Решение № 937 от 15.8.2024 г. на Апелативен съд - София по дело № 2054/2023 г.

Производство по чл. 258 - 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на „Лидер Инвестмънт – 2016” ООД, ЕИК: 204162980, с. Рогош, общ. Марица, обл. Пловдив (чрез адв. Г. и адв. К., и двамата от ПлАК) против Решение 2562 от 18.05.2023 г. по гр.д. 13480/2021 г. по описа на Софийски градски съд (СГС). С обжалвания съдебен акт, е отхвърлен предявения от въззивника главен осъдителен иск с правно основание чл. 49 вр. чл. 45 ЗЗД и чл. 49 ПВп за заплащане на сума от 1 124 648 лв. представляваща левовата равностойност на 575 023, 45 евро - обезщетение за вреда, изразяваща се в сума, заплатена на продавача по договор за покупко-продажба на недвижими имоти с идентификатор 68134.1007.764 и с идентификатор 68134.1007.764, сключен с Нотариален акт № 56 от 19.05.2017 г., том III, рег.№ 3553, дело № 271/2017 г. на нотариус Х.В. рег. № ••• с район на действие района на Софийския районен съд, вписан в Служба по вписванията - гр. София с вх. peг. № 30227, акт № 148, том LXVI, дело № 21266/2017 г., поради невписване в издадени от Служба по вписванията - София удостоверения за тежести с изх. № 21401/2017 г. и изх. № 21402/2017 г. от 25.05.2017г. права на трети лица, която сума от общо 1 124 648 лева била равностойността на реалната площ от имотите, собствена на трети лица, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 31.05.2017 г. до окончателното й плащане. Отхвърлен е и евентуален осъдителен иск с правно основание чл. 49 вр. чл. 45 ЗЗД и чл. 49 ПВп, за заплащане на обезщетение в размер на 1 228 261, 20 лв., левовата равностойност на 628 000 евро, заплатени на вноски от въззивника в изпълнение на задължението му по Нотариален акт за спогодба № 180 том V per. № 10333, дело № 855 от 2018 г. на нотариус И. Н. - peг. № ••• на Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията с вх. рeг. № 47890 от 20.02.2018 г., акт № 140, том VIII, дело 34273, за да избегне отстраняването от реалните части от недвижими имоти с идентификатор 68134.1007.764 и с идентификатор 68134.1007.764 закупени с нотариален акт № 56 от 19.05.2017 г. том III, рег.№ 3553, дело № 271/2017 г. на нотариус Х.В., рег.№ •••, с район на действие-района на Софийския районен съд, вписан в Служба по вписванията - гр. София с вх. peг. № 30227, акт № 148, том LXVI, дело № 21266/2017 г., които реални части са били собственост на трети лица на основание решение от 14.05.2007 г. по в. гр. дело № 3127/2004 г. на СГС, вписано на 23.06.2015 г., неотразено в издадените от Служба по вписванията -гр. София удостоверение изх. № 21401 от 25.05.2017 г. и удостоверение № 21402 от 25.05.2017 г. за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот, ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска 05.11.2021 г. до окончателното изплащане. Отхвърлен е още и иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на законна лихва върху исканата по евентуалния иск по чл. 49 вр. чл. 45 ЗЗД и чл. 49 ПВп сума от 1 228 261, 20 лв, изплатена от ищеца размери, както следва: 48 655, 16 лева законна лихва върху сумата от 146 687, 25 лева (първа вноска) от 30.07.2018 г. до 05.11.2021 г.; 34 104, 79 лева законна лихва върху сумата от 146 687, 25 лева (втора вноска) от 23.07.2019 г. до 05.11.2021 г.; 45 272, 02 лева законна лихва върху сумата от 254 257, 84 лева (трета вноска) от 04.02.2020 г. до 05.11.2021 г.; 37 486, 73 лева законна лихва върху сумата от 293 374, 43 лева (четвърта вноска) от 03.08.2020 г. до 05.11.2021 г.; 26 137, 49 лева законна лихва върху сумата от 332 491, 02 лева (пета вноска) от 27.01.2021 г. до 05.11.2021 г.; 3693, 52 лева законна лихва върху сумата от 54 763, 23 лева (шеста вноска) от 08.03.2021 г. до 05.11.2021 г. Поради това, дружеството- въззивник е осъдено да заплати на ответника – Агенция по вписванията - съдебно-деловодни разноски в размер на 22 776 лв.

Във въззивната жалба са налице оплаквания за неправилност на първоинстанционното решение поради неточно приложение на материалния закон – чл. 49 ЗЗД и чл. 49 ПВп. Акцентира се върху неправилните правни изводи на градския съд, базирани върху събраните доказателства и погрешна интерпретация на доказателствения материал. Счита се, че исковете били доказани, като се иска от САС да отмени първоинстанционното решение и вместо това да постанови друго, с което претенциите да бъдат уважени.

С писмен отговор по чл. 263, ал. 1 ГПК, процесуален представител на АВ оспорва жалбата като неоснователна и моли за потвърждаване на първоинстанционното решение. Претендира се присъждане на разноски.

Пред САС нови доказателства не са искани и не са събирани. Установи се следното от материалите по делото:

В исковата молба се излага, че с договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 19.05.2017 г. по Нотариален акт № 56, том III, рег.№ 3553, дело № 271/2017 г. на нотариус Х.В., вписан в Служба по вписванията - гр. София с вх. per. № 30227, акт № 148, том LXVI, дело № 21266/ 2017 г. ищцовото дружество, като купувач и дружеството „Фарт 23" ООД, ЕИК: 204530553, като продавач са уговорили прехвърлянето на собствеността върху следните имоти:

• поземлен имот с планоснимачен № 942 от квартал № 120 (сто и двадесет) по плана на град София, местността „Кръстова вада“ с площ от 1450 кв. м. нанесен в кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, район „Триадица“, одобрени със Заповед № РД-18- 108/ 13.12.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК, като поземлен имот с идентификатор 68134.1007.764, с площ по кадастрална скица от 1455 кв. м. и - поземлен имот с планоснимачен № 1863 от квартал № 120 (сто и двадесет) по плана на град София, местността „Кръстова вада“ с графично изчислена площ от 797 кв. м., от която за разширението на бул. „Черни връх“ са отчуждени 36 кв. м, нанесен в кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, район „Триадица", одобрени със Заповед № РД-18- 108/ 13.12.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК като поземлен имот с идентификатор 68134.1007.765, с площ по кадастрална скица от 730 кв. м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана.

Цената на двата имота била общо 808 000 евро, като с оглед площта на имотите – общо 2185 кв. м, цената за квадратен метър била 369, 79 евро. Било уговорено заплащане на цената по специална доверителна сметка на нотариус В., която от своя страна да нареди сумата към продавача едва и само при кумулативното изпълнение на две групи условия: а) вписване на нотариалния акт за покупко-продажба, както и на предхождащите го нотариални актове, с които дружеството-продавач е придобило продаваните имоти, в Служба по вписванията - гр. София в съответната последователност и получаване на нотариуса от службата на хартиените носители- нотариални актове, с надлежно нанесени данни от книгите за вписване, и б) получаване от нотариуса на удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания относно всеки от двата продавани имоти, от които да се установява, че върху имотите - предмет на сделката или части от тях няма тежести, възбрани, законни и/или договорни ипотеки, вписани искови молби и/или съдебни актове, други вписвания, както и че няма по отношение на имотите или във връзка с тях, каквито и да е права (вещни, облигационни или други) на трети лица, противопоставими на правата на купувача, с изключение на известните на купувача и изчерпателно посочени в нотариалния акт актове - цитираните там констативен нотариален акт и нотариален акт за неговата поправка, и възбрана.

Изрично било уговорено по т.4 от нотариалния акт. че при евентуално наличие в удостоверенията за вещни тежести, с които е обвързано плащането на покупката цена, на друго обстоятелство - тежести, възбрани, законни или договорни ипотеки, вписани искови молби и/или съдебни решения, други вписвания, права на трети лица, страните считат договора за развален. В деня на изповядване на сделката, купувачът е депозирал по доверителната сметка на нотариус Х.В. покупната цена в пълен размер от 808 000 евро. От своя страна нотариус В. е изискала удостоверение за тежести на имотите и. след като се уверила от издадените от Служба по вписванията — гр. София удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания от 25.05.2017 г.. с изх. № 21401/2017 г. и изх. № 21402/2017 г. че по отношение на имотите няма вписани искови молби и/или съдебни решения на 31.05.2017 г. е наредила депозираната сума да бъде преведена като на покупната цена по сметката на продавача “Фарт 23“ ООД.

След придобиване на имотите, с цел снабдяване със скици, необходими за процедиране пред общината на подробен устройствен план и градоустройствена разработка, ищецът подал заявление до АГКК за вписването му като собственик на имотите и за снабдяване със скици, при което на място в службата ангажираните за целта лица били уведомени, че освен неговите праводатели, като собственици на прехвърлените имоти в кадастралния регистър са записани и други лица. От получените скици се установило, че в кадастралния регистър като собственици на имотите, освен праводателите на „Фарт 23“ ООД (М. И., В. И. и Т. П.), били записани още и лицата К. И., Г. А., Р. И., М. И., Р. Я., М. Л., Д. А., М. И.-В. и Б. Ж.. В издадените по-рано от АГКК скици, послужили при сделката, обективирана с Нотариалния акт № 56 от 19.05.2017г., посочените по-горе лица не фигурирали като собственици. Установено било, че посочените трети лица се легитимират като собственици, въз основа на съдебно решение, вписано под № 236, том 31, peг. № 36505 от 23.06.2015 г. на Служба по вписванията - гр. София. При допълнителна проверка за изясняване на действителното правно положение се установило, че решението е било постановено на 14.05.2007 г. по гр. дело № 3127/ 2004 г. по описа на СГС, като е вписано/отбелязано под № 236/2015 г., том 31. вх. peг. № 36505 от 23.06.2015 г. канцеларско дело 1115/23.06.2015 г., дв. вх. рeг. 35817/23.06.2015 г. на Служба по вписванията - гр. София. По делото, по което било постановено решението, била вписана и искова молба през 2004 г. В удостоверенията за тежести - удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания от 25.05.2017 г., с изх. № 21401/2017 г. и изх. № 21402/2017 г. липсвало отбелязване за наличието на вписана искова молба, по която е постановено съдебното решение, липсва и вписване/отбелязване на самото съдебно решение, което било вписано в книгите за вписванията още през 2015 г. С цитираното съдебно решение, по предявен иск по чл.108 ЗС, по-далечните опосредени праводатели на „Лидер Инвестмънт" ООД – Е. С. и К. Д. са осъдени да предадат на Р. Я., Р. И., Д. И., М. И., К. И., М. Л.. М. И., Б. И.-Ж., чрез Р. Я., владението върху следните имоти: 1/ реална част с площ от 625 кв. м. от южната част на имот пл. № 1863 (представляваш, понастоящем ПИ с идентификатор 68134.1007.765 по ККР на град София, район „Триадица“, одобрени със Заповед № РД-18- 108/ 13.12.2016 г. на изп. директор на АГКК, целият с площ от 730 кв.м с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 метра), с номер по предходен план: 1863 квартал: 120, при граници на реалната част: улица, имот пл. № 1465, имот пл. № 942 и останалата /северната/ част от имот пл. № 1863, и 2/ реална част е площ от 930 кв. м. от южната част на имот пл. № 942 (представляващ понастоящем ПИ с идентификатор 68134.1007.764 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, район „Триадица“, одобрени със Заповед № РД-18- 108/ 13.12.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК с площ по кадастрални скица от 1455 кв.м, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 метра), с номер по предходен план: 942, квартал: 120, при граници на реалната част: имот пл. № 1863, имот пл. № 1465. имот пл. № 1477, имот пл. № 1773 и останалата /северната/ част от имот пл. № 942.

Според представителите на ищеца /понастоящем въззивник/, присъдените като собствени на ищците по гр. дело № 3127/ 2004 г. по описа на СТС по делото реални части заемали по- голямата част от площта на имотите по Нотариален акт № 56 от 19.05.2017г. Стойността на спорните реални части, съотнесена към общия размер на покупната цена за имотите, предвид общата им площ от 1555 кв. м, била 575 023, 45 евро, чието заплащане от ищеца представлявало пряка вреда от неверните удостоверения на Агенция по вписванията, на основание на които нотариус В. е изпълнила нареждането за заплащане на депозираната по доверителната й сметка сума към продавача „Фарт 23“ ООД. По гр. дело № 3127/2004 г. по описа на СГС на 02.06.2017 г. една от ищците – Д. А. (бивша И.) подала молба за издаване на изпълнителен лист за предаване владението на спорните реални части от имотите и такъв бил издаден. На основание издадения изпълнителен лист било образувано изпълнително дело № 2976/2017 г. по описа на ЧСИ М.П., peг. № ••• на КЧСИ, което пряко предопределяло отстраняването на „Лидер Инвестмънт 2016“ ООД от владението на спорните реални части от имотите.

За да избегне евикция за описаните части от имотите в полза на третите лица. ищецът започнал преговори с взискателите по изпълнителното дело и на 20.07.2018 г. бил сключен Нотариален акт за спогодба - за право на собственост върху недвижим имот № 180. том V, peг. № 10333. дело № 855 от 2018 г. на нотариус И.Н. - peг. № ••• на НК, вписан в Служба по вписванията с вх. рeг. № 47890 от 20.02.2018 г., акт № 140. том VIII. дело 34273. Със спогодбата взискателите по изпълнителното дело се съгласявали и потвърждавали/признавали собствеността на „Лидер Инвестмънт 2016“ ООД върху спорните реални части от имотите, срещу което дружеството се задължава да им заплати парична сума в размер на 628 000 евро, по начин, в срокове и при условия, посочени в Спогодбата. Това на практика означавало, че „Лидер Инвестмънт 2016“ ООД заплащало повторно за придобиване на имотите при по-висока единична цена за кв.м. Заплащането на тази сума било наложително за ищеца, за да получи чиста собственост върху имотите за реализация на инвестиционните му намерения с каквато цел имотите били закупени.

При условия на евентуалност ищецът излага становище, че заплащането на тази сума представлявало пряка вреда от неверните удостоверения на Агенция по вписванията. Към настоящия момент била заплатена в левовата й равностойност цялата договорена по спогодбата сума от 628 000 евро.

На основание изложените обстоятелства, в исковата молба се правят следните искания до съда:

• да осъди ответника Агенция по вписванията, да заплати на ищеца -„Лидер Инвестмънт 2016” ООД, сумата от 1 124 648 лв. представляваща левовата равностойност на 575 023, 45 евро - обезщетение за пряката вреда явяваща се сума заплатена на продавача по договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 19.05.2017 г„ сключен с Нотариален акт № 56. том III, рег.№ 3553, дело № 271/2017 г. на нотариус Х.В. рег.№ •••. с район на действие района на Софийския районен съд, вписан в Служба по вписванията - гр. София с вх. peг. № 30227. акт № 148, том LXVI, дело № 21266/ 2017 г. с оглед непълно и невярно съдържание на издадени от Служба по вписванията - София удостоверения за тежести с изх. № 21401/2017 г. и изх. № 21402/2017 г. и двете издадени на 25.05.2017г. и която вреда от общо 1 124 648 лева се явява равностойност на реалната площ от обектите, договорени с цитирания нотариален акт, която е била призната за собственост на трети лица с решение от 14.05.2007 г. по гр. дело № 3127/ 2004 г. по описа на СГС, вписано/отбелязано под № 236/2015 г. том 31, вх. peг. № 36505 от 23.06.2015 г.. канцеларско дело 115/23.06.2015 г., дв. вх. рeг. 35817/23.06.2015 г. на Служба по вписванията - гр. София, което съдебно решение, както и исковата молба, по повод на което е постановено, са били вписани в имотния регистър, което не било отразено в издадените от ответника удостоверения за тежести, както и законната лихва върху тази сума, считано от 31.05.2017г. до окончателното й плащане;

• при условията на евентуалност, при неуважаване на главната претенция, искане до съда да осъди ответника Агенция по вписванията, да заплати на ищеца - -„Лидер Инвестмънт 2016” ООД обезщетение в размер на 1 228 261, 20лв., левовата равностойност на 628 000 евро, заплатени на вноски от дружеството в изпълнение на задължението му по Нотариален акт за спогодба - за право па собственост върху недвижим имот № 180. том V, peг. № 10333, дело № 855 от 2018 г. на нотариус И.Н. - peг. № ••• на Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията с вх. рeг. № 47890 от 20.02.2018 г., акт № 140, том VIII, дело 34273, за да избегне отстраняването от реалните части от имотите по нотариален акт Нотариален акт № 5, . том III, рег.№ 3553, дело № 271/2017 г. на нотариус Х.В., рег.№ •••, с район на действие района на Софийския районен съд, вписан в Служба по вписванията - гр. София с вх. peг. № 30227, акт № 148, том LXVI. дело № 21266/ 2017 г., които реални части са били собственост на трети лица с права признати по Решение от 14.05.2007 г. по гр. дело № 3127/ 2004 г. на СГС, вписано/отбелязано под № 236/2015 г., том 31, вх. peг. № 36505 от 23.06.2015 г. канцеларско дело 115/23.06.2015 г.. дв. вх. рeг. 35817/23.06.2015 г. на Служба по вписванията - гр. София, което съдебно решение, както и исковата молба, по повод на което е постановено, са били вписани в имотния регистър, което не било отразено в издадените от ответника удостоверения за тежести, които вноски Били заплатени, както следва: първа вноска от 75 000 евро заплатена на 30.07.2018 г. със сумата от 146 687, 25 лева; втора вноска от 75 000 евро заплатена на 23.07.2019 г. със сумата от 146 687, 25 лева; трета вноска в размер на 130 000 евро, заплатена на 04.02.2020 г. със сумата от 254 257, 90 лева; четгвърта вноска в размер на 150 000 евро, заплатена на 03.08.2020 г. със сумата от 293 374, 50 лева; пета вноска в размер на 170 000 евро, заплатена на 27.01.2021 г. със сумата от 332 491, 10 лева; шеста вноска в размер на 28 000 евро, заплатена на 08.03.2021 г. със сумата от 54 763, 24 лева, която сума ищецът претендира ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска 05.11.2021 г. до окончателното изплащане;

• върху исканата по евентуалния иск сума ищецът претендира обезщетение за забава на плащането в размери: 48 655, 16 лева законна лихва върху сумата от 146 687, 25 лева (първа вноска) от 30.07.2018 г. до 05.11.2021 г.; 34 104, 79 лева законна лихва върху сумата от 146 687, 25 лева (втора вноска) от 23.07.2019 г. до 05.11.2021 г.; 45 272, 02 лева законна лихва върху сумата от 254 257, 84 лева (трета вноска) от 04.02.2020 г. до 05.11.2021 г.; 37 486, 73 лева законна лихва върху сумата от 293 374, 43 лева (четвърта вноска) от 03.08.2020 г. до 05.11.2021 г.; 26 137, 49 лева законна лихва върху сумата от 332 491, 02 лева (пета вноска) от 27.01.2021 г. до 05.11.2021 г.; 3693, 52 лева законна лихва върху сумата от 54 763, 23 лева (шеста вноска) от 08.03.2021 г. до 05.11.2021 г. Ответникът е оспорил исковете като неоснователни с писмен отговор по чл. 131 ГПК и е поискал отхвърлянето им.

Събраните пред СГС доказателства са писмени, гласни, изслушана е още и съдебно- техническа експертиза (СТЕ), изготвена компетентно и обективно от в.л. Д. М.. Те сочат следното:

С решение от 14.05.2007 г. по в.гр.дело № 3127/2004 г. Софийски градски съд във въззивно производство отменил първоинстанционното решение, с което бил отхвърлен предявен иск по чл. 108 ЗС, и вместо това осъдил Е. С. и К. Д. да предадат на Р. Я., Р. И., Д. И., М. И., К. И., М. Л., М. И. и Б. Ж. владението върху следните имоти:

• част с площ от 625 кв. м от южната част на имот с пл. № 1863 к.лист 618 по кадастрален план на гр. София м. „Кръстова вада“ при граници на реалната част: улица, имот с пл. № 1465, имот с п. № 942 и останалата /северната/ част от имот с пл. № 1863 к.л. 618, и - част с площ от 930 кв. м, от южната част от имот с пл. № 942 к.л. 618 (кадастралният лист е отбелязан в диспозитива на решението и като к.л. 918) по кадастрален план на гр. София м. „Кръстова вада“ при граници на реалната част: имот с пл. № 1863, имот с пл. № 1465, имот с пл. № 1477, имот с пл. № 1773 и останалата /северната/ част от имота с пл. № 942 к.л. 618.

Докато делото е било висящо и след влизане в сила на решението, ответниците по него К. Д. и Е. С. и техните правоприемници извършили с имотите разпоредителни действия, с едно от които са продали процесните имоти на „Фарт 23” ООД (праводател на дружеството- въззивник).

Относно сделката с процесното имущество между „Фарт 23” ООД и „Лидер Инвестмънт 2016” ООД:

В точка 2 на нотариалния акт било уговорено, че сумата се заплаща след превод по доверителна сметка на нотариуса, след вписване на сделката и получаване от нотариуса на удостоверения от СВп, гр. София, обхващащи период от поне 10 години назад, от които да е видно, че върху имотите, предмет на сделката, няма тежести, възбрани, законни и/или договорни ипотеки, вписани искови молби и/или съдебни актове, други вписвания, както и че няма по отношение на имотите или във връзка с тях каквито и да било права (вещни, облигационни или други) на трети лица, противопоставими на правата на купувача, с изключение на посочените в нотариалния акт други актове, които представителите на продавача декларират, че оспорват. В договора било уговорено, при установяване на права на трети лица и отстраняване на купувача, задължение на продавача да върне на купувача продажната цена и да му заплати неустойка от 200 000 евро (л. 195). Върху първа страница на акта било отбелязано вписване в СВп с вх. рег. № 30227, акт № 148, том LXVI, дело № 21266/2017 г. на СВп, имотна партида № 444112, 331549. По искане на нотариуса Службата по вписванията гр. София издала удостоверение № 21401 от 25.05.2017 г. и удостоверение № 21402 от 25.05.2017 г. за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот (л. 28-29, л. 214, 216). В удостоверенията не са отбелязани нито вписването на исковата молба за предявяване на иск по чл. 108 ЗС, по която е било образувано гр. д. № 2340/2001 г. на СРС, нито решението от 14.05.2007 г. по в.гр.дело № 3127/2004 г. на СГС.

Съгласно чл. 269 ГПК за валидността и допустимостта на обжалваното решение въззивният съд следи служебно, а относно останалото е обвързан от оплакванията в жалбата.

В този контекст, съдът счита, че обжалваното решение на СГС е изцяло валидно и допустимо според изискванията на гражданскопроцесуалната теория, а именно – произнесено в писмена форма, от лице, заемащо съдийска длъжност, от родово и местно компетентен съд, по допустими и редовно предявени искови претенции, от и срещу процесуално легитимирани страни в производството.

По същество решението е неправилно по следните причини:

На първо място, неправилно е разбирането на първоинстанционния съд, че с влизането на в сила на ЗКИР от 01.01.2001 г. в България била въведен имотния регистър и поимотната система на вписване. Макар и идеята на ЗКИР да е такава, то повече от 20 години след влизането му в сила, действащ имотен регистър всъщност няма.

Вписването у нас на актове относно прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти е въведено през 1910 г., с приемането на Закона за привилегиите и ипотеките и съществува у нас в непроменен вид и до днес – вписването се извършва чрез подреждане на акта, с който се прехвърлят вещни права в нотариалните книги, като за прехвърлителя се открива персонална партида, в която се нанасят данни за извършените от съответното лице прехвърлителни сделки или вписани срещу това лице искови молби, възбрани и др. Тази система на вписване, означавана като „персонална”, съществува в почти всички държави от романския правен кръг (Франция, Испания, Италия и др.).

Съществува и т.нар. „поимотна” система за вписване – главно в страните от немския правен кръг, при която вписването се извършва не по персоналните партиди на лицата, а по партиди, създадени за всеки един имот. За да се извършва вписването по партидата на имота, а не по партидата на лицето (т.е. да бъде „поимотно”) трябва всеки имот да притежава такъв уникален номер, чрез който да бъде отграничен от всички останали имоти на територията на страната, а за да бъде въведено поимотно вписване трябва да бъдат установени, както собствеността, така и ограничените вещни права и тежести по отношение на всеки един имот към момента на въвеждане на поимотното вписване. Тези две предпоставки – уникалност на имота и установено право на собственост по отношение на всички имоти към момента на въвеждане на поимотното вписване, са абсолютно необходими, за да се гарантира правната сигурност при прехода от една система за вписване към друга система на вписване.

Законът за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), в сила от 01.01.2001 г., предвиди създаване на имотен регистър, който съгласно чл. 3, ал. 1 се състои от партидите на недвижимите имоти. Въвеждането на имотен регистър за съответния съдебен район става въз основа на Заповед на министъра на правосъдието по чл. 73, ал. 1 ЗКИР, която се обнародва в „Държавен вестник”. Съгласно чл. 74, ал. 1, изр. 1 ЗКИР „до обнародването на заповедта по чл. 73, ал. 1 вписванията се извършват по досегашния ред.” Обнародвана в Държавен вестник Заповед на министъра на правосъдието по чл. 73, ал. 1 от ЗКИР няма за нито един съдебен район в страната. Ето защо, до момента на територията на Република България няма създаден имотен регистър за нито един съдебен район.

Поради това, разсъжденията на първостепенния съд за приложението на ЗКИР не съответствуват на действителното правно положение.

В конкретния случай доказателствата по делото безспорно сочат, че за осъществяване на сделката между „Фарт 2003” ООД и „Лидер Инвестмънт 2016” ООД са представени два броя удостоверения за тежести с изх. № 21401/2017 г. и изх. № 21402/2017 г. от 25.05.2017г. (така на л. 28 и 29), издадени от Агенция по вписванията /АВ/, които не са удостоверили права на трети, неучастващи в нотариалното производство по покупко-продажба лица, произтичащи от влязъл в сила съдебен акт - Решение от 14.05.2007 г. по в.гр.дело № 3127/2004 г. на СГС (респ. вписаната преди това искова молба за съответното гражданско дело), за което АВ е имала съответната информация от книгите за вписване, но не ги е посочила в тези два документа.

Фактът, че АВ е имала информация за тези обстоятелства с правно значение, е виден и от приложените по делото удостоверения за тежести с изх. № 22869/20.06.2018 г., изх. № 22870/20.06.2018 г., изх. № 25100/23.06.2017 г. и с изх. № 7287/22.02.2019 г. (така на л. 63 - 70), издадени от агенцията за същите имоти и на същото правно основание за справките – чл. 48 ПВ.

От разпита на свид. нотариус Х. В., проведен на 03.10.2022 г. (л. 397 и сл.) пред СГС, също може да се направи извод, че се касае за недобросъвестно поведение на неустановени в настоящето производство служители при АВ, довело до неотразяване в послужилите за изповядване на сделката между „Фарт 2003” ООД и „Лидер Инвестмънт 2016” ООД удостоверения за вещни тежести на собственически права на трети лица, при което се е стигнало до това, че дружеството-въззивник не е придобило правото на собственост в пълен обем върху процесните два имота. Обратно, тези права са били отразени в други удостоверения за тежести, издадени от АВ.

От там правните изводи на първостепенния съд за неоснователност на главно предявения иск са неправилни:

Съдебната практика е имала възможност да се произнесе /Решение № 79/23.06.2022 г. по гр.д. № 285/2021 г. на ВКС, 4 г.о./, че съгласно на чл. 569, т. 5 и т. 7 ГПК, вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване в случаите, предвидени в закон, както и издаване на удостоверения за наличие или липса на тежести, представляват нотариални производства; производството по вписване, респ. по издаване на справки и удостоверения за извършени вписвания, отбелязвания и заличавания по разпореждане на съдия по вписванията е охранително по своя характер. След като дейността по вписване на актовете, по начина предвиден в Правилник за вписванията, законодателно е уредена като вид нотариално удостоверяване, при субсидиарно прилагане на правилата за охранителните и нотариалните производства, според мотивите на т. 6 от ТР № 7/25.04.2015 г. по тълк. дело № 7/2012 г., ОСГТК на ВКС, следва да се приеме, че дейността по вписване в имотния регистър, респ. отказа за нотариално удостоверяване, не е административна дейност, а издадените актове в това производство не са индивидуални административни актове. В този смисъл, отговорността за незаконосъобразни действия на служителите в Агенцията по вписванията при вписването на обстоятелства в имотния регистър по разпореждане на съдия по вписванията следва да се реализира по общия исков ред /в същия смисъл, т. 7 от Тълкувателно постановление № 2/19.05.2015 по тълк. дело № 2/2014 г., ОСГК на ВКС и Първа и Втора колегия на ВАС/.

Фактическият състав на отговорността по чл. 49 ЗЗД също е налице – тя възниква за лицето, което е възложило работата другиму - когато вредите са причинени виновно от лицето, на което е възложена работата, чрез действия, които съставляват извършване на възложената работа, или чрез бездействия за изпълнение на задължения, които произтичат от закона, техническите и други правила или от характера на работата и когато вредите са причинени виновно от лицето, на което е възложена работата, чрез действия, които не съставляват изпълнение на самата работа, но са пряко свързани с него, в който случай вредите се явяват причинени по повод изпълнението на възложената работа. Приема се, че отговорност по чл.49 ЗЗД съществува и когато причинителят на увреждането е нарушил дадените му указания или надлежните правила за извършване на възложената работа и същата не възниква, когато увреждането е резултат на лични отношения между причинителя и увредения, макар и тези лични отношения да са възникнали при или по повод изпълнението на възложената работа. Отговорността по чл. 49 ЗЗД е за чужди виновни действия. Тя е предвидена от закона за да обезпечи по-сигурното, лесно и бързо обезщетение на пострадалите. В този смисъл е и Решение № 538/19.12.2012 г. по гр.д. № 208/2012 г. на ВКС, 4 г.о.

В конкретния случай, вредата е осъществена чрез поведение на бездействие на съответен служител на АВ, неотразил в удостоверението за вещни тежести правно значими факти и обстоятелства /вписана искова молба и отбелязано влязло в сила съдебно решение/, които сочат категорично, че собствеността върху процесните два имота не е принадлежала изцяло на праводателите на „Фарт 2003” ООД, а от там - и на последващия приобретател „Лидер Инвестмънт 2016” ООД. Формата на вината при съответния служител няма значение, а и тя се предполага по силата на чл. 45, ал. 2 ЗЗД и тази презумпция не е опровергана по делото.

Самата вреда е имуществена и се изразява в това, че дружеството-въззивник е заплатило цена за придобиване правото на собственост върху имотите в цялост, докато реално е придобило по-малък обем собственически права. Причинно-следствената връзка между поведението и вредоносния резултат е пряка и е налице – ако в удостоверенията за тежести бяха посочени исковата молба и съдебното решение, нямаше да се стигне до сделката по покупко-продажба между „Фарт 2003” ООД и „Лидер Инвестмънт 2016” ООД, доколкото интересът на последния търговец е бил да придобие цялостно собствеността върху продаваното имущество, а не само на идеални или реални части от него.

Ето защо, исковата претенция по чл. 49 ЗЗД е основателна, като е налице и изричен текст за това – разпоредбата на чл. 49 ПВп.

Възраженията на ответната агенция в писмения отговор по чл. 131 ГПК пред СГС са неоснователни. Така например, възражението за липса на идентичност между недвижимите имоти е опровергано от заключението на в.л. М. в приетата пред първата инстанция СТЕ. Второто възражение за липса на идентичност между лицата, на които съгласно представеното по делото Решение от 14.05.2007 г. по гр.д. № 3127/2004 г. на СГС е присъдено да получат владение върху описаните в решението имоти, от една страна, и лицата, с които ищцовото дружество е сключило спогодба от 20.07.2018 г. при нотариус И. Н., също е неоснователно, тъй като в този голям период от време /повече от десет години/ е естествено част от тези лица да починат и в производството по спогодбата пред нотариус Н., те да бъдат заместени от своите наследници. Напълно неоснователни са възраженията, че ищцовото дружество само допринесло за вредоносния резултат, понеже не направило задълбочена проверка за правния статут на закупуваните имоти. Друга проверка, освен да се поискат съответните удостоверения за тежести от АВ, както и да се осигури максимална сигурност чрез преминаване на продажната цена по доверителна сметка на нотариуса, удостоверил сделката, не би могло да се иска и да се направи съгласно действащото законодателство. Последното възражение на агенцията е, че дружеството имало правата по чл. 188-192 ЗЗД, приложими при евентуална или реална евикция и трябвало да упражни тях, а не да предявява претенции към АВ.

По съществото си, последното представлява „възражение за поредност“ /exceptio ordinis/ относно последователността, в която ищцовото юридическо лице да упражни защитата на своите нарушени субективни материални права. Такава поредност не е предвидена в закона и не е налице законово установен ред, по който да се проведе подобна защита на нарушени материални права. В случая, дружеството би могло да предяви претенции на договорно основание спрямо своя праводател по покупко-продажбата, но би могло да защити правата си и направо по общия ред на чл. 45-54 ЗЗД спрямо трето, неучастващо в нотариалното производство по покупко-продажба лице /Агенция по вписванията/, което е издало документи, удостоверяващи наличието на вписани актове, имащи значение за правната сигурност в оборота и преценката на нотариуса и представителите на участващите в нотариалното производство страни относно това на кой принадлежи правото на собственост върху процесните имоти. И след като, в тези документи не са отразени правнорелевантни факти, имащи значение за тази преценка, то агенцията отговаря за нанесените от това вреди.

По-сложно стои въпросът с това как се остойностява нанесената имуществена вреда, доколкото изрично е направено и възражение за размера на вредите в подадения отговор на исковата молба пред първостепенния съд.

Настоящият съдебен състав намира, че от решаващо значение за това се явява уговорената цена по продажбата от 19.05.2017 г. между „Фарт 2003” ООД и „Лидер Инвестмънт 2016” ООД /л. 23-24/ за двата поземлени имота, която е в размер на 808 000 евро или 1 583 310, 64 лв. по фиксирания курс „лев-евро“ на БНБ. Това е така, тъй като дружеството-купувач /въззивник в настоящето производство/ е приело тази цена за справедлива и пазарна за цялото недвижимо имущество, считайки, че придобива срещу нея правото на собственост в пълен обем. Установява се обаче от СТЕ на в.л. М. /така изрично на л. 283/, че двете реални части по Решение от 14.05.2007 г. по гр.д. № 3127/2004 г. на СГС от процесните поземлени имоти, които са принадлежали на неучастващи в нотариалното производство по покупко- продажбата физически лица, представлява 70.61% от общата площ на двата имота, т.е. дружеството-въззивник е придобило реално 29.39% от общата площ на имотите при сделката с „Фарт 2003” ООД на 19.05.2017 г. Ето защо, следва да се направи съотнасяне между непридобитите първоначално проценти от правото на собственост и заплатената цена за придобиване на цялото недвижимо имущество от 808 000 евро или съответната левова равностойност. Настоящият съдебен състав намира, че този начин на остойностяване на имуществената вреда е най-правилен и справедлив. Изчислено така, вредата възлиза на 614 888 евро или 1 202 616.40 лв. Това се явява равностойността на площта на имотите, която е посочено в нотариалния акт, че се придобива от „Лидер Инвестмънт 2016” ООД, но тя не е придобита поради съществуващи в полза на трети лица собственически права. Разбира се, съдът е обвързан с оглед диспозитивното начало в процеса /чл. 6 ГПК/ от преценката за стойността на вредата, направена от ищеца в исковата му молба, а тя е посочена на 575 023.45 евро или 1 124 648 лв. по предявения главен осъдителен иск съгласно петитума на исковата молба.

Поради изложеното, главно предявената искова претенция се явява изцяло основателна и трябва да се уважи. Съдът не дължи при това положение произнасяне по евентуално предявения иск и евентуалната претенция за лихва.

Поради това първоинстанционното решение следва да се отмени и вместо това да се постанови друго, с което да се осъди АВ да заплати на „Лидер Инвестмънт 2016“ ООД на основание чл. 49 вр. чл. 45 ЗЗД и чл. 49 ПВп сумата от 1 124 648 лв. представляваща левовата равностойност на 575 023, 45 евро - обезщетение за вреда, изразяваща се в сума, заплатена на продавача по договор за покупко-продажба на недвижими имоти с идентификатор 68134.1007.764 и с идентификатор 68134.1007.764, сключен с Нотариален акт № 56 от 19.05.2017 г., том III, . рег.№ 3553, дело № 271/2017 г. на нотариус Х.В. рег.№ ••• с район на действие района на Софийския районен съд, вписан в Служба по вписванията - гр. София с вх. peг. № 30227. акт № 148, том LXVI, дело № 21266/ 2017 г., поради невписване в издадени от Служба по вписванията - София удостоверения за тежести с изх.

№ 21401/2017 г. и изх. № 21402/2017 г. от 25.05.2017г. права на трети лица, която сума от общо 1 124 648 лева е равностойност на реалната площ от имотите, собствена на трети лица, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 31.05.2017г. до окончателното й плащане.

Ответната агенция дължи и сторените от ищеца разноски на основание чл. 78, ал. 3 ГПК. Те са, както следва:

За първата инстанция – 18 200 лв. съгласно представен списък по чл. 80 ГПК на л. 432, в която сума влиза и заплатен адвокатски хонорар от 7200 лв. с ДДС.

За втората инстанция се претендират 104 966 лв. /л. 125/, от които 5000 лв. платена държавна такса и 99 966 лв. заплатен адвокатски хонорар с ДДС. Процесуалният представител на АВ е направил възражение за прекомерност по чл. 78, ал. 6 ГПК, което е основателно. Съгласно чл. 7, ал. 2, т. 7 от Наредба № 1/09.07.2004 г. на ВАдвС, минималният размер на възнаграждението при цена на иска 1 124 648 лв. е 41 519.72 лв. или закръглено 41 520 лв., като именно тази сума следва да се признае на въззивника. Към това следва да се прибави и дължимия ДДС, за да се получи общо 49 824 лв. Следователно, дължимите разноски са 54 824 лв. Общо за двете инстанции АВ дължи на „Лидер Инвестмънт 2016“ ООД 73 024 лв. съдебно-деловодни разноски.

Според правилото на чл. 78, ал. 6 ГПК обаче Агенцията по вписванията трябва да се осъди да заплати и разликата от дължимите държавни такси в полза на бюджета на съдебната власт. Това е така, защото от таксата за първата инстанция 49 130.45 лв., ищцовото дружество е освободено да внесе 39 130.45 лв., а за втората инстанция е внесло 5000 лв. от общо дължима такса в размер на 24 565.23 лв. Следователно, АВ остава задължена за сбора от двете такси, от които дружеството е частично освободено – 39 130.45 лв. и 24 565.23 лв. или общо – 63 695.68 лв. Тази сума е дължима от въззиваемото лице в полза на съда.

Мотивиран от горното, Софийски апелативен съд, ГО, седми състав