Решение № 345 от 8.7.2022 г. на Районен съд - Търговище по дело № 99/2022 г.

Предявен е иск с правно основание в разпоредбата на чл. 79 от ЗЗД вр. с чл. 51 от ТЗ. Ищецът е ангажирал договорната отговорност на ответника за неизпълнение на задължения по Договор за посредничество при продажба на недвижим имот, сключен между страните на 21.01.2021 г. Процесният договор за посредничество при продажба е сключен от един от съпрузите, макар и имотите да са СИО, за което няма законова пречка, доколкото това е действие на управление, а не действие на разпореждане с имотите. Двата поземлени имота са посочени с идентификатори така, както и в нот.акт. Макар и жилищната сграда с идентификатор 61676.512.188.2 да не посочена точно с този идентификатор в договора за посредничество, несъмнено е, че тя също е включена в договора, доколкото е описана като „къща с двор“ и в нот. акт за ПИ с идентификатор 61676.512.188 е казано „ведно с построената сграда“, докато за ПИ с идентификатор 61676.512.190 няма постройка. От съвкупната преценка на писмените доказателства - 2 бр. договори за посредничество при покупка на недвижим имот и от гласните доказателства се установи, че ищецът като изпълнител по договора за посредничество при продажба на недвижим имот е рекламирал и популяризирал офертата, което прави изцяло за своя сметка по силата на т.4.6. от договора. Съдът кредитира показанията на св. И., доколкото той има преки и непосредствени впечатления, извършвал е лично като служител в ищцовото дружество някои от фактическите действия като качване на обяви в интернет сайтове, водене на оглед на възложителите по визираните по-горе 2 бр. договори за посредничество при покупка на недвижим имот, като е имал предоставен ключ за къщата. При сравнителния анализ на въпросния договор за посредничество от 21.01.2021г. с нот.акт от 12.08.2021г. и снимковия материал /л.75/ се изясни, че снимката е от сайта на агенция „АКТИВ ИМОТИ“ –Търговище по обява от 24.11.2020г., като нищо в словесното описание на имота не отговаря на действителното положение, доколкото в характеристиката на имота под снимката е посочено: площ 130 кв.м.; дворно място 1500 кв.м.; етаж: 3, а по нот.акт къщата е със застроена площ от 56 кв.м. в дворно място от 885 кв.м. Единствено реф.№ 3529 на снимката съвпада с посочването в 2 бр. договори за посредничество за покупка. Очевидно обявата е неточна и некоректна, не става ясно от кога е и защо се представя за продажба не от изпълнителя по процесния договор, а от друга агенция. По делото няма, нито твърдения, нито доказателства, ищецът като изпълнител по договора за посредничество да е свързал ответницата като възложител по договора с реалния купувач, да е осигурил възможност за преговори между двете страни по покупко-продажбата, което и са основните му задължения. Няма нито твърдения, нито доказателства този купувач да е осъществил контакт с ответницата благодарение на изпълнение на задължения по договора за посредничество за продажба от ищеца, или да е свързано лице с друг клиент на ищеца, или да се е интересувал от имотите, а после уж отказал се и без знанието на ищеца да сключи с продавачите договора за покупко-продажба. Ответницата е декларирала при сключване на договора за посредничество, че за описаните имоти няма други договори за посредничество. Няма никакви данни, нито твърдения, нито доказателства от ищеца - ответницата да е рекламирала и популяризирала имотите за продажба чрез други посредници, фирми, агенции или в интернет сайтове и т.н. Ответницата не е нарушила задълженията си по чл.8 от процесния договор за посредничество, поради което и не дължи на ищеца възнаграждението по чл.12 от същия договор. В настоящото производство съдът е сезиран с иск за осъждане на ответника за сума, представляващо дължимо възнаграждение по договор за посредничество. Договорът за посредничество е вид търговски договор, който няма нарочна правна уредба, но някои от основните негови характеристики могат да бъдат извлечени чрез тълкуване на нормите касаещи търговския посредник - Раздел ІІ на глава VІ на Търговския закон. Въпреки оскъдната правна уредба договорът за посредничество следва да бъде определен като договор по който винаги едната страна е търговски посредник по смисъла на чл. 49 от ТЗ, който посредничи между две страни с оглед интереса им от постигане на конкретна правна сделка. Всъщност интереса на другия съконтрахент за участие в подобен договор произтича от нуждата да бъде свързан с друга страна за сключване на конкретна сделка. С оглед осъществяване на целената сделка на търговския посредник се дължи възнаграждение. Договорът е неформален, формата може да е от необходимост само във връзка с доказването - чл. 164, ал.1, т.3 от ГПК. Договорът за посредничество с участието на търговски посредник следва да се отличава от комисионния договор. При договорът за посредничество посредникът дължи свързване на страните по една бъдеща сделка. В тази сделка той не участва пряко, нито има задължения по нея за извършване на каквито и да са други правни или фактически действия. Действително неговото възнаграждение е поставено под условие от реализирането на тази сделка, за която той е свързал страните, тъй като възнаграждение би му се дължало само ако сделката е реализирана. Изложеното различава договорът за посредничество от договора за поръчка и от комисионния договор. /В тази връзка - Решение № 37 от 27.04.2012 година, постановено по т.д. № 1143 по описа за 2010 г. на Търговска колегия, І т.о. на ВКС, постановено по реда на чл. 290 от ГПК/. Предмет на договора за посредничество е преследването на особен резултат-свързването на страните и подпомагането им да сключат договор - предварителен или окончателен. Договорът за посредничество не предполага постигане на определен резултат, както е например при договора за изработка. Договорът за търговско посредничество има като цел не конкретен правен резултат, а осъществяване на връзка между страни, целящи сключване на правна сделка. За изпълнението на договорното задължение на посредника е достатъчно сключването на сделката да е в резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните. Предметът на договора е постигането на този особен резултат - свързването на страните и подпомагането им да сключат договор чрез извършването на точно определени за това фактически действия /проучване на пазара, извършване на огледи, осигуряване на документи, чрез които да отпаднат пречките за сключване на сделката, да подготви предварителен и окончателен договор и да консултира възложителя при окомплектоването на документите, които се изискват при сключването на окончателния договор/. В конкретния случай посредникът не доказва, че е свързал страните. Ето защо, съдът приема, че ищецът не е изпълнил главното задължение съобразно характера на договора - контакт между страните по конкретната сделка, който контакт да е довел до настъпването на крайния резултат – процесната покупко-продажба. Предвид изложеното ответницата като възложител по договора не дължи на ищеца като изпълнител по договора възнаграждението по чл.12 от същия. Основната задача на търговския посредник се състои в събирането на двете страни и удостоверяване сключването на сделката, за което той трябва да положи усилията и грижата на добрия търговец. Със сключване на сделката, за която търговския посредник е посредничил за него се поражда правото на възнаграждение. В допълнение следва да се посочи и че, имущественото право, уредено в чл.12 е дефинирано в договора като "възнаграждение". Възнаграждението съставлява "насрещната престация" по двустранния възмезден договор, която възложителят се задължава да заплати, след като изпълнителят е изпълнил своите задължения т. е. задължението за възнаграждение възниква след като целта на договора е постигната, след като с изпълнението на всички задължения на изпълнителя по предлагане на имота, рекламирането му, организирането на огледи и пр., имащи обаче само и единствено подпомагаща и съпътстваща роля, изпълнителят успее да постигне предназначението на усилията си, като открие реален купувач, който да се съгласи да закупи имота, предмет на договора за посредничество. Именно поради това възнаграждението, както е уговорено между страните, се дължи при подписването на предварителния договор между възложителя и реалния купувач, а ако такъв не се сключва, при подписването на нотариалния акт за покупко-продажба. Съобразявайки всички изложени по-горе съображения, съдът счита, че предявеният иск не е доказан, поради което и следва да се отхвърли като неоснователен. С оглед изхода на спора, ответницата има право на разноските, на осн. чл.78 ал.3 от ГПК и такова искане е направено, но не са представени и няма никакви доказателства за размера на адвокатското възнаграждение, реално заплатено ли е, както и няма списък на разноските по чл.80 от ГПК. Към представените пълномощни за адв. Д.А. от АК-София /л.42/ и за адв. А.М. от АК- Търговище /л.73/ до приключване на устните състезания не са представени писмени доказателства за направените от ответницата разноски, поради което и искането и следва да се отхвърли като неоснователно. Въз основа на изложените мотиви, съдът