Решение № 358 от 7.7.2025 г. на Окръжен съд - Велико Търново по дело № 705/2023 г.

Предявен е иск, на основание чл.87 ал.3 от ЗЗД, за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот oт 01.11.2022г., обективиран в нотариален акт№83, том III, per.№6903, нот.дело№352/2017г. на Нотариус Петко Кънчевски, с район на действие ВТРС между Антон Тодоров Андонов(продавач) - едноличен собственик и управител на „Софико-Строй“ЕООД, с ЕИК: 202042092 и М. М. П., с предмет на договора – правото на собственост върху недвижим имот, находящ се в гр.В.Търново, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор№10447.515.598.1.27 по кадастралната карта и регистри на гр.В.Търново, представляващ 5/, на шести жилищен етаж от „Жилищна сграда с магазин и подземни гаражи", находяща се в УПИ I, кв.612 по плана на гр.В.Търново, изградена в груб строеж, с адрес на имота: гр.В.Търново ул.„ с предназначение Жилище, апартамент, брой нива: 1, със застроена площ 48.60кв.м., състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалетна и две тераси, заедно с принадлежащия му склад№46, със застроена площ 4.17кв.м., поради неизпълнение на задълженията по договора от страна на приобретателя М. М./ П. по отношение на продавача „Софико-Строй”ЕООД. Претендират се направените разноски в исковото производство. Ответникът М. М. П.(чрез адв.М. Т.Ц. от ХАК) депозира отговор, с който оспорва предявения иск. Прави възражение за погасена по давност претенция, доколкото чл.110 от ЗЗД предвижда 5 годишна давност, за погасяване на облигационните претенции. Претендира се разваляне по реда на чл.87 ал.З от ЗЗД на договор за покупко-продажба на недвижим имот с едно единствено твърдение, а именно, че не била платена цената. Според твърденията в исковата молба и според приложения нотариален акт за покупко-продажба сделката е изслушана и вписана на 01.11.2017г. Видно от исковата молба е, че същата е депозирана във ВТPC на 03.11.2022г., т.е. 2 дни след изтичане на 5 годишната давност. Според нотариален акт№127 за покупко-продажба том II per.№3722 нот.дело№238/11.07.2018г. М. М. П. се разпоредила с този имот и продала на Джуана Диянова Стефанова(това обстоятелство било отразено и в удостоверението за данъчна оценка на имота). Извършената между сделка породила своя вещно-правен ефект Разпореждането е извършено много преди вписването на исковата молба по настоящия спор (01.06.2023г.) и съответно били изтекли и 5 години от тази сделка, поради което правата на третите лица нямало как да бъдат нарушени при евентуално уважаване на иска, още повече, че те билии добросъвестни владелци. Изискването за вписване по чл.114 ал.1 б.”в” от ЗС ввр. чл.112 б.”з” от ЗС и чл.114 ал.2 от ЗС макар и имащо за цел оповестително-защитна функция по отношение на трети лица или спрямо трети лица-приобретатели на спорното вещно право, от гледна точка на обществения интерес и правна сигурност на гражданския оборот, като защитим по-висш интерес, задължава съда като правоприлагащ орган да следи служебно в рамките на проверката по чл.127 от ГПК, чл.128 от ГПК и чл. от 130 ТПК за наличието на вписана искова молба по исковете по чл.114 от ЗС. При постъпването на исковата молба в съда на 03.11.2022г. същата е била нередовна и съдът(ВТРС) задължително е следвало да укаже на страната да представи вписана искова молба, за което срокът е 7-дневен. Неясно остава защо вписването е било извършено почти 7 месеца по-късно от подаването на исковата молба и по какъв начин 7-дневният срок по чл.129 ал.2 от ГПК е бил удължаван до цели 7 месеца(!) и защо съдът(ВТРС) приел, че исковата молба е редовна и не постановил връщането и съгласно чл.129 ал.3 от ГПК. Разпореждането с недвижимия имот било извършено на 11.07.2018г. и било безспорно, че във владение на имота се намира третото лице- приобретател на имота, което е добросъвестно и го е придобило от собственик по надлежния начин. След ищецът е предявил единствено иск за разваляне на договора за покупко-продажба на недвижимия имот, то той по никакъв начин не може да получи търсената защита и да си върне собствеността върху имота, поради непредявяването на собственическа претенция имотът не би се върнал неговия патримониум. Следователно, така както бил предявен искът се явявал недопустим поради липса на правен интерес. Според отразеното в приложения към исковата молба нотариален акт цената на имота била заплатена напълно и по банков път на продавача преди подписване на настоящия договор. С това изявление, продавачът признавал неизгодни за себе си факти и обстоятелства, които следвало да се имат предвид, както при преценката на доказателствата по делото и разпределяне на доказателствената тежест между страните, така и при преценката основателността на исковата претенция. Сделката е била сключена не под отлагателно условие, нито пък на разсрочено плащане, поради което искът е изцяло неоснователен. Сред описаните в нот.акт документи фигурирала и декларация за произход на средствата, което било още едно доказателство, че цената била заплатена, така както било посочено в нот.акт. Моли да бъде отхвърлен предявения иск. Претендират се разноските по делото, в т.ч. и адв.възнаграждение по чл.38 ал.1 т.3 от ЗАдв. Съдът след като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено следното: По делото не се спори, че към 30.10.2017г. „Софико-Строй”ЕООД е бил собственик на недвижим имот, находящ се в гр.В.Търново, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор№10447.515.598.1.27 по кадастралната карта и регистри на гр.В.Търново, представляващ Апартамент, на кота +15.95/, на шести жилищен етаж от „Жилищна сграда с магазин и подземни гаражи", по плана на гр.В.Търново, изградена в груб строеж, с адрес на имота: гр.В.Търново ул.„Димитър с предназначение Жилище, апартамент, брой нива: 1, със застроена площ 48.60кв.м., състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалетна и две тераси, заедно с принадлежащия му склад№46, със застроена площ 4.17кв.м. С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.11.2017г., обективиран в нот.акт№83 томIII рег.№6903 нот.дело№352/2017г. на нотариус П.Кънчевски с район на действие ВТРС „Софико-Строй”ЕООД(представляван от Управител Антон Т.Андонов) е продал гореописания недвижим имот на М. М. П.(действаща чрез пълномощник И. В.Михайлов) за сумата от 22600.00лв., като в договора е записано, че „сумата 22600.00лв. е за платена напълно и по банков път на продавача, преди подписване на договора“, както и че „владението на имота, предмет на покупко-продажбата се предава от продавача на купувача в деня(01.11.2017г.) на изповядване на сделката по нотариален ред“. С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.07.2018г., обективиран в нот.акт№127 томII рег.№3722 нот.дело№238/20178г. на нотариус П.Кънчевски с район на действие ВТРС М. М. П.(действаща чрез пълномощник И. В.Михайлов) е продала гореописания недвижим имот на Джуана Дианова Стефанова за сумата от 31700.00лв., която сума се заплаща от купувача по банков път по банкова сметка на продавача, преди изповядване на сделката по нотариален ред. Представени са извлечения от банковите сметки на продавача „Софико-Строй”ЕООД за периода: 01.05.2017г.-28.11.2017г. – за „ПроКредит Банк“АД и съответно за периода: 01.01.2017г.- 31.12.2017г. – за „ОББ“АД, от които не се установява наличие на превод на продажната цена в размер на 22600.00лв. от купувача М. М. П.. При така установената фактическа обстановка, съдът намира предявеният иск с правно основание чл.87 ал.3 от ЗЗД за неоснователен по следните съображения: Предявен е конститутивен иск за разваляне на договор с правно основание чл.87 ал.3 от ЗЗД. В цитираната разпоредба е регламентирана правната възможност за разваляне по съдебен ред на договори, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти. Основателността на претенция по предявения иск се обуславя от кумулативното наличие на следните обстоятелства: валидно възникнало между страните договорно правоотношение, елемент от което е задължението на ищеца да прехвърли собствен недвижим имот срещу поемане на задължение за заплащане на продажна цена от страна на ответницата, както и релевирано неизпълнение на задължението на последната. В настоящия случай претенцията на ищеца е свързана с неизпълнение задължението на ответника да престира продажната цена в размер на 22600.00лв., като е оспорена верността на записаното в нотариалния акт, обективирал договора за покупко-продажба относно плащането на цената. И след като ответницата не била изпълнила задължението си да изплати продажната цена е поискано разваляне на договора, с който се прехвърлят вещни права върху недвижим имот, на основание чл.87 ал.3 от ЗЗД. На основание чл.154 от ГПК, съгласно който всяка страна е длъжна да докаже фактите, от които извлича изгодни правни последици и предвид положителния му характер, установяване на първото обстоятелство е в тежест на ищеца. Неизпълнението е отрицателен факт, като ответницата носи доказателствената тежест да установи положителния факт, който го изключва, а именно - надлежно изпълнение в качествено и количествено отношение, като тя следва да го установи. При недоказване от страна на ответницата на това обстоятелство, исковата претенция подлежи на отхвърляне. Не се спори между страните по делото относно наличието на първата от сочените предпоставки - валидно възникнало между страните правоотношение по договор за покупко- продажба, по силата на който в тежест на ответницата било възникнало задължението за заплащане на продажна цена в размер на 22600.00лв. Спорното обстоятелство е изпълнение на насрещното задължение на купувача - заплащане на продажната цена. От страна на ответницата(с отговора на исковата молба) са ангажирани правопогасяващи/правоизключващи възражения: -Предявеният иск бил недопустим, тъй като ответницата се разпоредила с процесния имот, като го продала на трето лице. Сделка породила своя вещно-правен ефект, като разпореждането(от 11.07.2018г.) било извършено много преди вписването на исковата молба по настоящия спор(01.06.2023г.). Във владение на имота се намирало третото добросъвестно лице-приобретател на имота. След като ищецът предявил единствено иск за разваляне на договора за покупко-продажба на недвижимия имот, то той по никакъв начин не би могъл да получи търсената защита и да си върне собствеността върху имота(без предявяването на собственическа претенция). -Според отразеното в нот.акт, цената на имота е заплатена напълно и по банков път на продавача преди подписване на настоящия договор, с което изявление, продавачът признавал неизгодни за себе си факти и обстоятелства, които следва да се имат предвид, както при преценката на доказателствата по делото и разпределяне на доказателствената тежест между страните, така и при преценката основателността на исковата претенция. - Претенцията за разваляне по реда на чл.87 ал.3 от ЗЗД на договор за покупко-продажба на недвижим имот с единствено твърдение - за неплатена продажната цената била погасена по давност, с оглед чл.110 от ЗЗД. Първото възражение за недопустимост на предявения иск е преодоляно с оглед Определение№218/15.04.2024г. по в.ч.гр.дело№133/2024г. на ВТАп.С. По възражението за давност: По иска по чл.87 от ЗЗД общата петгодишна погасителна давност(по чл.110 от ЗЗД) започва да тече от момента на неизпълнението на възникналото задължение, в случая от датата на продажната сделката – 01.11.2017г.(датата, на която е и вписана в Службата по вписванията). Няма данни страните по сделката да са уговорили друг срок за плащане, освен отразеното в нотариалния акт, че сумата 22600.00лв. е за платена напълно и по банков път на продавача, преди подписване на договора(т.е. най-късно на 01.11.2017г. в деня на сделката). След като исковата молба е подадена в съда(във ВТРС) с вх.№17164/03.11.2022г.(пощ.клеймо 01.11.2022г. – чл.62 ал.2 от ГПК), следва да се приеме, че давността(според чл.60 ал.2 от ГПК) не изтекла към дата на предявяване на иска(същият не е погасен по давност). В изложеното дори не е взета предвид и разпоредбата на чл.3 т.2 от ЗМДВИП(обявено с решение на НС от 13.03.2020г.), че за срока от 13.03.2020г. до отмяната на извънредното положение(14.05.2020г.) спират да текат давностните срокове, с изтичането на които се погасяват или придобиват права от частноправните субекти, т.е. давност не е текла за период от 2 месеца и един ден, предвид на което възражението за изтекла 5-годишната погасителна давност по отношение на предявения иск се явява неоснователно. Нотариалният акт, обективиращ договора за покупко-продажба на недвижим имот в частта, с която страните са направили изявление(по смисъла на чл.180 от ГПК) за заплащане, респективно получаване на продажната цена, има характер на разписка за плащане и не е необходимо издаване на отделна разписка, според чл.77 ал.1 от ЗЗД. Когато обективираното в документа изявление принадлежи на подписалото го лице, но това изявление не е вярно, защото не съответства на обективната действителност, документът е автентичен, но с невярно съдържание. Доказателствената тежест за опровергаване верността на удостовереното обстоятелство за получаване на цената е на страната, която оспорва верността на направеното от нея удостоверително изявление, т.е. на страната, която твърди, че признатият от нея факт в действителност не се е осъществил. В случая дружеството-ищец твърди отрицателен факт - неплащане на продажната цена по начина посочен в нотариалния акт и изобщо неплащане на цената по какъвто и да е начин на продавача-ищец(дори не са наведени твърдения за симулативност на изявленията за получаване на цената, удостоверени в нот.акт, които да се доказват с обратно писмо или изявление на насрещната страна пред държавен орган в този смисъл). Оспорват се направените пред нотариуса изявления(в случая изявленията на представляващия по закон „Софико-Строй”ЕООД - Управител Антон Т.Андонов, който е представлявал дружеството пред нотариуса и на пълномощника на купувача), че цената на процесния имот, продавачът„Софико-Строй”ЕООД чрез Управител Антон Т.Андонов е получил „напълно и по банков път от купувача преди подписване на договора“. Съгласно правилата по чл.193 ал.3 от ГПК за оспорване истинността на документ, тежестта за доказване неистинността на документа, когато същият носи подписа на оспорващата страна(„Софико-Строй”ЕООД), пада върху страната, която го оспорва. Представените извлечения от банковите сметки на продавача „Софико-Строй”ЕООД за периода: 01.05.2017г.-28.11.2017г. – за „ПроКредит Банк“АД и съответно за периода: 01.01.2017г.- 31.12.2017г. – за „ОББ“АД, от които не се установява наличие на превод на продажната цена в размер на 22600.00лв. от купувача, само по себе си не са безспорно доказателство за наличието на отрицателния факт на неплащане на продажната цена. Не е представена е и справка от БНБ за банковите сметки на „Софико-Строй”ЕООД, което действително да установи, че дружеството е титуляр единствено на двете посочени банкови сметки. Опровергаването на документа за получаване на цената може да се извърши и с други доказателствени средства, което не е сторено. Поради това, съдът следва да зачете направеното второ правоизключващо възражение, като приеме, че вписването нотариалния акт за плащане на продажната цена не е опровергано. По този начин, предявеният иск за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот oт 01.11.2022г., обективиран в нотариален акт№83, том III, per.№6903, нот.дело№352/2017г. на Нотариус Петко Кънчевски, с район на действие ВТРС между Антон Тодоров Андонов(продавач) - едноличен собственик и управител на „Софико-Строй“ЕООД, с ЕИК: 202042092 и М. М. П., с предмет на договора – правото на собственост върху недвижим имот, находящ се в гр.В.Търново, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор№10447.515.598.1.27 по кадастралната карта и регистри на гр.В.Търново, представляващ т секция „Б“/латинско „В“, на кота +15.95/, на шести жилищен етаж от „Жилищна сграда с магазин и подземни гаражи", находяща се в У по плана на гр.В.Търново, изградена в груб строеж, с адрес на имота: гр.В.Търново ул.„ с предназначение Жилище, апартамент, брой нива: 1, със застроена площ 48.60кв.м., състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалетна и две тераси, заедно с принадлежащия му склад№46, със застроена площ 4.17кв.м., поради неизпълнение на задълженията по договора от страна на приобретателя М. М. П. по отношение на продавача „Софико-Строй”ЕООД, се явява неоснователен и следва да се отхвърли. Съгласно чл.38 ал.2 от ЗАдв., в случаите по чл.38 ал.1 от ЗАдв., ако в съответното производство насрещната страна е осъдена за разноски, адвокатът или адвокатът от Европейския съюз има право на адв.възнаграждение, и съдът определя възнаграждението в размер не по-нисък от предвидения в наредбата по чл.36 ал.2 от ЗАдв. и осъжда другата страна да го заплати. Осъществената от пълномощника-адвокат на ищците защита се изразява в изготвяне на отговор на въззивна жалба и представяне на писмено становище, като е поискано присъждане на възнаграждение. При безплатна правна помощ, осъществена по договор между страна по дело и адвокат, не намира приложение ЗПП. Щом в съответното производство насрещната страна е осъдена за разноски, съдът определя възнаграждение на адвоката по правилата на чл.36 ал.1 от ЗАдв. Адв.възнаграждение по чл.38 ал.1 т.3 ввр. ал.2 от ЗАдв. се дължи директно на адвоката, не представлява разход на представляваната от него страна, но по своя характер задължението за неговото заплащане от ответната страна е задължение за заплащане на разноски по смисъла на чл.78 ал.3 от ГПК(Определение№643/07.12.2022г. по к.ч.т.дело№2370/2022г. на ВКС). Съгласно чл.7 ал.6 от Наредба№1/09.07.2004г. за възнаграждения за адвокатска работа, за процесуално представителство, защита и съдействие по дела за съществуване, за унищожаване или за разваляне на договори и за сключване на окончателен договор с предмет вещни права върху недвижими имоти възнаграждението се определя съобразно интереса на представляваната страна според правилата на чл.7 ал.2 от наредбата. Възнаграждението се определя на база пазарната цена на имота, а ако имотът няма пазарна цена - на база данъчната оценка(в случая 28918.10лв. – удостоверение за дан.оценка от 2024г./лист 51 от делото/, при пазарна цена 22600.00лв. от 2017г.). Регламентираното адвокатско възнаграждение по чл.7 ал.2 т.4 от Наредба№1/09.07.2004г. за възнаграждения за адвокатска работа е 2963.44лв. Така, в процесния случай, предвид фактическата и правната сложност на делото съдът намира, че следва да осъди ищцовата страна да заплати на адв.М. Т.Ц. от АК-Хасково сумата 2970.00лв., представляваща адв.възнаграждение при условията на чл.38 от ЗАдв. Водим от изложените съображения и на чл.258 и сл. от ГПК, чл.7 от ГПК, съдът