••, както и че въру имотите няма вписани тежести в полза на трети лица. Съгласно уговореното с договора, останалите средства ще бъдат отпуснати и ще останат блокирани по сметка на купувача и ще бъдат разблокирани и с тях ще се доизплати продажната цена, при следните условия: сумата от 30 000 евро ще бъде разблокирана и заплатена на продавача в срок до 10 работни дни от представяне на удостоверение за завършени довършителни работи (акт обл. № 15), както и писмено удостоверение за тежести, но не по-късно от 20.12.2019 г.; сумата от 25000 евро ще бъде разблокирана и изплатена на продавача - в срок до 10 работни дни от представяне на удостоверение за въвеждане в експлоатация на обекта – акт обр. № 16 - разрешение за ползване на сградата. Владението върху продаваните недвижими имоти се предава на купувача след завършване на сградата и въвеждането в експлоатация.

Сградата, в която се намират процесните обекти е завършена на етап „груб строеж“ към 07.05.2019 г. – обстоятелство, което се установява от констативен протокол за степен на завършеност, съставен на осн. чл.3, ал.3 от Приложение №2 на ЗМДТ и чл.181, ал.2 ЗУТ, на 02.05.2019 г., от община Варна, район „Приморски“, въз основа на акт за приемане на строителна конструкция /обр.14/ от 02.05.2019 г. Съгласно т.6 от констативния протокол, към 07.05.2019 г. е завършен грубият строеж на сградите, по см. на пар. 5, т.46 ДРЗУТ, като констативният протокол важи три месеца, считано от датата на издаването му. На същата дата – 07.05.2019 г., община Варна, район „Приморски“ издава на Н. Г. И. удостоверение за завършване на грубия строеж на сградите.

От удостоверение изх. № 25-145861/20.06.2019 г. на СГКК – Варна се установява, че сградата, в която са изградени процесните обекти, с адрес: гр. Варна, ул. „М.“ №2, е нанесена в КК с идентификатор ••••.1.

Видно от приобщения по делото констативен акт за установяване годността за приемане на строежа /акт обр. № 15/, на 27.01.2021 г., в ПИ ••••, с административен адрес: гр. Варна, ул. „М.“ №2, са изградени две сгради – тяло 1 и тяло 2, строежът на които е изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти и изискванията към строежите по чл.169, ал.1 и ал.3 ЗУТ.

От представените по делото вторични счетоводни документи- фактури, се установява, че през 2021 г., от страна на ищеца, в полза на различни доставчици, са заплащани дейности свързани със строително-ремонтни и довършителни работи в обектите, предмет на предварителните договори от 03.04.2019 г. и 30.04.2019 г., за които на 28.06.2019 г. са сключени окончателни договори за продажба.

Сградата е въведена в експлоатация на 04.02.2021 г. – обтоятелство, което се установява от приобщеното по делото удостоверение за въвеждане в експлоатация №19/04.02.2021 г., издадено от община Варна, район „Приморски“.

По делото са приложени договор за банков кредит № 056- 1145649/27.06.2019 г., за сумата от 103000 евро и договор за банков кредит № 056-1145636/27.06.2019 г., за сумата от 139500 евро, сключени между ищеца и „ПроКредит Банк“ АД, за закупуване на процесните имоти. Съгласно уговореното в т.8.4 /от двата договора/, кредитополучателят – „Таблетка“ ООД, дава съгласието си средствата по всеки от кредитите да бъдат отпуснати и да останат блокирани по сметка на търговското дружество, като същите ще бъдат разблокирани и с тях ще се заплати проджната цена за недвижимите имоти, на три части, след изпълнение на определени условия – представяне на акт обр. 14, на акт обр. 15 и акт обр. 16. Съгласно т.8.6 от договорите, кредитополучателят се задължава, в срок до 30.04.2020 г. да представи доказателство за вписване на първа по ред законна ипотека в полза на банката, по отношение на недвижимите имоти, предмет на продажба.

По делото са представени писмени документи, от които се установява, че ищецът е възложил извършването на СМР в процесните обекти, на изпълнители, различни от продавачите по двата предварителни договора – „Рестарт Хоум“ ЕООД, ЕИК 206399533, с управител В.П., „Дафис-07“ ЕООД, ЕИК 203206256, с управител С.К., „Еленски 2001“ ООД, ЕИК 200550035, с управител Ю.Е. и др. Видно от удостоверение, издадено на 01.03.2024 г., от „ПроКредит Банк“ АД, удостоверение за завършени довършителни работи /акт обр.15/ е предоставен в банката на 03.02.2021 г., от Б. Ц. И., а удостоверение за въвеждане в експлоатация /акт обр.16/ е предоставен на 08.03.2021 г., от Б. Ц. И.. Съгласно същия документ, на 09.07.2019 г. Б. И. представя на банката 5 бр. удостоверения за тежести, издадени от Агенция по вписванията, за всеки от имотите, а на 20.04.2021 г. той представя и удостоверение за тежести на поземления имот, в който е построена сградата.

По искане на страните, по делото са събрани гласни доказателства, чрез разпит на водените от тях свидетели – за ищеца – В.П.П. и Б.Й.Ш.; за ответника – Р.Н.Я. и Р.С.Х. – всички без родство и/или дела със страните.

В показанията си св. В.П. заявява, че през 2021 г. той е бил нает от управителя на ищцовото дружество за да завърши негов обект, находящ се срещу базар „Левски“. Знае, че строител на сградата е Б. И., като свидетелят бил ангажиран с извършването на довършителните работи. Сочи, че И. е следвало да извърши определени дейности, но на обекта не идвали майстори. Свидетелят заявява, че той бил ангажиран с боядисване на помещението и с поставяне на плочки, но преди това трябвало да бъде завършена шпакловката, да бъдат отстранени течове по терасите, да бъда завършени ел. инсталацията и ВиК инсталация. Тъй като дейностите не били извършени от строителя, свидетелят направил шпакловката на офиса и на търговската част, завършил ВиК инсталацията и коригирал ел.инсталацията. Всички дейности били заплатени от управителя на „Таблетка“ ООД. Свидетелят пояснява, че търговското помещение се намира на партера и на сутерена. Същият не може да посочи дали към периода, когато е извършил възложените по дейности за сградата е бил приет акт обр.14 или акт обр.15. Твърди, че когато е започнал работа на обекта, дограмата е била поставена. Ток и вода имало на т.нар. „времянки“, т.е. захранването на обекта се извършвало от външно за сградата табло, като в сградата нямало действаща ел. инсталация.

От показанията на св. Б.Ш. се установява, че същият е бил ангажиран от ищцовото дружество за поставяне на бариери на собствените му паркоместа до процесната сграда. Твърди, че впоследствие поставил домофонната система на кооперацията, преокабелил и окабелил наново, направил ревизионни отвори на стълбищата за да се осигури възможност за работа на видеодомофонната система. Окабеляването не касаело цялата ел.инсталация, а само видеодомофонната слаботоковата система и отделно на търговския обект, който имал проблем със силнотоковата система. Там поставил дефектотокови защити и отстранил проблема, тъй като падали предпазителите. За това имал издадени фактури от март месец 2022 г. Свидетелят заявява, че слаботоковата инсталация била направена за цялата сграда, тъй като нямало домофонна система. Плащанията били извършени от управителя на „Таблетка“ ООД.

В показанията си воденият от ответниците свидетел – Р.Н.Я. заявява, че познава ответниците, като е приятел със същите. Сочи, че преди да почине, Б. И. бил ангажиран със строителството на две сгради. Сградата, в която било предвидено да бъде изграден кафе-бар била завършена през 2020 – 2021 г. Били поставени дограмите, като не били извършени довършителните работи в помещенията. След като строителството било завършено, Б. И. направил хидроизолация, облицовал с камък сградите. Допълнителната хидроизолация била възложена от наследодателя на ответниците. Заявява, че след като бил поставен камъкът /каменни первази/ била невъзможна промяна в дограмите. На сградата, в която се намирал кафе-барът нямало поставен камък, но същата била с монтирана дограма. Всички довършителни работи били извършени от Б. И. и от негов съдружник. Заявява, че каменните первази били складирани в помещението, което по-късно било използвано като аптека. Не може да посочи времето, в което е била поставена дограмата, но сочи, че това е било сторено в периода 2019 – 2020 г. В показанията си св. Р.Х. заявява, че не познава страните по делото, а само наследодателя на ответниците – Б. И.. Свидетелят бил ангажиран с извършването на СМР, в обект на И., находящ се на бул. „В. Левски“, срещу магазин „Бурлекс“. Б. И. му обяснил, че бил собственик и строител на обекта. Св. Х. заявява, че направил шпакловка на едно мазе и два етажа от кооперация. В двора били построени две сгради, като той работел в първата сграда, намираща се вляво. Свидетелят сочи, че когато шпакловал обекта на първия етаж не знаел предназначението на същия. Твърди, че започнал работа през 2019 г., като около година и половина по-късно – през 2021 г. И. го потърсил отново за полагането на минерална мазилка на фасадата. Тогава свидетелят разбрал, че обектът, който шпакловал щял да бъде използван като аптека. Когато полагал минералната мазилка, дограмата на сградата била поставена. Според свидетеля, към този момент, сградата била завършена, като вратите били поставени. В аптеката имало ел.инсталация. На свидетеля не е известно кой е поставил дограмата в сградата, като сочи, че на етажа, на който се намирала аптеката, нямало поставена дограма, за разлика от другите етажи.

За изясняване на фактическата страна по спора е допуснато провеждане на съдебно-счетоводна експертиза, от заключението на която се установява, че общата продажна цена по двата процесни договора е в размер на 278000 евро или 543720, 74 лева, при курс 1, 95583 лева за 1 евро. Ищецът е извършил плащания в размер на 102434, 52 лева и 228695, 12 евро /с левова равностойност 447288, 78 лева/. Общият размер на платените суми от ищеца, в полза на ответниците е 281069, 06 евро. Според вещото лице, при получаване на преводи, излъчени в евро, но получени в банкова сметка, в лева, банката на получателя прилага „курс купува“ за съответната валута, при превалутиране на сумата. Поради тази причина, в левовата сметка на ответника са получени суми, различни от тези, преизчислени по фиксинга на БНБ - 1, 95583 лева за 1 евро. В банковата сметка на продавача са получени общо 548618, 70 лева. Извършени са преизчисления, като за изпратените суми в евро е приложен „курс купува“ – 1, 951 лв./1 евро, а за изпратените в лева суми е приложен фиксингът на БНБ 1, 95583 лева/1 евро, поради което получената сума в евро, в банковата сметка на ответника е 281069, 06 евро. Вещото лице представя и детайлно изчисление за размера на неустойката за забавено плащане, по въведеното от ответниците възражение за прихващане, като по договора от 03.04.2019 г., същата е в общ размер на 1933, 70 евро, а по договора от 30.04.2019 г. – 4078 евро. В таблица, приложена към заключението, вещото лице сочи всяко от плащанията, извършени от ищеца. Видно от същата, при цена на договорите в размер на 278000 евро и заплатена от ищеца сума в общ размер на 281069, 06 евро, то надвнесена е сума в размер на 3069, 06 евро или 6002, 56 лева.

От заключението на проведена по делото допълнителна ССчЕ се установява, че ищцовото дружество не е заявило за възстановяване данъчен кредит по двата договора за продажба от 28.06.2019 г., за периода от 28.06.2019 г. до 31.01.2020 г. Дружеството няма подадени коригиращи декларации по ЗДДС за този период. Установено е, че не е налице възможност за възстановяване на данъчен кредит за закупените от ищеца активи - недвижими имоти. Средствата от сключените от ищеца договори за банков кредит са отпуснати по негова разплащателна сметка, но са блокирани от банката до изпълнение на условията, поставени с чл.8.4 и чл.8.6 от договорите за банков кредит. Според вещото лице, съгласно представено извлечение от банковата сметка на ищеца, за периода от 27.06.2019 г. – 13.05.2021 г., по която са получени сумите по договорите за кредит, са извършени следните действия: захранване на сметката със суми от друга сметка на ищеца, във връзка с погасяване на месечните вноски по кредитите и месечните такси по сметката; погасяване на месечните вноски по кредитите; месечни такси; плащане на суми по сметка на Н. Г. И. след представяне на съответните документи в банката.

Според експерта, съгласно установените с нотариалните актове, срокове за плащане и при съобразяване датите, на които в банката са представени изискуемите документи, с оглед извършване на банковите трансакции, купувачът е допуснал забава, за която е дължима неустойка, в следните размери: по договора от 03.04.2019 г. – общо 158 евро и по договора от 30.04.2019 г. – общо 2789 евро. Същите се разпределят между ответниците, при части – 4/6 за Н. Ц.а; 1/6 – за Ц. Ц. и 1/6 – за Г. Ц.. Неутойката е дължима на ответниците, в следните размери - за Н. И. – 105, 34 евро и 1859, 34 евро; за Ц. Ц. – 26, 33 евро и 464, 83 евро; за Г. Ц. - 26, 33 евро и 464, 83 евро.

При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 92 ЗЗД. Същите са допустими, поради което съдът дължи произнасяне по основателността им.

Неустойката, като акцесорно съглашение между страните по сключен договор, има за цел да дисциплинира страните по правоотношението, като задължи неизправната страна да изплати на изправната, парична сума, определена или определяема, с цел обезщетяване на вредите от неизпълнението или забавеното изпълнение на главното задължение, като не е необходимо тези вреди да бъдат доказвани. С Решение № 228 от 21.01.2013 г. по т. д. № 995/2011 г. на ВКС ІІ т.о., постановено по реда на чл.290 ГПК, е прието, че неустойката освен обезпечителна и обезщетителна функция, има и наказателна функция, тъй като е предназначена да санкционира неизправния длъжник в случай на виновно неизпълнение на договора. Идеята на неустойката е да се стимулира длъжникът да изпълни, като обичайно, същата се уговаря с цел обезпечаване изпълнение на поетите с договорите задължения, както и обезщетяване на изправната и санкциониране на неизправната страна, в случай на неизпълнение. Тя може да бъде предвидена като обезщетение за вреди, както за пълно неизпълнение, така и за неточно и забавено такова, като страните могат отнапред да уговорят размера на обезщетението за причинени вреди от неизпълнение на договорно задължение, без да е нужно те да се доказват. Неустойката може да се приеме за нищожна, само ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.

Ангажирането на отговорността на ответника по иск за договорна неустойка, налага установяване на следните кумулативно изискуеми предпоставки: установяване на съществуващо задължение; виновно неизпълнение на това задължение; наличие на неустоечна клауза в сключения договор; претендиращият неустойка да е изправна страна по договора. В процесния случай, в тежест на ищеца е да установи наличие на облигационна обвързаност между страните, постигнатото съгласие относно сроковете и условията за изпълнение по сключените предварителни договори; че същият е изпълнявал точно и в срок задълженията си по процесните договори. В тежест на ищеца е да установи размера на предявените искове.

Доколкото се твърди неосъществяване на дължимо поведение от страна на ответника, а именно – изпълнение в срок, ответната страна носи доказателствената тежест да установи обстоятелства, които го освобождават от задължението за изпълнение. По въведеното от ответниците възражение за прихващане, в тежест на последните е да установят наличието на фактическия състав на правото си да извършат компенсация: наличие на две действителни, насрещни, еднородни вземания възникнали от сключените между тях договори; изискуемост на вземането на страната, която прихваща; установеност по основание и размер на вземанията на лицето, което извършва прихващането.

Страните не спорят и от приобщените по делото писмени доказателства се установява, че се намират в облигационна връзка, възникнала въз основа на сключените между ищеца и съпрузите Н. И., и Б. И., предварителни договори за продажба на недвижими имоти от 03.04.2019 г. и 30.04.2019 г., включващи съществените елементи от съдържанието на окончателните договори – предмет, цена, срокове за плащане, срокове за изпълнение, отговорност при неизпълнение.

Във всеки от двата предварителни договора е включена неустоечна клауза, целта на която е обезпечаване задължението на строителя да спази определените „крайни срокове за завършване на строителството“ – чл.6.1. С клаузата на чл.3.2. /от двата договора/ е уговорено, че срокът за завършване на строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация е 30.04.2020 г. Тази уговорка е намерила отражение и в клаузата на чл. 4.1.8, съгласно която продавачът следва да изпълни имота и да го предаде на купувача най-късно до края на месец април 2020 г. Съгласно чл.4.1.7 от предварителните договори, обектът се предава на купувача след завършване на сградата и въвеждането в експлоатация с разрешение за ползване /удостоверение за въвеждане в експлоатация/. Така, крайният срок за изпълнение, след който продавачът изпада в забава, безспорно е 30.04.2020 г. Към датата на сключване на окончателните договори – 28.06.2019 г., сградата, в която се намират процесните обекти е завършена на етап „груб строеж“, съгласно констативен протокол от 07.05.2019 г. на Община Варна, като е въведена в експлоатация на 04.02.2021 г. Клаузите за неустойки, включени в предварителните договори не изгубват действието си поради факта на сключване на окончателните договори, каквото възражение въвеждат ответниците. Доколкото същите не са изрично отменени или изменени, те запазват своето действие, дори без да са преповторени в окончателните договори или с последните да се препраща към предварителните договори. При неяснота в клаузите на съглашението или съмнение за точния смисъл на договореното, по отношение на конкретните права и задължения, които се запазват, изменят или прекратяват, действителната обща воля на страните се установява чрез тълкуване, съгласно правилото на чл.20 ЗЗД - в тази насока решение № 90/05.04.2016 г. по гр.д. № 5205/2015 г., на ВКС, IV г.о.; решение № 210/02.05.2012 г. по гр.д. № 884/2011 г., на ВКС, IV г.о.

В настоящия случай, страните не са уговорили изрично прекратяването или запазването на действието на предварителния договор, поради което действителната им обща воля следва да бъде извлечена чрез тълкуване. Анализирайки обективираното в договорите, безспорно е задължението на продавача за завършване на строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация, в срок до 30.04.2020 г. Налице е уговорка в чл. 3.3 от предварителните договори, според която купувачът ще получи владението върху обектите от сградата, в степен на завършеност груб строеж, установена с акт 14, след което продавачът се задължава да завърши строежа с издаването на разрешение за ползване/ удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация, при условията и сроковете предвидени в предварителния договор/ т.е. отново до 30.04.2020 г./. С окончателните договори не е променен срокът за приключване на строителството и въвеждането на сградата в експлоатация, поради което същият остава 30.04.2020 г., но е определен нов срок за предаване на владението върху недвижимите имоти, като същият вече е обвързан със завършване на строителството и снабдяване с разрешение за ползване, т.е. отново 30.04.2020 г. Съгласно уговореното с окончателните договори, заплащането на отделните вноски от продажната цена е обвързано с наличието на кумулативно изискуеми предпоставки, в т.ч. представяне на писмени доказателства за достигнат етап от строителството, като срокът за получаване на удостоверение за завършване на довършителни работи – акт образец 15 - 20.12.2019 г., не е променен. Уговорките за обезпечаване изпълнението на задълженията на страните по чл.6.1 и чл.6.2 от предварителните договори не са променени или отменени. Следва да се посочи, че приемане на противното би лишило и ответниците от правото да претендират неустойка за забава в плащането.

Анализът на събраните по делото писмени доказателства сочи, че продавачът не е изпълнил задължението по чл.4.1.8 вр. чл. 3.2. от предварителните договори, да завърши строителството и да въведе сградата в експлоатация, в определения от страните срок – 30.04.2020 г. Доколкото удостоверението за въвеждане в експлоатация е издадено на 04.02.2021 г., то продавачът е допуснал забава в изпълнение на задълженията си, продължила 281 дни. Не е отпаднало задължението за въвеждане на сградата в експлоатация, при условията и сроковете уговорени с предварителните договори, поради което не е отпаднало и задължението за заплащане на неустойка при неспазване на крайните срокове за завършване на строителството. Въведеното от ответната страна възражение, че действието на неустоечните клаузи е отпаднало със сключването на предварителните договори, е неоснователно.

По отношение на наведените от ответника хипотези за приложимост на непреодолима сила и стопанска непоносимост, поради въведеното извънредно положение през м. март 2020 г. следва да се посочи, че със Закона за мерките и действията по време на извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание от 13 март 2020 г., за периода от 13.03.2020 г. до 13.05.2020 г. в страната действително е обявено извънредно положение заради световната пандемия от Covid-19. Епидемичната обстановка, обаче, сама по себе си не може да се тълкува нито като стопанска непоносимост по смисъла на чл. 307 ТЗ, нито като непреодолима сила по смисъла на чл. 306, ал. 2 ТЗ. Не са въведени извънредни забрани за строителство, а затрудненията от вътрешноорганизационен характер не е нито обективно, нито непредотвратимо. Напротив, видно от показанията на свидетелите дори и през периода на пандемията са извършвани строително-монтажни дейности в сградата, а от свидетелите на ответниците сочат, че външната мазилка на сградата е била изпълнена, а подпрозоречните первази са били поставени едва през 2021 г. Отделно от горното, ответниците не са ангажирали и доказателства за това да са положили дължимата грижа /изискуема и според чл. 306, ал. 3 ТЗ/ за своевременно и незабавно уведомяване на възложителя за наличието на непреодолими пречки за продължаване на работата и постигане на съгласие в тази насока.

При горните доводи, съдът намира, че ответниците не доказаха твърдените обстоятелства, освобождаващи длъжника от отговорност, поради забава на кредитора или поради невиновна невъзможност за изпълнение на задълженията в срок. Затова следва да се приеме, че договаряйки срок за снабдяване с разрешение за ползване на сградата, страните са изявили волята си предаването на фактическата власт върху обекта да стане до 30.04.2020 г. Доколкото това не е било сторено от ответника, от следващия ден започва начисляване на неустойка за всеки ден забава.

Съгласно уговореното с чл.6.1 от предварителните договори, при неспазване на крайни срокове за завършване на строителството на имота, продавачът дължи неустойка в размер на 0, 1 % от стойността на имота за всеки ден забава, но не повече от 10 % от общата цена на договора. Общата цена на договора от 03.04.2019 г. е в размер на 155000 евро, а допуснатата забава е 281 дни. За пълния период на забава, дължимата неустойка е в размер на 28, 10 %, но поради ограничението до размера от 10 %, максималният размер на неустойката по този договор, дължима от продавача, е в размер на 15500 евро. По договора от 30.04.2019 г. също е допусната забава от 281 дни, респективно, дължим е максималният размер на неустойката по чл.6.1 от предварителните договори –10 % от общата цена на договора или 12300 евро.

По въведеното от ответниците възражение за прихващане, съдът намира следното. Съгласно правната теория и установената съдебна практика /напр. решение №215/28.08.2012 г. по т.д. №895/2010 г. на ВКС, 2 т.о./, възражението за прихващане е средство за защита на ответника срещу предявения иск, като максималният полезен резултат, който може да бъде постигнат е отхвърляне на иска, поради погасяване на вземането по него, чрез прихващане с насрещно вземане на ответника към ищеца. Процесуалните предпоставки за упражняване правото да се предяви възражение за прихващане са свързани с наличието на висящ процес по ищцовото вземане и правният интерес на ответника, обусловен от твърдяните с възражението за прихващане вземане и компенсационно право, както и погасяването на двете насрещни права в резултат на прихващането. Съгласно разпоредбата на чл.298, ал.4 ГПК, решението влиза в сила и по отношение на разрешените с него искания и възражения за право на задържане, и прихващане, поради което с разрешаване на правния спор, силата на пресъдено нещо ще има действие и по отношение на заявеното от ответника възражение за прихващане.

Сроковете за плащане по окончателните договори са обвързани с представянето на съответни писмени доказателства за достигнат етап от строителството – акт обр.14, акт обр. 15 и акт обр. 16. Задължението за представяне на документите е на строителя, поради което възражението на ответниците, че купувачът е допуснал забава, като не е представил същите на банката, не може да бъде прието за основателно. Неоснователно е и възражението на ответниците, че посочените крайни дати в нотариалните актове следва да се възприемат и като краен падеж за плащане, независимо от представянето на изискуемите документи. Извършването на банкова трансакция, в полза на продавача, е свързано с установяване завършването на етап от строителството, а не настъпването на конкретна дата. Едва при неизпълнение на задължението за плащане, след изпълнение на кумулативно изискуемите предпоставки, купувачът изпада в забава, поради което, за която в полза на продавача е дължима неустойката по чл.6.2. от двата предварителни договора. Поради това, следва да бъдат съобразен сроковете за плащане, определени с окончателните договори, а не с предварителните.

Съгласно заключението на допълнителната съдебно-счетоводна експертиза, купувачът е допуснал просрочение в размер на 4 дни по договора от 03.04.2019 г. и общо 55 дни по договора от 30.04.2019 г., поради което възражението за прихващане, заявено от ответниците, се явява основателно за следните суми: по договора от 03.04.2019 г., както следва: за Н. И. – 105, 34 евро; за Ц. Ц. – 26, 33 евро и за Г. Ц. - 26, 33 евро; по договора от 30.04.2019 г. за Н. И. –1859, 34 евро; за Ц. Ц. – 464, 83 евро; за Г. Ц. - 464, 83 евро. Над тези размери възражението е неоснователно, като по отхвърлянето му съдът не дължи произнасяне с отделен диспозитив. Съгласно мотивите на ТР №2/2020 г., ВКС, ОСГК, по възражението за прихващане съдът се произнася в диспозитива на решението, само когато възражението е основателно. С отхвърлянето на иска като погасен чрез прихващане в решението се индивидуализират пасивното, но и активното вземане по основание и размер. Съдът не се произнася по неоснователното възражение за прихващане в диспозитива на решението, зачитайки неговата характеристика на защитно средство срещу предявения иск.

По разноските.

Страните претендират разноски, като за извършването им всяка от тях представя списък по чл.80 ГПК.

Съразмерно на уважената част от исковете и на основание чл.78, ал.1 ГПК, в полза на ищеца се следват сторени разноски по делото, в общ размер на 7760, 72 лева На основание чл.78, ал.3 ГПК, съразмерно на отхвърлената част от исковете, в полза на ответниците се дължат разноски, в общ размер на 561, 86 лева.

Водим от горното, съдът