Решение № 344 от 27.10.2022 г. на Окръжен съд - Перник по дело № 431/2022 г.

производство цели уведомяване на приобретателя за риска, че придобива незаконен строеж, който може да бъде премахнат от органите на строителния контрол или който не би могъл да ползва по предназначението, за което го придобива. Липсата на удостоверение за търпимост, както и статута на нетърпимост на строеж не е пречка за прехвърлянето му по нотариален ред, но в тази хипотеза нотариусът в изпълнение задължението по чл.25 ЗННД е длъжен да провери в Единния публичен регистър за устройство на територията по чл.5а ЗУТ дали има издадена заповед по чл.225 или чл.225а ЗУТ /след създаването на регистъра съобразно срока по § 50 ПЗР ЗИД ЗУТ, ДВ бр.16 от 23.02.2021 г./, както и да уведоми страните за последиците с оглед статута на незаконност, респ. на нетърпимост на незаконния строеж. С оглед изложеното Пернишкият районен съд е направил извод, че след като незаконният строеж е годен обект на вещни права, то същият може да бъде придобиван от субектите по всички уредени в закон придобивни способи, т.е. процесните гаражи са годен обект на делба. Съдът е обсъдил възраженията, че двата гаража не съответстват като площ на посочената в представените декларации и в тази насока е отбелязал следното: Разпоредбата на чл.92 ЗС въвежда правилото, че собственикът на земята е и собственик на постройките и насажденията върху нея, освен ако не е установено друго. Изключението е налице когато е било учредено право на строеж и то е реализирано в рамките разрешеното - чл.63 ЗС. Когато е надхвърлен обемът на правото на строеж вещноправният режим на допълнително построеното е различен и се определя от неговата юридическа характеристика. Чл.92 ЗС ще намери приложение когато постройката представлява самостоятелен обект по строителните правила и норми. Когато обаче извършеното строителство не представлява такъв обект, следва да се приложи чл. 97 ЗС. Тази хипотеза възниква, когато при неспазване на учреденото право на строеж е увеличена застроената площ на съществуваща сграда, както и на разрешена нова пристройка или надстройка. Това тълкуване се основава на правилото, че собствеността не може да възникне върху несамостоятелен обект. За такъв обект важат правилата на чл.97 или 98 ЗС – той или следва режима на главната вещ, или се присъединява, но не към земята, а чрез неделимото му свързване с друга главна вещ. В този смисъл при надлежно учредено право на строеж за 18 кв. м., респ. 20 кв. м., а при построени с 28 кв.м. и 32 кв.м. с оглед обема на превишението, то ще се счита собственост на собственика на гаража, на кого е учредено право на строеж, макар и в по-малък обем. Съдът е посочил, че представената декларация с нот. заверка от М. М. е с неясна година, която той е разчел като 1970 г., датата и месеца на нот. заверка е 14.XI. Представената декларация, подписана от М. М. и Ф.И.Г. и А.И.Г., собственици на парцел ••• в кв. •••, за даване на съгласие за построяване на гаражи на регулационната линия от 1967 г., от която година е одобрен и архитектурния проект за изграждане на гараж от 30 кв. м. на А.И. и Д.И.. Строителното разрешение на името на Д.И. за изграждане на гараж от 18 кв.м. е от 1970 г. ъз основа на представеното удостоверение за наследници, съдът е приел, че М. М. М. е починала на •••. Съдът е дал вяра на отразеното в представената данъчна декларация, дотолкова доколкото същото се подкрепя от останалите свидетелски показания. В същата е заявено, че има изграден гараж от 18 кв. м. в имота през 1966 г., което преценено съвкупно с останалите писмени доказателства формира извода, че гаражът, построен на регулационната линия, с площ 28 кв. м. е построен 1966-1967 г. Съдът е посочил, че към 1967 г., когато е подписана декларацията съгласие за изграждане на гаражи на регулационната граница на съседите имоти, в която не е посочено правоимащо лице, и към 1970 г., когато е подписана декларацията – съгласие от М. М., в сила е бил Законът за планово изграждане на населените места /ЗПИНМ/, който е бил обнародван в ДВ, бр. 227 от 1.10.1949 г., в сила от 1.01.1950 г. и отм., бр. 29 от 10.04.1973 г., в сила от 1.06.1973 г и Правилникът за планово изграждане на населените места обнародван в ДВ, бр. 51, на 2 март 1950 г. Съдът е отбелязал, че при действието на тези два нормативни акта - ЗПИНМ и ППИНМ , е нямало законова разпоредба, която да предвижда учредяване право на строеж с нотариално заверена декларация. Това вещно право е могло да се учреди само с нотариален акт съгласно чл. 18 от ЗЗД (Обнародван, ДВ, бр. 275 от 22 ноември 1950 г.), поради което подписаните декларации не са учредили право на строеж. За да може едно лице да придобие изключително право на собственост по отношение на построеното от него в чужд или съсобствен имот, собственикът/ останалите съсобственици на терена трябва да му отстъпят своето право чрез учредяване на суперфиция (чл. 63, ал. 1 ЗС), в противен случай ще намери приложение института на приращението по чл. 92 ЗС. Облекчена процедура по учредяване на право на строеж е въведена едва с приемането на разпоредбата на чл. 56, ал. 2, т. 2 от ЗТСУ (Обн., ДВ, бр. 29 от 10.04.1973 г., в сила от 1.06.1973 г. и отм., бр. 1 от 2.01.2001 г., в сила от 31.03.2001 г.), която е предвиждала, че право да строят в чужд имот имат съпругът (съпругата), роднините на собственика по права линия неограничено, а по съребрена линия - до втора степен включително, ако извършват строежа с негово съгласие, изразено в нотариално заверено заявление до съответните специализирани органи на общинската администрация, вписано и в нотариалните книги; по силата на така даденото съгласие върху мястото се учредява право на строеж в полза на строителя. По този начин не се е изисквало учредяването да става с нотариален акт по чл. 18 ЗЗД. Така, основанието, посочено от страните, че е било учредено право на строеж в полза на наследодателя им Д.И. по силата на нотариално заверената декларация не може да се възприеме, защото съгласно действащите по време на подписване на декларацията нормативни актове - ЗПИНМ и ППИНМ , правото на строеж е могло да се учреди единствено в нотариална форма по чл. 18 ЗЗД (Решение № 339 от 8.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1774/2007 г., I г. о., ГК; Решение № 684 от 28.09.2000 г. на ВКС по гр. д. № 95/2000 г., I г. о.). Съдът е посочил, че и приетият Правилник за приложение на Закона за планово изграждане на населените места (утвърден с ПМС № 194 от 22.08.1960 г., обн., Изв., бр. 76 от 20.11.1960 г., отм., бр. 62 от 7.08.1973 г.), който с § 311 е отменил Правилника за планово изграждане на населените места, също не е предвиждал облекчена процедура по учредяване на право на строеж – т.е. уредената в § 189, ал. 2, т. 2 от ППЗПИНМ декларация също не е води до учредяване на право на строеж, тъй като е предвидена в подзаконов нормативен акт и има само административно-технически характер, а лицето, строило въз основа на такава декларация, става само добросъвестен подобрител (Решение № 1139 от 8.04.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3397/2007 г., IV г. о., ГК; Решение № 762 от 25.III.1965 г. по гр. д. № 319/65 г., II г. о. Решение № 1340 от 23.V.1963 г. по гр. д. № 811/63 г., I г. о., Решение № 1442 от 2.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 6274/2007 г., V г. о., ГК). По изложените съображения, Пернишкият районен съд е направил извод, че общият наследодател на страните не е придобил в индивидуална собственост въз основа на надлежно упражнено право на строеж собствеността върху двата процесни гаража, поради което същите по силата на чл. 92 ЗС като приращение са собственост на собствениците на земята. Отбелязал е, че прехвърлянето на правото на собственост върху земята следователно прави приобретателя собственик и на всички постройки и насаждения, освен ако не е уговорено нещо различно при сключването на договора, т.е. ако изрично постройките не са изключени от предмета на разпореждане, в който случай правото на собственост върху построеното се отделя от земята по установения в чл.63 ЗС принцип като прехвърлителят го запазва за себе си. Без наличието на изрично изявление правото на строеж не би могло да се отдели от общо притежаваното право на собственост върху терена и постройките, които собственикът му е изградил, тъй като същото може да съществува самостоятелно отделно от правото на собственост върху терена само ако е надлежно учредено. В същия смисъл е и разрешението, дадено в решение №529/09.07.2010г. по гр.д.№1129/2009г. на І ГО на ВКС, в което е прието, че щом продавачът не е изключил изрично от продажбата вещи /подобрения/, които се намират в мястото, то купувачът придобива всичко, което се намира в мястото: сградата, посажденията, оградата и др. като запазването на собствеността върху сградата отделно от мястото трябва да бъде изрично уговорено в нотариалния акт, за да се смята оборена презумпцията по чл.92 ЗС. Съдът е отбелязал, че собственик на дворното място е била М. М., като с договора за дарение тя е учредила право на строеж за втори етаж и таванско помещение, като е останала собственик на дворното място и правото й на собственост върху него е наследено от децата й И.Ц.И., Д.Ц.И., Б.Ц.Д., Н.Ц.П., Т.Ц. Д., З.Ц.Т.. С нот. акт № •••, дело № 688/1992 г., наследниците на М. М. М., продават на Е.С.Б. и М.П.Б. 166/390 ид. части от дворно място, съставляващо парцел •••, в кв. ••, заедно с първи етаж от жилищна сграда от 88 кв.м. и след като няма изрично изключване на построените в дворното място гаражи, то с придобиване правото на собственост върху идеални части от същото, купувачите са придобили идеални части и от гаражите – 166/ 390 ид. част. Пернишкият районен съд е направил извод, че правото на собственост върху двата гаража принадлежи общо не само на наследниците на Д.Ц.И., а по приращение на всички наследници на М. М., като собственици на земята и на лицата, придобили идеални части от земята с договора от 1992 г., респективно с последващите от 2002 г.и 2007 г., като е отбелязал, че в процеса не е въведено като основание за собственост придобивна давност. Съдът е направил извод, че в случая е налице хипотезата на чл. 345 ГПК, която предвижда, че когато е предявен иск за делба на имот, който наследодателят е притежавал в съсобственост с трети лица, делбата се допуска, но ако до извършването й не бъде прекратена съсобствеността с третите лица, този имот се изключва от делбата като хипотезата е приложима и в случаите на обикновена съсобственост - решение № 713 от 11.III.1981 г. по гр. д. № 163/81 г., I г. о. В тази насока съдът е направил извод, че следва да се допусне делба на посочените гаражи спрямо правата на страните, съответни на дела на Д.Ц.И. - 1/7 ид.ч. от 224/390 ид.части, останала наследствена или 32/390 ид.части или 16/195 ид.части. Посочил, е че от гаражите правото на собственост на страните е 16/195 ид. части или 16/585 ид. части за М. Д. М., 16/585 ид. части за Е. Д. Й., 8/585 ид. части за Й. Н. Й. и 8/585 ид. части за Д. Й. Й.. След като взе предвид направените с жалбата възражения и по реда на чл. 269 от ГПК, Пернишкият окръжен съд, приема за установено следното: Въззивната жалба се явява процесуално допустима – подадена е от активно легитимирана страна, имаща правен интерес от обжалването, в преклузивния срок за обжалване и подлежи на разглеждане по същество. Извършвайки служебно проверка за валидността и допустимостта на решението, по реда на чл. 269 ГПК, Пернишкият окръжен съд намира, че обжалваното решение се явява валидно, а в обжалваната му част се явява допустимо. По доводите за незаконосъобразност на обжалваното решение, въззивният съд е ограничен от изложеното в жалбата. Преценявайки доводите във въззивната жалба, тези на насрещната страна Й. Й., както и доказателствата по делото, Пернишкият окръжен съд намира следното: Доводите във въззивната жалба са два – първият, че тези два гаража не съществуват на място и вторият – че тези две незаконни постройки не са предмет на делбата, тъй като по отношение на тях в срок не е предявено искане за тяхната делба. В останалата част решението не е обжалвано и то е влязло в сила. Съдът намира, че и двете оплаквания са неоснователни: Наличието на двата гаража се установява от заключението на вещото лице инж. Р.Н.Н., прието в с.з. на 15. 04. 2022г., както и от обстойните устни обяснения на вещото лице, дадени в същото съдебно заседание. Вещото лице обяснява, че тези два гаража са много стари - поне на двадесет години. Съдът следва да отбележи, че и двата гаража представляват незаконни постройки, които отговарят на изискванията за търпимост по смисъла на § 16, ал.1, от ЗУТ – видно от последния ред от заключението на вещото лице. Видно от писмена молба, депозирана от адвокат Л. Н., в качеството му на пълномощник на Й. Н. Й., в първото по делото съдебно заседание на 16. 06. 2021г. /л.45 от първоинстанционното производство/, същият е направил изрично писмено искане за включване в делбената маса и на двата гаража, което е залегнало и в протокола от съдебното заседание. Следователно налице е надлежно направено искане за включване на двата гаража в делбената маса. При това положение оплакванията във въззивната жалба се явяват неоснователни. За пълнота на изложението съдът следва да отбележи следното: Съсобствеността е възникнала в резултат на наследяване. По делото са представени две декларации с нотариални заверки на подписи. С едната декларация /л. 68 от първоинстанционното производство/, А.И.Г., като собственик на парцел ••• в кв. ••• по плана на гр. ••• и М. М. М. – собственик на парцел ••• в кв. ••• по плана на гр. •••, взаимно декларират, че са съгласни да се построят гаражи на границата между двата парцела на уличната регулационна линия. Тази декларация не е подписвана от Ф.И.Г. и заверката на подписите от 9. VI. 1967г. не касае същата, а само подписите на А.И.Г. и на М. М. М.. С другата декларация /л.29 и л.69 от първоинстанционното производство/, М. М. М. е заявила, че е съгласна и дава разрешение на сина си Д. Ц. И. да построи гараж в собственото й място представляващо парцел ••• в кв. ••• по плана на гр. •••, като гаражът ще бъде със застроена площ от 18 кв. м. Изхождайки от приложеното строително разрешение № 401 от 14. 01.