Решение № 43 от 22.12.2021 г. на Окръжен съд - Пазарджик по дело № 102/2021 г.

Предявени са искове по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, чл. 92 от ЗЗД и чл. 79, ал. 1, пр. 2 вр. чл. 82 от ЗЗД вр. чл. 195, ал. 1 от ЗЗД. По иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД: Съгласно цитираната разпоредба, всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила. Повдигнатият правен спор възлага в тежест на ищеца доказване на следните предпоставки: валиден предварителен договор, т. е. сключен в изискуемата се от закона форма и съдържащ всички елементи на окончателния; ответникът да е собственик на имота; изправност на ищеца по договора, както и изискуемост на задължението за сключване на окончателния договор, респ. неизпълнение на това задължение от ответника. Сключеният между страните договор от 05.01.2016 г. представлява по своя характер договор за строеж, който е разновидност на договора за изработка, уреден в чл. 258 и сл. от ЗЗД, съчетан с предварителен договор за покупко-продажба на изработеното, доколкото прехвърлянето на собствеността върху построеното не може да настъпи с факта на построяването и предаването му, а е необходимо да се извърши с последващ правен акт в изискуемата от закон форма за валидност. Съдът намира, че всички предпоставки от фактическия състав на нормата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД са налице: валиден предварителен договор, сключен в изискуемата по чл. 19, ал. 1 ЗЗД писмена форма, същият съдържа всички елементи на окончателния договор - индивидуализация на обектите при определена продажна цена, ответникът е собственик на прехвърляните имоти, като нотариалният акт за сделката притежава обвързваща доказателствена сила за третите лица и за съда като ги задължава да приемат, че посоченото в акта лице е собственик на имота (ТР № 11/2012 г. ОСГК на ВКС) - в случая от момента на реализиране на учреденото в негова полза право на строеж (т. е. считано от построяване на сградата в груб строеж - т. 1 от ТР № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС), ищцата е изправна страна по договора - изплатила е пълната продажна цена за имотите, настъпила е изискуемостта на задължението на продавача да прехвърли собствеността на 05.01.2020 г., което обаче не е изпълнено. Искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е изцяло основателен. По иска по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД: Според цитираната разпоредба, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди. Повдигнатият правен спор възлага в тежест на ищеца доказването на следните обстоятелства: да съществува задължение; това задължение да не е изпълнено или да не е изпълнено точно от ответника; неустойката да е уговорена между страните; ищецът да е изпълнил задължението си или да е бил готов да го изпълни. Съдът приема, че всички предпоставки от фактическия състав на нормата са налице: Продавачът е имал задължение да построи сградата до уговорената в договора от 05.01.2016 г. (Приложение № 1) степен на завършеност, респ. да прехвърли правото на собственост върху обектите в срок най-късно до 05.01.2020 г. (последен анекс). Това задължение не е изпълнено, при условие, че както се посочи вече ищцата е напълно изправна страна по облигационното връзка. Уговорката за неустойка за забава е предвидена изрично в раздел ІV, т. 4 от договора и е определена в размер на 0.1 % на ден от стойността на незавършените работи, които се установи, че са в размер на общо 25 432.31 лв. с ДДС, т. е. 25.43 лв. на ден. Договорът не е развален. Максималният договорен размер на неустойката е 10 % или сума в размер на 2 543.23 лв. Забавата е над година, респ. меродавен е уговореният процент, ограничаващ отговорността на продавача до 10 %. Искът по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД е предявен за сумата от 2 209 лева, поради което същият се явява изцяло основателен. По иска по чл. 79, ал. 1, пр. 2 вр. чл. 82 от ЗЗД: Съгласно чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение. Обезщетението по чл. 82 от ЗЗД при неизпълнение на договорно задължение обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. Повдигнатият правен спор възлага в тежест на ищеца доказването на следните предпоставки: настъпване на реална вреда (претърпяна загуба), довела да негативна промяна в имущественото състояние на кредитора - ищец, която е в пряка причинна връзка с неизпълнението на длъжника - ответник, както и че тази вреда не би била налице, ако задължението беше изпълнено. Договорната отговорност за обезщетяване на вредите от неизпълнението е ограничена до преките и предвидими вреди. Това са вредите, настъпили като безусловен или закономерен резултат от неизпълнението, и които нормалният и здрав човешки разум би трябвало да допусне при пораждане на задължението. Поставеният въпрос налага тълкуване на понятието "претърпяна загуба", като елемент от фактическия състав на обезщетението за вреди. Претърпяната загуба е вид имуществена вреда, изразяваща се в намаляване на имотното състояние на кредитора след неизпълнението. Доколкото предявените искове са кумулативно съединени, с уважаването на иска за обявяването на (предварителния) договор за окончателен, на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предвид това, че процесът на изработка е включен в съдържанието на сключения между страните договор, с прехвърлянето на собствеността отговорността на ответника като изпълнител се трансформира в отговорност на продавача. В конкретния случай намаляването на имотното състояние на кредитора след неточното изпълнение на договора от страна на продава се изразява в разликата между имуществото в резултат от неизпълнението (фактическото състояние на продаваните обекти) и имуществото, което кредиторът би имал (към 2020 г.), ако задължението беше изпълнено точно (т. е. ако обектите бяха завършени до уговорената степен на завършеност). С иска по чл. 79, ал. 1, пр. 2 вр. чл. 82 от ЗЗД се дава възможност на купувача да претендира обезщетение, равняващо се на претърпяната от него загуба в размер на разходите, необходими м у за отстраняване на недостатъците на прехвърлените обекти до достигане на уговорената степен на завършеност, които са пряко следствие от противоправното (спрямо договорната връзка) поведение на продавача. А както се приема в Решение № 55/12.05.2010 г. на ВКС по т. д. № 817/2009 г., I т. о., нелогично би било да се изисква да се утежни още повече положението на изправната страна, като се задължи същата да отстрани сама недостатъците, а след това да търси стойността на направените разходи от неизправния длъжник. Или, като обобщение, настоящият състав на съда приема, че за присъждане на обезщетението за неизпълнение (неточно изпълнение) на договора, изразяващо се в разхода по отстраняване на недостатъците в продадената вещ, не е нужно купувачът първо да ги отстрани, а след това да претендира стойността им от продавача. По същество с избора на иска по чл. 79, ал. 1, пр. 2 вр. чл. 82 вр. чл. 195, ал. 1 in fine ЗЗД, купувачът цели получаване на обезщетение за покриване на вредите, които иначе нямаше да настъпят, ако договорът беше изпълнен точно и добросъвестно от продавача съгласно чл. 63, ал. 1 от ЗЗД. Обезщетението реално е насочено към превеждане на договорената продажна цена в съответствие с фактическата стойност на вещта, чрез отстраняване на дефектите, с които е обременена, за сметка на продавача. В настоящия случай, с оглед приетото заключение по СТЕ разходите за завършване на обектите до уговорената степен на завършеност се равняват на сума в размер на 25 432.31 лв. с ДДС, до който размер искът за заплащане на обезщетение се явява основателен. За пълнота на изложението следва да се посочи, че неустойката за забава предвижда друга отговорност (за забавено изпълнение) и се явява различно обезщетение от това за неизпълнение (неточно в качествено отношение). Или, искът по чл. 79, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД се явява основателен до сумата от 25 432.31 лв. с вкл. ДДС, но предвид, че същият е предявен за 19 881 лева, с оглед диспозитивното начало, съдът не може да го уважи за по-голям от претендирания размер. Искът подлежи на уважаване изцяло. По разноските: Отговорността за разноски в процеса е облигационно правоотношение, произтичащо и уредено в процесуалния закон. По правната си същност тя е обективна, безвиновна отговорност, има за предмет само разноските в процеса и е изградена върху разбирането за неоснователно предизвикан правен спор, като е и своебразна санкция за това. В размера на разноските, които се присъждат на една от страните, влизат направените от нея разходи по водене на делото, които съгласно чл. 71, ал. 1 от ГПК включват държавни такси, разходи за производството (вещи лица, свидетели, вкл. възнаграждение за особени представители) и разходи за правна защита – възнаграждение за един адвокат, ако е имало такъв. Заплащането на разноски по съдебни дела има две основни цели – да се финансира функционирането на съдебната система и да се препятства недостатъчно обмисленото отнасяне на правни спорове за разрешаване от съдилищата. Претенцията на ищеца за разноски е в размер на 4 752.94 лева, от които: 1 155.73 лв. - д. т., 27.21 лв. - д. т. за вписване на ИМ, адв. възнаграждение 3 100 лв., депозит за СТЕ - 400 лв., удостоверение за описание на имот - 40 лв., д. т. за обезпечителна заповед - 5 лв., д. т. вписване възбрана - 15 лв., данъчна оценка - 10 лв. Съдът намира, че всички направени от ищцата разноски са във връзка с процеса, вкл. тези за издаване на обезпечителна заповед и логичното следствие на нея вписване на възбраната като обезпечителна мярка - арг. от т. 5 от ТР № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС, с изключение на удостоверението за описание на имота, което е депозирано по волята на ищцата (по делото има СТЕ). Тоест съдът приема дължими разноски в размер на 4 712.94 лева. Водим от горното, съдът