Решение № 675 от 8.6.2023 г. на Окръжен съд - Бургас по дело № 685/2023 г.

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК. Предмет на въззивна проверка е решение № 10/27.02.2023г., постановено от Районен съд –Царево по гр. д. № 20222180100488. С това решение, съдът ОСЪЖДА „Я.Д.И.-1“ ООД, ЕИК: ••••• със седалище и адрес на управление в гр. К., община П., област Бургаска, ул. „••••••, представлявано от управителя Н. И. П. да освободи имот, представляващ терен с площ от 4 435 кв.м., съставляващ част от поземлен имот с идентификатор ••••••• по КККР на гр.К., община П., област Бургаска, ведно с построената в терена сграда с идентификатор •••••••.2, обозначена като дял І и сграда 02 върху скица-проект, представляваща приложение № 1, неразделна част от договор с рег. № Д-03-048/10.06.2015г. за отдаване по наем на недвижим имот, по силата на който е предоставен имотът и да върне държането на недвижимия имот на „Софийски имоти“ ЕАД, ЕИК: •••••• със седалище и адрес на управление в гр. С•••••, представлявано от изпълнителния директор Д. Л. Ш. и от председателя на Съвета на директорите П.В.В. поради изтичане на срока на договор за наем. ДОПУСКА предварително изпълнение на решението на основание чл.242, ал.2, т.3 от ГПК. ОСЪЖДА „Я.Д.И.-1“ ООД, ЕИК: ••••• със седалище и адрес на управление в гр. К., община П., област Бургаска, ул. „••••••, представлявано от управителя Н. И. П. да заплати на „Софийски имоти“ ЕАД, ЕИК: •••••• със седалище и адрес на управление в гр. С•••••, представлявано от изпълнителния директор Д. Л. Ш. и от председателя на Съвета на директорите П.В.В. съдебни разноски в размер на 155, 07 лева. Подадена е въззивна жалба от „Я.Д.И.-1“ ООД против решение № 10/27.02.2023г. Жалбоподателят въвежда оплакване, че решението е недопустимо, тъй като за процесния имот съществува спор за собственост между ищеца и трето лице – Община П.. Поради това, „Софийски имоти“ ЕАД не е активно легитимирано да води иск с правно основание чл.233, ал.1, изр. І от ЗЗД, вр. чл.310, ал.1, т.2 от ГПК. Според дружеството – жалбоподател, съдебното производство е следвало да бъде спряно до изясняване на спора за собствеността и като не е извършил това, районният съд е постановил недопустимо решение, което трябва да бъде обезсилено. Жалбоподателят въвежда и оплакване, че решението е неправилно и необосновано. При постановяване на решението, Районен съд – Царево е възпроизвел исковата молба и не е съобразил, че Община П. също претендира предаване на владението върху процесния имот, за което е издадена заповед от кмета на общината. Съдът не е индивидуализирал и терена, който трябва да се освободи, тъй като имотът по кадастрална схема е с площ от 8 746 кв.м., а по договор – 4 435 кв.м. реални части, за които не е проведена делба и които не са обособени в самостоятелен имот. Жалбоподателят оспорва и допуснатото предварително изпълнение на съдебното решение и настоява за отмяната му. Според дружеството, не са осъществени предпоставките за допускане на предварително изпълнение на решението и не е уважено правото му на задържане до изясняване на спора за собственост. На последно място, жалбоподателят твърди, че производството неправилно е проведено по реда на чл.310, ал.1, т.2 от ГПК, който визира опразване на наето помещение, а не освобождаване на терен и предаване на държането му. „Я.Д.И.-1“ ООД иска от въззивната инстанция да отмени решението на първата инстанция и да постанови друго, с което да отхвърли предявения иск. Жалбоподателят се представлява в съдебно заседание от адвокат К. от БАК, който пледира за отмяна на решението и за присъждане на съдебни разноски. Въззиваемата страна – „Софийски имоти“ ЕАД представя писмен отговор, в който изразява становище за неоснователност на жалбата. Дружеството – въззиваем се представлява в съдебно заседание от адвокат А., която прави искане за потвърждаване на съдебното решение и за присъждане на съдебни разноски. Като взе предвид твърденията на страните и събраните по делото доказателства, Бургаският окръжен съд намира за установено следното: ФАКТИ: На 10.06.2015г. „Софийски имоти“ ЕАД и „Я.Д.И.-1“ ЕООД сключват договор за наем на недвижим имот, представляващ терен с площ от 4435 кв.м., съставляващ част от ПИ с идентификатор ••••••• по КККР на гр. К., община П., област Бургаска, заедно с построената в имота сграда с идентификатор •••••••.2, обозначени като дял І и сграда 02 на скица – проект, представляваща приложение № 1, неразделна част от договора. По силата на този договор наемодателят „Софийски имоти“ ЕАД се задължава да предаде имота на наемателя „Я.Д.И.-1“ ЕООД, който се задължава да заплаща месечен наем в размер на 2 560 лева без ДДС за терена и 640 лева без ДДС за сградата. Договорът е със срок на действие от 3 години. На 08.09.2022г. „Софийски имоти“ ЕАД изпраща уведомление до „Я.Д.И.-1“ ЕООД, че за имота, предмет на договора за наем, е открит конкурс за последващо отдаване под наем по реда на Наредба за реда за учредяване и упражняване правата на общината в публични предприятия и търговски дружество с общинско участие в капитала. С това уведомление, наемодателят предупреждава наемателя, че трябва да предаде държането на имота в 7- дневен срок от съобщаването за избран наемател. Уведомлението е получено на 29.09.2022г. На 06.10.2022г. „Софийски имоти“ ЕАД уведомява „Я.Д.И.-1“ ЕООД, че на проведения конкурс е избран наемател, с който ще бъде сключен договор за наем и с получаване на уведомлението дружеството трябва да предаде имота, който държи без правно основание. Наемодателят подчертава, че ако уведомлението не бъде получено, ще приложи разпоредбите на ГПК за връчване на книжа със съответните правни последици. На 09.12.2022г. „Софийски имоти“ ЕАД подава искова молба против „Я.Д.И.-1“ ЕООД с правно основание чл.233, ал.1, изр.І от ЗЗД, вр. чл.310, ал.1, т.2 от ГПК. Ищецът възпроизвежда фактите, описани по-горе и иска от районния съд да приеме за установено, че договора за наем между страните от 10.06.2015г. е прекратен и да осъди наемателя да му предаде държането на имота. При условията на евентуалност, ищецът иска от съда да приеме исковата молба като волеизявление за едностранно прекратяване на договора по смисъла на чл.13, ал.1, т.1 от този договор и да осъди наемателя да предаде държането на имота. В исковата молба е инкорпорирано искане с правно основание чл.242, ал.2, т.3 т ГПК за предварително изпълнение на съдебното решение. Ответната страна - „Я.Д.И.-1“ ЕООД представя писмен отговор, в който изразява становище за неоснователност на иска. Дружеството оспорва твърдението на ищеца, че не е заплащало наемните вноски по договора. То подчертава, че макар срокът на договора за наем да е изтекъл, на основание чл.236 от ЗЗД, наемодателят е приемал плащанията, поради което имотът се владее на годно правно основание със знанието и без противопоставянето на наемодателя. Ответникът твърди, че в кадастралната карта, имотът е записан на двама собственици – „Софийски имоти“ ЕАД и Община П. и от исковата молба не става ясно дали ищецът действа в качеството си на процесуален субституент на общината или заявява права на собствено основание. Ответната страна въвежда възражение и за неяснота в предмета на делото, тъй като общата площ на спорния имот е 8 746 кв.м., а отдаденият с договора имот е 4 435 кв.м. реална част от него. „Я.Д.И.-1“ ЕООД посочва още, че правото на собственост върху имота е предмет на спор по гр. д. № 1922/2022г. Дружеството се противопоставя на особеното искане за допускане на предварително изпълнение на решението. Едновременно с това, ответникът прави възражение за подобренията в имота на стойност 30 000 лева и възражение за право на задържане върху вещта до заплащане на подобренията В хода на първоинстанционното производство са приети договор за наем на недвижим имот от 10.06.2015г., кореспонденция между страните относно неплатени наемни вноски и текущи разходи, схема на имота, заповед № 700/09.08.2022г., с която кметът на Община П. открива административно производство за изземване на ПИ с идентификатор ••••••• с площ от 8 746 кв.м., сигнал от „Софийски имоти“ ЕАД до началника на ДНСК, РДНСК и кмета на Община П. и кореспонденция между дружеството и административните органи. По делото са приложени констативни протоколи от 14.10.2022г. и от 05.12.2022г., съставени от служители на дружеството – ищец, от които се установява, че ответната страна не е преустановила стопанската си дейност в имота. Към доказателствата е приобщена покана изх.№ СИ-02-780/06.12.2022г., с която ищецът кани наемателя да предаде държането на имота в 7-дневен срок от уведомяването и доказателства за връчването й на 08.02.2023г. по реда на чл.47 от ГПК. По делото е представено писмо вх.№ ИД-03-230/10.02.2023г., с което „Я.Д.И.-1“ ЕООД съобщава на ищеца, че не възнамерява да предаде имота до приключване на споровете за собственост помежду им. С решение № 10/27.02.2023г. Районен съд – Царево осъжда ответната страна да предаде държането на наетия недвижим имот и допуска предварително изпълнение на решението. За да постанови това решение, съдът приема, че е изпълнен фактическия състав на чл.233, ал.1 от ЗЗД и наемателят е длъжен да предаде държането на недвижимата вещ. Съдът отхвърля възражението на ответната страна за нищожност на договора за наем поради липса на предмет, тъй като имотът е индивидуализиран и определен с граници и площ съобразно приложената към договора скица. Съдът отхвърля и възражението за нищожност на договора поради липса на съгласие от действителния собственик на имота, тъй като производство по чл.310, ал.1, т.2 от ГПК не е за защита на правото на собственост върху имота. По спорния въпрос за датата, на която е прекратен договора за наем, съдът приема, че това е 10.06.2018г., когато изтича уговорения между страните 3-годишен срок. Възражението за направени в имота подобрения и задържане на последния до изплащането им, съдът оставя без разглеждане, тъй като в производството по глава ХХІ от ГПК тези възражения са недопустими. Въз основа на фактите, установени от първостепенния съд, настоящата инстанция достигна до следните правни изводи: Жалбата е подадена в законоустановения срок по чл.259, ал.1 от ГПК от надлежна страна, за която решението поражда неблагоприятни правни последици. Поради това, жалбата е процесуално допустима. Разгледана по същество, жалбата е неоснователна. Предметният обхват на въззивното произнасяне е очертан с разпоредбата на чл.269 от ГПК. Според правилото на цитираната норма, въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата. При извършената проверка по реда на чл.269 от ГПК, въззивната инстанция констатира, че решението в обжалваната част е валидно - постановено е от законен състав в пределите на правораздавателната му власт и в предвидената от ГПК писмена форма. Подписано е и е разбираемо. Решението е допустимо – произнесено е при наличие на правен интерес от търсената защита и при определен съобразно с принципа на диспозитивно начало предмет на спора. Решение № 10/27.02.2023г. е правилно. Този извод се налага по следните съображения: Съгласно разпоредбата на чл.228 от ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена. Нормата на чл.233, ал.1 от ЗЗД задължава наемателя да върне вещта при прекратяване на договора. При неизпълнение на това задължение, изправната страна може да търси защита по реда на чл.310, ал.1, т.2 от ГПК за опразване на наети и заети за послужване помещения. Анализът на цитираните правни норми обосновава извод, че за да е основателен искът по чл.233, ал.1 от ЗЗД, вр. чл.310, ал.1, т.2 от ГПК, е необходимо да са изпълнени следните предпоставки: 1. договор за наем; 2. надлежно прекратяване на договора на посочените в него основания; 3. ползване на имота, което продължава след прекратяването му. В конкретния случай, от събраните по делото доказателства се установява по безспорен начин, че на 10.06.2015г. страните са сключили валиден и обвързващ ги договор за наем. Възраженията на ответната страна за нищожност на договора поради липса на предмет и несъгласие от действителния собственик на имота, са неоснователни. Теренът предмет на договора за наем е индивидуализиран в достатъчна степен, позволяваща да се отграничат пространствените му очертания. От приложената по делото кореспонденция между страните се установява, че самите страни никога не са имали спор за точното местоположение и граници на недвижимия имот. Споровете между тях са били само за заплащане на наемната цена и консумативните разходи. Обстоятелството, че между страните съществува спор за правото на собственост върху имота, както и претенции на трето лице (Община П.) за това право, не дават основание да се приеме, че имотът е отдаден под наем от недействителен собственик. Изводът на районния съд, че в производството по чл.310, ал.1, т.2 от ЗЗД съдът не изследва собствеността върху имота и действителните права на наемодателя, е правилен, обоснован и съответстващ на съдебната практика, формирана по приложението на тази норма. При това положение, не може да има съмнение, че от фактическа страна е осъществена първата от трите кумулативно предвидени предпоставки на иска по чл.310, ал.1, т.2 от ГПК. Осъществена е и втората предпоставка от този фактически състав. От съдържанието на приложения по делото договор за наем се установява, че същият се прекратява с изтичане на срока на договора, при неплащане на първата наемна вноска и/или на дължимия депозит – в 3-дневен срок от датата, на която вноската/депозитът са станали изискуеми, по взаимно съгласие на страните, изразено в писмена форма или при прекратяване и ликвидация на някое от дружествата (чл.13, ал.1 от договора). Договорът може да бъде прекратен от наемодателя с едностранно писмено двуседмично предизвестие при забава на плащането от наемателя с повече от едни месец (чл.13, ал.2 от договора) или с едностранно едномесечно предизвестие в случаите, разписани в чл.13, ал.3 от договора. В конкретния случай, договорът за наем е сключен със срок на действие от 3 години, поради което на основание чл.13, ал.1, т.1 от същия, е прекратен на 10.06.2018г. Обстоятелството, че ответната страна е продължила да заплаща наема след тази дата без противопоставянето на наемодателя не води до различен извод. Така е, защото договорът не съдържа клауза за продължаване на действието му и трансформирането му в безсрочен. Изводите на районния съд в тази част са правилни и обосновани, поради което настоящият съдебен състав препраща към тях на основание чл.272 от ГПК без да ги развива допълнително. От събраните по делото доказателства се установява и третата предпоставка от фактическия състав на чл.233, ал.1 от ЗЗД, вр. чл.310, ал.1, т.2 от ГПК, а именно – използването на имота след като договорът за наем е прекратен. Доказателства в подкрепа на този факт представляват приложените по делото сигнални писма до ДНСК, РДНСК и кмета на община П. за извършено строителство и ползване на имота, заповед № 700/09.08.2022г., издадена от кмета на Община П., с която е открито производство по реда на чл.65, ал.1 от ЗОС за изземване на недвижимия имот от държането на ответната страна, констативен протокол от 14.10.2022г. и констативен протокол от 05.12.2022г., съставени от служители на дружеството – ищец. Изложеното дотук обосновава извод, че са изпълнение комулатвините условия за предаване на държането върху недвижимия имот, поради което искът на „Софийски имоти“ ЕАД е основателен. Като е достигнал до този извод, районният съд е постановил правилно решение, по отношение на което не са налице основанията за отмяна, въведени във въззивната жалба. Възражението на въззивната страна, че решението е недопустимо, тъй като между страните съществува спор за правото на собственост, е неоснователно. Както беше посочено по-горе, в производството по чл.233, ал.1 от ЗЗД, вр. чл.310, ал.1, т.2 от ГПК съдът изследва само факта на сключен договор за наем, а вещните права върху имота са обстоятелства без правно значение за спора. Неоснователно е и оплакването, че едновременно с настоящото, се развива и административно производство по изземване на имота по реда на чл.65, ал.1 от ЗОС. Паралелното провеждане на двете производства не е забранено от закона и не е основание за прекратяване на някое от тях. Решението в частта, в която е допуснато предварително изпълнение е правилно, тъй като производството се развива по реда на ХХІ от ГПК, което цели да даде своевременна защита на лицата, чието права са накърнени. Възражението, че нормата на чл.310, ал.1, т.2 от ГПК е приложима само за помещение, но не и за нает празен имот също е неоснователно. Съдебната практика приема без противоречие и отклонения приложение на тази норма и към поземлени имоти, поради което твърдение като горното, сочещо на стеснително тълкуване на нормата не трябва да се кредитира. По изложените съображения, въззивната жалба се явява неоснователна и трябва да се остави без уважение със следващото от това потвърждаване на първоинстанционното решение. Мотивиран от гореизложеното, Бургаският окръжен съд, VІ въззивен състав