Решение № 962 от 15.2.2017 г. на Софийски градски съд по дело № 7460/2015 г.

Р Е Ш Е Н И Е гр. София, 14. 02.201 7 г. при участието на секретаря Д.К. разгледа докладваното от съдия Чеуз гражданско дело № 7 460/2015 г. и за да се произнесе взе предвид следното: Предявен и обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.210 ал.2 от ЗЗД и чл. 79 ал.1 вр. с чл. 82 от ЗЗД. В исковата молба с е твърди, че страните са в договорни отношения по повод сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 06.11.2014 г. и обективиран в нотариален акт 98, дело 698/2014 г. на Нотариус с рег. № 171 – А.К.. Твърди се, че с договора „Р.С.” ЕАД, като продавач, продал на „Л.” ООД, като купувач, самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.523.1363.1.20 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. П., одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. П., ул. „Т. •••••••• който самостоятелен обект се намира в сграда № 1, построена в поземлен имот с идентификатор 56784.523.1363, с предназначение на самостоятелния обект – за търговска дейност, брой нива на обекта – едно, застроена площ на обекта от 228, 18 кв.м., заедно с 10, 058% идеални части от общите части на сградата, който самостоятелен обект представлява магазин на първи /партерен/ етаж на кота +0, 00 метра със застроена площ от 228, 18 кв.м., ведно с прилежащите му 10, 058% идеални части от общите части на три и четириетажната сграда за продажна цена в размер на 78 000 евро без ДДС /93 600 евро с включен ДДС/. Твърди се, че продажната цена е платена по банков път в деня на продажбата, когато било предадено и владението на имота, за което бил съставен приемо-предавателен протокол. Изложени са твърдения, че купувачът впоследствие установил, че застроената цена на имота, предмет на договора между страните, е 140 кв.м. Твърди се, че с нотариална покана ищецът поканил ответника да му бъде върната сумата от 30 143, 40 евро без ДДС, представляваща разликата между продажната цена за обект 228, 18 кв.м. и цената за обект от 140 кв.м. Твърди се, че продажната цена е уговорена в евро, но е заплатена като левова равностойност, поради което ищцовата претенция за заплащане на разликата в продажната цена се заявява в български лева. Изложени са твърдения, че ДДС е част от продажната цена, поради което същият следва да се включи в основата, върху която се изчислява размера на частта от цената, подлежаща на връщане. Твърди се, че ищецът претърпял и вреди, изразяващи се в заплащане на местен данък за придобиване на имуществото, такса вписване и нотариални такси в повече от необходимото в размер на 4 255, 84 лв. При тези фактически твърдения е мотивиран правен интерес от предявяване на исковете и ищецът е сезирал съда с иск за осъждане на ответника да му заплати сумата от 70 745, 73 лв. – представляваща намаление на продажната цена на недвижимия имот, поради по-ниската площ на имота, в сравнение с посочената в нотариалния акт, както и сумата от 4 255, 84 лв. – вреди от неточното изпълнение, както следва – 3519, 30 лв. – платен в повече от необходимото на местен данък за придобиване на имущество на Община П., сумата от 146, 18 лв. – платена в повече от необходимото на такса вписване на АВ и сумата от 590, 36 лв. – платени в повече нотариални такси на Нотариус А.К.. Претендира се законна лихва върху сумите и сторените в производството съдебни разноски. Ответникът „Р.С.” ЕАД, редовно уведомен, оспорва исковете в заявен писмен отговор в срока по чл. 367 ал.1 от ГПК, в който са посочени подробни възражения. Претендират се разноски. Депозирана е допълнителна искова молба респ. в срока за допълнителен отговор такъв е заявен. Исковете се поддържат в открито съдебно заседание от адв. О.. Възраженията на ответника се поддържат в открито съдебно заседание от адв. С.. По делото като трето лице – помагач на страната на ответника е конституиран „Б.” ЕООД, редовно уведомен, не изразява становище по исковете. Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, както и на основание чл. 235, ал. 2 и ал. 3 от ГПК и съобразно приетият доклад по делото, прие за установено следното от фактическа страна: По делото е представен нотариален акт за продажба на недвижим имот № 98, рег. № 8178, дело 698/2014 г. на Нотариус с рег. № 171 – А.К., с район на действие – РС – П.. От съдържанието на същия се установява, че на 06.11.2014 г. „Р.С.” ЕАД е продал на „Л.” ООД самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.523.1363.1.20 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. П., одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. П., ул. „Т. •••••••• който самостоятелен обект се намира в сграда № 1, построена в поземлен имот с идентификатор 56784.523.1363, с предназначение на самостоятелния обект – за търговска дейност, брой нива на обекта – едно, застроена площ на обекта от 228, 18 кв.м., заедно с 10, 058% идеални части от общите части на сградата, който самостоятелен обект представлява магазин на първи /партерен/ етаж на кота +0, 00 метра със застроена площ от 228, 18 кв.м., ведно с прилежащите му 10, 058% идеални части от общите части на три и четириетажната сграда за продажна цена в размер на 78 000 евро без ДДС. Съгласно нотариалния акт, данъчната оценка на имота е в размер на 364, 269, 10 лв. По делото е представено платежно нареждане от 06.11.2014 г. за сумата от 183 065, 69 лв. в полза на „Р.С.” ЕАД като за основание на превода е посочено „левова равностойност на 93 600 евро за покупка на имот съгласно нотариален акт”. Наредител на превода е „Л.” ООД. По делото е представена нотариална покана от „Л.” ООД с рег. № 1457, том първи, акт 29 на Нотариус 367 – Е. Е., с район на действие – СРС до „Р.Б.Б.” ЕА, едноличен собственик на капитала на „Р.С.” ЕАД и до „Р.С.” ЕАД. Поканата е връчена на 19.02.2014 г. От съдържанието на същата се установява отправена покана за заплащане на сумата от 30 143, 40 евро, представляваща разликата между цената от 78 000 евро, без ДДС, за площ от 228, 18 кв.м. за магазин 1 и реално дължимата сума, при продадена площ от 140 кв.м. Предоставен е седмодневен срок за изпълнение, считано от датата на получаване на поканата. По делото е представено платежно нареждане от 05.11.2014 г., в полза на Община П. с наредител „Л.” ООД за сумата от 9 106, 73 лв. – с отбелязване като основание за плащане „местен данък”. По делото е представено платежно нареждане от 05.11.2014 г., в полза на Агенция по вписванията с наредител „Л.” ООД за сумата от 378, 27 лв. – с отбелязване като основание за плащане „вписване”. По делото е представено платежно нареждане от 05.11.2014 г., в полза на Нотариус А.К. с наредител „Л.” ООД за сумата от 1 527, 65 лв. – с отбелязване като основание за плащане „такси по ЗННД”. По делото е представено разрешение за строеж № 273/17.08.2005 г. на Община П. и удостоверение № 10/15.05.2013 г. за въвеждане в експлоатация на строеж, касаещ УПИ XIX -1363, 1364, кв.377 по плана на Трета градска част, ул. „Т. Бурмов” № 4 и 6, гр. П.. Представена е и таблица за ценообразуването на жилищна сграда на ул. „Т. •••••••, в която като застроена площ на магазин 1 е посочено 228, 18 кв.м. Представено е писмо изх. № БГ-И-1220/10.09.2014 г. на „Л. Бг” ООД до „Р.И.” ЕООД, в което е обективирано намерение за закупуване на магазин с административен адрес: гр. П., ул. „Т. ••••••• с площ от 228, 18 кв.м. за сумата от 78 000 евро без ДДС и съгласие за поемане на всички разноски и такси по прехвърлянето. Представен е протокол за предаване на обект от 06.11.2014 г., подписан между „Р.С.” ЕАД и „Л.” ООД за магазин на първи етаж в гр. П., ул. „Т. •••••• По делото е представен констативен нотариален акт за собственост на недвижим имот № 59, н.д. 254/2007 г. на Нотариус Д.А., с рег. № 368 и район на действие – РС – П., от който се установява, че „Б.” ЕООД е признат за собственик на магазин на първи /партерен/ етаж на кота +0, 00 метра със застроена площ от 228, 18 кв.м., ведно с прилежащите му 10, 058% идеални части от общите части на три и четириетажната сграда, находяща се в гр. П., ул. „Т. ••••••••. Представен е и нотариален акт за учредяване на договорна ипотека 111, дело 1311/2008 г. на Нотариус 171 А.К., с район на действие – РС – П. между кредитодателя Р. /Б.” ЕАД и кредитополучател и ипотекарен длъжник „Б.” ЕООДза учредяване на ипотека върху недвижими имоти. В раздел II, абзац втори на договора е посочен магазин на първи /партерен/ етаж на кота +0, 00 метра със застроена площ от 228, 18 кв.м., ведно с прилежащите му 10, 058% идеални части от общите части на три и четириетажната сграда, находяща се в гр. П., ул. „Т. ••••••••. Представена по делото е и фактура №1000005764/06.11.2014 г. за сумата от 183 065, 69 лв. с ДДС за продажба на имот в гр. П., съгласно нотариален акт от 06.11.2014 г. с доставчик „Р.С.” ЕАД и получател „Л.” ООД. По делото е изслушана съдебно счетоводна експертиза, изготвена от вещото лице – С.А.М.. От заключението на същата се установява, че фактура №1000005764/06.11.2014 г. за сумата от 183 065, 69 лв. с ДДС е отразена по съответните счетоводни сметки на ищеца по делото. Вещото лице е установило, че същата е включена в дневника за покупки и справката-декларация по ЗДДС за данъчен период 01.12.2014 г. – 31.12.2014 г. и дружеството е ползвало данъчен кредит в размер на 30 510, 95 лв. по тази фактура. Вещото лице е дало заключение, че частта от претендираната от ищеца сума от 70 745, 73 лв., представляваща ДДС е 11 790, 95 лв. По делото е изслушана съдебно техническа експертиза, изготвена от вещото лице А. Д.Ц.. В заключението си вещото лице е обосновало извод, че процесният обект е идентифициран правилно и е описан точно и изчерпателно като местоположение и граници, съгласно всички документи за обекта, съхраняващи се в Община П. – район Ц.. Вещото лице е обосновало извод, че застроената площ на процесния имот, изчислена на база одобрени проекти е 145, 35 кв.м. като при извършените оглед на място и замерване се установило идентичност на осъщественото строителство с одобрените проекти, като несъществено отклонение има по отношение на част от външната оградна стена в северозападния ъгъл на обекта, която е изместена с около 0, 80 м, в рамките на съществиуващия еркер и установената застроена площ, измерена на място е 149, 25 кв.м. Обоснован е извод, че при извършена проверка в архива на Община П. – район Централен, където се съхранява одобрения план на първи етаж в чертежа е записана ЗП на процесния обект – 140 кв.м. Изслушано е и допълнително заключение на СТЕ, изготвено от инж. Ц., в което вещото лице е обосновало извод, че съгласно одобрения архитектурен проект, площта на процесния обект по вътрешните му очертания на ограждащите стени е 130, 98 кв.м., а след прецизиране допълнителното пристрояване към задната тераса площта на обекта е увеличена с 4, 28 кв.м. или е равна на 135, 26 кв.м. Вещото лице е обосновало извод, че общата площ на стените, която се включва в ЗП по проекта за обекта е равна на около 11, 30 кв.м., а при отчитане на реално извършеното застрояване -11, 70 кв.м. Обоснован е извод в заключението, че при ЗП на процесния обект от 142, 28 кв.м. /130, 98 +11, 30/ процентът на общите части е 11, 26%, равняващи се на 32, 21 кв.м. При ЗП на обекта от 146, 96 кв.м. /135, 26 + 11, 70/ процентът на общите части е 11, 58%, равняващи се на 32, 59 кв.м. Обоснован е извод, че площта на източната тераса към ул. „Т. Бурмов” е със ЗП от 55 кв.м., а на западната тераса вкл. стълбища и стени е 65 кв.м. по проект, а по реализирано застрояване около 60, 20 кв.м. Вещото лице е обосновало извод, че терасите на партерното ниво са с достъп съответно от прилежащата улица и през централното фоайе на сградата и по никакъв начин не са включени към обектите на партерното ниво, а представляват площи с общ достъп и като такива следва да се считат за общи части от сградата. По делото е представена обяснителна записка за обект – жилищна сграда, в УПИ XIX -1363 и ХХ-1364, кв. 377, по плана на Трета градска част – гр. П., част: архитектурна, фаза: ИП, съгласно, която застроената площ на офис 1, на първи етаж е 140 кв.м. Представен е и одобрен архитектурен проект за сградата, заверен в районна техническа служба на Община П. – район „Централен”, съгласно който застроената площ на магазин 1 е 140 кв.м. В съдебно заседание, проведено на 14.03.2016 г. са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите Ангел Т.И., А.С.Н. – Г. и Р.Ж.Д.. В съдебно заседание, проведено на 13.06.2016 г. са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелката З.Й.Г.. П ри така установените обстоятелства, съдът направи следните правни изводи: Не се спори между страните, а това е видно и от представените доказателства, че на 06.11.2014 г. „Л.” ООД е сключил, като купувач, договор за покупко-продажба на недвижим имот с „Р.С.” ЕАД с предмет – магазин 1, с административен адрес: гр. П., ул. „Т. •••••••• и площ на същия 228, 18 кв.м., ведно с 10, 058% от идеалните части от общите части на сградата, заедно със съответното на гореописания обект право на строеж за сумата от 78 000 евро без ДДС. Договорът е сключен в изискуемата от чл. 18 от ЗЗД нотариална форма за неговата действителност, ангажирани са доказателства, досежно правото на собственост върху имота в патримониума на продавача, поради което същият е проявил целеният от страните вещно-транслативен ефект като валиден и действителен такъв. Не е част от предмета на спора и обстоятелството, че ищецът е заплатил продажна цена на ответника – продавач в размер на 183 065, 69 лв., в която сума е включен ДДС. При тези факти, установени по делото, ищецът заявява искане за заплащане на парична сума, представляваща намаление на платената продажна цена по договора вследствие на факта, че действителната застроена площ на закупения имот е по-малка от посочената в договора. В задължителната съдебна практика на ВКС се държи сметка за причината в разликата в площта между посочената в договора респ. действителната такава като ВКС посочва, че ако причината се дължи на различие в границите на имота отношенията между страните се уреждат по правилата на евикцията, а ако границите са идентични тези различия се уреждат по правилата на чл. 210 от ЗЗД. Наведените в исковата молба твърдения се субсумират под фактическия състав на нормата на чл. 210 ал.2 от ЗЗД, съгласно която, когато при продажба на недвижим имот цената е определена общо за целия имот, ако пространството на имота е посочено в договора и то се окаже по-малко с повече от 1/10 от действителното пространство, купувачът има право да иска разваляне на договора или намаление на цената. В настоящия казус купувачът по договора се позовава на втората алтернативно предвидена възможност в правната норма. Заявеният иск е предявен в преклузивния срок по чл. 211 ал.1 от ЗЗД, поради което е процесуално допустим. Съгласно допълнителното заключение на ВЛ по допуснатата СТЕ застроената площ на процесния обект е 146, 96 кв.м., която площ незначително надвишава площта по одобрения архитектурен проект. Разликата между площта, посочена в нотариалния акт и действителната такава е 81, 22 кв.м. Тази площ надвишава нормативно определения от законодателя минимум отклонение от 1/10, визиран в нормата на чл. 210 ал.2 от ЗЗД. Не се установява от доказателствата по делото разликата в площта да се дължи на различните начини на нейното измерване, което би лишило тези отклонения от целеното от ищеца им правно значение /в този смисъл решение 704/07.01.2011 г. по гр.д. 1080/2009 г., Четвърто ГО на ВКС по реда на чл. 290 от ГПК/. При проведено насрещно доказване ответникът е противопоставил няколко правоизключващи възражения. Съдът не възприема възражението на ответната страна, че в площта на имота е включена и площта на припадащите се към него идеални части от общите части на сградата. С оглед заключението на СТЕ /допълнително такова/ площта на обекта е измерена, съобразно предписаното в §2 ал.1 – 3 от Наредба 7/22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони. В ал. 1 на цитирания по-горе параграф законодателят дефинитивно е определил съдържанието на понятието „застроена площ”, използвано от страните по договора респ. в настоящия спор при сключване на договора за покупко-продажба – „магазин със застроена площ”. При тълкуване волята им с оглед критериите, визирани в чл. 20 от ЗЗД настоящият съдебен състав не може да обоснове извод, че същите са постигнали съгласие да предадат на понятието „застроена площ” съдържание, различно от визираното от законодателя, а именно значение на „обща площ”, термин, използван в писмените бележки на ответника, придобил гражданственост и включващ площ на имота с общите части. Уговорка в подобен смисъл в договора липсва, от съдържанието на договора не може да бъде извлечена и по тълкувателен път. Такава не може да бъде изведена и от цитирания от ответника протокол от 30.09.2014 г. – стр. 46 в делото, на ОС на „Л.. К.” ООД доколкото и в този протокол е обективирано решение на купувача да закупи имот с „площ от 228, 18 кв.м. и съответните 10, 058% идеални части”. Видно от словесната конструкция, използвана в договора, предмет на същия е „площта на обекта, ведно с прилежащите идеални части” т.е. същите по обща воля на страните не са включени в застроената площ на магазина, каквито са твърденията на ответника, а съставляват допълнителна и неделима част от предмета на договора, доколкото правото на идеална част от общите части на обекта произтича от правото на собственост върху този обект и следва това право като негово допълнение. Съвсем отделен въпрос е, че ако се възприеме тезата на ответника се стига до фактическо двойно плащане на продажна цена за стойността на тези идеални части – веднъж като част от застроената площ на обекта, втори път на самостоятелно основание като прилежащи идеални части от общите части към обекта. Настоящият съдебен състав не споделя възражението на ответната страна за приложение на нормата на чл. 193 ал.2 от ЗЗД по отношение на настоящия казус. Нормата на чл. 210 ал.2 от ЗЗД не съдържа изрично препращане към чл. 193 ал.2 от ЗЗД, за да се обоснове нейното приложение в тази хипотеза. На следващо място следва да се държи сметка, че чл. 193 от ЗЗД урежда общия състав на отговорността на продавача при недостатъци на продаваната вещ, а приложимата в настоящия случай разпоредба на чл. 210 ал.2 от ЗЗД е специална хипотеза на същата отговорност. Предвид което настоящият съдебен състав намира, че общата норма не може да намери приложение, поради предимството, придадено на специалната такава. Съдът не възприема и възражението на ответната страна, че площта на обекта е определена, съгласно представената таблица за ценообразуването като в нея се включват площта на имота и съответните идеални части от общите части на сградата. Дори да се приеме, че същата е годно писмено доказателство, въпреки че е надлежно оспорена от ищеца, не носи подпис на съставител, респ. соченото за неин автор лице, разпитано като свидетел опровергава в показанията си отразените констатации, посочената в нея застроена площ на обекта не се потвърждава нито от изготвените архитектурни проекти, нито от изводите на вещото лице по СТЕ. Възражението на ответника, че предмет на договора е била т.нар. „обща площ” на имота /застроена част с общи части/ не намира опора в доказателствата по делото, доколкото в договора идеалните части от общите части на договора са въведени в неговия предмет отделно /”заедно с 10, 058% идеални части”/. Предвид което настоящият съдебен състав намира заявеният иск за основателен. Уговорената продажна цена между страните е в размер на 78 000 евро без ДДС. С чл. 29 от ЗБНБ официалният валутен курс на лева към еврото е 1.95583 лв. Конвертирана по този курс продажната цена възлиза на 152 554, 74 лв. Видно от съдържанието на договора между страните същите са я уговорили в глобален размер, включващ цената на имота, цената на припадащите се идеални части и на правото на строеж. Цената, касаеща припадащите се идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж не са процесни по делото. При определяне на продажната цена, съответна на застроената част от имота с оглед възприетия начин на нейното формиране в договора съдът намира, че от нейния глобален размер би следвало да се извади цената на прилежащите общи части и на правото на строеж като получената разлика представлява продажната цена на застроената площ на имота. С оглед изричното признание на ответника обаче, че в площта от 228, 18 кв.м. са включени и общите части /същото се потвърждава и от неподписаната таблица за ценообразуването, на която се позовава ответника/, а отделно същите са включени и втори път посредством отделното им въвеждане /”заедно със..”/ в договора настоящият съдебен състав намира, че площта на имота, която следва да бъде взета предвид при изчисляване на продажната цена на единица площ е 228, 18 кв. м. Въпрос на несложна аритметична операция е да се изчисли, че цената на 1 кв. м. от площта, уговорен между страните съобразно заплатената продажна цена възлиза на 668, 57 лв. По съображенията, изложени по-горе разликата между описаната и действителната застроена площ на имота е 81, 22 кв.м. т.е. продажната цена следва да се намали със сумата от 54 301, 41 лв. Страните не спорят, че върху сумата е заплатен и ДДС, а това се установява от издадената от продавача фактура, преводното нареждане на купувача респ. изводите на вещото лице по допуснатата ССчЕ, която настоящият съдебен състав кредитира като обективна и компетентно изготвена. Спорният въпрос по делото е дали начисленият ДДС е част от продажната цена каквато теза застъпва ищецът респ. същото не е съставна част от процесната цена, каквито твърдения излага ответника. „Продажната цена” като понятие съставлява равностойността на изходящата от купувача престация / в този смисъл определение 400/06.06.2012 г. по т.д. 1114/2011 г. на ВКС, ТК/. Продажбата на право на собственост върху недвижим имот, извършена от лице, регистрирано по ЗДДС представлява облагаема доставка по смисъла на чл. 6 ал.1 от ЗДДС. В този случай в сумата, дължима на изпълнителя от получателя на доставката, следва да бъде включен ДДС, когато такъв е начислен от изпълнителя по реда на чл. 86 от ЗДДС / в този смисъл решение 89/от 17.08.2015 г. по търг. дело 770/2014 г. на Второ ТО на ВКС, по реда на чл. 290 от ГПК, релевантно и към настоящия казус/. Предвид което начисленият и заплатен от купувача ДДС се включва в продажната цена. Настоящият съдебен състав не възприема възражението на ответника, че страните по договора уговорили цена „без ДДС”, поради което същото не се дължало. Същото се опровергава от разпоредбите на чл. 26 ал.1 от ЗДДС и чл. 67 ал.2 от ЗДДС. Възраженията на ответника досежно внасяне на ДДС и ползване на данъчен кредит касаят данъчни правоотношения на страните по делото с фиска, но са неотносими към предмета на доказване в настоящото производство. Предвид горните съображения върху сумата, с която следва да се намали продажната цена следва да се прибави дължимото ДДС към нея т.е. иска на ищеца е основателен до размера на 65 161, 69 лв. като за горницата до пълния предявен размер от 70 745, 73 лв. следва да се отхвърли като неоснователен и недоказан. Неоснователен се явява вторият заявен иск по чл. 79 ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 82 от ЗЗД. При данните по делото е видно, че местният данък, заплатен по повод на сключения договор, нотариалната такса респ. таксата за вписване към АВ са изчислени на база данъчната оценка на продавания имот по арг. на чл. 46 ал.2 т.1 от ЗМДТ доколкото същата е по-висока като парично изражение от заплатената по договора продажна цена т.е. намалението на продажната цена по никакъв начин не би рефлектирало върху стойността на заплатените такси и данъци, дължими във връзка с разпоредителната сделка. При този изход на спора и на основание чл. 78 ал.1 от ГПК на ищеца се следват припадащата се част от разноските, съобразно уважената част от исковете, които с оглед депозирания списък по чл. 80 от ГПК възлизат на сумата от 6 872, 79 лв., а на основание чл. 78 ал.3 от ГПК на ответника се следва сумата от 580, 28 лв., съобразно списъка по чл.80 от ГПК, съответни на отхвърлената част от исковете. Водим от горното Софийски градски съд, I -19 състав: